ザ・パークハウス 晴海タワーズ クロノレジデンス　その１７

プチバブル期の話だし、参考にならないかもしれませんが。

『「立地に優れた低層・邸宅型マンションがヴィンテージ化」／東京カンテイ調査』
http://www.re-port.net/news.php?ReportNumber=20200&sq[]=%E5%BA%83%E5%B0%BE

　（株）東京カンテイは29日、「ヴィンテージ・マンション流通価格ランキング」を発表した。

　同ランキングは2006～09年9月の流通物件取引事例のうち、築10年以上・坪単価300万円以上の事例を「ヴィンテージ・マンション」として収集、流通価格順にランキングしたもの。185件が該当した。

　「ヴィンテージ・マンション」として、流通価格（平均坪単価）がもっとも高かったのは、「青山北町パークマンション」（東京都港区、1998年竣工、三井不動産（株）分譲）の718万4,000円。
　続いて、「広尾ガーデンヒルズサウスヒルF棟」（東京都渋谷区、1986年竣工、三井不動産（株）分譲）の713万3,000円、「広尾ガーデンヒルズセンターヒルG・H棟」（同、1985年竣工、三井不動産（株）分譲）の686万6,000円となった。

　なお、今回該当した185物件のヴィンテージ・マンションのうち、流通価格上位20物件はすべて港区、渋谷区、千代田区に所在する専有面積100平方メートル以上の物件であった。

　同社では、立地に優れた低層・邸宅型マンションがヴィンテージ化する傾向があると分析している。

人の妬みって本当に醜い。ここが高くても、売れなくても、津波にさらわれても、あんたにゃー関係ない。

検討者には関係ありますけど (汗;

嫌なら止めとけ。

249
中央区は入ってない…
ここは低層・邸宅型ではない…

嫌なら止めとけ。

別にヴィンテージマンションなんか目指さなくても、住民が住みやすくて満足すればいい。住民が誇りをもって住めばいいマンションに成熟していく。
緑に囲まれたマンションは資産価値が下がりにくいそうだから周囲のランドスケープも大事にしていきたい。

たぶん、妄想的な絶賛ポジレスがネガを引き寄せてしまうのかと。

土地の上がり下がり、株の上がり下がりが読めたら、みんな金持ち。素人に将来の地代が読めるわけないだろ。人の妬みって本当に醜い。

256はもう地元に帰って下さい。晴海は価格なりの物件だってわかってますから。

最近、マンションの織り込みチラシが異常に多い。湾岸エリアは売れ残り過ぎ。
もう2年も3年も売っているマンションのチラシが毎週新聞に折り込まれてくるし、新築が加わるものだから減ることはなく増える一方。
資源の無駄だからどのマンションも早く価格下げて売り切ってほしい。

資源の無駄だから、買ってやれよ。

チラシ代も折り込み価格だから心配しなくていいよ。

買いませんよ。売れ残ってるマンションなんて・・。

相場の下落に必死に抵抗している様が、仕事上仕方ないよねと思う一方、資源の無駄だなあと思う一方。

結局、土地が高すぎるんだよね。
資材や工賃は限界があるから、地価がちゃんと下がらないとみなが買い時だと思える価格にならない。

此処は、値下がりはまず有りえません。値上がりは、広尾ガーデンヒルズと同じように緩やかに続くでしょう。預金と収入が有れば買っておいて損がない物件です。下がるなんて考える人は、お金が貯まっていないのと、買っても高い管理費や修繕費を払い続けられない人です。

あ、そうか！！貧乏な人ね

その通り。貧乏なんです。

連投きもいよ。

6000万貯金たまっている購入者なんてほとんどいないでしょ。

「将来的に値上がりしても値下がりしても好きな人が買えばいい」とでも言っておけばいいのに、「値下がりはありえない」なんて言い切るから信憑性がなくなるのよ。

今時、マンションの購入検討者も知恵をつけているから、それに対応したコメントを考えた方がいいと思います。

都心3区、湾岸　三菱鹿島、長期優良、下がらないですね。株と同じ上がるか下がるかどちらかです。需要と供給の関係。ここに来て一斉に供給絞って来た。来年10月以降。楽しみですね。

