管理会社がバックマージン取るのってあり？

>背任行為に問われたり、独占禁止法に抵触することもある犯罪行為です。

独占禁止法に抵触して問題になった事例を紹介してください。
URL付きでお願い。

>>238
>管理業界は、地域にお店が１軒しかないような状態が続いてきているので、競争原理が急に働くと倒産が相次ぎます。

1軒ですか?

これから年度末の工事集中時期。
頑張って儲けてください。

まあ、儲けてもフロントには一銭も入らんからね。
無理な工事を押し付けて組合から不信感もたれると後々やり辛いからわしは無駄な工事は提案しんわ。
工事やるにしても一応形だけ見積もりは出すけど、お客にはこっそりよその業者紹介してる。
アホな会社の犬フロントは真面目にせっせこやってるな。
そんなことばっかりやってると総会で苦労するぞ〜

そうやって、業者に恩を売って・・・バックゲットぉーー

>>254
個人的にバック支払いの打診はちょくちょくあるが、それじゃあその分組合さんの方に引いてあげてね？で終わりだよ。ってより。個人で受け取ってる奴とかいるの？その後大変だぞ？ただでさえ業者なんて言うこと聞かんのに。

別のことで業者の弱味を握れば、キックバックを254のやり方を使える

金を受け取ると業者に弱みを握られるからね。
業者の弱みを握ったとしたら、まあ、やるとすれば、どうにもこうにもお金の出所がなく、かつ組合から無償で直せとせっつかれてる工事をやらせることくらいかな。

私共のマンション管理組合は今期２３期を迎えますが、５１戸のマンションにも関わらず、殆どの組合員に管理組合の運営に無関心（忙しいと言う理由も有る）で、マンション管理に関する知識を得ようとする気も無く、
管理会社に任せ切り、一年毎の輪番制で一年が過ぎれば良いだけの理事会。
工事、保守、設備更新も理事会自前で出来る知識、気概もないため、全て、管理会社任せ、委託管理業務依頼先の会社は２４時間総合設備監視業務、受水槽清掃、雑排管清掃業務等、多くの委託業務を行って居り、成立ちから
一心同体、管工事事業、建設事業、電気工事業の許可を取得しており、何かあるとすぐＳ社、やりたい放題で
我々の管理組合は管理会社Ｍ社の財布状態。先般、実施した給水ポンプ更新工事、１８０万円、私が調べたところ
ポンプ本体は６５万円、その他　据え付け、配管工事、壁への防振材張り付けで１１０万円、私は設備関係に長年関わって来ましたので、約４０万円は何処へ行ったか？と言う状態です。現在までの工事、設備更新などの見積書を探したところ管理会社が持って居り見ると、見積書から一円の減額交渉もして居りません。
工事、保守、設備更新などは専門委員会を立上げ、管理組合が見積り仕様書をつくり、自前で見積り徴取し、
管理会社が外注会社を使って参入するなら管理組合、理事会が見積もり書を」徴取して、管理会社抜きで総合的に比較、の上判断する状態にしなければ、我々管理組合の資産を大きく棄損することに成ると警鐘（提言）を鳴らしてして居りますが、なかなか、無関心の枠から抜け出しそうにないのが現状ですが、もう少しやって見るつもりです。
今後、長期修繕計画により大きな設備更新などを実施しなければなりません。
長期修繕計画も５年も理事会の理解不足で私が、「やいやい」言いながらやっと今年承認されたものですが、まだ、中味を見直す必要が有り、問題を抱えております。管理組合（理事会）と管理会社は利益相反関係にありますが、理事会が無作為で管理組合の損害を与えても利益相反違反として理事会を訴えることができないと聞きますが？

管理会社、バックマージン当たり前。ちなみにバックマージンありませんといってるコンサル某社も。気をつけなされ。？

>>258 匿名クレーマーさん

23期ということは、長期修繕積立金の指導(昔の公庫)もないため、積立金が少い物件ですか？そうだとしたら大変ですね！少い上に管理会社がいいかげんでは！(デベロッパにも責任あり)

バックマージンとは人聞き悪いな、手数料だよ手数料。
会社は営利が目的でボランティアじゃないの。

通りがかりさん、匿名さん

おっしゃる通り長期修繕計画は管理会社が理事会に対して、適正な助言をしなかったという事です。理事会がやる気がなければ、自分の仕事も楽ですからね。

また、バックマージンが人聞き悪いと言われるが、知識の無い理事会に対して管理会社が主導して業者から見積りを取り、業者は１０～１５％、その上に２０～２５％を上乗せして管理会社からむしり取る悪徳管理会社は言い方を変えると、ピンハネ、キックバックで正当な利益と言えるのですか？

どんな商売も利ザヤがあって成立する、取れるところから取るのも商売。
利ザヤの幅が決められているわけでもないしそれが悪でもない。
外部に言う事でもないし正しく税務申告するなら問題ない。

