- 掲示板
管理会社が管理組合に説明なく、下請会社からバックマージンを取ることはいいのでしょうか。
利益相反だと思います。
みなさんはどうお考えですか。
[スレ作成日時]2012-07-10 21:46:00
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管理会社がバックマージン取るのってあり？
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164 おおさかのおっちゃん 2014/07/17 12:37:05
原価千円のＴシャツが売価二千円でも買う側が納得して買えば問題はないが、明らかに普通に売価千円で売っているＴシャツを二千円で買う気持ちにはなれない！売価・プラスアルファ管理会社の取り分[仲介料]２０パーセントオンなら納得もいくが…
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165 匿名さん 2014/07/18 01:43:37
東コミは2割から4割ぐらいとってますよ。
彼らの見積、相見積かけたら、それぐらい違ったよ。
ぼれる客からはぼれるだけぼるのがルールみたいだよ。 -
166 匿名さん 2014/07/18 03:17:07
何％マージンを取ってるかなんて調べようがないんだから、出てきた金額と内容を比較して妥当かどうか判断するしかないっしょ。
相場を知らなければ相見積取ればいい -
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171 匿名さん 2014/07/23 01:46:20
バックマージンとは下品な表現だね、正当な手間賃だろうね。
それを管理組合に報告する必要も無いし、管理会社も企業、商売だからね。
出納記録も当然有るでしょうに。
いやなら管理組合独自で発注業務すればいいだけ。 -
172 不動産業者さん 2014/07/23 02:17:06
管理会社社員だけど、営業利益目標がありますからね。
そもそも、お金を頂戴するのは管理組合からだけなので、どんな形であれ最終的にあげたい利益の額は決まってます。
工事関連を直契約にすれば、手数料は入らないわけですから、簡単な話別の形でお金を集めるしかないわけで。
その結果として、管理委託費の額や必要となる利益率が決まるわけなので。
中には工事関連は手数料を一切取らない管理会社もありますが、それでも営業利益は大差ないので、別の形で管理組合さんから頂戴しているわけですよ。
結局どこに頼んでどんな形式で委託していていくらで契約していたとしても、会社として存続させるためには必要経費というものがあるわけですから、同じ事やってる以上はその経費に大差はありません。 -
173 入居済み住民さん 2014/08/01 08:15:18
管理会社がバックマージンとるのは当たり前。
管理会社から区分所有者がバックマージン貰うのも当たり前。
109での話だけどね。
中元ありがとう、この場を借りてお礼言います。 -
175 匿名 2014/08/02 09:17:04
管理会社が手数料を取るのは当然です。
ボランティアではありません。
無償でやっているのであれば、その裏でとんでもないことをしているのではないでしょうか。
管理会社が手数料を取った場合、その対価として当然責任が発生します。
責任を逃すような事を管理組合がしないこと
です。
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176 匿名さん 2014/08/02 15:42:17
それならそれで、ちゃんと見積りにも手数料分として記載すべきでは？
見積りでそこが見えないから憶測を呼び、いくら上乗せしているのかと疑心暗鬼になったりするのでは？
無償でやってるわけじゃないとか言ってるけど、工事発注くらい管理費に含まれているものと思いたいものだね。
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177 ｻﾗﾘｰﾏﾝさん 2014/08/03 00:29:04
デベを挟んで、施工業者に見積指示したらいいんでないの？
管理会社指定と相見積もりにしたら、安くなるんじゃ？
談合されたらあれだけど。
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180 入居済み住民さん 2014/08/10 01:39:16
バックマージン＝手数料は取るのが普通だと思うが、どれぐらいのバックマージン率なのか手数料を工事代や商品のなかにまぜてくるのでわかりずらい。個人的には20～30％が妥当と考えるが管理会社の提示額は30～５０％なかには１００％というようなぼったくりに近い額を提示してくる。拒否すればすむが１理事の力ではどうにもならない
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181 匿名 2014/08/10 04:00:15
営利事業者であれば、バックマージンを当然求めます。
但しその場合、責任も伴います。
現場管理費として計上したところ、「けしからん」として、
