ザ 湾岸タワー　レックスガーデンってどうですか？Part 8

あら、反省する気は無いみたい。だから売れないのに。

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検討してる身から言えばネガは邪魔
晴海三菱、東雲野村、東雲三井、東雲レックスどこのスレも適当な事書いて

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検討？　宣伝の間違いじゃないの。

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ここは既に既存不適格。　
資産性はどうなんでしょうね？
素人考えですが、容積率が現状から
どの程度削減なのか次第のような気もします。

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検討者はメリット、デメリットを両てんびんにかけて考えるもの。ネガティブな情報を邪魔としか思わないのが誰かってすぐ分かること。

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>804
どの辺が不適格？

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ネガが言うデメリットは嘘だから参考にならない
素人だからしょうがないだろうけどトンチンカンな事書く

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タワマンは耐震基準の見直しがされるから、旧基準になるのは確定。ここだけじゃないけど。

旧基準もある意味、既存不適格だよね。

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某物件見に行って、ここは条例が改正されて二度と同じ建物は建てられない希少物件ですなんて説明してた。既存不適格とは口が裂けても言わなかった。営業なんてそんなもの。

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東京都の総合設計制度が平成22年度に
改正されています。
セットバック要項に引っ掛かるのでは？
私も素人なので間違っているかもしれません

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世田谷とか横浜のケースをしっかり反論しておきながら、今更、嘘なんて片腹痛い。条例知ってるんでしょ。

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>809
そんなの初耳ですが何の条令ですか？

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総合設計の文言にはただし書きがあります
当然、改正後にも

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いいマンションだね

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>811
だから既存不適格で資産価値がなくなったタワマン教えてよ

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>810

総合設計制度の変更で既存不適格になってたら、重要事項で説明する義務があるよ。過去にそういったケースはあったけど。

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またネガの嘘がバレちゃった
もうやめなって

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過去に既存不適格を需要事項で説明しなかったのを、週刊誌にすっぱ抜かれて大騒ぎになったケースもある。

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答えてくれないと言う事は資産価値がなくなったタワマンはないと…

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ここって総合設計制度を利用してるの？　あれって、内容が結構頻繁に変わるから、高さ制限より危ういよ。

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>821
写真ありがとう
しばらく現地見てなかったけど結構高木植わってていい感じ

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完成在庫目前で、資産価値云々もないでしょ。

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日焼け止めの紙カーテンしてないんだね。

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準工業地域だもの周辺環境には目をつぶらないと。

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824さん
公式ホームページに書いてありますよ。

「数ある湾岸エリアの中でも、早期に着手され、電線地中化等も進行中の東雲エリア」

有明や豊洲、潮見等に先駆けて、平成2年に「再開発等促進区」として都市計画決定された東雲地区は、平成10年代にはじまった１丁目地区の住宅地再開発、さらには平成19年に都市計画決定された「東雲二丁目南地区」も併せて、より大規模で計画的な地区計画が進められています。
とくに再開発地区の象徴となる「東雲二丁目地区」は、「業務」「住宅」、そして緑のネットワークや、ペデストリアンデッキ等による歩車分離が進行。
さらに江東区では、電線を地中に埋め、道路から電柱をなくし「無電柱化事業」に積極的に取り組んでおり、現在『ザ・湾岸タワー レックスガーデン』前の晴海通りにおいても、電線共同溝（CCBOX）を進める工事が行われています。
無電柱化事業は、美しい景観を実現するだけではなく、事故や災害による電柱破損やそれによる事故、建築物破損等を防ぐ、防災上もメリットになる事業。
「東雲」は、街並みを、美と安全・防災の観点から計画的に創造する事業が早期から行われてきたエリアです。

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>830

丸々コピーは著作権法に違反する。ルール知らない人かな。リンクにとどめるベキなんだけど。契約者だったら、管理規約も無視なのかも。恐ろしい。

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公式ホームページに記載されている宣伝みたいですから気にする事ではないよ。
私はレックス契約者ではありませんが、東雲地区全体が一体となって美しく、豊かに発展する事を願っています。

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違法行為を肯定するなんて。お隣さんになってほしくは無いな。

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>831
引用先を明記していたら、著作権法違反にはならないはずですが。

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引用と丸々コピーは違うよ。

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へ理屈つけて管理規約も破るんだろうね。

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著作物は作成した時点で著作権が発生する。個人でなく会社が宣伝目的で公表したものだからって勝手に判断するものじゃない。

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830さんが引用なされている内容は大変参考になりました。
公式に書いてあっても気付かない事もあるんですね。

