管理会社がバックマージン取るのってあり？

>>279 匿名さん
私は、10%程度のバックマージンは、どの管理会社も得ているであろうと捉えています。
与件は同一という考え方です。

唯一、異なるのは価格の妥当性を判断する側の能力です。

ビジネス経験や行動力によって格差があります。
日頃の管理会社に対する評価も大いに影響します。

市場の原理は、Ａ→Ｂ→Ｃ→Ｄ→ＥよりＡ→Ｅの方が工事費はやすくなるのは
自然の理だよ。
しかし、管理会社が中に入れば、理事会が動かなくていいのでその分の
経費を払うのは当たり前のこと。
現在はその紹介料とかの費用は１０％程度のものであり、そんなに気にする
マージンでもないよ。
それが嫌なら理事会が管理会社抜きで業者を選定すればいい。安くなるか
どうかは分らないが。１０％程度のことだからね。

>>282 匿名さん
その多段階層の委託フローの存在すら発見出来ない理事会もありますよ。

それでも、管理会社フロントや管理員がちゃんと仕事をしてくれれば何も言うことはありません。

ただ、過去に関わったフロントや管理員がいずれも素晴らしい方々ばかりだった事は、幸運だったのだと今になって思うのである。

今の居住者の評価もまた、それぞれでしょうね。

>>282 匿名さん
そんな自明をあらためて提示されてもね。

抽象論で語る事に意味を見いだせないので
少しは可視化したり工夫してますよ。
他の板でもね。

>>268 のフローも参照してね。

工事費用が適正かどうかである。適正で有れば１０パーセントのマージンは妥当で適正である。
うちは大規模だが管理会社の大規模修繕費用が１億８千万円高値であったので管理会社は外した。

戸数何戸で　何回目の大規模修繕？

＞＞285: 匿名さん
286氏のご指摘のとおり、具体例を提示する際の基本情報が欠落してる事が多い。
285氏の場合は、大規模鬚髯費が1.8億と高額だったので外した事は文面どおりに読み取れる。
が、肝心の情報が無いよね。つまり
　・想定マージン率（10％前後では無かったのでしょうか？）
　・大規模修繕費用がいくらで決着したのか。（基準値1.8億の何％だったのか？）
　・その出来映え、仕上がりはどうだったのでしょう。
　・管理会社を変更して良かったのか否か。
やや気になりますね。追加情報無ければ、フィクションなのかな。

私の投稿は、ほぼ一貫して「匿名」です。
同一名の他の投稿者はこの1ヶ月間は存在しないようです。この板には。
　　
私はバックマージン10％程度までは想定・容認する立場です。
又、それ（バックマージン10％）を肯定する投稿が続いているようです。
私は、仮にバックマージンが20％であっても、委託業務の成果・仕上がりの状態に著しい不備が無ければ良しというスタンスです。
バックマージンが10％だろうが、或は20％であっても当事者の暴露でも無い限り実態は判明しません。
そもそも、実態にはさほどの興味もありません。
が、工程表と実勢価格を記した資材費の明細データがあれば、バックマージンの推測と検証は可能です。
資材費にどれくらいの上乗せがあるかも、継続的なデータ蓄積とある程度の能力があれば検出可能です。
それらのデータ（工程表と資材費）は、発注元である管理組合の要請が無くとも、見積もりの補足資料として提示される情報です。
提示されなければ要請するまでです。
　
そのような対応が出来なければ、下請けや外部への発注を前提とした企業（メーカー）の商品開発や生産活動を統括したり利益確保する事など不可能です。
　
個々の物件で管理費のコストカット実現や管理業務の改善要請による利便性拡大等の恩恵を受けるのは、理事会役員や居住者にその能力や経験がある人材がいるか否かです。
そして、理事会役員に経験や能力ある管理組合員の協力を受け入れる度量があるか否かです。
往々にして、フロントは言うに及ばず理事会役員も、そのような組合員の活用には消極的で且つ不得手です。
　
管理会社は優秀な理事会や組合員が機能している物件からの搾取は抑え、採れるところからは採ります。
企業論理からすれば、至極当然の事です。

