赤羽 or 武蔵小杉？他には？

しょーもない書き込みはやめてすださい。

>989さん
オール電化は住んだことがあるから分かりますよ。
深夜料金は安いが夏の昼間は高い。元々昼間に在宅する世帯向きではない。
その深夜料金が数割上がり、オール電化割引きまで廃止の話がある。

>982さん
>977ですが買った時期がよかったので損失は出さずに済みました。

うちもスレ主さんと一緒で転職の際の交通の利便性を第一に考えたのですが今にして思えば
結局、複数路線であるメリットは転職でもなければ感じることもないし、
横須賀線は本数も少なくて混雑を考えると通勤便利な路線でもないので、
いつ何度するかもわからない転職を想定して家を選ぶより
普段の生活のほうを大事にすべきだったかなと今さらながら感じています。

これから書くことは武蔵小杉を否定するわけではなく、
我が家はこんなふうに感じたから引っ越したというだけの話です。
またうちの事情ですが以前は立川と八王子に賃貸で住んでいたので
街の利便性に関しては厳しめで考えてしまっているところはあると思いますのでご留意ください。

川崎文化を感じたのはマナーが気になる人やサービス面で気になる店に出会う確率が高いように思えたからです。

・駅前の変な人やホームレスがいる（大きい駅だと目立たないけどそんなに規模が大きい駅でないので目立つのだと思います）
・マンション内で困ったさんがいる（うちが買ったのはまだ坪単価が安い時期だったのでこれからは変わるかもしれません）
・お店の品質やサービスがあまりよくない（クリーニングの仕上がりとか、）
・電車や車、公共の場でののマナーが悪い人が多い（そしてそのマナーの悪さに過剰反応する人も異様に多い）
・再開発地域だけど綺麗でゆったりとしてるようなお店は少ないし、できそうもない
・車やタクシーのマナーも悪い

このあたりの話は住民版では何度か議論になってるのでおわかりになると思います。
ひとことで言えば街そのものの居心地があまりよくありませんでした。
武蔵小杉は見た目は整ってきてるけど周辺は根っからの下町です。
うちはお客さんとしてサービスを受けたいと思ってたのでそれがダメだったのかなと思います。

電車も通勤で使ってみると既に満員状態の電車に無理やり乗り込まなくてはならなくて
マンションが増えるにつれて日に日にひどくなってることを考えると
ここで言われてるほど便利で楽だとも感じませんでした。

おそらく再開発が進めば街自体はずっと便利になると思うのですが、
これも不安要素があってこれまでシネコンができると言っていてできなくなったり、
1階にコンビニが入ると聞いていたら不動産会社になってたり、
周辺住民に尋常じゃないほどのクレームを入れる人がいるらしくて、
それを理由に開発が遅れるというような噂もマンション内でありました。
そんなかんじで今後の開発計画もすでに動き出しているところ以外は
順調には進んでいかないような気がしています。

ただ武蔵小杉はマンションを降りればすぐ目の前に生活するのに
必要なものが揃うのでコンパクトシティとしては優秀だと思います。

寝に帰るだけの場所を求めていて街そのもので楽しむつもりはなく、
本当に数年おきに何度も転職したり、
営業などであちこち行く人や
現状何度も乗り換えしてたり何十分もかけて通ってたり
駅から15分以上の距離に住んでる人であればそうそう不満も出ないと思います。

結局、うちは転職するとしても5年に一度もあるかないかだし、
妻が街を気に入っていなかったことや子育環境としては
あまりいいとは思えなかったので引越しを決めました。

長文の書き込みありがとうございました。参考になりました

スレ主さんの予算に合うかわからないけど中野駅はどうでしょう？
現在再開発が進んでいてかなりすごいことになってます。
http://www.nakano-central.jp/index.html

今はまだそんなに注目されていないので
60平米なら5000万円前半で買えますが
主要駅までは10分～20分なので将来性が楽しみですよ。

なるほど933さんは

以外に横須賀線便利じゃない
武蔵小杉の店の店員、住民がマナー悪い

から引っ越ししたのですね。

おそらくブリリア武蔵小杉の住民と思われ
ブリリア武蔵小杉だと損失出るはずなので
恐らく一部(または全部)架空の作り話が
入っていると思われます。

以上つぶやきでした。

↑小杉住民が必死だね・・・

>995
賃貸が激余りで家賃が低迷、
将来暴落間違いなしの所じゃないの。

赤羽はスーパーとドラッグストアが多過ぎて激戦地区で、価格競争してくれるのは有り難いが、もっと多種多様な店ができる事を住民は望んでると思う。
プラウドシティ赤羽の１階にできたダイエーのドラッグストアは広くて品揃えもいいのにほとんど客がいないし、別の業態の店舗でも良かったんじゃないかと思う。

995
中野は既に再開発を織り込んで割高。

でも武蔵小杉と同価格帯なら中野のほうが資産価値ではいいと思いますよ。
賃貸が余ってるのも古い物件が多いからで新しいとこは高いです。

中野とか錦糸町に住んで、スレ主御夫婦はどうやって通勤するの？って感じですね。
特に白金高輪までは。

>1001
中野区の場合は新築は特に高いので買うなと言うことですね。

赤羽だって、白金高輪への通勤は大変でしょう。

便利だけど予算オーバーの中野はさておき、主の赤羽の調査結果が気になるね。

>赤羽だって、白金高輪への通勤は大変でしょう。

だから、南北線が使えるって。
スレ主もわかってるから、南北線も使えるマンションを今日視察したんだろ。

>1007

志茂駅から白金高輪駅まで各停で３２分だね。

武蔵小杉は60平米で5000万円らしいですがそれなら中野も同じですよ？駅前タワーじゃなきゃそんなに高くないです。飯田橋経由で東西線で乗換できますし。
赤羽でもよさそうですが武蔵小杉は高いみたいなので中野以外でも都内のほうがよいと思います。

