ザ 湾岸タワー　レックスガーデンってどうですか？Part 8

＞449
ハイブリッド免震なんて言われても素人にはどこがいいかなんて分からないからだろ。

実際プロに聴いたってはっきりした答えはわからないと思うよ。滑り支承が優れているなら
何故、全部滑り支承にせずハイブリッドにするんだ？それ説明できる？
だから免震構造物の条件を満たしていれば一般的には全部免震でいいとおもうけどね。

自分はプロじゃないけど、積層ゴム支承の一部を滑り支承にすることで厚さを薄くして
建設時にコストダウンさせることぐらいしか思い浮かばない。

>442
地震が起きる前からの名称だkら仕方ないわな

おれは、部屋が公開になったら
速攻見に行って判断するわ
とりあえず、外観は合格

仮にココが倒壊するような地震が起きたら
ココ以外もタダじゃすまんだろうからな

＞452
棟内モデルルームは公開になってますよ。

ネガのまたソースがないコメント

一級建築士の話によると、高度な設計・施工技術が要求される免震は三菱晴海の鹿島のようなところじゃないと安心できませんね。
維持費も大変だ。

http://d.hatena.ne.jp/flats/20070924

あれ？
昨日まで第3次3期の予告広告が7月上旬だったのに、8月下旬に変わってる。
70戸販売は先着順住戸がある程度掃けてからかな？

それから、おとり広告の件ですが、適切な更新を怠ったために、掲載途中から取引不可能になった場合等が含まれます。
例えば、｢掲載後に成約済みとなった物件を削除することなく、適切な更新を怠ったために、実際には取引することができない物件となっていたもの｣のようなケースですね。
更新後、70戸残っている表示はかえていないから、やっぱり＞415 ＞419さんが言ってる事は間違っているみたいだね。
50戸弱しか残っていないとすれば実際に販売できない部屋があるって事になるからね。

また、「みたい」か。
しっかりしたソース出してくれ。

販売デベと公取委に残戸数とおとり広告の件、問い合わせて結果報告してくれ。

＞456
リンクのブログ見たけど同業者みたいのにメチャクチャ批判されてて笑った。
キーワード”免震”で検索したら・・・単なる免震ネガだろこれ。

バッサリ切るとか言えないことを言ってるとか公言してる奴に限って信用できない。
信用してバッサリ切られないように注意しろよ。

459さん
勘違いしないでね。
デベさんを批判しているわけではありませんよ。
残り50戸弱という事を言ってらっしゃるのは間違いではないかと指摘しているだけですよ。

ここでうだうだ言ってないで、疑問点があるなら問い合わせたらいいんじゃない？

>456
だから免震の具体的な維持費を教えてくれって
そんなにランニングかかるような事聞いた事ないぞ
それと残念ながら俺も一級建築士だ

モデルルーム行けばどこのタイプが残ってるか分かりますか？あと価格帯も。
60平米の部屋はまだ残ってる感じですか？

ここで聞くよりマンションギャラリーで聞いたほうが確実だと
うちが前に行った時はそのクラスは人気だったらしく残り少なかったような
思ったよりファミリー層向けが売れた感じがあります
有明だと小さい部屋のほうが売れやすく東雲だとファミリー向けが売れやすい傾向があります
ここは小さい部屋から売れていくと読んでいましたが外れました
自分も未だ検討中ですね

ここ６０平米ちょっとの狭い部屋ばかりだけど　DINKS向け部屋じゃん
７０平米以上の広い部屋はほとんど角部屋だから

免震って揺れないことを前提に建物を設計するから、強度は低いよ。震災のときに被災した免震物件もかなりある。

あと、建物は揺れないけど地面は揺れるからエントランスとかつなぎ目のところが大破って免震特有の壊れ方もある。

免震も耐震等級の判定対象だった頃、免震物件の耐震等級はほとんどが最低レベルの1。免震が地震に強いなんて都市伝説。

メンテ費用は計上されているんだが、
相変わらず偏見と誇張の免震批判ですなあ。　

長期修繕で計画された年数以降に大物の修繕が新たに発生する。エレベーターとか機械式駐車場がその例だけど、免震装置も同じ。免震ってまだ新しい技術だから、交換した実例も無い。これだけの建物をジャッキアップするんだから、お金かかることは確実。

