赤羽 or 武蔵小杉？他には？

武蔵小杉は、パークシティ武蔵小杉グランドウイングタワーが、第一期300戸即日完売で、勢いはまだあるようですね。

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マンション供給数が多いエリアはどんどん開発している最中は上がるだろうけど、土地が無くなって供給がストップしたら中古がだぶついて下落するかもね。
理想は戸建てエリアの中の希少なマンションなのかな。

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別に大塚駅を押すわけじゃないけど、
山手線通ってれば主要なとこはだいたい行ける。
池袋3分
新宿12分
渋谷18分
東京20分
品川30分
六本木27分(代々木もしくは恵比寿乗換）
白金高輪32分(巣鴨・目黒・駒込乗換）

こんなかんじ。白金高輪通勤考慮して同じ山手線の巣鴨駅だと一本でいけていいかもね。
商店街も充実してるし。

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武蔵小杉のパークは、駅前、三井、で売れたんでしょう。
武蔵小杉の勢いと言うよりも。

いや、武蔵小杉が売れてるのは広告のおかげだよ。
あのへんは仕入値が比較的安いから都心物件と違ってかなりの広告宣伝費を使える。
湾岸に比べれば可愛いものだけどそれでも普通の物件と比較したらかなり金使ってる。

広告が多い物件は買うな、真の人気があればデベは広告なんて出さない
っていうのがマンションの常識だからあのへんは供給終わったら本当ヤバイと思うんだよな。

まぁ、人ごとだからどうでもいいんだけど。

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西巣鴨

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夫婦共に大忙しと言ってる割には書き込み時間はそうでも無さそうで明らかに釣りスレっぽいけど敢えて釣られてみる。

巣鴨駒込界隈に一票。

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代々木は？
利便性かなり高いよ。

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オープンレジデンスで都心は如何でしょう？

場所ではなく上物を安くすることで予算に収める発想です。

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赤羽地区の今後についてというスレにした方が良いのでは。
通勤便利なんだから自信持とうよ。

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赤羽って、別に利便性高くもないとおもうけど、
悪いというわけでなく、場所と値段相応、という意味で。

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代々木は明らかに予算オーバーだよね。新築も中古もほとんどないし。

予算オーバーでいいなら自分は目黒駅を推したい。
でも新築でてないから中古になるかな。中古なら予算内でもギリギリいける。
好き嫌いある物件だけど車好きで白金高輪勤務地の旦那さんなら目黒駅自体はまず気に入るでしょ。

通勤利便性と資産性ではほぼ最強に近いし、車も出しやすいし。
ネックは駐車場代かなー。

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目黒区の財政もネックじゃね？
でも目黒は良いね。

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>95
目黒駅周辺は実は品川区だよ。
品川区は子育て支援も充実してるし
優良企業移転してきてるから財政はひとまず安泰。

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通勤しやすや、資産価値、予算のバランスだとやはり巣鴨か駒込あたりが良いのでは無いでしょうか？

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私見ですが、赤羽に比べると巣鴨駒込界隈の商業施設はしょぼいですね。

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>93
東北縦貫線が開業すると、快速の無い山手線の主要駅を快速並みに利用できる都内の駅は赤羽だけだそうです。

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今新しいのでもいつかは古くなる。
新しくなきゃ誰も買わないようなとこは資産価値保てないよ。
古くても資産価値が保てるとこ買わなきゃ。
それに、そういうとこはそのうち再開発で綺麗になるし。

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巣鴨は駅前に西友の大きな店とサミットがあり
商店街も大きいんだが、足りない？

今晩は、レス主です。
>81 >86 さん
同感です！武蔵小杉は今まで登り調子できた分、今はもう天井価格ではないかと同じ心配しています。中央区の浜松町などはどうですか？調べたらそこらへんは武蔵小杉とほぼ坪単価が同じです。中央区という名だけでもすごい魅力を感じますね。駐車代が高いでしょうけど。

>87 さん
疑い深い方ですね。σ(^_^;)
武蔵小杉を知っているのは6年前に2年間川崎に住んでいるから、武蔵小杉がこの数年の開発にずっと気になっていたためです。もちろん川崎にも詳しいよ、東京西部に行くのが不便なので検討していません。
赤羽を知っているのは親友が最近そこの駅前の物件を購入して猛勧められたためです。
平日平均8時まで残業したあと直帰し、土日はほぼアウトドアで郊外で過ごす夫婦にとっては、通勤電車以外の駅は本当に詳しくなくて、すみません。
首都圏高速道路のICなら詳しいよ。^^

>89さん
ご意見ありがとうございます。
ちなみに平日は一日中パソコンと向き合う仕事なので、隙間があればレスをチェックしています。放置すると書き込んでいただいた方に失礼だと思っているから （＾Ｏ＾

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続、レス主です。

>91 さん、
情報ありがとうございます。
オープンレジデンスという言葉は初めて聞きました。もっと調べてからまたもう一回返事します。

>90、94さん、
代々木、目黒か。。。素敵なところですが、自分と違う階層の人が住んでいるイメージで、自分が背伸びして買っていいでしょうか。(笑) 品川、大崎でさえ自分にとって高いと思っています。

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浜松町は港区ですよ
ツインパークスに憧れてますが、中古でも高すぎですよね。

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レス主さん
浜松町、って港区のクレスト芝の事ですか？
長く売れ残ってるタワーの。

浜松町は立地はいいんだろうけど買い物するとこないよ。
遊べるようなとこもないし。車は移動しやすい。

まぁ、でもあのへんは品川と田町の間で新駅ができたり、
北品川の再開発もあって10年後くらいに完成する大規模再開発があるから資産価値的にはねらい目かも。

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クレスト芝はゴーストマンション（空室ばかり）なのでおすすめ出来ません。