管理組合や執行部である理事会や理事長が無知ならカモだろ。
嫌なら知識貯えて業者の選定や相見積もりを徹底することだな。
管理のいい加減さが無駄を招く。楽していい結果は得られんということだ。

>>3 匿名さん

裏でどうなって関係ないって法外に
利ざや取ってるマンションにあなた
住めますか？住めるっていうなら
あなたの意見否定しませんがね

管理会社も確かに利益は必要ですが、業者は当然経費（利益）を賭け、その上に１０～２０％の利益とはひどすぎるでは？最も自分達で見積りを取るすべを知らない、又は、面倒だから管理会社任せの管理組合がアホとしか言いようがないですがね？私共の管理会社Ｍ社はキックバックのＭ社と言われている様です。

儲ける事がなにが悪い？
利益をとるのが当たり前の営利企業
ボランティアじゃない
嫌ならすべて自分でやれ、できる訳ないが

＞＞267: 匿名さん
おっしゃるとおりです（一部のみ）。
自由主義経済ですから、儲ける事は悪ではない。むしろある意味で善・正義です。
健全な企業に対しては、誰もが倒産よりも成長（継続的に儲ける事）を望みます。

が、「全てを自分でやる」のは現実的では無いし、又建設的でも無い。
仮説をたて、合理的な検証を経て改善は可能ですね。

《質問》
・お住まいのマンションの現状は、以下の ①～⑤ のどれに該当しますか？
・現状と理想はほぼ同じ状況ですか？大きく乖離していませんか？

《点検業務の受発注フローと想定価格》
※略表示⇒管理組合→管組、管理会社→管理
※数字の説明⇒管組：出費・負担額、管理・点検業者：受領額（≒発注者・委託元への請求額）
※消費税抜、10の位で四捨五入

①ﾏｰｼﾞﾝ各20％→管組：170⇔管理 A：140⇔管理 B（再委託先）：120⇔点検業者：100
②ﾏｰｼﾞﾝBは0％→管組：140⇔管理 A：120⇔管理 B（再委託先）：100⇔点検業者：100
③ﾏｰｼﾞﾝ各20％→管組：140⇔管理 A：120⇔点検業者：100 　　※B除く（再委託無し）
④同 ・ 点検費高額→管組：160⇔管理 A：130⇔点検業者：110
⑤ﾏｰｼﾞﾝ30％ ・ 同→管組：190⇔管理 A：140⇔点検業者：110

>>268
１と２は元請、下請、孫請？
バックマージンはなし？

①ﾏｰｼﾞﾝ各20％→管組：170⇔管理 A：140⇔管理 B（再委託先）：120⇔点検業者：100
②ﾏｰｼﾞﾝBは0％→管組：140⇔管理 A：120⇔管理 B（再委託先）：100⇔点検業者：100
③ﾏｰｼﾞﾝ各20％→管組：140⇔管理 A：120⇔点検業者：100 　　※B除く（再委託無し）
④同 ・ 点検費高額→管組：160⇔管理 A：130⇔点検業者：110
⑤ﾏｰｼﾞﾝ30％ ・ 同→管組：190⇔管理 A：140⇔点検業者：110

>>269 マンション比較中さん
分からない人は質問などしないでいいよ。

他スレにも同じフローチャートが投稿されてて、しっかり読みとった人が回答していたよ。

当人では無いけど、あなたの質問に答えるよ。
・孫請なんてこのフローには無い。
・Bのマージン無しは可能性がある条件として想定しただけ。
だから、A100マージン無し且B120と読み替えてもいいのさ。

そういうのは高齢でリタイヤすると世間が相手しなくなって寂しいんだよ。
自分は賢いんだぞ～って地域社会に認めてもらいたい老人が山ほどいるんだよ。
自治会や町内会、老人会、更にはマンション管理組合、人の集団に関わりたがる老人だ。

高齢でリタイアすると世間が相手しなくなり、自治会・・・マンション管理組合に関わって来ると言うのは匿名さんの偏向した考え。別に地域社会に認められよう等考えて居ないが、管理組合の運営に関して９８％が無関心又は知識が無い２％にマンション管理を勉強し、技術的経験が有り、見積りを徴取できる組合員がいれば、
また、正義感が強ければ、管理組合の資産（修繕積立金）が管理会社にむざむざ
荒らされることを防ごうとする組合員が住居していれば、自分で管理会社より見積りを徴取して管理会社にプレッシャーを掛けて居る場合も有る。
管理会社の業務主任者も多くの物件を抱え、時間がない事も有るようだが案外と議事録、上程してくる議案に問題が有り、否決されることが多い。
時間が有るから、リタイアしたから云々はない。