巨大地震で免震ゴムが損傷受けて修復でジャッキアップ程度で済めばいいが耐震で躯体が損傷受ければ比にならないほど修繕費がかかりますな
ちなみに耐震のプラウド東雲って耐震等級2以上だっけ？

耐震が免震にネガしたって負けるって
他の材料持ってきなよ
まだ検討中だけどネガを論破するのが楽しくなってきた

ゴムが裂けたら、躯体なんて、ひどいことになるんじゃないの。ジャッキアップ程度で本当に済むの？

今までタワーマンションでそういった事例は見た事ない
仮にそこまでの大地震があったら耐震は免震以上の被害になる
なんでもかんでも免震がいいとは言わないが60m越える高層建物は免震もしくは制震を講じるのがここ最近、デベさんの要望で当たり前になってきた

超高層で免震採用なんて限られるよ。
埋立地の軟弱地盤＋超高層＋免震＝共振のリスクが凄いからね。
この震災で長周期地震の高層建築物への共振について政府も懸念を示し調査開始したみたいだし。

今回の震災で橋の免震ゴムが断裂して、理由がわからず調査してたぞ　想定外って

そんな時は耐震高層ははさらに凄い被害に
なってるでしょうね。

クラック、ひび割れ程度じゃない？　それが耐震なんだから

どんな構造でも耐震基準を満たすように設計されているだけでしょう。構造が違うだけ。
高層の耐震強度を落として、下部に免震装置を付けてる免震構造か耐震強度を高めた耐震構造か。
耐震とは言え、２０年前の耐震構造と最近の耐震構造では耐える構造という理論は同じだが、技術と効果はかなりの差があるよ。

どんな構造でも日本のスーパーゼネコンが設計して厳しい検査を受けて作られた高層建築物なら安全でしょう。

耐震のコンクリ強度は10年前と比較にならない程に硬くなっているからね。
まあ、その分相当なコストアップとなっているけどね。
つまり、高層階になるほど免震よりコストが高くなるって事なんだよね。
タワマンは免震の方が安いといわれる所以です。

>465さん
夏休みに入ってからの売れ行きは分かりませんが、6月の訪問時点では60平米台は東向きと南向きはまだ結構ありましたよ。
西向きも多少ありますが、選択肢はほぼなかったです。

個人的には東向きでしたら65Aがよかったんですが、若干高い気が。。。
おそらく東向きは西向きに比べて割高なんでしょうね。
3000万台だったら即決してました(^_^;)

>466さん
ここはファミリー向けというよりは少人数世帯向けでしょうね。
1Rや1LDKの狭い部屋は高層以外残ってなかったです。
同じ東雲でもキャナルコートとここでは購入層が若干異なりそうですね。

あまり難しく考えないほうが良いよ。まとめ
耐震⇒地震のゆれに耐える。恐怖に耐える。
免震⇒地震のゆれを免れる。恐怖からも免れる。
地震保険が耐震に比べて安いのが全てを物語っているよ。

内覧までもう少しなのに、まだかなり売れ残ってるみたいだから免震アピールして頑張ったほうがいいね！

うちは唯一ビューバスプランの75Aが良かったけど予算オーバーでした。

＞489
地震保険については免震構造物は自動的に最高値引き額の3割引きですね。
業界でも新規計画はどんどん免震にシフトしていってる。
そのうち免震マンションだらけになるな。

免震は莫大なメンテ費用がどこにも予算どりされていないことが大問題。

確かに東雲三井も晴海三菱地所も免震だしこれから主流になっていくでしょうね。

免震、制震、耐震でも建物の壊れやすさは耐震等級が同じであれば一緒。ただ、耐震基準が適用されるのは構造部分だけってところがポイント。非構造部分である、乾式壁やALC壁は壊れても泣き寝入り。

長期修繕計画は災害を考慮していないから、壊れたら補修費用をどこからまかなうかで揉めるのは必至。

免震の弱点は縦揺れだけじゃない。長周期に対しても無力。

今時、耐震を勧めるのはプラウド東雲の営業くらいだよ。

免震、耐震の話は別スレ立ててやれば？
スレ違いで検討者にとって邪魔。

長周期地震動を考慮した新耐震基準ができるから、既存のタワー物件は旧基準マンション当確。あわてて買うことはない。

国土交通省のアナウンスでは免震を名指しでリスクがあるなんて記載してたし。

新耐震基準は待ったがかかった。それだけこれ以上の耐震基準を設けるには地震動が複雑ってこと。
複雑な地震動には免震はデメリットになる。

明日明後日のギャラリーはどれぐらい混むでしょうね。
営業時間を後ろに長く伸ばしたみたいですよ。

18時以降ぐらいなら日没後、見たい夜のこちらの物件の風景が拝めるちょうどいい時間帯なんじゃないですか。
という考えで夜に予約を入れている人が相当多かったりすると大変そうですね。。

