ザ・パークハウス 新宿タワーってどうですか？　パート３

免震装置取り替えって費用はどの位なんでしょうね？
何千万とかでしょうか？

そう簡単に出来る物ではなく、何億円のお金かかる話ですよ。
壊れたら簡単に交換すればいいよとか言ってる無知の人いますが。

６０年に１度交換らしいですね、地所のホームページを探していくとか書かれていました。

固定資産税も同じ地所の柏木の物件より相当高いみたいだし、管理費も修繕積み立ても割高でしょうね。

基本的に修繕積み立てから交換費用を捻出するはずだから、住民は費用をそこまで気にしてないとか？

基本的には、修繕計画は新築マンションの場合、３０年程度を考え策定されていますので、免震ゴムの取り換え費用は最初の段階の修繕計画には組み込まれていないかと思います。

コンクリートも一般的には寿命が５０年前後ですから、その時期になったら交換より建て替えかと思います。

５年前位のテレビで見たのが、もし免震ゴムの寿命がきて取り換えた場合、ここと同じくらいの物件で３億程度と言っていたような・・・

ですから、交換の一時金が仮に掛かったとしても、専有面積の割合にもよりますが１世帯あたり１００万前後の一時金ではないでしょうか。

地震があった場合、建物に致命的な損壊が起こるより割安な気がします。

一時前ここで騒がれていた冠水ですが、この間の台風の時はいかがでしたか？

減税措置が過ぎた後の固定資産税はかなり高そう。
しかも売れ残りが凄いから管理費や修繕費などの諸経費は当初の予定よりも
住民負担額は増えるだろうね。

建て替え、って頃には高齢者が増えて
組合総会の賛否を決めるのにトラブルケースがあるみたいですね。
高齢者は建て替えずに補修を続けるだけの方が楽だから。

7>
その話、時々聞きますよね。
高齢者は自分は後先短いし、建て替えの間住む所も難しいし。
でもそれはどこのマンションでも同じかと・・・

ここの場合は、免震装置の交換時期が関わってくるから、
免震ではないマンションよりも
建て替えの話が複雑になるのでは。

なるほど。そういうことね。
でもこういうところを買う人は、そんな後々の心配より今の安心をとるんじゃないかなぁ。
そこまで考えている住民さんっているのかしら・・・

台風については…

建て替えは、マンション建替え円滑法がありますからそんなに問題ないと思いますよ！

どちらかというと、昭和５８年より前の専有部分と敷地権が分離処分出来た時代のマンションの方が、建て替え問題は大変です。

マンション建替えは困難
って言葉をググって読むと参考になりますよ。

全く影響なかったです

↑台風です

隣の新宿フロントタワーの入居率が50パーセント程度と低いですが、このマンションに影響はありますか？

特にないと思いますが。そんな低いんですか？
考えつく方、教えて下さい。

このマンション自体もまだまだ残ってそうですが、
1ヶ月前よりは大分他住民さんにお会いすることが増えてきましたね。

完売はいつかしら・・・(笑）

確か7割程度は埋まっていたと思います。
それを多いとみるか少ないとみるかは分かりませんが…。

朝のエレベーターの込み具合ってどんな感じですか？

今はまだ入居者数が少ないからそんなに待たされたり
しないんでしょうか。
セカンドの方も多いみたいだし、完売してもそんなに混まないかな？

長くとも数分で来ますよ。
私はいつもボタンを押して、横でゴミを捨ててぴったりです。

20さん

ご回答、ありがとうございます。
そんなに待たないんですね。
安心しました。

まだかなりの戸数が売れ残ってるから住民負担が増えそうな物件ですね。
売れ残り分の管理費は売り主が負担してくれるでしょうが修繕費などは住民が負担しないといけないから
数年後いっきに金額が上がりそう。