＞＞273: 匿名さん
＞このスレに対する正確な回答を記する

何故だか かなり勢いづいて、つんのめってる感じだね。

●マージン ≠ バックマージン　ですよ。

よって、「アナタが記した正確な回答」とやらは
問題を読み間違えた早とちり回答です。
つまり、不正解。
正確な回答を投稿するには、まず問題を正確に読み取ろう。

取引や交渉で焦るとマージンなんて取れないよ。
冷静にクールに遂行すること、これ鉄則。

バックマージンを取るのはうれしくないかまわないとかを
議論しても意味がないのでは？
官製談合なら違法だが、管理組合とその発注する工事などでは
違法性は問えないから「不適切」コンサルという言い方をするわけだし。

違法でもないものを議論しても仕方がない。バックマージンがあるかないか
といえば殆どのケースでほぼ間違いなくあると思う。たいていの工事監理の
見積もりはそれだけで士業プロが食っていける人工単価をきっているからね。

管理組合からみるとまずは監理の会社を選びましょうとしてそれを値段が
一番安い会社で選んだ時点でもうバックマージンありの会社が自動的に
選定されていることになる。　なしならいくら出せば食っていけるの？
すら計算できない理事会が気にしたって仕方ないと思うわけだ。

無知だったり、なんでもただでやってほしいという自分自身のレベルだから
つけこまえるわけで、ここの議論は不毛だなぁと読んでいて思う。

>>275 匿名さん
とは言え、不透明な仕組みや商慣習をある程度は解析したいものです。

流通するモノやサービスには、当然マージンもバックマージンも織り込まれている場合が殆どです。
値引き交渉だって、予め購入側の値引き要請を想定し、供給側によって設定された価格からスタートします。

そんな仕組みや事情を部分的であっても知ることは大事です。

最終的には、コストに見あった適正な業務が遂行されているか否かが重要でしょ。

発注側としては、当然管理会社や施工業者のバックマージン在りきのビジネスを把握し容認した上で、仕事の出来映えを評価します。

一消費者の購買行動も同じ事。

管理会社が管理組合にむけて提示する例えば管理員の配置もそのうちわけを
公開する義務とかないですおね。　管理組合としてはこみこみでの最終的な
お値段を見て高いか安いか判断するしかないわけです。

とくに工事の場合はこれが適当というお値段があるわけでもないですよね。
職人を抱えているような会社だと遊ばせておくよりはましだし、一杯仕事を
抱えているときにはしっかり儲かるの以外は受ける必要ないしで提示価格は
変動が激しいわけで１０％程度バックがあってもなくても差がわかるとかは
ありえないですよ。

物件購入時点で提示される管理費について、「高い/安い」と評価する際の比較対象は、
購入検討候補の他物件の管理費や過去の居住物件の管理費や想定標準価格となります。
以前から、ネット媒体でも管理費の適正価格を把握する為に、物件の総戸数と専有面積の相関で算出する、目安としての想定標準価格なるものが提示されています。

又、管理会社については、評判の善し悪しを拠り所に物件選定項目にする場合も多いでしょう。
例えば、109社の管理委託物件だけは絶対に購入しないという人は私を含め、ある程度は存在します。
つまり、実質的に、物件購入時に管理会社を選別する事は可能です。
だが、当然の事だが管理員は選べない。
そして、管理会社が派遣配置する管理員には、一般企業と同様に能力格差があります。
（業務に有効な知識や対応能力、幅広い年齢層の居住者に対応するEQの高さ等）

そして、日常の生活において管理業務の善し悪しを意識する事は管理員の対応や作業結果に拠るところが大きい。
居住して管理員に直に接し、様々な事象に対応する状況を見て、「管理費に見合うだけの仕事をして頂いているかどうか」を評価して、高いか安いか判断するのだと思います。

仕事の成果として管理業務の遂行状況や結果を踏まえての、所謂費用対効果で検証した評価となります。
単に予算額や見積もり額を以て高い安いは言えないと思われる。

問題はバックリベートの有無とそれをどう思うかの議論なわけですから
値段によらずサービスがよければそれでよしとするのであれば
１割ばかりバックリベートを得た会社がその分満足度の高い仕事を
すれば問題ないということになりますね。

問題とするのであればその発見方法や排除方法と併せて方法論が示され
ないといたずらに理事会に対する疑心暗鬼を招くだけになります。

>>279 匿名さん
私は、10%程度のバックマージンは、どの管理会社も得ているであろうと捉えています。
与件は同一という考え方です。

唯一、異なるのは価格の妥当性を判断する側の能力です。

ビジネス経験や行動力によって格差があります。
日頃の管理会社に対する評価も大いに影響します。

市場の原理は、Ａ→Ｂ→Ｃ→Ｄ→ＥよりＡ→Ｅの方が工事費はやすくなるのは
自然の理だよ。
しかし、管理会社が中に入れば、理事会が動かなくていいのでその分の
経費を払うのは当たり前のこと。
現在はその紹介料とかの費用は１０％程度のものであり、そんなに気にする
マージンでもないよ。
それが嫌なら理事会が管理会社抜きで業者を選定すればいい。安くなるか
どうかは分らないが。１０％程度のことだからね。