ここのスレに出てくる人や、読んでる人、検討している人金融資産1億以上は当たり前だと思いますが

少なくとも俺はそう。有価証券2.8億、現金は8000万。ガチ。

だよね。
勘違いしてる方も多いみたいだけどね。

私は遺産相続で5000万円。貯金が3500万円。小さめの角部屋買いました。ローンは組みません。

だから連投き。。。いいですけど、

1億以上の資産を持っている人が購入層の大半だと勘違いするから売れ行き芳しくないのかな。

本物のデベ担当者はそんな想定してないと思いたいですが。

あと、住民層で人気があるのはエリートサラリーマン層（教育レベルが高いから）であって、成金ではないです。
住民層は富裕層アピールは諸刃の剣ですよ。お金は額よりもそれを稼いだ方法の方が重要。お気を付けあそばせ。

272さんの仰る通りです。お金より素質です。また、有名人等は別に入らなくいいです。

そんな富裕層みたいな金持ちの購入者少数しかいないよ。そんな人どの物件にもいるし。
条件いい南側なんて全然売れてなくて、坪単価２２０～２３０程度の角部屋や北側ばっかり売れてるんだから。
背伸びしたい庶民には選ばれてるんじゃないの。シャトルバス乗ってさ。（笑）

豊島区に住んでいます。晴海は銀座や東京駅、日比谷公園、皇居、日本橋、大手町日本の中心に近く、平坦で気に入ってます。投資用物件なら、山手線上野駅近辺1LDKねらい目。ここは投資にはむきません。金持ち文化人、公務員、高級サラリーマンが心豊かに住むタワーですね。東京駅6分、銀座自転車10分。素晴らしい住宅地です。値下がりしないから20年住んでもただで住んだと同じ。安物買いの銭失いはしたくない。西新井や所沢辺りだと20年も住めば1/4以下でしか売れません。

大宮・上尾・川口・所沢・春日部、立川号16号近辺でタワーマン・大型物件沢山出ています。が住むほど減価償却。2回目の大規模修繕の頃は1/4以下。景気動向では1/6から1/8でも売れるかどうか？人口減少してますから。物件仕様も標準。

ここは。長期優良住宅認定。中央区東京駅近。銀座・日比谷・虎ノ門・六本木・皇居ウオーキングで行ける。都心3区の人口増加地帯。都心回帰は当然であり、ここは、物件が最高に良い。地の利は今は何もないが、2回目の大規模修繕時でも、買値を上回ることあっても下がることはありえない。20年後判ります。晴海の今を見ないで、10年後20年後見ましょう。
資産は安全に。住んで良し。相続に良し。売却して良し。スミフのカーテンウオールマンションはどうしてもオフィス的で、売れ残りが多いですね。

国債暴落したら、金利高等です。今がラストチャンス。

うちは、年収８００万程度ですが、頭金がそこそこありますので、ここにしました

もし国債暴落したら、国債を購入してる銀行や生損保などが大変なことになり
日本経済は目茶苦茶。マンションを買ってる場合じゃなくなるよ。

メガバンクは国債のデュレーション短くしてるから問題ないよ。住宅ローンも変動でリスクを個人に負わせてるからね。

もし仕事が遠地に異動になった時、中古として電車のないここは売れますか？ＣＭ効果もない仲介業者利用で。
売れないと二重ローンで新しい住宅を買うのは困難です。ローンをしたまま転勤地で賃貸だと大変です。

>277
晴海２Ａ地区　長期延期
晴海４丁目　音沙汰なし
晴海５丁目　音沙汰なし
http://www.harumi-island.com/c2-3.htm　更新されてない
http://www.tokyo-innerharbor.com/top2.htm　更新されてない

２０年後の晴海の未来ですか。

内陸は木密エリアに潜在的なポテンシャルを見出し、税金投入が始まりますよ。
http://sumai.nikkei.co.jp/news/town/detail/MMSUvh000002072012/
補助金付きで地権者が移動して内陸にお手ごろのレジデンスが大量供給されたら、埋立地は・・・

晴海の素晴らしいエコタウン構想～概要
・清掃工場の熱で温水プールだよ(既にやってるから宣伝ですが)
・エコカーとカーシェアリングがお勧めです
・チャリにも乗ろうよ究極のエコだよ
・ビルには太陽光電池を付けるようお願いします
・駅を作って欲しいです何とかしてください