割愛されたことがある管理会社は、計上しないでどこかに潜り込ませるでしょう。
管理組合と管理会社の信頼関係が大きく関わってきます。
項目的にそのような内容がない場合、立会管理の有無を問うべきです。
立会管理がされるのであれば、通常は有償です。（委託内容にもよる。）
有償の金額は、３％～１０％程度でしょう。絶対額が大きければ低率になります。
サービスや無償は避けるべきです。無責任な結果になります。
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182 点検員 2014/08/13 11:16:54
ただで仕事する会社あるか？
よく考えろなバカ
契約書の業務仕様書に書かれていること以外
全部金かかるから（笑）よーく読めな、そして文面の深い理解を持たないといかんな
管理会社まかせで見積もりとった業者が全て管理会社の息のかかった業者にならんよう管理組合が精査する立場だろ？
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183 匿名さん 2014/08/13 20:18:01
リプレイスのための相見積もりとったら、利益０円の見積もりが来た。
よく見ると外注費は、ほぼ横並び。
絶対にバックマージンはあります。
それの是非を議論するよりも、相見積もりとる方がマンションのためになります。
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188 匿名さん 2014/08/15 02:29:30
六本木のキャバ行った時の話だけど、やたら騒がしい連中がいたので、そのテーブルを見たら何と東コミの担当だった。脂ぎった男が同席しており、コミ担当がやたら社長、社長と連発してた。
女の子に何者なのか探らせたら、ここ1年ばかし議事録に登場してた工事業者だった。
我々管理組合から大規模修繕工事受注した見返りにキャバでコミの担当を接待か、もしくはコミがタカってるのか。
ひどいもんだ。 -
189 マンション投資家さん 2014/08/29 14:13:23
No 2様へ 管理会社は悪の極みですぞ!利益優先方向へ行くのが状等です。合い見積もりが多いです。マンションを舞台にしてリベートは取るし個々の清掃を受け取り管理組合に入金しないですよ。什器備品設備が問題なく稼動していても故障にさせて更新をさせて工事を上乗せしてキックバックは日常茶飯事ですからお金のからむ事は正義感のある管理組合の役員が管理会社に任せずにするのがよろしい。必ず隠密に役員一人の担当で競争入札や競争見積もりをされるのがよろしい。理事長が数億円のバックマージンを取り訴訟になっています。副理事長はマンションを手放して逃げています。発電機・エレベーター等が定期点検合格しているにも関わらずに新品に更新してそのバックマージンで外車を購入して悪の根源です。ご注意ご注意！
なのでマンションは建物を買うのではなく管理を買うと心掛けて下さい。 -
195 匿名さん 2014/09/06 08:13:31
109コミから提案されて組合で決議していたガス感知器、消化器、防災グッズ、Amazonでチェックしたら平均6掛けでした。
工事費かからないで、ただ置くだけなのに。
消化器は古い消火器の処分費かかるからもう少し高くなりますけどボリ過ぎです。 -
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197 匿名さん 2014/09/07 00:01:30
>>196
>>規約に定められていない支払いを管理組合は行なえないし理事会は権限の無い支払いを総会の決議なくすることはできない。
は一般論として成り立つけど
>>他人の金で中元送るなんて常識外れもいいところだ、送りたければまず自分の金で送れ
は１個人の考え方。現実にはこっちが大多数だろうとは思うけどね。
そういうクレームは普通に予想できるけど、大多数がそれでもいいから送れって思ってるなら送るべきだと思う。大多数がどれくらいを指すかは微妙だけど、安全を見込んで、規約を改正できる4分の3あれば問題ないかと。逆に、皆が止めるべきって考えているならやめるべき。要は、そこの組合員が話し合って決めたらいいこと。
それを端折ると「他人の金の使い方にあれこれ言うもんでもないだろ」ってなる。
-
198 匿名さん 2014/09/07 02:56:07
大多数が自分の金よりみんなの金使ったほうがいいと考える管理組合は危険だよ
町内会費を徴収してるのと同類
法を守らない組織は隠れてやるべき
ここでは批判するのが当然 -
199 元役員 2014/09/07 03:12:47
管理会社がバックマージンを取ることは、普通です。
だから、「自分の財産を守るための財産管理組合」
であることを居住者全員が自覚すると、
管理会社の立場や位置が明確になり、
「任せっぱなし」の委任ではなくなる筈である。
消火器の話でも、高いと思えば見積もりの段階で
キャンセルすれば良い。
「もっと安い価格の取引先を見つけさせれば良い」
見つけきれない管理会社は、その事を理由に契約延長をしないと言えば、
一所懸命になって探します。
その程度の知識や交渉術を持った人はいるでしょう。