皆さん、こんばんは。スレ主です。
赤羽見学が無事終わりました。

友人と赤羽駅近辺をぶらぶらして、一日を過ごしました。以下はレポートです。

日付：2012年7月15日
見学地：赤羽駅

現在赤羽周辺で分譲中のマンションはクレヴィア赤羽とザ・パークシティ赤羽です。それぞれ駅東側徒歩5分と4分のところです。駅から徒歩10分ぐらいなら、もうタワーと中低層マンションぞれぞれ１つが分譲中ですが、我が家は駅近という条件は必須なので、検討リストから外しています

しかし、ザ・パークシティ赤羽はこの間に発生した火事の影響で、営業活動をストップしていたため、結局見学できたのはクレウィア赤羽一箇所だけでした。その代わりに赤羽駅の西側ト東側の両方をいっぱい見ました。

最初は駅の印象です：
赤羽はとっても庶民派で、活気がある街です。赤羽駅自体は複数のJR路線があるので、そこそこ立派なものでした。駅の西口と東口ともにロータリがあって、整備されている感じです。西口に百貨店未満、スーパー以上のショッピング施設3つあります。東口に商店街と大型スーパーがあります。熟成型の駅としては、生活に必要とされるものがそろっていて、生活しやすいと思います。

街の感覚として、自分が詳しい庶民派駅の川崎として比較すると、ラゾーナができる前の川崎に似ています。赤羽に百貨店がないので少し負けていますが、いわゆる東京23区というステータスで補えると思います。（自分は別に都と県に関してステータス感が全くないが、一般的の話として）。また現時点の武蔵小杉に比べると、赤羽のほうが賑やかです。

また、交通の便として、武蔵小杉に比べると、線路の本数はほぼ変わらないが、赤羽はJR線が勝ちで、武蔵小杉は私営鉄道が勝つという感じです。

※　赤羽はJR（埼京線、湘南新宿ライン、京浜東北線、高崎線、宇都宮線）と私鉄（南北線）の駅が大分離れていますが、駅東口側の物件なら、両方とも徒歩10分圏として利用可能です。

※　武蔵小杉はJR(横須賀線、湘南新宿ライン、南武線)と私鉄（東急東横線、東急目黒線[三田線、南北線乗り入れ]）駅ホームは今直結していますが、歩くと６，７分かかります。

個人的都合には、現在の通勤を考えると、武蔵小杉のほうが交通の利便性が良いです。また、友達からの情報だと、朝の通勤時間は埼京線が世界一混雑しているそうで、超満員電車が苦手の私にとってはあまり乗りたくないです。（苦笑）

将来性について、赤羽は成熟した街として、将来大幅に値上げ値下げがないように思います。ただし、生活しやすいため、一度住むと離れたくない人がたくさんいるはずです。そんな中で、立地条件のいい街のシンボルのようなマンションなら（たとえば昨年入居済みのプラウドシティ赤羽）、リセール価値が高いと思います。

［つづく］

確かに埼京線の通勤ラッシュはトラウマだ…それが嫌で引っ越した経験があります。
ちなみに電車の外に人は乗ってないので世界一ではなく日本一です。たぶん。

[つづいて]

マンション見学の感想です：

先ほども言いまいたように、今回見学できたのはマンションはクレヴィア赤羽の一箇所のみです。
マンションギャラリーに行きますと、そんなに見学客がなくて、今食事券を配るなど客を呼び寄せしていますが、私がいる間に、来場者は3、４組ほどしかありませんでした。客層としてもやはり庶民派的なカープル（うちもそうですが＾＾）が多いようです。
総戸数80戸のうち、現在残り十戸ほどで、ほとんど2階と3階の部屋です。全部70平米前後の３LDKで、総額5000万弱～5600万で、坪単価＠240前後の価格代です。設備は食洗機がオプションで、生ごみディスポーザがない以外は、悪くない感じです。残りの個数が少ないが、間取りは田の字から、ワイドスパーンまでいろいろあります。

実際に現地に行ってみました。東口徒歩5分、商店街の一本奥の道に位置していて、目の前に赤羽公園と立て直し中の中学校のグラウンドがあります。週末のせいか、赤羽公園に子供たちは元気よく遊んでいます。これは人によりますが、うるさいと思う人がいるでしょう。特に中学校のグラウンドも目の前にあるので、野球とかでもかなりうるさいかも知れません。
またの知人情報によりますが、この公園は夜になるとホームレスが集まってくる出そうです。
しかし、それ以外は、実際に便利なところです。大型スーパーがあり、幼稚園、学校が近くにあり、商店会もあり、しかも大道路に面していないなど、子育て中の人なら、好むでしょう。

現地で環境視察する間に、一つ問題がありました。プラウドシティ赤羽は実は現地近くにありましたが、公園と校舎からちょうど一歩離れているので、騒音がないし、回りが整備しているので、やはりステータスが高いという印象でした。
夫はマンションに対してはかなりの「面食い」で、こんな立派なマンションを拝むながら、ワン　ランクしたの庶民派マンションを買って住む気がなくなったと言いました。(庶民なのによ　T＿T)