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著作権は親告罪だから、著作権者が訴えない限りは法律違反行為には当たらないよ。
また、デベにとっても有り難い事だと思うので、訴えないに3000レックス賭けます。

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訴えられないから何やってもいいって・・・。

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>851さん
１か月くらい前だったと思いますが、あそこの交差点の所で
地中化工事やっていました。いつ完了するのかは？？ですが。

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計画があるだけで具体的には決まってないってパターンじゃない。デベってそういうレベルでも平気で宣伝に使っちゃう。入居してから没になっても、行政が決めることだから売主には責任がないって逃げるんでしょ。

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江東区の現在行っている無電柱化事業の場所って、

http://www.city.koto.lg.jp/seikatsu/douro/mudentyu/index.html

晴海通りはまだのようですね。

こちらの工事はやっているみたいですが、地図の詳細を見ると晴海通りではないみたいですね。
http://www3.ktr.mlit.go.jp/toukoku/kouji/tk2/psjsp/ps_frm_detail.jsp?s...

電線地中化工事はやく完了するといいね。

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ネガが勝手にメリット言ってるのはここの営業だと思ってるらしい
実際は嘘ついてるのが検討者に論破されてるだけだけどね

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＞853

デベの味方するわけじゃないけど少なくとも根拠もなくデベがそんなこと言うわけがないよ。

http://www.mapion.co.jp/c/f?uc=21&pg=2&grp=kouji&bool=key2...

現地行けばわかるけど共同溝工事の工事看板もあるし実際に工事も進行中。
行けばわかる。ネガなのか知らんがフェアにやろうや。

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↑　なぜか削除されたのにまた、投稿してる。この写真がきっかけで荒れたのに。

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また、同じパターンで荒れる気配が。あの写真NGでしょ。

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861さん
ありがとうございます。この物件のみならず、周辺の物件を検討している者にとっても重要な情報です。以前他の方も書き込みされていましたが、共同溝工事により、東雲の街全体がよくなることを期待したいです。

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もう少し高い木でないとビル風防いでくれなさそう。タワマンだと台風のときは傘壊れるの覚悟だよね。

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タワマン単独でもビル風は吹くよ。建物で風の流れが変わるからね。

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>868

なんかイスとテーブルの間隔狭くない。座れるのかな？

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LOW-Eでないガラス張りは夏暑そう。エアコンガンガンつけないとね。エコに反するけど。

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この近辺でLOW-E使ってるのってスミフくらい？

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今はいい遮熱カーテンやら遮熱フィルムがあるらしいですね。

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確かプラウドも西側は全部LOW-Eガラス使ってたな
上の写真はこの物件じゃないし！

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フィルムは熱割れを助長するから要注意。

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いまどき、LOW-Eが普通でしょ。タワーだけでなく低層物件でも使ってたりする。

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ダイレクトウィンドウでカーテンしたら意味なくない？

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877<ダイレクトウィンドウでカーテンしたら意味なくない？>
878<なんで？>

ダイレクトウィンドウは眺望が売りなのに、カーテンしたらそれが塞がれるからじゃないの？

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>880
確かに。
でも、誰もいないときはカーテンを閉めたほうが、遮熱効果あるのでは。

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景色眺めようとカーテン開けたら熱いでしょ。

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昼間はいないからいいよ

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ああ言えば、上祐。懐かしい。

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昼間はいないから遮熱カーテン閉めて帰宅したら夜景を眺めながらご飯　いいなあ
そう考えると北側良さそう
でも東側でゲートブリッジも見たいし悩ましい

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騒音はここはいいサッシ使ってるから大丈夫だと聞いた

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熱いから休日も昼間はお出かけしないとね。

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防音対策してないと吸気口から音は入ってくる。

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もう過去スレ読んでるし同じ話はいいよ
ここのマイナスはほとんど論破されてるしそうでないとこは納得済
真面目に検討してる人から見てて邪魔

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荒らす事が目的のネガは削除願いすると投稿禁止措置がとられるのでそうしたほうがいいですよ。

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建物の北側にある東雲の杜の植林はマンションの日蔭になってて木々がかわいそうな感じがします、という内容の864さんのレスが削除されているみたいですが、何故なのでしょう。
ネガティブな情報は契約者さんに削除されてしまうのでしょうか？

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ピンポーン！

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契約者です。
864さんのレスが削除されているんですか。残念です。
「東雲の杜、午前中は充分陽があたるし、午後も全く陽があたらないわけではありません。
現地に行って確認すれば一目瞭然。
1日中陽があたるほうが、植物が枯れそうな気がします。
個人的には、夏の夕涼みには、ちょうどいいと思っています」と反論しようと思っていたのに。