現地だけでなく地域全体の夜の雰囲気、うちも見て来ようと思います。

うちはほぼ買うの決めてるけど西側と東側どっちにするか悩んでる
眺望だったら西側だけど西日がなあ

502さん、うちも同じことで悩んでいます。眺望だったら西かなと思いつつ、でも西陽が・・・ただ、うちは夫婦共働きで、昼間は家にいないから、遮光遮熱カーテンさえ閉めておけばなんとかなあるかなと思いつつ。それに朝寝坊だから、朝早くに陽が差し込んでくると、暑くてまぶしくて、寝てられない。でも、将来売却のことを考えると、西より東のほうが人気あるのかな、とか。うーん・・・悩みます。この物件自体は気に入ってるんですが。

この時期、晴天の午後にららぽーと豊洲に行って、海の近くの遊歩道を歩くといいですよ。景色の良し悪しどころか、西日が眩しくて目が開けられませんよ。
しかもくそ暑い。

真冬は暖房ガンガンの激寒北側だけどね。

この物件は西側のが売れてるみたいですね。日中いないなら眺望重視でもいいかも。

75Aのビューバスの窓ってどんな感じかご存じの方いますか。曇りガラスかな？

オートバックスの方向とは違うけどね。

503さん
502ですがうちも同じく必死に遮光カーテン調べてます
一級遮光とかだとかなり防げるらしいですね

＞＞507

実は西向きが一番飽きない眺望を持っているとか？
中央フリーウェイじゃないですけど首都高の夜の動く光り(車のライト)は一度見てみたいですよ。音は聞こえない距離にして風景はしっかり楽しめるという位置関係。

そしてその向こうには海や海際のネオン、というわけですね。

ここのタワマンは湾岸道路の車の音かなりうるさいと思うよ。夜中でもね。
有明のマーレ位離れててもかなりうるさいから。高層になればなるほど響くよ。

前にモデルルームに行ったけど車の音はほとんど気にならなかったよ。
さすが等級T-3のサッシ使ってるだけある。

悪いが窓閉めてれば音なんかどんな窓であれ、ほとんど聞こえないんだよ。
問題なのは開けられないって事だね。ここLOW－Eガラスじゃないんだよな。

低層階ならともかく
タワマン高層階はもともと風が強くて窓を開け放していられないから。

ここは３０階建てくらいなんだし、その程度の高さなら風なんかたいした事ないよ
よく高層なんか住んだ事ない人がイメージで言ってるけど　５０階位ならさすが変わってくるだろうが

実際、タワマンに今住んでるんだけど？
たいしたことがないとか田舎者だとか書いてる輩自身がタワマンに住んでないって事だね。

>開けられない　と書いたのは515。
間違えないように。

ここのリビングのパクリDWみたいな窓開かなくない？

25階に住んでます。うちは二重サッシなので閉めれば無音だけど、家族全員気にしないタイプ（笑）なので空調を必要としない時期は普段窓は開けてます

503です。皆さんの意見、とても参考になりました。西陽だけでなく、高層階の風のことも気になっていたので、本当に参考になりました。
あ、502＆511さん、遮光カーテン、1級より上の特級というのがあるみたいですよ。東急ハンズで見ました。

519だが、何の回答だね？
窓を開けられないと書いたのは515。と回答してやったが？

515の説だと開けられないタワマンは、ここ。言うまでもなく。

525さん
情報ありがとうございます。
特級のカーテンの値段調べて買える範囲なら西側住戸で検討します。
楽しみになってきた。

現地モデルルームを見せてもらってきました。
１６階の東向き、西向き、北西角、の３部屋です。

メインエントランスはまだ見る事ができませんでした。
エレベーターホールとエレベーターはシンプルながら、
安っぽく無く、好感が持てました。
豊洲や有明あたりの共用施設豊富なマンションに比べると、
ゴージャスさ、は弱いと思います。