まあ、確かに回りを見渡すと、このような100戸以下の中小型マンションが結構あります。もし自分は今子育てしているなら、あんなに公園で元気に走っている子を見ると、この物件はベスト１に来るぐらい良いと思います。
しかし、今子育てしていない私達にとっては、通勤が多少不便になり（ほかの候補地に比べて）、今すぐここでファミリータイプの物件（しかも自分にとってあこわれな物件じゃないし）を買う必要があるのかというと、ないと思います。かといって、もし数年後に子供ができたら、子育てのためにここに移り住みたいかというと、そうでもないです。

（理想としては、子供は35才ぐらいに生んで、小学校入るぐらいに今よりはもう少し経済的な余裕ができるようになりますので、子育てのために移り住むなら、文京区や、中央区などのにしたい）

以上を踏まえて、多少悩みましたが、赤羽の物件は本当に今私達のような人、且つ子育て中の人におすすめですが、今すぐ購入に踏み入れられないかという結論になりました。

ちなみに、錦糸町は見に行きませんでした。赤羽で友達にあって、おいしいご飯を食べて、楽しい赤羽休日を過ごすことにしましたからです。＾＾

以上、今週の見学レポートでした。

[補足]

ちなみに子育て情報について調べました。
北区は子供高校生になるまで医療費助成制度が、所得制限なしで、提供されています。一方で、神奈川県は小学校入る前まで、医療費助成制度が、所得制限ありで、提供されています。（小学校から高校までは、入院のみの医療費助成があり、同じく所得制限あり）

ちなみに所得制限に関しては、武蔵小杉の中原区のホームページにこんなに記載しています。
長いので、一言でいうと、共働きで、収入の一番高いほうの年収900万円ぐらいなら（扶養人数によって上下するが）、制限に引っかからずに受けれるということです。ちなみにうちの、よほど頑張らない限りは30代で制限を超えることがないと思いますが。。。（笑）

ーーーーーーーーーーーーー
http://www.city.kawasaki.jp/nakahara/e-guide/info5588/index.html
所得限度額（平成２４年６月に所得限度額を緩和しました。）
扶養人数 　所得限度額
0人 　　　　6,300,000円
1人 　　　　6,680,000円
2人 　　　　7,060,000円
3人 　　　　7,440,000円

※扶養人数が4人以上の場合は1人増えるごとに、380,000円ずつ加算してください。
　 　
所得額の見方
所得額は次の額が基本となります。
給与所得の方は給与所得控除後の金額
事業所得の方は必要経費を差し引いた金額
※いずれも、源泉徴収票、税額通知書等を参考にしてください。
扶養人数は、所得年の12月31日現在の数です。
ご家庭の生計中心者（両親ともに所得がある場合は所得の高い方）の所得で判断します。
さらに、下記の控除に該当する場合所得額から差し引いて限度額と比べてください。

　 控除の種類 控　　除　　額
　
　 　老人控除対象対象配偶者及び老人扶養家族 　　1人につき　　 60,000円
　 　雑損・医療費・小規模企業共済掛金控除 控除相当額
　 　障害者控除 　　1人につき　　 270,000円
　 　特別障害者控除 　　1人につき　　 400,000円
　 　寡婦（特例）・寡夫・勤労学生控除 　　270,000円（特例350,000円）
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

以上です。では、皆さん、お休みなさい～～

いつも夜更かしして、反省しています。。。

財政力の差がそのまま住民サービスの質の差となる好例

余計なお世話ですが、プライド高そうなご主人だと物件探しが大変そうですね。
でも身の丈にあった物の良さを見極めないと、結構はローンで苦労して売却時に損して・・とならないように、奥様がしっかり主導権を握っておいた方がいいですよ。

1016です。
×結構は
○結局は
失礼しました。

>夫はマンションに対してはかなりの「面食い」で、こんな立派なマンションを拝むながら、
>ワンランクしたの庶民派マンションを買って住む気がなくなったと言いました。(庶民なのによ　T＿T)

良い心掛けです。安物買いの銭失いという言葉がありますからね。庶民派はやめましょう。予算と高級物件が両立するのは、中古しかありません。中古で2LDKにすればほとんどの高級物件に手が届きます。高級物件の基準を形成するために、一度、すごい高級物件を見に行くと良いでしょう。そこから逆算して、どうしたらそれに近い妥協できる物件を選べるか、考えていくのです。

具体的にはKENコーポレーションのブランドマンションをひとつひとつ見学しにいくとよいでしょう。現地に行ってマンションの周りを一周して帰ってくるだけで良いのです。とりあえず港区から。これで目が肥えてきますので、庶民派を回避できるようになるでしょう。

http://www.kencorp.co.jp/famous_property/1/　

>1016さん

ありがとうございます。夫は買い物にいつもそうです。
どっちかというと、私は安物買いの銭失いになりやすい人で、夫はその逆です。
今回は予算を守る範囲ないなら、夫の意見を尊重するつもりです。自分は好き嫌いがなくて、人に影響されやすいし、いつまでも決まらない上に、後悔しがちなタイプですから(^ ^)

夫は浪費家でもなく、今まで数回限りの贅沢な買い物にかんして(車や、ダイヤの指輪など)後後考えれば、良い買い物になっています。今回は夫を信じたいです。σ(^_^;)