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東雲全体が緑の多い街になるのはいいね。
自然の豊かさを感じれるのが一番。

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ダイレクトウィンドウの暑さの心配はたくさんのタワーで言われてますね。

でもそれも夏の間だけ、年間のほとんどは最高の日当たりの恩恵を受けながら生活ができる、この点のほうが夏の一時よりも心を打つメリットなんじゃないでしょうか。

それにここは広いです、窓際に物を置いたり人がいる必要の無い物理的な奥の深さも過ごしやすいポイントでしょう。

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899殿
兼好法師も徒然草で言われています。
ー住まいは夏をもって旨とすべし。ー

すなわち、居住用建物は夏に快適でなければいけないって事。これは今も昔も同じ。少なくとも日本では。

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>900さん
素晴らしい！教養が思わず出ていますね。ポジですが、あっぱれです。

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ポジの反論がないかと思ったら今日は水曜日だね。

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そうか、じゃあ明日は木曜日だね。

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水曜日に意味があるんだよ。

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西向きの部屋が暑いとかもうわかった。
そんなのわかってるし同じこと繰り返しうざい。

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ネガは見えない敵と戦ってるらしいな

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まだ検討中だからここに住むとは限らない
それよりなんで908は検討してないのにここに書き込んでるのか不思議だ

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暑いこと、寒いこと、騒音のこと、排気ガス、地中化、耐震、まだまだ気になること多いのでしょう。どこの場所検討しているのでしょう。そういう方は・・・・・

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高い買い物だからメリット、デメリットを両てんびんにかけるのがふつうでしょ。どこの物件検討しようが。

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南海トラフ地震がおきたらおしまいですね。
ＣＧ見ましたがあれ見ると怖いです。

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メリット・デメリットはそれぞれの物件にあるので、要は自分のライフスタイルに合っているか、生活しやすい環境であるかが大切かと。
慌てる事はないと思います。時間がある時にじっくり現地を見てチェックする事をお勧めします。

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南海トラフでココがダメなら
静岡　山梨　神奈川沿岸部が壊滅
東京も甚大な被害だな
沿岸部はおろか内陸も都市災害で
火炎竜で焼き尽くされる

それは確かに終わりだな

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外れるなんてことに至らなくとも、免震は縦揺れには無力。

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耐震も縦揺れには無力。

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長周期地震動にも無力。南海トラフの地震では関東に長周期の大きな揺れが予想されてるよ。

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過去スレで何度もやった話だなあ。

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>917

耐震は横揺れ、縦揺れに対する強度は変わらないでしょ。縦揺れには免震装置が機能しないから、大変なことになる。

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コンクリートは横揺れに充分な強度を確保している。

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横揺れ　×
縦揺れ　○

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前から同じ話の繰り返しで何の参考にもならん。
グチグチ言ってないで耐震の安全なマンション買ったら。

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そうそう、耐震がいい人は、どうぞ耐震マンションへ。
自分は耐震マンションは検討からはずしています。

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3.11のときに横揺れに対してですら乾式壁は壊れたりしてた。縦揺れに襲われたら・・・。

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【ご本人からの依頼により削除しました。管理担当】

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>927

書き込む板間違ってない？　ここ免震だよ。

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確か仙台だったと思うけど、３・１１後に調査したら免震装置の交換が必要ってケースがいっぱいあったみたいだね。

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同じ話題を何度も繰り返すネガは削除願いするとこのスレに投稿禁止になるから報告したほうがいいよ

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検討の参考にならん。耐震構造のループスレ状況から脱却できませんか。

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で、免震装置の交換を実際にやったところってあるんですか？？
それでも揺れを軽減できて、耐震だけの建物みたいに室内グチャグチャになってしまうよりは、室内の損傷おさえられて良いと私は思うけど。

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なんで交換が難しいのですか？

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免震装置は建物の下にあるから、建物ができちゃってからの交換は建物を持ち上げなきゃならない。

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免震が魅力なら、３・１１の後に飛ぶように売れるでしょ。逆に、免震でも乾式壁とか壊れちゃったりしたからね。免震最強ってのは、伝説に過ぎなかったってのがわかっちゃったわけだし。

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ジャッキアップは技術的に難しくはないけど、コストはかかる。

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マンションって計画外の出費を捻出するのは難しい。

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＞939

じゃあ　いくらぐらいかかると思う？
ただの耐震構造にしても震度７ぐらいになれば構造自体が壊れるわけだけどどちらが高い？

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どちらにしても、いくらぐらいかかるんでしょうね。デベロッパーさんからはそういう話はないですからね。
どちらとも、修繕に10億円かかると仮定して区分所有按分くらい余裕を持ってみておいたら十分なのかな？