>>282 匿名さん
その多段階層の委託フローの存在すら発見出来ない理事会もありますよ。

それでも、管理会社フロントや管理員がちゃんと仕事をしてくれれば何も言うことはありません。

ただ、過去に関わったフロントや管理員がいずれも素晴らしい方々ばかりだった事は、幸運だったのだと今になって思うのである。

今の居住者の評価もまた、それぞれでしょうね。

>>282 匿名さん
そんな自明をあらためて提示されてもね。

抽象論で語る事に意味を見いだせないので
少しは可視化したり工夫してますよ。
他の板でもね。

>>268 のフローも参照してね。

工事費用が適正かどうかである。適正で有れば１０パーセントのマージンは妥当で適正である。
うちは大規模だが管理会社の大規模修繕費用が１億８千万円高値であったので管理会社は外した。

戸数何戸で　何回目の大規模修繕？

＞＞285: 匿名さん
286氏のご指摘のとおり、具体例を提示する際の基本情報が欠落してる事が多い。
285氏の場合は、大規模鬚髯費が1.8億と高額だったので外した事は文面どおりに読み取れる。
が、肝心の情報が無いよね。つまり
　・想定マージン率（10％前後では無かったのでしょうか？）
　・大規模修繕費用がいくらで決着したのか。（基準値1.8億の何％だったのか？）
　・その出来映え、仕上がりはどうだったのでしょう。
　・管理会社を変更して良かったのか否か。
やや気になりますね。追加情報無ければ、フィクションなのかな。

私の投稿は、ほぼ一貫して「匿名」です。
同一名の他の投稿者はこの1ヶ月間は存在しないようです。この板には。
　　
私はバックマージン10％程度までは想定・容認する立場です。
又、それ（バックマージン10％）を肯定する投稿が続いているようです。
私は、仮にバックマージンが20％であっても、委託業務の成果・仕上がりの状態に著しい不備が無ければ良しというスタンスです。
バックマージンが10％だろうが、或は20％であっても当事者の暴露でも無い限り実態は判明しません。
そもそも、実態にはさほどの興味もありません。
が、工程表と実勢価格を記した資材費の明細データがあれば、バックマージンの推測と検証は可能です。
資材費にどれくらいの上乗せがあるかも、継続的なデータ蓄積とある程度の能力があれば検出可能です。
それらのデータ（工程表と資材費）は、発注元である管理組合の要請が無くとも、見積もりの補足資料として提示される情報です。
提示されなければ要請するまでです。
　
そのような対応が出来なければ、下請けや外部への発注を前提とした企業（メーカー）の商品開発や生産活動を統括したり利益確保する事など不可能です。
　
個々の物件で管理費のコストカット実現や管理業務の改善要請による利便性拡大等の恩恵を受けるのは、理事会役員や居住者にその能力や経験がある人材がいるか否かです。
そして、理事会役員に経験や能力ある管理組合員の協力を受け入れる度量があるか否かです。
往々にして、フロントは言うに及ばず理事会役員も、そのような組合員の活用には消極的で且つ不得手です。
　
管理会社は優秀な理事会や組合員が機能している物件からの搾取は抑え、採れるところからは採ります。
企業論理からすれば、至極当然の事です。

バックマージンが5%や10%ならいいかもしれないが、
本当に5%や10%かどうかなんて、言いなりになっていれば判らない。

言いなりになっていれば、何十パーセントでも闇から闇。
そこが問題。

管理会社との付き合いは残念ながら性善説ではなく性悪説が前提。

私のマンション管理組合は勉強しない、運営に関心がない、規約を読まない、総会資料もろくに読まないの「ナイナイ」ずくしの組合ですが、管理会社が利益誘導で修繕積立金狙いの「ろくに実態、内容も知らない工事」を理事会に仕掛けて来るので、設備、工事に４０年以上従事して来た者として、定時総会等で上程してくる工事等に対して事実を突きつけ、無駄な工事をさせない様頑張って居ります。
管理会社は見積りを取り１０％から２０％の経費を掛け利益を上げようと必死です。余り酷いと、管理会社の本社にメールで苦情を送信します。
すぐに、支店の管理職と担当者が事情を聴きに来ますが、理解して帰ります。
しかし、一人ではしんどいです。

私共の管理組合は今年から来年にかけて、増圧式水道直結式にしようとしております。そこで、既に実施されている方にお聞きしたいのですが、
キャビネット式ブースターポンプは１）荏原製作所　２）川本ポンプ
３）ＴＥＲＡＬのメーカーでどの製品をお使いですか？
それぞれ、かなり値段の差がありますが、どれも使用上、耐久性等余り差はないと考えて居りますが、ご意見いただければありがたいのですが？