内廊下は、イラストや図面で見るよりは
幅広に感じました。
クロス等の質感も良く、高級感が感じられます。

モデルルームですが、
１６階でも、西側は景色が良かったです。
古い団地が目に入ってしまうので、もう少し上層階なら
さらに抜け感があって良さそうです。

東側は、窓を開けると高速の音がかなりウルサイです。
逆に、西側は高速が斜めに遠ざかっている事もあり、
騒音はそれほど気にならない感じでした。
東西で音に関しては雲泥の差があります。

部屋に関しては、、まぁ北西角部屋は以前のモデルルームと
同じ間取りなので、特に新しい気づきはありませんが、
実際のFIX窓角リビングは、さすがに開放感あり、都心方面が
さえぎる物無く見えるので、夜はとてもキレイでしょうね。

北西角の、８５Aキッチンのレンジフードは
押しボタンがあったり、色も古臭い感じでしたが、
北西角以外の２部屋は、レンジフードが最新式で、
光沢あるシルバーの素材で、タッチ式のボタンでした。
これがモデルルームとは違ういい面での気づき、でした。

ブランドマンションでは無い、という事、
（とはいえ大手デベ建築）
また、震災前発売なので今となっては
価格的に「安い！」という
感じでは無くなってしまった、という事があるにせよ、
プラウドやパークタワーに飛びつく程ではなく、
ここはここで検討に値すると思いました。

欲しいと思える西側高層階はほとんど売れてしまってる
みたいですけどね。。

フェンスの隙間からちらりと覗ける東雲の杜も
雰囲気良さそうです。結構大きな木をしっかり植えてますね。

久々に検討者に有益なコメントで、感謝です。

最近、大人げない言い争いを書いている方、本当に迷惑です。やめて下さい。

528さん、本当に有意義な情報ありがとうございます。
やはり西側の高層階はほとんど売れてしまっているのですね。
西日のことはさほど気にする人はいないんでしょうね。
窓にしろ、カーテンにしろ、最近は優れたものもがありますし。

周辺の中古物件と比較中です。
ついつい新築がいいと思いがちですが
冷静に判断して、購入を決断したいと思います。

深夜まで、仕事してる方がいるんですね。

６０平米程度の部屋は実物見ると、狭さと物足りなさを痛感して買う気失せるんだよね
間取り図見て青田買いのほうがイメージ膨らませて買えるのかも

もう値引きは期待できないでしょ（笑）

>531さん
そんなに信号短くないと思いますけど。
小走りで渡りきれてる人見かけますし。
東雲駅からマンションに向かう場合は若干短いかもしれません。

東雲はキャナルコートの印象が強いので敬遠してましたが、528さんの感想を見ると悪くはなさそうなので、モデルルームくらいは見てみたくなりますね。

青が点滅始めた時に渡っちゃおうかと思ったのですが、側道のトラックの群れに危険を感じてやめました。晴海通りも車の通りが多いですが、高速下の側道は猛スピードで走っている車が多くて恐怖を感じます。東雲駅方面へ向かう時は注意しましょうね。

私も中を見させていただきましたが、私はかなりいまいちでした。
廊下やエレベーターホールの出来も賃貸に毛が生えた程度と感じましたし、実際の部屋はかなり狭く感じましたね。窓幅が狭いと言うか、開かないタイプのFIX窓は小さく格子が邪魔ですね。
１６階なので正直眺望も開放感があまりなく、上の方もおっしゃっていた通り騒音がうるさく音が反響する感じがありました。
あと目の前のクロネコの看板が巨大でかなりの存在感です。

ネガ長文必死過ぎ

>538は実際に行ってないのがすぐ分かる。

ここの購入者なのか必死すぎだね
検討者のネガ的な意見がでるとすぐに否定
ここはそんなパーフェクトな物件じゃなかろうに

竣工が近づいてるのに、まだかなり売れ残りがあるみたいだから購入者も焦ってるのかもね そのうち大幅値引きでもされたら熱いしね 気持ちはよくわかるよ

450あって残り50切ってるんだから十分検討してるよ。値引きは微妙なとこだね。

少なくとも70戸は未販売です。

538さん、クロネコヤマトのビルはそんなに高くないですよ。16階で目の前ってことはないです。

>>544
はやく電話かけるなり出向くなりして聞いてこい。

70戸は未販売でしょ。

この前からのネガッ子さん。うだうだ言ってないで早く聞いてこいよー。

それでは、正確にあと何戸残っているのでしょう？
デベさんなら正確な数字把握してるから教えてくれたんじゃない？
それとも適当に言ってるだけかな。