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>941

免震も震度７には耐えられないでしょ。今は対象外になって分かりずらいけど、以前、耐震等級の判定対象だったころ、免震もほとんど耐震等級１だった。

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コストがかかると言っても、全戸按分すればそれほどでもないと思うんですがね。免震装置交換のためのジャッキアップ前例がないから具体的な数字もないのかな？

いくらだとしても全戸の合意を得るのが大変なんでしょうけどね。

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長期修繕計画は災害を考慮してないからね。ローンで目いっぱいの人は、少しの負担でも無理って主張して、修繕は容易に進まない。

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売れ行きが鈍ってる高層耐震タワマン関係者が
相当焦ってるみたいだね。
被害出して、東雲は危険、みたいな話にならないよう
気をつけてくれよ。

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デベにしたってどのくらい壊れるか分からないのだから出しようがないと思います。
ジャッキアップの費用と言うより免震装置の材料費の方が高いと思いますよ。
それと、免震装置自体の材料費はかなりの価格変動があるんじゃないのかな？
こういうのって、生産量が増えたり、価格競争があると初期の半額ぐらいになったりするからね。

このまえ、東北のホテルで免震のダンパーが壊れて交換したという、ケンプラッツの記事を見たけど
８００万円ぐらいかかったそうです。日本初とのことでした。
確か１４，５階建のホテルなので規模は違いますけどダンパー交換時における金額のスケール感は
つかめるのかと思います。
例えば仮に、１０倍の費用がかかったとして８千万円。その他なんだかんだで1億円かかった
として、これを全世帯で割ると１世帯２２万円ぐらいですね。ダンパーの交換限定の話ですけど。

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ここの購入者なのか近くの野村物件を敵対視しすぎだね。あっちが高くて買えなかったのかな。
あっちのスレではまったくここは話に出てなさそうなんだけどね。

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自意識過剰

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野村敵視ってどの書き込みを指してるんだろう？

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あっちの物件はもう既に５００戸以上完売してるらしいよ
ここは震災前から販売してるのに、あっさり抜かれちゃったみたいだね

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震災のあとなのに、耐震に販売で負けてる免震って悲しいね。免震の評価ってそんなもんってことかな。

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免震って建物は揺れないけど、周りの地面は揺れるからエントランスとかつなぎ目のところが大破って免震特有の壊れ方もする。震災直後に筑波の写真が公開されてた。

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同じ現象で、配管とかライフラインがずたずたになって住めなくなるかも。

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高さ１００メートルもある建物が免震だから揺れないって・・・
MRとかで模型だけを見て宣伝されたら、そう思っちゃうのかなぁ
タワーなら大きい地震きたら、どんな構造であれ大きく揺れるんだけどね

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＞948

どっちかっていうと勘違いした野村信者の人が免震をネガしにやってきているように
しか見えませんけど目の錯覚？
どっちも売れて東雲が盛り上がって欲しいのでそうじゃないことを祈るが・・・

バークタワー東雲もガンバレ！

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うちも今更、耐震はないんでここと三井で検討中

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仙台の矢作施工マンションが震災で傾いたらしく、辰巳物件のスレが炎上中。
特に湾岸エリアは大手売主と施工はスーパーゼネコンが安心かな。
売主と施工が同系列の会社の場合チェック体制が弱くなりがちになるらしく不安。
ここも今回の問題と似た、売主と施工が同系列会社なのだが大丈夫なのでしょうか・・・

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余計な事かもしれませんが、わたしはその懸念を感じましたので、ここは早い段階に検討から外しました。デベロッパーが施工を厳しくチェックする機能が働きにくいのではないかという懸念を持ちましたので。
本当に余計な事で申し訳ありません。

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同系列じゃなくても、デベのが強いだろうから、
設計事務所が出した設計を経済性優先に直させるなんてよくあるんじゃないの?
構造重視すると、梁が太いとか多いとか開口分が狭いとか
売りにくいわけだし。

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品質管理上できちんとチェックできる体制をとっておいたほうが良いような気がしますね。事業主と施工主が同一グループだから何か問題があるということはないとは思いますが。
たとえばご参考に、野村不動産ですと、「施工者の検査に加え、事業主も検査を行う体制で品質管理に取り組んでおります」ということで管理体制をＨＰ上に記載してありますね。

http://www.nomura-re.co.jp/residence/quality.html

市川の鉄筋不足問題の反省もあるのかもしれませんが。

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959さんと同じです。今更タワマンで耐震はないんで、ここと三井で検討中。野村は最初から検討外でした。