ああ、パソコンを変えて投稿したら、匿名になってしまいました。上は自分です。スレ主です。

>1018さん

アドバイスありがとうございます。でも、うちは港区のタワーを検討できるほどの上流階層ではないです(T . T) いいものばっかり見過ぎて、逆に現実を掴めなくなるんじゃないかな…

>1019 さん

私は期待を裏切ったんですか？すみませんが、もしかしたら本当に最後決めるのは23区の物件ではないかもしれません。

現在武蔵小杉はグランドウィング第2期のため、絶賛ネガティヴキャンペーン中なので、
ネット上の情報は鵜呑みにしない方が良いですよ。
三井の戦略により第1期300戸が即日完売で焦ってる方も多いでしょう。
倍率高くなると買いたくても買えないですからね。

23区スレなのに小杉の宣伝とは、困ったもんだ。

都民の私は川崎市に興味が一切ないです、、、

もし武蔵小杉に少しでも川崎駅を見てるなら武蔵小杉とは一緒にしないほうがいいよ。
武蔵小杉には商業地域としての将来性はないから今までも色々ひどいことがあったようだ。
自分はあまりに悲惨な再開発の経緯を知って武蔵小杉は検討から外した口です。所詮は私鉄沿線の再開発。

本気で買うつもりなら商業施設に一切期待しない
坪50万円くらいは住んで数年後に下がってもいい

この覚悟は絶対に必要。

武蔵小杉のグランドウイングは1期完売してません。スレ主さんは1023のような業者に騙されないで下さい。住まいサーフィンというサイトも参照してみて下さい。

スレ主さ〜ん
次スレに勝手に豊洲が付けられてますよ。いいんですか？

あ、スレ主さんも見たんですね。

スレ主です。


Σ(￣。￣ﾉ)ﾉ へぇー？上の書き込みは管理人さんじゃないですよね？
タイトルは勝手に「それとも豊洲？」が加えられたのはなぜ？(苦笑い)
元のタイトルは「赤羽 or 武蔵小杉？他には？ 」ですけど、何で「赤羽 or 武蔵小杉？それとも豊洲？他には？その２」にしたの？
豊洲は交通の便と地震の影響で最初から検討を外しています。(T . T)

>1034さん
ではあなたが新たな掲示板をつくっては？
なにか勘違いされてませんか？ご自分が神と

どこのスレもそうだけど、スレを立てた時点でスレ主の管理を離れるんだよ。
（厳密に言うとスレ主じゃなくてスレ立て人だよ）

ここは匿名掲示板なんだから。後は管理人の管理だよ。実際そう。
だからメリットもデメリットも管理人が享受してる。
そう思わない？

明らかに玄人なスレ立て人の長い文章をじっくり読む気が起きないけど、結局結論はどうしたの？

ムサコは武蔵小山でしょ？
コスギにしたの？
次スレのタイトル的にてっきり豊洲にしたのかと思った。

結局武蔵小杉なんですね・・・。

もっと調べたらいいのでは？と思うけど

調べたらリスクの高さを知ってたぶん止めることになって

面食いの旦那さんに振り回されて決まらなくて困るだろうから

この際、深く調べたりしないで買うほうがいいのかもですね。

奥さんの最初のレスからだと、もうちょっと賢い選択するかなと思ってたけど

結局デベの戦略通りの流れされて買うっていう結論はマンションオタとしては残念ではあるが・・・。

その次のスレは私が立てたものじゃないです！！(ﾟOﾟ)＼(- -;

まあ、東京23区版で色々検討した結果、もし東京23区の物件にしなかったら行けないなら、幅広い首都圏で検討したい場合はどうすればいいでしょうか？

今自分の予算、夫のマンション「面食い」癖、交通の利便性、生活の利便性を同時に満たせるのは、23区内は新築が見つからなかったです。
そうすると、中古待ちか、賃貸継続か、23区外(武蔵小杉)にするかの三択です。
この23区版は最後の選択しを許さないのようですね？そうしたら都内で理想な物件が出るまで中古待ちか賃貸継続かにします。(自分最初は別に東京都内に拘って探しているわけではないですが、、、(･_･;)

>1040 さん、ご親切に有り難うございます！

私も大変だと思います。(⌒-⌒; )

成熟していない街でのマンション購入はリスクが付きものです。近郊型物件は特にそうですし。

主人は武蔵小杉の再開発にかなり期待しているようで、しかも下町より近代的な都市整備を好みます。私は通勤の利便性から考えると、武蔵小杉は悪くないと思いますが(渡したの会社本社は品川です、今京王線のオフィス来年本社に移転する可能性が大)、やはり割高だし、リスクが高いです。

悩み続ける日々ですが、もうそろそろ体力と精神力の限界を感じます。マンション探してにこんなに精力があれば、仕事に突っ込んだほうが価値あると思います。正直勿体無いです。

一旦マンション検討中止するか、夫の感に任せて、武蔵小杉で買うかにします。ただし、住み替え前提でコンパクトタイプにします。安くする分リスクを減らせますし、仕事に集中的して、40才まで完済できるように頑張ります。

皆さん、色々アドバイスをいただいのに、期待に答えられず、本当にすみません。

ちなみに、このスレは絶対に武蔵小杉小杉の宣伝ではありません。自分の命を掛けて誓います！

武蔵小杉は誰にもいいわけではありません。
自分の家庭のスタイルにピッタリ合うだけで(両方とも出世希望でバリバリ働きたいdinksなので)、誰にもすすめられる物件ではありません。子育て中のファミリーや、永住希望で物件探している人や、賑やかな生活感が好む人には特にご慎重に！
武蔵小杉は現状保育園が足りないし、今話題の再開発エリアの学区として、もう満杯になっている古い小学校です。10年掛けて街が成熟かしてくると改善されるかもしれませんがそれは誰も保証できないです。