バックマージンが5%や10%ならいいかもしれないが、
本当に5%や10%かどうかなんて、言いなりになっていれば判らない。

言いなりになっていれば、何十パーセントでも闇から闇。
そこが問題。

管理会社との付き合いは残念ながら性善説ではなく性悪説が前提。

私のマンション管理組合は勉強しない、運営に関心がない、規約を読まない、総会資料もろくに読まないの「ナイナイ」ずくしの組合ですが、管理会社が利益誘導で修繕積立金狙いの「ろくに実態、内容も知らない工事」を理事会に仕掛けて来るので、設備、工事に４０年以上従事して来た者として、定時総会等で上程してくる工事等に対して事実を突きつけ、無駄な工事をさせない様頑張って居ります。
管理会社は見積りを取り１０％から２０％の経費を掛け利益を上げようと必死です。余り酷いと、管理会社の本社にメールで苦情を送信します。
すぐに、支店の管理職と担当者が事情を聴きに来ますが、理解して帰ります。
しかし、一人ではしんどいです。

私共の管理組合は今年から来年にかけて、増圧式水道直結式にしようとしております。そこで、既に実施されている方にお聞きしたいのですが、
キャビネット式ブースターポンプは１）荏原製作所　２）川本ポンプ
３）ＴＥＲＡＬのメーカーでどの製品をお使いですか？
それぞれ、かなり値段の差がありますが、どれも使用上、耐久性等余り差はないと考えて居りますが、ご意見いただければありがたいのですが？

あなたはクレーマーと名乗る必要はありません。
マンションを思う善人ですから。

バックマージンかそうでないかは解りませんが、手土産、管理物件に出入りする
工事業者等からは５％～１０％の手数料は得ている事は間違いないでしょう。

大規模修膳等になりと、又、事態は事なります。私のマンションでは管理会社に
大規模改修を委託する予定でしたが、組合員が一部上場の建設会社の知人の紹介
で責任施工で依頼しましたら１億８千万円の節約ができた過去の記録が残ってい
ます。

その余った資金をプールしたおかげで大変助かっています。

２９２．匿名さん

有難うございます。

294さん、あなたの尽力は必ず報われます。

私のマンション管理組合は何か設備更新、工事等　数百万するものでも、管理会社に見積りを取ってもらい、一円のネゴもせず任せ切りで進めて居りました。
手を掛ける事が面倒くさい、管理会社に任せれば楽でよい、横着な組合員が多すぎます。自分たちの資産を貯金箱の様に思われても何とも思わない馬鹿ばかり！！
マンション管理会社も利益は欲しいでしょうが、何％の経費を掛けて居るのかわからない状況でした。　私は理事会に専門委員会を発足させ、２～３か所の見積りを聴取して、比較検討の上決めるべきだと思い日々奮闘して居りますが、管理会社はと言うより、現在の日本全て性悪説でものを考える時代だと思います。

管理会社でしか働けない時点で()

私は総会で管理会社に対してキックバックを受け取っているのか？と直に質問しましたが受け取ってないとの回答でした。絶対、嘘だと思ってます。腹立たしいです。

キックバックをもらっていますなどと正直に答えるわけはないでしょう。
質問するのがナイセンスです。

キックバックは管理会社の手数料みたいな利益で管理会社の収入源ですの
で法令に反する事にはなりません。

ワイロは銀行振り込み等で受け取っていればそれを立証できれば犯罪が成立
するが不可能に近いでしょう。

お宅のマンションと管理会社で締結している管理委託契約書と、重要事項説
明書を調べてみてください。

収納代行方式を理解する事がまず管理会社の金にまつわる不正を理解出来る
ようになります。

着服は理事長と担当の共謀の場合が多いが、理事長が会計を理解していなけ
れば簡単にだませます。

最近はインターネットバンキングで理事長のパスワードでの預金の引き出し
システムを採用しているので立証が困難になりました。

収納代行会社が管理会社で、管理会社名義の預金に一般会計と修繕積立金会計の
収入の全部を徴収するシステムでしょう。

>>299 匿名さん
管理会社が虚偽の説明をしたという事が立証されれば少なくともマンション管理適正法に抵触すると思いますが。

>収納代行方式を理解する事がまず管理会社の金にまつわる不正を理解出来るようになります。

全く意味がわかりません。収納代行方式を理解しても管理会社の不正は暴けません。

管理会社がキックバックを受け取ってないというならば徹底的に管理会社の下請け業者から発注をしないで理事会で独自で探した業者に発注して下さい。そのうち管理会社が音を上げます。

キックバック自体は違法ではありませんが嘘を付いたことは問題です。マンション管理協会に苦情を申し立てましょう。

私のマンションのある期の定期総会の会計報告（一般会計・決算）

収入の部　　計　　　　　９０．１０３．７６８円
管理費　　　　　　　　　３２、８６０．８００円
コインパーキング使用料　　３．３１８．４００円
専用庭使用料　　　　　　　　　２８６．６００円
ルーフバルコニー使用料　　　　　９６．０００円
駐輪場使用料　　　　　　　１．９４８．０００円
専用水道料　　　　　　　２８．２２２．６１６円
雑収入（保険金含む。）　　１．４９８．８９０円
受取利息　　　　　　　　　　　　１０．４６０円
修繕積立金会計から繰入　２２．０００．０００円