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なるほど。耐震と免震の構造の違いで検討される方もいるのですね。
私はその建物に合っていればこだわりはありませんが、東雲駅周辺今後10年で発展しそうなら、この物件を買いたいと思っています。そうでないなら、野村や三井の物件かな。

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仮に瑕疵があった時に設計施工が同一会社だと責任の所在がはっきりするので醜い擦り合いがないので購入者にはメリット
それとチェックは設計管理と施工管理とISOを取得してるので品質管理する部所とやっているからなんら問題ない

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そういう意味では問題はないでしょうね。
でも、962さんが引用なされている施工ミスは事例として存在します。
デベロッパーもしっかり目を光らせて、施工者に指摘できる体制である方がより良いと思います。
しかしながら、こちらの物件は、施工者が親会社で立場上、デベロッパーが施工者に強い発言力を有さない事が考えられます。
そういう事も有り得ると考えて、検討材料の一つになされればよいのでは？

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確認申請の検査及びフラット35でも当然、竣工検査するので問題があるとは思えませんな

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>970
え？姉歯とどういった共通点があるの？

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>>947さん
大変有益なお話をありがとうございます。
東北のホテルでは震災の揺れで免震のダンパーが壊れていたんですね。

>>例えば仮に、１０倍の費用がかかったとして８千万円。その他なんだかんだで1億円かかった
>>として、これを全世帯で割ると１世帯２２万円ぐらいですね。ダンパーの交換限定の話ですけど。
これに関してはビッグスケールの恩恵と言う以外にありませんね。
当然ダンパー以外が破損するケースもあるでしょうから、+αの費用が必要と心得ておいた方が
良いでしょうね。

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元記事を見たら、積層ゴムではなくて鉛ダンパーが壊れたんだね。
ダンパーには何種類かあるんだが、ここは鉛ダンパーなのかい？
10倍とか1億とか当然とか、根拠無しの計算は意味が無いな。

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ちょっと何言ってるか分からない
ダンパーはゴムで揺れたのを抑える為の物だよ
テンションはかかってないから外れてもショックはない
その代わり揺れが収まるのに時間がかかってしまう

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耐震は頻繁に起こる震度3〜4程度の揺れを建物自体が受け止めるので、徐々に痛みが蓄積される。
その点、免震はゴムが吸収するので建物自体の損傷は少ない。

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高層マンションの場合、免震と制振のどちらが安全からは
今後の検討事項だと思います。耐震はもはや論外でしょうが。

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超高層タワーマンションは…免震構造を加えても大きな免震効果は期待できません。と大阪ひびきの街 ザ・サンクタスタワーの公式ホームページに大手ゼネコンの方がコメントしていらっしゃいます。
制振構造がよいとの事。
980さんが言うように、検討事項、これからまだまだ耐震技術は発展していくのでしょう。

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制震でも今回の震災で億単位の補修費がかかってるマンションもあるから一概にどちらが良いとは言えないね。

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耐震技術はまだまだこれから進歩していくという話です。
制振もＤＦＳ制振構造は、素晴らしい技術だと思います。
免震も次世代の免震技術が開発されて行くのでしょうね。

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木造の戸建ての話題をなさっても、超高層タワーマンションとはそもそも揺れ方が違うと思いますので、参考にはならないかと。

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＞987
上のコピペはたぶん話を単純化するために、あえて木造戸建てを例にしてるだけでしょ。
基本的な話しか書いてないしタワマンに当てはめてもそんなに外れいるとも思えないよ。

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それなら他の物件検討すれば。

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>外れる可能性がある

ソースは？ネガさんのモウソウ以外で。

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なんかここ外観、前の庭とともに予想CGとかなり違う感じがするんだけど・・・
なんか全体的にインパクトないというか、重厚感みたいなのがなく、少し安っぽい感じあるよね
安いし大手のブランドタワマンでもないので、こんなもんなのかな

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>981

その大手ゼネコンって大林組なのな。
ビーコンタワーも大林組施工なんだが、どんな説明でビーコンを売ったんだろうね？
ビーコン免震タワー。

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技術は進歩しているのです。ＤＦＳ制振がタワマンにより良い選択となったんでしょう。
今の免震も5年もすれば旧式となっているかもしれませんね。

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長周期地震動対応で耐震基準が変わるから、現存のタワマンはすべて旧基準になるのは確定。

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新基準になるまで何年かかると思ってんだよ。

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何の参考にもならないネガだな。

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3.11のまえに国交省から新基準のアナウンスが既にあった。3.11で長周期の問題もクローズアップされたから、新基準が決まるのも時間の問題でしょ。

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欲しいときに買えばいい。

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