この手の掲示板の情報を鵜呑みにしちゃダメですよ。
ただリスクとって買うのに60平米で安くもなくって住替前提で買うっていう結論になったのは、
せっかく色々時間かけて探したから何となく買いたくなってるだけのように見えるので
賃貸で住み替えできる自由度や多額のコストを捨てることになるかもしれないリスクとってまで
長くは住めない物件を買うくらいなら今は買わなくてもいいんじゃないのかっていうのだけは考えて結論出してくださいね。

スレ主さん決まりそうでよかったですね。

ただ不動産は投資じゃないので単純に金額が安い方がリスクが低いと言うのはちょっと違うかな？

以前は見かけなかったDINKS向けは都心でかなり増えてしまって以前ほどには安全じゃなく需給的にはむしろリスクが高くなってる。

もともとDINKSはスレ主さんがそうなように多忙な家が多く探すのに手間のかかる中古をあまり好まない。誰もが知ってる有名な場所ならともかく武蔵小杉ではコンパクトタイプが果たして正解かは微妙。
新築でDINKS向けが少なかった時期は近郊で狭めでも好調でも新築狭めが増えてるので売るにも貸すにもどんどん微妙になってきてます。

検討してるマンションでもDINKS向けの部屋がたくさん残ってません？最近は新築でもDINKS向けが増えすぎたせいで売りにくくなってるのだけど。
それでもファミリーより坪単価を高めにとれるDINKS向けはまだまだ増えてるし、スレ主さんが売ろうと考える数年後には今以上にそんな傾向になってるでしょうから、実際には予算あげてでもファミリータイプにしたほうが売りやすくなるし、逆にもっと安くて賃貸需要の高い1LDKのほうがリスクは低い可能性が。

同じ物件ならどの間取りも同じ割合で下がるわけじゃないので安易に値段が安い方が安全とは考えないほうがいい。中古になった時にどっちが買いたがる人が多いかの需給のほうが不動産のリスクを考える上では大事だからね。

マンション掲示板なのに賃貸のまま様子見た方がいいとか、高額でリスクが高いのは止めた方がいいとか、皆さん親切ですよね。
でも、スレ主さんは御主人の希望を尊重されるそうだから、何言ってもダメでしょう。
もうこのスレッドは閉鎖でいいのでは？

結局コスギなの？

>1042のスレ立て人投稿によると、
>一旦マンション検討中止するか、夫の感に任せて、武蔵小杉で買うかにします。

ってことらしいから小杉なんじゃないの？

皆さん、こんにちは。スレ主です。
検討結果が武蔵小杉に偏った途端に、嫌われたみたいですが、

最後に23区内で検討している方に少しでも参考になれるように、最初物件名を隠した中央区の見学レポートを、物件名公開で貼りなおします。(最初は検討中だったので、物件名を公開したら自分が買えなくなるじゃないかと少し私心な配慮もありました ^^)

個人的には都心にしては買い得な価格ですので、もし都心志向の方がいらっしゃれば検討に値する物件です。自分は車を手放したくないし、生活の賑やかさが足りない都心物件を少し敬遠しているが、資産価値は武蔵小杉のタワーマンより高いし、リスクが少ないと思います。特に今は都心5区のマンション価格が下がり続けてきたので、何れまた上がっていくはずです。

それでは、これからは部屋探しの悩み生活から抜き出して、仕事に集中したいと思います。
このスレに懇切なご意見をいただいた皆さんに、本当にありがとうございました！

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日付：　2012/06/30 & 2012/07/01
見学地：　文京区、中央区、千代田

先週末の武蔵小杉見学の結果で、新築物件を買うとしたら、三井のパークタワー　武蔵小杉　ザグランドウィング　タワー（名前が長いので、以下「GWT小杉」と略します）の物件で、結局坪300万超えになっています。都心部並みの値段なら、都心部で探そうと思って、このスレに皆さんアドバイスいただいた以下の 3 物件を見学してきました。

1. 文京区後楽園地区、駅徒歩1分のA物件、年内完成 => ザ・パークハウス 小石川後楽園
2. 中央区日本橋地区、駅徒歩2分のB物件、来年末完成 ⇒ プラウド日本橋大伝馬町
3. 千代田区、小転馬町駅徒歩2分、来年中完成 ⇒ ウェリスタワー千代田岩本町

以上３物件ともに徒歩10分圏内地下鉄複数路線利用可能です。交通の利便性は申し分なしです。都心物件で、我が家夫婦ともにロードレーサーを乗るので、同じ電車が便利な武蔵小杉に比べても通勤がもっと便利です。ただし、駐車代が高いので、車を手放す覚悟が必要ですね。(苦笑)

価格ですが、GTW小杉は３LDKが6千万円台、２LDKが5000万円台に比べて、ほぼ同じですが、建物はいずれも中、小規模なので、高級感が少し負けます。

GTW小杉の検討対象物件は

ア）74平米３LDK,6800万円、南西向き、高層（20F以上）：予算大幅オーバー、よっぽと気に入りじゃない限り、あきらめる予定）
イ）60平米台、２LDK,5600万円前後、東向き、中層（15F前後)：予算に合うが、小杉にしては高いと思っています