でも2/3は売れてるし、徐々に残りも売れていくのでは？

＞22
売れてない住戸の修繕積立金って未収扱いなのですか？

初めて聞きました

他の大手デベでは、入居開始後の未入居物件積立金管理費はデベ負担だと説明されてたけど・・・

うん、私も他のところでそう聞きました。
だから多少高くても色々な面で大手デベが安心だと・・・

地道に売れていますね。本気で検討しないと！

住人ですが、実際住んでみて思っていたよりもずっと便利で行き届いているので、順調に売れるだろうと安心できるようになりましたよ。

固定資産税ていくらくらいなんでしょうか？
周辺のマンションよりも敷地が広いからちょっとその辺が心配です。
減税措置が過ぎたら年間30万円くらいでしょうか？
でも環境は凄くいい所ですね。

＞22さん
この前物件みにいって、営業マンにきいたら売れていない住戸の管理費修繕積立金は三菱地所レジデンスが負担してるっていってましたよ。
ただ、修繕積立金基金は購入者負担だと。。。
もし月々の修繕積立金が未収扱いだったら問題ですね。

さすがに2000万は絶対にありえないでしょう。
中古でもないと思いますよ。
でも5〜6割しか売れてないから200万ぐらいの値下げはありそう。
ここ場所が微妙ですよね。
ほとんど中野区。
私は気に入ってますが嫌がる人もいそう。

古い過去スレを読んだら
安い、安い、と書き込んでた人がいましたが
実際は安くはなかった、って事ですね。

中規模マンション一棟分が売れ残ってるのか。
この立地だし仕方がないんじゃない？。むしろ頑張ってる方だと思うよ。

＞32さん
残り34戸ですか！？
私はゴールデンウィークのはじめに行ったのですが、そのときは100戸以上ありました。
それを考えると結構頑張っていると思います。
間取りにもうちょっと工夫があれば買いなんですけど価格によっては再検討ですね。
それよりも同時に開発した隣のビルがガラガラだったのが気になりました。

賃貸業者にバブル売りしたのかな？

３４戸って本当に全部なのかな？実際はもっとありそう。
因みに隣のビルの飲食店、大戸屋の一人勝ちに見えるのは私だけでしょうか？？

実際はもっとあると思いますよ。　わざわざ実際の数を公にする必要がないですし。
あくまで公に発表してる販売戸数だと思いますよ。
そうでないと価格を下げた間取りを発表したら売れ残りの全ての部屋まで下げる必要になりますからね。
これはあくまで予想ですが、90部屋近くは売れ残ってるのではないでしょうか。

ここが売れ残るとは思いませんでした、西新宿って意外と人気ないのですね。

特殊なエリアで、
もう飽和状態ですから。

西新宿と言ってもここは北新宿ですからね。
しかも中野区との境界線に位置しますから。
でも住環境は新宿の中でも良い方だと思います。

どっちもシングルだらけだよ。

実際に住んでいらっしゃる方の意見を聞きたいのですが。
住み心地はいかがですか?
外の音問題、隣との音問題などいかがですか?
周辺環境などいかがですか?

まだ空いているのであれば検討したいのですが!

二重窓のおかげで外の騒音は救急車両などを除いて全く聞こえません
（これは以前何人かの住民の方もかかれていましたが、本当です。一回実際のお部屋で聞いてみて下さい）。

ビジネス街なので子育てには向かないかもしれませんが、
青梅街道沿いなので治安も安心ですし、隣のスーパーもありとても暮らしやすいですよ。
あとは都庁や警察署など、徒歩圏内で全て用事が事足りるのは有り難いです。

欠点はビル風が多いことと、通勤時間とお昼休みの時間帯は住友グランドタワーの辺りから新宿方面に歩くのは
かなり大変なこと(人の流れに逆送するので）、帰宅時間帯はその逆です。

周辺環境は好みが分かれると思いますね。
便利なので私は気に入っていますよ。音も気になりません。（４４さんと同じ理由です）。

住み心地はとても良いです。出来はとても良く、細かなサービスも行き届いています。
もうすぐ３ヶ月目の最初のアフターサービスです。

大規模になると一般論で売れ行きが決まるからね。

小規模だと好きな人がいれば完売も可能だけど。

でも値段が高いな
何年か売れ残ってドカーンと値引きをしてほしい
向きも間取りもこだわらないから

微妙に大久保のほうが近いね外回りを使う頻度は低いけど

賃貸に回すしか方法は無いんじゃない？

44さん、45さん、
ありがとうございました。
家族で相談します。