あなたはクレーマーと名乗る必要はありません。
マンションを思う善人ですから。

バックマージンかそうでないかは解りませんが、手土産、管理物件に出入りする
工事業者等からは５％～１０％の手数料は得ている事は間違いないでしょう。

大規模修膳等になりと、又、事態は事なります。私のマンションでは管理会社に
大規模改修を委託する予定でしたが、組合員が一部上場の建設会社の知人の紹介
で責任施工で依頼しましたら１億８千万円の節約ができた過去の記録が残ってい
ます。

その余った資金をプールしたおかげで大変助かっています。

２９２．匿名さん

有難うございます。

294さん、あなたの尽力は必ず報われます。

私のマンション管理組合は何か設備更新、工事等　数百万するものでも、管理会社に見積りを取ってもらい、一円のネゴもせず任せ切りで進めて居りました。
手を掛ける事が面倒くさい、管理会社に任せれば楽でよい、横着な組合員が多すぎます。自分たちの資産を貯金箱の様に思われても何とも思わない馬鹿ばかり！！
マンション管理会社も利益は欲しいでしょうが、何％の経費を掛けて居るのかわからない状況でした。　私は理事会に専門委員会を発足させ、２～３か所の見積りを聴取して、比較検討の上決めるべきだと思い日々奮闘して居りますが、管理会社はと言うより、現在の日本全て性悪説でものを考える時代だと思います。

管理会社でしか働けない時点で()

私は総会で管理会社に対してキックバックを受け取っているのか？と直に質問しましたが受け取ってないとの回答でした。絶対、嘘だと思ってます。腹立たしいです。

キックバックをもらっていますなどと正直に答えるわけはないでしょう。
質問するのがナイセンスです。

キックバックは管理会社の手数料みたいな利益で管理会社の収入源ですの
で法令に反する事にはなりません。

ワイロは銀行振り込み等で受け取っていればそれを立証できれば犯罪が成立
するが不可能に近いでしょう。

お宅のマンションと管理会社で締結している管理委託契約書と、重要事項説
明書を調べてみてください。

収納代行方式を理解する事がまず管理会社の金にまつわる不正を理解出来る
ようになります。

着服は理事長と担当の共謀の場合が多いが、理事長が会計を理解していなけ
れば簡単にだませます。

最近はインターネットバンキングで理事長のパスワードでの預金の引き出し
システムを採用しているので立証が困難になりました。

収納代行会社が管理会社で、管理会社名義の預金に一般会計と修繕積立金会計の
収入の全部を徴収するシステムでしょう。

>>299 匿名さん
管理会社が虚偽の説明をしたという事が立証されれば少なくともマンション管理適正法に抵触すると思いますが。

>収納代行方式を理解する事がまず管理会社の金にまつわる不正を理解出来るようになります。

全く意味がわかりません。収納代行方式を理解しても管理会社の不正は暴けません。

管理会社がキックバックを受け取ってないというならば徹底的に管理会社の下請け業者から発注をしないで理事会で独自で探した業者に発注して下さい。そのうち管理会社が音を上げます。

キックバック自体は違法ではありませんが嘘を付いたことは問題です。マンション管理協会に苦情を申し立てましょう。

私のマンションのある期の定期総会の会計報告（一般会計・決算）

収入の部　　計　　　　　９０．１０３．７６８円
管理費　　　　　　　　　３２、８６０．８００円
コインパーキング使用料　　３．３１８．４００円
専用庭使用料　　　　　　　　　２８６．６００円
ルーフバルコニー使用料　　　　　９６．０００円
駐輪場使用料　　　　　　　１．９４８．０００円
専用水道料　　　　　　　２８．２２２．６１６円
雑収入（保険金含む。）　　１．４９８．８９０円
受取利息　　　　　　　　　　　　１０．４６０円
修繕積立金会計から繰入　２２．０００．０００円


支出の部　計　　　　　　９７．８１７．３７８円
管理委託費　　　　　　　４３．０４６．６４０円
電気料　　　　　　　　　　５．４７５。５７２円
水道料　　　　　　　　　２５．８３４．６０６円
損害保険料　　　　　　　　２．６９６．３７４円
駐車場保守費（機械）　　　４．１１７．６８０円
連結送水管耐圧調査費　　　　　７３５．０００円
小修繕費　　　　　　　　１３．７７７．２９０円
理事会・委員会活動費　　　　　　　　　　　０円
役員報酬　　　　　　　　　　　８００．０００円
リース料　　　　　　　　　　　５７５．４８２円
雑費　　　　　　　　　　　　　７３８．６９４円
租税公課　　　　　　　　　　　　４２．０００円