以下は今週見学した物件です、比較してどちらがいいか、ご意見いただければ幸いです。

１．ザ・パークハウス 小石川後楽園
完成間近を控えて、総戸数100戸近いうち、残り十数個です。検討対象部屋：

ゥ）73平米３LDK、6500万、南西向き、２F（少し予算オーバーだが、頑張れば出せる。）

メリット：　
　　　駐車場が安い、平均月2万円前後ですが、台数が少ないので、抽選で決まるらしい。倍率が高いので、外れたら近くの駐車場だと5万近くかかります。
　　　立地、後楽園駅すぐそば、区役所に近いです。あと、自分にとってあまり魅力感じないが、文京区なので学区がいいらしいです。
　　　道路挟んで、向かい側のエリアは再開発計画しているらしいです。民間の再開発事業らしいので、実際にどうなるかが分からないですが、6年後に商業、住宅一体型のエリアに整備される予定です。

デメリット：
　　　部屋内部はよくない：たとえば自分が検討している３LDKですが、部屋内に大きい柱が６本もあって、全部部屋目面積に含まれています。梁も部屋の真ん中に数か所通っているので、下がり天井も半端ないです。結局70平米の部屋は、柱の面積を除いて、下がり天井の影響で、60平米台の部屋に見えます。まあ、その分坪単価300万を切るほど、安く値段設定していますが。
　　こんなに圧迫感のある部屋に住むのは少し後押しが必要なのに、前述のメリットはいずれも後押しになれず、現在は検討リストに一番最後に乗せています。


2．プラウド日本橋大伝馬町
第一期即日完売した好評の物件です。全戸数60強、残り十数物件のみ。検討対象部屋

エ）70平米、３LDK、6700万円前後、３LDK、南東向き、２F

メリット：
　　日本橋エリアで、学区が日本橋小学校、日本橋中学校なので、いいらしい。(今の自分にとってはあまり感じないが)
　　ファミリータイプを中心にしているので、永住に向いている
　　
デメリット：
　　下がり天井はザ・パークハウス 小石川後楽園に比べて、気にしないが、全体の高さは245CMしかないので、多少圧迫感が感じる。
　　自分の好みの街ではない。週末はゴーストタウンにないそうです。が、東京駅まで徒歩圏ですし、住めば都という言葉を信じたいところです。
　　少し予算オーバー
　　駐車代が高い。部屋も高いし、車を手放す覚悟が必要

3. ウェリスタワー千代田岩本町
第２期分譲中、検討対象の部屋は

オ）57平米、２LDK,5400万前後、南向き、中高層（15F前後)

メリット：
　　部屋自体は悪いポイントがなく、気に入っている。
　　２LDKなら、無理なく購入できる気がする　

デメリット：
　　Bと同じですが、街自体は自分にとって、慣れが必要です。車を手放し、今の生活スタイルと変わる覚悟をする必要があります。
　　Bと近いのに、千代田区になっていて、子育て、教育などの行政的な面で中央区に負けている。
　　狭い２LDKなので、将来こともができたら、買い替える需要がある

※　メリットに交通の利便性はみんな共通なので、列挙しませんでした。

スレ主さん、終了ならスレ閉鎖依頼を管理人さんに出したら？
それからパート２は、スレ主さんとは無関係であることも閉鎖依頼に書いて。

武蔵小杉は住民マナーの悪さで23区版では豊洲の次に嫌われてます。

そんな武蔵小杉に住める人はここでは嫌われるので結論が武蔵小杉なら言わないほうがよかったかもね・・・。

横浜にしました・・・だったらここまで叩かれなかっただろうに。

皆が手のひら返したのは結局お勧めされた地域の物件をほとんど見に行くこともいないのにさっさと武蔵小杉に決めたからでしょうね。本来ならば、中古や賃貸ほうがいいはずなのに、そこをスルーしてた時点で実はかなり最初のほうで結論出てたんでしょ。

最初にスレ主が候補にしてたとこしか検討しないんだったら、このスレまるまる無駄だったので、真剣にアドバイスしてた人にとっては馬鹿馬鹿しい話。

どこに決めたら、アドバイスしていただいた方全員に失礼じゃないですか？
そんな所があればそこに決めたいと思います。。。。

アドバイスいただいた全箇所を回る気力がなくて、すみません。このスレに出現したすべての地名を回る義務もないと思います。皆さんのアドバイスのもとで、中央区と後楽園などの都心部をみましたが、生活コスト(駐車場代や、物価の高さ)が高いのと、自分のライフスタイルに合わない理由でやめました。

賃貸継続のアドバイスも参考にしているので、この可能性も考えています。そうしたらまた誰かががっかりと言うでしょうね。(苦笑)

私の場合は来年オフィスが品川に移るし、主人の職種によると数年おきに転職した方が成長が早いので、常時転職活動中です。自分は当面転職の予定がないですが、キャリア重視で一生子供持たないライフスタイルを視野にいれていますので、将来転職の可能性もあります。
そのため、元々品川に通いやすく、都内全域に行きやすい場所限定で探しています。武蔵小杉は最初にいいと思う理由もこの点に満たすからです。毎日最低でも8時までの残業する共働き夫婦にとって、駅前という立地にも弱いです。
本当にあんなに買っちゃいけない所なら、勿論無理して買うつもりがありません。賃貸継続して、オフィス移転した後にまた中古から都内で探します。(新築の場合、山手線下半円はやはり高い)