支出の部　計　　　　　　９７．８１７．３７８円
管理委託費　　　　　　　４３．０４６．６４０円
電気料　　　　　　　　　　５．４７５。５７２円
水道料　　　　　　　　　２５．８３４．６０６円
損害保険料　　　　　　　　２．６９６．３７４円
駐車場保守費（機械）　　　４．１１７．６８０円
連結送水管耐圧調査費　　　　　７３５．０００円
小修繕費　　　　　　　　１３．７７７．２９０円
理事会・委員会活動費　　　　　　　　　　　０円
役員報酬　　　　　　　　　　　８００．０００円
リース料　　　　　　　　　　　５７５．４８２円
雑費　　　　　　　　　　　　　７３８．６９４円
租税公課　　　　　　　　　　　　４２．０００円

当期剰余金　　　　　　　ー７．７１３．６１０円
　前期繰越金　　　　　　２７．２７１．１０４円
剰余金　計　　　　　　　１９．５５７．４９４円　　

収納代行会社（管理会社名義）の収納口座に当マンションの収入合計が振り込まれて、
１ヶ月後に支出の部の管理委託費を差し引いた額を組合名義の管理費・修繕積立金の
各保管口座に振り分けて振り込まれるシステムです。

管理組合が業者に直接契約すればいい。

>>303 匿名さん
それで管理会社がキックバックを受け取っている証拠はどこにあるの？

キックバックを受け取る証拠などみつからいと言っているだろう。このカボチャ頭が、

管理会社にとって、とても美味しいのは、ア〇理事長が大規模修繕工事を理事会メンバーだけでやりますって云っている(管理会社が後ろで云わせている)管理組合です。
無料でお手伝いしますってさ。

>>306 匿名さん
>収納代行方式を理解する事がまず管理会社の金にまつわる不正を理解出来るようになります。

デマ情報ですね。

そのうち、贈賄側と収賄側が喧嘩をするさ、それまで内密にしておくとよいです。
証拠が続々出てきます。だからワイロは受けてはいけません。

金の切れ目は縁の切れ目でしょう。悪事は仲間割れで表に出る。ほっておきなさい。

悪事は思わぬところで返ってきて、やっぱり悪からは逃れられないのかと思うんだよ。
時すでに遅しってやつ。

金が欲しけりゃ、働けよ！

>>309 匿名さん
ほっておくならこんなスレいらねーんだよ。もっと知恵を出して悪徳理事や業者を摘発する方法を模索しろよ。

３０３さん
小修繕費の出費が多いですね、保険金の請求工事はいくらくらいありましたか。

小修繕費１３００万円は組合の一般会計から支払われております。
収支報告書では組合保険は使用していない事になっておりますが、

工事業者の噂では保険金が出るまで支払いの猶予を管理会社から要求
されたそうです。

管理会社任せで設備更新、工事等を行って居る理事会はアホですよ、２～３社の見積を比較して見れば１０～２０％の経費が上乗せされているのが解ります。
そのアホ理事会は私共の管理組合です。修繕委員会を発足させ管理会社の見積りと自ら取った見積りを比較し、仕様、メーカー、内容を理事会を含め、検討し
管理会社が安いならそれで良いのですが、恐らく、管理会社は見積りを取った会社が受注すれば、管理会社に技術指導料などの名目でバックマージンを支払って居ります。大規模修繕工事は何千万掛かりますので、必ずアドバイザーに建設関係の新聞に載せてもらい、１０社程の見積りを取ってもらい、見積り比較表、会社概要等を取り寄せ、大規模修繕工事委員会で協議の上決めます。
管理会社は入れません。管理会社任せでは好きな様にされますし、見積もりが高いのか、安いのか解りません。恐らく、高いものに成り、管理会社はにこにこでしょう。

悪い管理会社の業務主任者は個人でバックを取って居る可能性があります。

自分一人でやれれば良いが、何れ相手から漏れることが多い、悪事はバレル。

管理会社と業者の間で例えば「技術支援量」などの名目で必ず取って居ます。
そうでなければ、一銭にもならない管理組合からの依頼で見積り徴取なんかしないです。

マンション管理会社を創りました。

いま担当しているマンションの大規模修繕工事が終了し、当分儲かる工事がないので契約解除の方針でいます。

立体駐車場埋め立て工事で、某デべ系管理会社から、とあるNPO法人作成の長計の3倍弱の金額提示を受けたことがあります。管理会社一般として、2割から4割くらいはのせるものだと思ったほうがよさそう。明確な根拠は見つからないけど。