逃げ口上として、「輪番制の役員だからそんなことは出来ない」等と
言わないように。自分の事なんですヨ。
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202 匿名さん 2014/09/07 12:32:11
管理組合に管理会社から提案があっても自分達で業者を探して事を進めるのであれば管理会社を通さなくてもいいじゃないか？と思うが、サラリーマン管理組合で忙しい・煩わしい事に関わりたくないなどの理由で見て見ぬ振りをし管理会社の好き勝手を許している。悲しい現実…だが声にならない少数派はどーなるの？
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204 理事 2014/09/11 11:14:52
№２０３さんはたぶん管理会社の人間なんでしょ～ね…普通の人ならなるべく自分の金・預かった金[組合の]の支出を抑えようとするのが普通でしょ～
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205 匿名さん 2014/09/11 13:32:58
金額調べて言えばいいだけなんだけどな
amazonみたいに軒先渡しならいいだろうけど人来て然るべき場所に設置するなら当然お金はかかる
報告書を作ればその分の費用もかかる
レベルが低い交渉じゃ馬鹿にされるだけですね -
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217 匿名さん 2014/12/24 12:24:52
>工事の見積書と言うのは、やりかたによっては、どうにでも出来るものです。
なら、
>no203さんは管理会社の関係者でしょう！間違いなく！管理会社が工事単価・税金・手数料をオープンにすればすむこと。
こんな工事単価も意味がないことに同意してくれるのね。 -
218 匿名さん 2014/12/24 13:28:34
>217
工事の見積書と言うのは、やりかたによっては、どうにでも出来るものですが、管理会社が工事単価・税金・手数料をオープンにする事が、実際の偽りの無い金額や単価を書くのであれば、話は変わります。
でも、それが本当に実際の金額かどうかを確かめる術がありません。
よって、誰もが信じられ根拠のある本当の金額や単価だと確認出来ないもので、合い見積もりを取り比べてみても差が大きかったり、手数料なども一般的に決まっている範囲を超えるものであれば、その見積りは信用できません。
ただ、説明を聞き、誰もが納得できる内容や特殊な事情などがある場合なら、他と比べて明らかに高い金額であっても、その会社にとっては本当の金額であると判断しても良いでしょう。
そこで、その会社に受注するかどうかは別の話です。 -
220 匿名さん 2014/12/25 02:50:21
>219
自分には文章の意味が理解出来ないと、はっきり言えば良いのではないでしょうか。
昼飯を食べに良く行く店で、とんかつ定食がランチ価格、例えば８００円として、１０年間、材料は値上がりしているのに値段が変わっていない理由を知ってますか？
店によっては何十年も、ランチ価格ではない物が値上げをせずに出している店がありますが、何故、仕入れが高くなっているのに値段が変わっていないのか、知ってますか？
店によっては、材料の値段が上がれば、料理の値段を上げ、材料の値段が下がれば、料理の値段を下げたり、値段を下げずに量を増やしたりするような店もありますが、この違いは何故か知ってますか？
この事がわかっていれば、理解出来たと思います。 -
222 匿名さん 2014/12/25 04:41:26
工事の見積り内訳が正当かどうかなんて、業者にもわからない。
業者によって、資材費は安い（高い）が人工は高い（安い）という事はよくあることです。
結局、相見積もりを取って総額を比較するしかない。
その際、管理会社が関与してない（と思える）業者を入れることが絶対条件。
理事会がそのくらいの努力もしないで、管理会社を非難しても始まらない。 -
226 匿名さん 2014/12/25 14:04:45
>no203さんは管理会社の関係者でしょう！間違いなく！管理会社が工事単価・税金・手数料をオープンにすればすむこと。
もう一度いう。
税金が分かると、普通の相見積もり以上に何が分かると言うんだい。 -
227 匿名さん 2014/12/25 14:51:06
タウンページでも見て電話すりゃいいんじゃない？
施工する側からしたらわけのわかんない素人が電話かけてくるよりも
バック払ってでもやりとりに時間かかんないだけ楽ですよ
最悪な管理会社は顔つなぎだけして全部対応逃げて問題も持ってくるだけですけどね -
228 匿名さん 2014/12/26 11:48:31
実際に管理会社が行った工事を、金額などの割合は同じですが、実際の金額を変えて書きます。
南にあるベランダに出入りするリビングのサッシ辺りに雨漏れが起こりました。
管理会社に連絡し調査をしてもらったら、管理会社から一級建築士が来てみたら、ベランダの防水が悪いと言って、後日、外部の工事費として１００万円の工事見積りが出されました。