デベの宣伝でしょと言われる所以ですね。

スレ主さん、落ち着いてください。あまり個人特定できてしまう情報書き込まないほうが良いですよ。しょせん匿名の掲示板なので。
この１ヶ月のスレ主さんの頑張りは立派だと思うし、納得の結果だったら外野は気にしない！

そうそう、あんまり気にしないほうがいいよ。
単純に２３区板を定期的に荒らしに来る自称小杉住民がいたせいで武蔵小杉の嫌われ度が半端ないだけなので。

>1055 さん

ありがとうございます。(>_<) 感動です。
スレ投稿前からも物件巡りで疲れていたが、スレを立てた以来、梅雨と高温の中で、休日はMR見学し、平日はよく深夜2時までスレ投稿してレポートしていました。
もしこのスレは武蔵小杉のデベ宣伝でしたら、こんなに気長く頑張る職員さんがいますか？こんなに頑張って宣伝すれば私に何が得られるんですか？川崎市から奨励金でももらえるんですか？
キーボードで指輪動かすだけで、簡単に私の努力を否定し、疑う人は本当に酷いと思います。
もうこれ以上そういう人に相手にしない。疑い深いほうが人生の得するんだったら、どうぞご自由に疑ってください。

あたしは武蔵小杉に決めようといする一つの理由も、このスレの方に最終結論を出さないといけないと多少思っていたからです。まさかこんな反響とは、夢にもみんなかった。
武蔵小杉の人がマナー悪いとかの書き込みまでとは、武蔵小杉に住む方に申し訳ない気分になりました。マナーとは簡単に人を見下らない、決めつけない、人に善意を持つことも含まれるので、お忘れなく！

確かに無理買い感があるので、冷静にもう一度夫と話あって、マンション購入を一旦ストップしてみます。
数年後また検討再開したら、もう絶対この掲示板で討論しません。得るアドバイスもあるが、悩まされる書き込みもいっぱいもらってしまいますから。
今度は自分にあう物件はこの自分の目て見抜いてやります！

ネットは悪意ある書き込み多いですね

知恵袋あたりで聞いてればよかったね。

まずは、こういうとこ読んで勉強したほうがいい。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/151016/all/

私は都心近郊100件以上の物件をこの足で回って確認して小杉を選びました。
こういう需要もあるということを少しは分かって欲しいですね。

営業職をやってれば小杉以外でも良いなって思う街はいくらでもあることは知ってます。
一般的に理想の住まいと思い描く条件を兼ね備えた物件は何処でも間違いなく、
億からの値付けになっているはずです。

皆さん億超えのお住まいですか？

100件回るって時点で・・・
普通、5～6件じゃない？

というかここ23区板ですよ

＞つづき

③年齢にも寄りますが長期35年ローン変動金利にすると
前年度の年収での借入可能金額を最大にすることが可能です。
普通のサラリーマンですと、散財さえしなければ、
無理なくある程度貯金が出来る程度の年間返済額になるはずです。

よく「年間返済率は収入の何％までOKか…云々」などというお話がありますが、
そんなの考えることがナンセンスで個々の生活スタイルで大きく変わります。
どちらかと言うと、年間どの程度余裕資金を捻出できるか、が重要です。
年収700万であれば年間100万前後の貯蓄を捻出できれば立派な方かと思いますし十分です。
その為に重要なのは年間返済額を極力小さくすることです。

また住宅ローン減税は毎年ローン残高の1％(省エネ住宅は1.2％)の還付となるので、
中途半端に繰り上げ返済なんかするとせっかくの恩恵を自ら捨てるようなものです。
減税適応中の10年は返済額が小さいほど減税に有利と言えます。

④は…分り易いので割愛します。

⑤は最も重要な部分です。
プロのFPはなかなかこの⑤を顧客に勧めません。
だから固定金利やMix金利という訳の分からないリスクを平気で勧めてきたりします。
何故なら顧客が投資に失敗すると困るからです。
リスクが伴うことにプロは責任が持てませんからね。
なのでこの先は、あくまでも個人的な参考意見として受け止めて下さい。
私も当然ながら失敗しても何の責任も取りませんよ。

仮に5000万円のローンを組んだと仮定して、変動金利1％で年間約50万円の金利返済です。
仮に頭金で用意した1000万円の投資で、年間5％のインカムゲインを得た場合、
年間ローン金利の殆どをカバーできる計算になります。
しかも返済残高は毎年減っていくので2年目以降は早くも返済金利額を上回ります。
金利が高いとローン元本も減りが悪いのでこの点でも低金利の変動が有利です。
さらにローン減税で10年間は還付金も戻ってきます。
投資1500万であれば年間75万、2000万であれば100万…の副収入増です。

問題は、年間5％以上のインカムゲインをどのようにして得るか、です。
ここは、証券、株、国債等のお勉強が必要になるので省略しますが、
一般の方でも簡単に5％以上のインカムゲインを得られる方法は、
現在かなり多く存在しているのも事実です。
配当金、分配金等がそれに当たります。(7％以上なんていうものも中には…)

投資は「元本保証が無いじゃないか！」と反論されそうですが、
そもそも住宅購入を機に頭金を全て使ってしまおうと考えていたのならば、
最初から元本は手元に無きものと同等です。まず考え方をそこからリセットすべきです。

仮に1000万円の初期投資で年間5％のインカムゲインであれば、
単純に20年で元本分1000万の収入が見込まれます(元本2倍化)。
「72の法則」をご存知でしょうか？
複利計算であれば72÷5=14.4年、7％であれば72÷7でなんと10.3年で理論上、倍化です。
これだけの収入源を買う気持ちになれば元本リスクは問題ではありません。