私は定年後にバイトでマンション管理員の仕事を始めて５年目になります。
その仕事の影響もあって2017年10月にNHKのクローズアップ現代で放送された「マンション修繕工事に潜む闇」という番組に興味をもって勉強を始めた次第です。
自身も10年前に分譲マンションを購入しましたが、来年の管理組合通常総会で大規模修繕委員会が設置される予定になっており私も委員に立候補しております。

バイト先のマンションは竣工から19年目になり既に大規模修繕工事を済ませておりますが、その時の大規模修繕委員会が大規模修繕工事終了後も引き続き建設委員会と名称を変えて建物の不具合や修繕工事に対応しております。
その委員長は一級建築士の区分所有者ですので業界の内情にも精通しておりますので、管理員の私から見ると理想的な管理組合運営がなされていると思います。

管理組合の負担を考慮しなければ自主管理が理想的なのではと思いますが、ここの管理組合では機械式駐車場やエレベーター等の保守管理は管理会社を通してはいますが、全てメーカーに直接委託しているので非常に明朗会計です。
修繕工事等の競合見積も建設委員会が業者に直接見積もりをとるので談合入札は介在する余地がないように思います。
勿論クローズアップ現代の中での説明のように施工業者から管理会社への「通行料」なるものは防ぎようが無いとは思いますが、このスレッドの投稿者の方々もおっしゃられている通り完全に０にする事は難しい事は理解していますが、少なくとも適正な手数料で運営されていると思います。

一方 私のマンションの管理会社が請負う機械式駐車場やエレベーターなどの保守点検は委託.再委託.再々委託と多重下請構図になっており、修繕工事も談合見積もりが横行しておりバイト先の管理組合運営と比べると適正な手数料とは言い難く、このままでは大規模修繕工事も管理会社が不適切コンサルタントとして介在した不透明な工事金額で実施されそうな懸念があります。

（長文になりましたので分割して投稿させて頂きます）

スレ主
＞利益相反だと思います。
管理会社と管理組合の関係そのものが利益相反であり、管理会社を雇うということは、どちらかに我慢が強いられる。
現状では多くの管理組合が我慢を強いられいる。
管理会社は企業利益という錦の旗の下で、遠慮なく管理組合員の財産を貪りつくす。
それは雇用主としての能力が組合側に欠けているからだ。
雇い人である管理会社に対して雇用主としての能力を発揮できないために、雇い人ペースで雇用関係が持続されている。
つまり、雇い人の錦の旗である【企業利益が組合員の利益よりも優先】されている。
早くそこに気づかないと、管理会社の餌食となり、管理組合の財産は無意味に食い荒らされることになる。
管理組合側で自主管理運営の能力を養い、管理会社の介在をなくし、管理組合自身で管理運営することが区分マンション管理の本来のあるべき姿だと思う。

>>323 ご近所さん 14分前
組合員側にたった強力な管理者を立てるといいでしょうが、
組合員の個人情報を一手に把握している管理会社に有利に
働いて組合員間の団結を妨害作用が働いている。
それを手助けするのが管理会社と組合の関係はウインウイン
の関係でなければならないとほざくマンション管理士の存在である。

マンション管理士を組合員の中で育成すればいい。
できれば自主管理に意欲のある方に挑戦して貰えばいい。
組合員に能力がつけば管理会社なんて必要としなくなる。
後は、誠実な協力業者の選定さえ誤らなければ道筋が見えてくると思う。
組合員の財産は組合員の利益のために使われないといけない。
現状では、組合員の財産は組合員の利益よりも先に管理会社の利益のために使われている。
管理会社ファーストではなく、組合員ファーストが正常なマンション管理のあるべき姿だ。
＞組合員間の団結を妨害作用が働いている。
確かにその通りです。
委託契約の更新については組合側がキャスティングボードを握っているので、しかるべき組織と相談しながら進めることをお勧めします。
https://www.mankan.or.jp/06_consult/tel.html

コンプライアンスが徹底していない業界なんだろうか？
Code of Conduct, Code of Ethics みたいなものが
どうも浸透していないようだね。

分譲販売会社がグループの管理会社をつくって管理させている所はやはり怪しいのでしょうか？