内部の被害に関しては、支払われる保険金で支払うようになっていました。
私の知人に工務店に勤務している人がいて、相談をしていたので、受け取った見積りを見せると、おかしいと言い出したのです。
知人が見たところ、もともとベランダに防水はされていないし、ベランダの防水が原因なら、私の部屋じゃなくて下の階に漏れると言ったのですが、納得です。
水は下から上に漏れることは無いですから。
その事を管理会社に言うと、その工事は全額、保険と修繕積立金で支払うので気にしなくていいと言われたのです。
おかしいですよね。
それで理事長に話したのですが、理事長も取り合う気がないようで、管理会社の言う通りで良いんだと言うだけでしたから、私は他の理事に話て理事会で話し合うように、知人からの話をまとめた文章を渡しました。
知人の書いた文章の内容は、現在のベランダは、防水の無いベランダだと言うこと、ベランダからの漏れだと私の部屋ではなく下の部屋に漏れると言うこと、漏れの原因は、サッシの側面にある防水シールの剥がれの可能性が高いと言うこと、サッシの防水シール工事だけなので、１０万円も掛からないと言うことなどです。
しかし、最初は無かったサッシの防水シール工事が追加され、ベランダの防水工事もやることになったのです。
でも金額は約半分になっていました。
工事範囲は同じで、サッシの防水シール工事が追加されたのに、金額は５０万円でした。
その５０万円と言うのは、部屋と外部を合わせて降りた保険金額と同じと言う説明でした。
修繕積立金を使わないようになったので、良かったと思っていました。
ところが数年後、この管理会社が追い出され新しい管理会社になる時に管理会社を変える事を決断した理事長から教えてもらったのは、私の知人の言ってた通りで、ありもしない防水工事を捏造し、管理会社とグルになっていた保険代理店とが、水増しした被害と見積り金額で保険金を請求し、下りた保険で足りない分は修繕積立金から支払うとマンションを騙し、おそらく当時の理事長も少し金を貰うことになっていたようでしたが、私の知人の書いた文章のおかげで、主膳積立金は使われずに済んだのが不幸中の幸いでした。
こんなことが色んなケースで、色んなマンションをターゲットにされているのですから、悪い管理会社なら、バックマージンを潜り込ませるなんて、簡単なことです。-
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234 匿名さん 2014/12/29 01:17:13
このスレを見ていると、バックマージンと言うのが何を意味しているのか分かっていない人がいるようです。
通常、管理会社が仕事をしていく上で、下請け業者を使う時に、その仲介をすると言う意味の仕事をしているのなら、それは正当なマージンとして、内容や金額にもよりますが、下請け業者の見積り額の３％とか５％を管理会社の経費などの名目にして加え、マンションに提示するのが一般的です。
これを隠してしまい、下請け業者の出した見積りの金額を勝手に書き替えて、元の金額が幾らか分からないようにして出すのをバックマージンと呼ぶこともあります。
こうすると、本当の金額は幾らなのかが分かりませんし、通常３％が一般的な管理会社のマージンなのに、１０％とか２０％上乗せしていてもマンション側としては分かりませんので、不透明になってしまうのです。
このような、良く言われるガラス張りにしない見積りを出す管理会社は、止めるべきです。 -
235 匿名さん 2014/12/29 01:58:51
マンションの理事長です。
バックマージンという表現が悪いのですよ。
適正利潤は当然のことです。
百貨店での商品でも、仕入れ値が７００円なのに１，０００円で
売るのは当たり前のことです。
ただ、原価が分かると買う方もちょっと嫌な気持ちにはなりますが。
そして、マンションと管理会社は共存・共栄です。 -
236 匿名さん 2014/12/29 02:33:58
商売をするのだから、利益を上げるのは当然、
下らない、スレだ。我々は、なにをして、生計を立てているのだ。？
サラリーマンの、お給料の、原資は、？
経営者は、血の出る、ような努力をして、人件費を、稼ぐのだ。
組合の、役員も、それなりの、良識がないと、いけない。 -
238 業界人 2014/12/29 05:08:03
＞適正利潤は当然のことです。
管理委託契約を見直してください
「管理組合が工事を発注する際の調整」（注1）という文言が入ってているはずです。
つまり、定額委託費の受託業務の範囲です。
したがって、適正利潤ではなく、二重利得です。
＞下請け業者の見積り額の３％とか５％を管理会社の経費などの名目にして加え、マンションに提示するのが一般的です。
一般的ではありませんし、こんな話を信用してはいけません。
下請け業者の見積もり自体にゲタをはかせるのは、誰でも考えます。
定額委託業務範囲内の業務で手数料を取れば、契約違反です。
（注1）がない委託契約書を使っているなら、標準管理委託契約書に沿って変更してもらいましょう。
＞バックマージンを取られようが、取られまいが、許容範囲の額なら問題ないのでは。
これが正解です。
マージンを取られるのが嫌なら、組合で管理会社の関与していないと思える業者（注2）を探すかしかありません。