頭金(現金)を住宅購入時に全て失うことが如何に愚かな選択か分かるはずです。
自ら戦う武器を捨てて敵前に突っ込む行為そのものです。
私の場合、そもそもこの⑤をコツコツと駆使して頭金…というか軍資金を増やし、
住宅購入へ踏み切りました。
賃貸も着実に軍資金を減らすことになるのでこの点でも購入が有利となります。

さて、ここで重要なのは、
・元本を10分割位に分けて別々に投資しリスクを分散すること。
・年間の配当・分配額に変化が無いか常に確認すること。
・すぐに現金化できる商品にすること。
です。
配当率が多少減るぐらいなら問題ないですが、
業績不振等で配当がゼロになる可能性も無い訳ではありません。
株であれば倒産もあり得るかもしれません。
その為に分割投資と乗換えくらいは常に意識しておく必要はあります。

ただし下手に乗換えを意識し過ぎてトレーダーの様な行動をしてしまうと、
投資と言うよりマネーゲームに参戦することになり、
かえってリスクが高まってしまうので注意が必要です。
（FX、信用取引、オプション等は余程の知識、自信を得るまではお勧め出来ません。
これらはトレードの専門的な知識が無いと結果的に財を失うリスクを伴います。）

あくまでもインカム率が高いものに現物分散投資参入し、
大きな問題が起きない限り長期投資に徹することが重要です。

たとえ元本が一時的に半分になったとしても「72の法則」を思い出せば怖く無くなります。
また投資参入時より元本割れが発生したとしても配当・分配額が変わらない場合、
年間配当率はさらに上がっていることになり、
月々貯めた余裕資金をタイミングを見て随時投入すればインカム率(収入)を高めることも可能です。

逆に5％以上のインカム率である商品や株であれば相場が回復すると、
あわよくばかなりのキャピタルゲインが得られる可能性もあります。
多少の変動金利の上昇なんて小さな出来事に思えて来るでしょう。
(元本1000万がもし5倍になれば、5000万の住宅ローンと一瞬でおさらば出来ますが、
そこはあえて繰り上げ返済をせずにさらにインカム率の高い投資へ…が賢いですね。
5000万の5％は年間250万です。)

注意しなければいけないのは、住宅を売る場合、
残念ながら住宅ローン残高より安い売値となってしまった場合、
その差額分(住宅ローン残金)を即時返済する必要があるので、
投資は常にすぐに現金化出来るものを選ぶべきです。


⑥これまでの理由から住宅ローンの繰り上げ返済のメリットは殆どありません。
2件目を購入、或いは変動金利の極端な上昇が明らか、サラリーが減ってしまった、
等の理由が出てきてようやく検討する程度です。
それ以外は、銀行が低金利でせっかく貸してくれるのですから、
ゆっくり35年かけて返済義務を果たせば良いのです。

このように住宅ローンでカバー出来るものは全てローンで賄い、
超低金利という好機を利用し、貯えを積み上げつつ生活を豊かにしながら、
有利に住宅ローンを返済する戦略を立ててみて下さい。
Excel表で自分の計画をしっかりシミュレーションすることをお勧めします。
配当の税金、固定資産税等、様々な出費や、
マンションの場合は管理費・修繕費もあるので忘れずに。

車は負債なので出来れば使う時だけのレンタカーに切り替えた方が良いですが、
そこはこだわり！ということであればそれも含めての計画が必要ですね。

上記はある程度の安定収入がある方に限ってのお話です。
あくまでも個人的な参考意見ですので、あしからず。

少しでも参考になると幸いです。

結論の価格だと、大井町の2LDK買えたんじゃないですか？
価格面であきらめた物件を、落ち着いて、今の検討価格でもう一度洗い直してみてはいかがです？

>1063さん

ちょうど色々検討していたのですごく参考になりました。
ありがとうございます!
多分、理解できたと思います。まさに目から鱗ですね。
危うく頭金を失うところでした…。少し勉強してみます。

スレ主には投資は無理じゃない？
何にも知らないとこからやったらかなり疲れるから仕事に集中してたほうがよかったという結論になりそうだよ。

借金して投資はダメですよ。ＦＸと同じことになりますからね。投資は自己資金で。

>1063
そこまで長く書き込むならついでに5%のゲインが見込める商品も書いてくれ。

ほぼノーリスクでゲイン５％の資金運用ができるという思い込みの下で書かれた文など読むに値しない。
仮にそんな資金運用ができるスキルがあるなら、どんな億ションでも即金で買えて当然。

>1063さん

資産運用のお話し、ありがとうございます！
強度な仕事を持ちながら、資産運用するのが難しいことですね。
自分は多少(数百万円程度)の資金で試しに運用したことがありますが、ほぼ長期的な外貨預金だけです。株、ファンド、FX などは常に情報をチェックしないといけないので、仕事を持ちながらの運用は厳しいと思います。

今円高で多少損失出ていますが、幸い FX ではないので、長い目で待てればいつか元が取れると思います。

なお、全く個人の意見ですが、5% の収益を得るリスクの低い外貨としては、最近解禁となった人民元がいいかもしれません。
プラス要素、１．人民元今過小評価されていると言われているようです、２．金利が高め (5年預金なら5.1%)、３．現在円高。ただし、新興国、しかも一党専制国家としては、不安要素がありますので、今慎重に検討しています。