当期剰余金　　　　　　　ー７．７１３．６１０円
　前期繰越金　　　　　　２７．２７１．１０４円
剰余金　計　　　　　　　１９．５５７．４９４円　　

収納代行会社（管理会社名義）の収納口座に当マンションの収入合計が振り込まれて、
１ヶ月後に支出の部の管理委託費を差し引いた額を組合名義の管理費・修繕積立金の
各保管口座に振り分けて振り込まれるシステムです。

管理組合が業者に直接契約すればいい。

>>303 匿名さん
それで管理会社がキックバックを受け取っている証拠はどこにあるの？

キックバックを受け取る証拠などみつからいと言っているだろう。このカボチャ頭が、

管理会社にとって、とても美味しいのは、ア〇理事長が大規模修繕工事を理事会メンバーだけでやりますって云っている(管理会社が後ろで云わせている)管理組合です。
無料でお手伝いしますってさ。

>>306 匿名さん
>収納代行方式を理解する事がまず管理会社の金にまつわる不正を理解出来るようになります。

デマ情報ですね。

そのうち、贈賄側と収賄側が喧嘩をするさ、それまで内密にしておくとよいです。
証拠が続々出てきます。だからワイロは受けてはいけません。

金の切れ目は縁の切れ目でしょう。悪事は仲間割れで表に出る。ほっておきなさい。

悪事は思わぬところで返ってきて、やっぱり悪からは逃れられないのかと思うんだよ。
時すでに遅しってやつ。

金が欲しけりゃ、働けよ！

>>309 匿名さん
ほっておくならこんなスレいらねーんだよ。もっと知恵を出して悪徳理事や業者を摘発する方法を模索しろよ。

３０３さん
小修繕費の出費が多いですね、保険金の請求工事はいくらくらいありましたか。

小修繕費１３００万円は組合の一般会計から支払われております。
収支報告書では組合保険は使用していない事になっておりますが、

工事業者の噂では保険金が出るまで支払いの猶予を管理会社から要求
されたそうです。

管理会社任せで設備更新、工事等を行って居る理事会はアホですよ、２～３社の見積を比較して見れば１０～２０％の経費が上乗せされているのが解ります。
そのアホ理事会は私共の管理組合です。修繕委員会を発足させ管理会社の見積りと自ら取った見積りを比較し、仕様、メーカー、内容を理事会を含め、検討し
管理会社が安いならそれで良いのですが、恐らく、管理会社は見積りを取った会社が受注すれば、管理会社に技術指導料などの名目でバックマージンを支払って居ります。大規模修繕工事は何千万掛かりますので、必ずアドバイザーに建設関係の新聞に載せてもらい、１０社程の見積りを取ってもらい、見積り比較表、会社概要等を取り寄せ、大規模修繕工事委員会で協議の上決めます。
管理会社は入れません。管理会社任せでは好きな様にされますし、見積もりが高いのか、安いのか解りません。恐らく、高いものに成り、管理会社はにこにこでしょう。

悪い管理会社の業務主任者は個人でバックを取って居る可能性があります。

自分一人でやれれば良いが、何れ相手から漏れることが多い、悪事はバレル。

管理会社と業者の間で例えば「技術支援量」などの名目で必ず取って居ます。
そうでなければ、一銭にもならない管理組合からの依頼で見積り徴取なんかしないです。

マンション管理会社を創りました。

いま担当しているマンションの大規模修繕工事が終了し、当分儲かる工事がないので契約解除の方針でいます。

立体駐車場埋め立て工事で、某デべ系管理会社から、とあるNPO法人作成の長計の3倍弱の金額提示を受けたことがあります。管理会社一般として、2割から4割くらいはのせるものだと思ったほうがよさそう。明確な根拠は見つからないけど。

私は定年後にバイトでマンション管理員の仕事を始めて５年目になります。
その仕事の影響もあって2017年10月にNHKのクローズアップ現代で放送された「マンション修繕工事に潜む闇」という番組に興味をもって勉強を始めた次第です。
自身も10年前に分譲マンションを購入しましたが、来年の管理組合通常総会で大規模修繕委員会が設置される予定になっており私も委員に立候補しております。

バイト先のマンションは竣工から19年目になり既に大規模修繕工事を済ませておりますが、その時の大規模修繕委員会が大規模修繕工事終了後も引き続き建設委員会と名称を変えて建物の不具合や修繕工事に対応しております。
その委員長は一級建築士の区分所有者ですので業界の内情にも精通しておりますので、管理員の私から見ると理想的な管理組合運営がなされていると思います。