＞管理会社は、その業者を教えてくれればいいだけのことだから。
＞交渉ごとは理事でやりますよ。
無意味です。
管理会社と業者は裏でつながっているのだから、苦労が増えるだけで、成果はありません。
＞工事業者は理事でも十分探せますけどね。
継続はむつかしいが、これが一番。
ただし（注2）を探すこと。
管理業界は、地域にお店が１軒しかないような状態が続いてきているので、競争原理が急に働くと倒産が相次ぎます。
自衛本能が働き、自浄能力は期待できません。
その証拠に、ほとんどの管理会社は、新規顧客開拓の営業活動をしません。
○○ハウ○イ○グくらいです。
管理委託費を安くし、工事で稼ぐ会社で有名です。
管理会社を変更する会社、大規模修繕をコンサルする会社なども、胡散臭いのが多い状態です。
優秀な人材が理事会にたくさんいるとき、一気に改革するのが良いと思います。
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239 匿名さん 2014/12/29 10:53:12
関係ない話は、その会社のスレでやってくれ。
話を戻すが、工事価格が一般的な水準なら、バックマージンがあろうがなかろうが関係ないと思うんだが。
この点はどうよ。
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243 匿名さん 2015/01/03 07:54:20
バックは当り前ですよ。
109コミには使えない109不動産の社員の受け入れ先ときいう重大な任務があるんです。
109ホールディングスの連結ですし、あんまり減額請求されると、109不動産の給料を維持できなくなってしまうので、お手柔らかにお願いします。
今年も宜しくお願い申し上げます。 -
250 匿名さん 2015/01/05 03:49:34
>背任行為に問われたり、独占禁止法に抵触することもある犯罪行為です。
独占禁止法に抵触して問題になった事例を紹介してください。
URL付きでお願い。 -
253 匿名さん 2015/01/28 00:57:24
まあ、儲けてもフロントには一銭も入らんからね。
無理な工事を押し付けて組合から不信感もたれると後々やり辛いからわしは無駄な工事は提案しんわ。
工事やるにしても一応形だけ見積もりは出すけど、お客にはこっそりよその業者紹介してる。
アホな会社の犬フロントは真面目にせっせこやってるな。
そんなことばっかりやってると総会で苦労するぞ〜 -
257 匿名さん 2015/01/29 12:14:24
金を受け取ると業者に弱みを握られるからね。
業者の弱みを握ったとしたら、まあ、やるとすれば、どうにもこうにもお金の出所がなく、かつ組合から無償で直せとせっつかれてる工事をやらせることくらいかな。-
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258 匿名クレーマー 2017/09/13 10:05:01
私共のマンション管理組合は今期２３期を迎えますが、５１戸のマンションにも関わらず、殆どの組合員に管理組合の運営に無関心（忙しいと言う理由も有る）で、マンション管理に関する知識を得ようとする気も無く、
管理会社に任せ切り、一年毎の輪番制で一年が過ぎれば良いだけの理事会。
工事、保守、設備更新も理事会自前で出来る知識、気概もないため、全て、管理会社任せ、委託管理業務依頼先の会社は２４時間総合設備監視業務、受水槽清掃、雑排管清掃業務等、多くの委託業務を行って居り、成立ちから
一心同体、管工事事業、建設事業、電気工事業の許可を取得しており、何かあるとすぐＳ社、やりたい放題で
我々の管理組合は管理会社Ｍ社の財布状態。先般、実施した給水ポンプ更新工事、１８０万円、私が調べたところ
ポンプ本体は６５万円、その他 据え付け、配管工事、壁への防振材張り付けで１１０万円、私は設備関係に長年関わって来ましたので、約４０万円は何処へ行ったか？と言う状態です。現在までの工事、設備更新などの見積書を探したところ管理会社が持って居り見ると、見積書から一円の減額交渉もして居りません。
工事、保守、設備更新などは専門委員会を立上げ、管理組合が見積り仕様書をつくり、自前で見積り徴取し、
管理会社が外注会社を使って参入するなら管理組合、理事会が見積もり書を」徴取して、管理会社抜きで総合的に比較、の上判断する状態にしなければ、我々管理組合の資産を大きく棄損することに成ると警鐘（提言）を鳴らしてして居りますが、なかなか、無関心の枠から抜け出しそうにないのが現状ですが、もう少しやって見るつもりです。
今後、長期修繕計画により大きな設備更新などを実施しなければなりません。
長期修繕計画も５年も理事会の理解不足で私が、「やいやい」言いながらやっと今年承認されたものですが、まだ、中味を見直す必要が有り、問題を抱えております。管理組合（理事会）と管理会社は利益相反関係にありますが、理事会が無作為で管理組合の損害を与えても利益相反違反として理事会を訴えることができないと聞きますが？-
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