ゆりかもめの延伸計画は12年前の
運輸政策審議会答申第18号に書かれた沢山の路線の１つなんだが
目処が立たなかったり消滅した路線計画が多い。決定しながらね。

＞286
実現しない新交通やら再開発やらの外注調査の予算は、どこの自治体でも毎年計上してるよ(苦笑)
開発計画が軒並み頓挫してる晴海に、路線は引かれない。

オリンピックも新交通も価格に折込済っぽいよね？資産価値はデベが先取りしているような気がする。

リーマンショックのあとの3.11は埋立地を凍らせた

現在日本には700万戸以上の家が空き家。
このまま行けば30年後には空き家率が43％の予測もあり、不人気物件の資産価値は０になる。
人が不便な埋立地に住む時代は終わりつつある。だからインフラも通過のための道しか新規整備されない。
実際、2016年より先は埋立地に確実な開発計画がない。海寄りならせめて品川・築地・月島まで。

月島の駅直結タワマンを待ってるんだけど
月島なら良いわけね。

佃島は江戸時代、月島は明治時代。地盤も文化もギリOKじゃないか？
少なくとも3.11で液状化しかった。

＞ここはマンションとして一番重要な駅からの距離がちょっと…

それは、郊外のマンションのお話。

豊洲の中古タワマンを坪270万ぐらいで売りに出している人が多いのだが、正気なのか。
買い手は坪220万から交渉スタートでしょう。
豊洲の中古が坪270万なら流石に晴海のこのマンションを買いますわ。

坪250位が多くない？それでも買う気はしませんが。

他人のマンションのことなんか、気にするなよ、おい。

誰も湾岸に住んでくれって、頼んでないって。

プラウド東雲も好調、バンベールルフォン辰巳もなぜか好調…湾岸人気は落ちてないんじゃない？
バンベールみても駅遠もあまり関係ない。
不便といっても郊外よりはずっと便利だからね。
結局のところ値段と折り合いがつくかどうか。
だから買いたい人だけ買えばいい。

月島の友人の話では月島は液状化あったそうです。特に川近く。液状化予測図でも危険地域になっています。
月島は便利でいいところだと思いますが、小さい子どもがいる友人達は、居酒屋やもんじゃ焼屋が多く酔っ払いもそれなりにいるため、子ども一人で移動するようになると引っ越しを考えています。

>299
郊外も都心も区別はないよ。マンションは駅に近いのが重要。
都心には駅がたくさんあるので、駅遠物件自体が少ないけどね。

>308
亜熱帯化すると水の逃げ場が限られる内陸部はしゅっちゅう冠水するようななるよ。
九州みたいにね。

その点海が近いところは簡単に排水できる。

>>309
そうそう
ポジさんはすぐ誤魔化そうとするけど、
三区の都心物件なんかは10分歩けば3～4駅あるのが普通だったりするからね・・・
まあある意味ここは希少物件だね

やはり最大のネックは駅遠で不便であること。それは認めるよ。

松濤は駅遠だぞ。

３２０
駅から遠い住宅はいくらでもあるが、ここは駅から遠いタワー。

>>319
上（318）下（320）みたいなレスのことです・・・

320はお金持ちなんだから、6本木1丁目直結タワーへどうぞ。

323や324は、自分の好みを何で他人に押しつけているの？

駅から遠いタワーといえば、元麻布ヒルズですね。

我慢とか好みというより、駅遠だとそれだけで資産価値維持が期待できないよ。

残念だけど、駅遠だってのは認めるよ。不便なのはしょうがない。

あれ？
徒歩１１分なら大した事ないのでは？

これ以上駅に近いとかなり高くなるでしょう？

駅遠だから安いという点はありがたい事だよね。

この１０年を代表するマンションになると思うよ。
結構マジでそう思ってる。

専門家も色々だからねえ。
何があっても自己責任だし。

マルエツプチ&成城石井だね。
成城石井も忘れないで！

元麻布ヒルズは、駅遠なのに高いぞ。結局、立地が全て。ここの閑静さ、植栽の豊かさ、どれもがヴィンテージを指し示している。

元麻布ヒルズは
大江戸線麻布十番駅から徒歩６分
南北線麻布十番駅から徒歩７分なんだが、どこが駅遠？

元麻布ヒルズまでの道歩いたことあります？
麻布十番の駅、知っています？

閑静と閑散は全く異なりますので。

実際に歩くとどうかではなく
不動産広告に載せる徒歩分数が、駅遠かどうかの分かれ目。

駅遠ってのは認めるよ。ちょっと億劫だけど、それでいいんだ。駅遠は諦めたからね。