管理組合の負担を考慮しなければ自主管理が理想的なのではと思いますが、ここの管理組合では機械式駐車場やエレベーター等の保守管理は管理会社を通してはいますが、全てメーカーに直接委託しているので非常に明朗会計です。
修繕工事等の競合見積も建設委員会が業者に直接見積もりをとるので談合入札は介在する余地がないように思います。
勿論クローズアップ現代の中での説明のように施工業者から管理会社への「通行料」なるものは防ぎようが無いとは思いますが、このスレッドの投稿者の方々もおっしゃられている通り完全に０にする事は難しい事は理解していますが、少なくとも適正な手数料で運営されていると思います。

一方 私のマンションの管理会社が請負う機械式駐車場やエレベーターなどの保守点検は委託.再委託.再々委託と多重下請構図になっており、修繕工事も談合見積もりが横行しておりバイト先の管理組合運営と比べると適正な手数料とは言い難く、このままでは大規模修繕工事も管理会社が不適切コンサルタントとして介在した不透明な工事金額で実施されそうな懸念があります。

（長文になりましたので分割して投稿させて頂きます）

スレ主
＞利益相反だと思います。
管理会社と管理組合の関係そのものが利益相反であり、管理会社を雇うということは、どちらかに我慢が強いられる。
現状では多くの管理組合が我慢を強いられいる。
管理会社は企業利益という錦の旗の下で、遠慮なく管理組合員の財産を貪りつくす。
それは雇用主としての能力が組合側に欠けているからだ。
雇い人である管理会社に対して雇用主としての能力を発揮できないために、雇い人ペースで雇用関係が持続されている。
つまり、雇い人の錦の旗である【企業利益が組合員の利益よりも優先】されている。
早くそこに気づかないと、管理会社の餌食となり、管理組合の財産は無意味に食い荒らされることになる。
管理組合側で自主管理運営の能力を養い、管理会社の介在をなくし、管理組合自身で管理運営することが区分マンション管理の本来のあるべき姿だと思う。

>>323 ご近所さん 14分前
組合員側にたった強力な管理者を立てるといいでしょうが、
組合員の個人情報を一手に把握している管理会社に有利に
働いて組合員間の団結を妨害作用が働いている。
それを手助けするのが管理会社と組合の関係はウインウイン
の関係でなければならないとほざくマンション管理士の存在である。

マンション管理士を組合員の中で育成すればいい。
できれば自主管理に意欲のある方に挑戦して貰えばいい。
組合員に能力がつけば管理会社なんて必要としなくなる。
後は、誠実な協力業者の選定さえ誤らなければ道筋が見えてくると思う。
組合員の財産は組合員の利益のために使われないといけない。
現状では、組合員の財産は組合員の利益よりも先に管理会社の利益のために使われている。
管理会社ファーストではなく、組合員ファーストが正常なマンション管理のあるべき姿だ。
＞組合員間の団結を妨害作用が働いている。
確かにその通りです。
委託契約の更新については組合側がキャスティングボードを握っているので、しかるべき組織と相談しながら進めることをお勧めします。
https://www.mankan.or.jp/06_consult/tel.html

コンプライアンスが徹底していない業界なんだろうか？
Code of Conduct, Code of Ethics みたいなものが
どうも浸透していないようだね。

分譲販売会社がグループの管理会社をつくって管理させている所はやはり怪しいのでしょうか？

最近は大規模修繕を管理会社直での受注が困難になりましたので、
工事業者から00手数料を受けている。
その分工事費が上乗せされているのは組合幹部は知らない。
工事業者は素人の組合役員よりも管理会社と仲良くしたほうが
トラブル等が未然に防げる。

>>331 匿名さん
手数料を工事業者から受け取ると言うのは何かしら証拠があるのでしょうか？住民はどうすれば気付く事ができるのか参考にしたいです。

組合が工事業者へ直で工事を注文した場合（管理会社抜き）
何が起こるかわからないのです。
特に大型マンションは大変です。
内外部の人の動きが異常なくらい頻繁になります。
組合の役員がその旗振り役が出来ないとみると、
業者はどうしても管理会社に依存します。
マンション内部の色々な知識を知っているのは管理会社です。

>・その根拠としては管理会社の決算を見ると節税分を加味した粗利（売上総利益）が２５％程度（管理費を主な収入源とするマンション管理専業会社）。また、管理費削減に取り組んだ場合もだいたい３０％程度下がることが多いことでも裏打ちできる。

え。管理会社は利益をとるなと言いたいの？
粗利全部掃出させたら利益どころか赤字経営になりますけど。
営業利益を基準に話すなら理解できますが、粗利基準で話すのは少し飛躍しすぎだと思いますけど。

>>331 匿名さん　私共のアホ管理組合は管理組合運営には９９．８％無関心。
従来、設備更新、補修は全て管理会社任せで実施して居りました。
私は、長年、設備新設、更新、土木、や新設建築、補修等を経験して来ましたので、管理会社任せて我々の資産を一円の値引き無しで無防備にたれ流してしている管理組合、管理会社に腹が立ち修繕委員として表に出て、屋上防水工事、共用部電気のＬＥＤ化、水道直結工事を４箇所の見積りを徴取して、見積り比較書を作成して理事会に
決定させました。この工事だけで７００万円は安くなったと思います。
何故なら、管理会社からも同様の仕様で見積りを徴取しておりますので、管理会社に丸投げして居れば、アホ管理組合は大損です。
我がアホ管理組合はそれでも目が覚めません！！
くれぐれも、管理会社に丸投げは、やめとくべきです。

管理会社側からすると直受中でもどちらでも利益は取れるようになっている。

>>334 販売関係者さん

付加価値の少ない業務に対して費用が高すぎると言う話でしょう。

管理会社が取る利益が多ければそれだけ、管理組合は割に合わなくなるという意味かと。別に管理会社が純利益をどれだけ出そうが、赤字になろうが、管理組合は関係ありませんよ。あくまで、内容と費用が釣り合っているかどうかだけなので、管理会社が赤字であろうがなかろうが、関係ありません。

>>337 匿名さん
付加価値が少ないとはどういうことでしょうか。少なくとも管理会社に依頼していることが付加価値ですし、24時間の機械警備や相手の都合をあまり気にせず問い合わせできるのも付加価値です。
あなたの言うとおり管理会社が赤字になろうが関係ありませんね。粗利がいくらだとか何を言ってるのか意味がわからないですよね。
内容と費用が釣り合ってるかなんてどうやったらわかるのでしょう。

>>338 マンコミュファンさん

そう思うならありがたがって契約を維持すればいいと思いますよ。

>>339 さん
あなたには全く関係ないことです。

>>340 マンコミュファンさん

付加価値に対してお金に糸目をつけない人が何の用なんですか?

>>341 匿名さん
マンション管理の付加価値とは何ですか？
意味不明な理論で高い安いを決めるものではないですね。しかもお金に糸目をつけないとか、勝手な思い込みですね。訂正してください。

管理組合から直接施工業者へ振り込んでない場合（管理会社経由）にバックマージンが抜かれています。一般会計が保管口座と収納口座の２口座に分かれていれば抜かれています。

バックマージンあるのが当たり前です

>>323 おっしゃる通りです。理想的ですが、わがアホ区分所有者達は自分の資産を管理する事を何故か他人事と思って居る様だ。ある人が組合運営の為に、身を削ってやって居ても感謝する事は無くただの「馬鹿」だと思って居る。　　自分が管理組合の為にする義務はただ単に理事会に一年間参加して、居住管理費、修繕積立金を払って居れば済んでいるとかんがえている。管理規約が改定仕様が無視、管理組合の経営状況も無関心。
いずれは、長期修繕工事が出来なくなる。

345さんに言いたいのですが、自分が支払った管理費と積立金の使い道に関心を持たないことがアホだとおっちゃりますが、家計の支出のうちに占める管理費等の割合は各家庭バラバラであって、それ以外の大きな固定の支出があったり、それこそ税金がそれにあたったりするわけですが、人間の時間は一日24時間しかないので、全てに関知して意識を張り巡らせることなんて出来ないわけです。
ですので、月に2.3万円程度ならそれで楽ができるならと大目に見ている方も多いと思いますよ。私はそれがアホとは思いません。
また、誰もがずっと住み続けるわけではありませんから、定期的に買い替えを考えている人からすれば、長期修繕計画なんて無関心でいてほしいと願っている場合もあります。その時住んでいる人から一時金徴収してくれと願ってますよ。その人たちは。
要するに、目的も考え方もバラバラで、そもそも組合員になる覚悟も何もない人たちもひっくるめて組織ができているので、貴方が望むような組織にはなり得ません。

>非常に残念な事ですが、管理組合の運営に無関心な組合員は理事になって設備更新、工事が有るとすぐに管理会社に任せてしまう。自分達が見積もりを徴収して比較検討等する気が無いため（技術的な知識が無い事も）。
管理会社は腹の底で「にゃり」管理会社が見積もりを取り、理事会に諮り、一円の値引きも無く、管理組合の資産が流される。
技術的に知見のある組合員が我慢できず、修繕委員として出れば、４箇所程の見積りを徴取して検討すれば可なりの減額ができる。
一円の値引きも無く３００万円だろうが５００万円だろうが５０から７０万位の資産損失が図れる。

>>343 匿名さん

>一般会計が保管口座と収納口座の２口座に分かれていれば抜かれています。

解説お願いいたします

200万円の工事で109の管理する収納口座から200万円109本社の口座へ振り替えます、109本社では全国でA業者へ200万円の工事が100件あると、２億円A業者へ振り込むべきところを１億のみ振り込み、残りの１億は109の収益（マージン）となり１億を109の売り上げ口座へ振り込みます