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>101
子供用品・服や若者の衣料雑貨品を売ってる店の数では赤羽の方がずっとマシだね。
池袋や上野まで出かければ何でもあるという意味では巣鴨・駒込も赤羽も距離的には変わらないかな。

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レス主です。
すみません、浜松町 は 浜町の間違いです。
中央区に**日本橋、**浜町、という名前の中小型マンションが結構ありますね。坪単価は武蔵小杉より安い、地下鉄は複数駅利用可能です。どうでしょうか。

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皆さん、親身な意見、ありがとうございます。

今週土曜日に武蔵小杉、大井町周辺、日曜日は赤羽、巣鴨、大塚周辺を偵察してきます。
今度は車じゃなくて、ちゃんと電車で出かけます。距離感が分かるし、都心で途中下車ききますし（＾∇＾）
まずは都心を知ろうとするところから始めないとね。

では、今日はここら辺まで、おやすみなさい~

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浜町は住んでたことがあります。
タワマンではないのに乾式戸境壁の中小型マンションが多いエリアです。
隅田川に近いエリアで川の向こうは江東区です。

赤羽って埼玉かと思ってた。

将来転勤で賃貸などの可能性があるなら赤羽や小杉より都心の方が需要有りそうですが。

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名前が出てるところで値段を下からみたら赤羽か小杉なのでは？ 浜町は都心にしては相対的に安いイメージですがビル街なので日当たり悪い低層に割安感があるだけで条件のいい部屋は相応にしますよ。

赤羽か小杉しか選択肢がないとしたら自分なら小杉選びます。
都心までのアクセスは大差ないかもしれませんが横浜や自由が丘など週末の遊びの選択肢は小杉の方が魅力的です。

あくまでも二者択一ならの話で、予算が許すなら当然都心で買います。

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転売や賃貸する可能性があるなら中古がダブついてる場所や供給多いとこはやめといたほうがいいね。
都心でも500万円上乗せしたら十分買えるし、それでも1年返済が伸びるだけみたいだから賃貸しやすく売りやすい都心が無難でしょう。

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スレ主に１番オススメの物件は、来年で転売・賃貸５年禁止の縛りが解ける
シティタワー品川だと思うが。相場から考えたらかなり安いし、通勤利便性も文句無し。

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>111 さん

ありがとうございます。レス主です。
実際に浜町に住んだ感想はどうですか？隅田川に近いエリアは中央区なのに、3LDK は6000万台で買えると思うと、すごい割安感があるんですが、実際にそれなりの価値しかないってことですか？それとも過小評価されているから安いですか？

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確かに、赤羽か小杉かっていわれたら、小杉かな。

周りはお洒落でそれなりの街が多いからね。

赤羽は下町というか埼玉というか、そういう雰囲気。周りの街も…。

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シティータワー品川は転売時には周辺相場で売り出されるんじゃないの？ 安く仕入れたからと安く売る必然性はないと思うけど。

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街としては武蔵小杉方がよさそうだけど明らかに高すぎでしょ。
いくら新築でも賃貸利回りが3%とかありえないんだが。どんだけ割高なんだ。

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赤羽は知らないけど、
小杉はホームレスをよく見かけたり、あまり街全体も栄えてない。

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浜町だってホームレスは見掛けるし、もともと問屋倉庫が並んでた街だから
栄えていないと言えば栄えてはいない。

シティタワー品川はおそらく坪単価200万円前後、200万円以下の可能性あります。品川駅徒歩10分以内でこの価格は検討の価値ありです。
(周辺相場は坪250、定期借地なので2割安→坪200？)
購入タイミングの問題がなけれは検討しては？

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巣鴨がいいんじゃない？
三田線で乗換えなしで白金高輪にいけるし
京王線も１回乗換えでいける。
西巣鴨ならタワマン分譲予定だし。

>>118
既に地権者物件が売却されたりしているが、それらが坪200程度なので
一般の部屋が解禁された場合も、それに基づいた査定になる可能性が高い。

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将来転勤転職で売却なり賃貸に出す可能性があるスレ主にとって定借って合いますか？
定借はリセール厳しいと一般には言われているようですが、実際はどうなのでしょうか？

私も巣鴨辺りが良いのではと思いますが、スレ主さんはあまり巣鴨には関心がなさそうですね。

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>>124
地権者だからこそその価格で出せてるだけで利ザヤが減る一般購入者そうもいかないのでは？
根拠なしだけど220-225くらい？

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オープンレジ↓
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/239247/

ユニクロマンションだけど、ブランド立地にとにかく安く買いたい層にはそこそこ受けてるようです。

数年住んでその後は見栄っ張りだけどそこまでの経済力がない人向けに賃貸に出すと割り切ってしまえば悪くないかもしれません。

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今までの書き込みを読む限りスレ主の条件を下記のように解釈しました。

満員電車に乗りたくない、でも車があるからあまり高い駐車場代は嫌、
転勤転職の可能性があるからリセールバリューや賃貸に出すことも意識してる。
交通利便性も重要。予算は6000万くらいまで将来子供できるかもしれないのでできれば3LDK希望。

3LDKを75平米くらいと仮置きするとざっくり坪265万ということで良いですかね？

その単価で都合よく上記条件をクリアしている都心アクセスに優れた地域、、、無いのではないですか？

小杉や赤羽：満員電車すごそう、賃貸需要はさほど高い印象なし。ファミリーの中古購入需要はありそうだけど。
浜町：たぶん駐車場代NG。中央区は3LDKの供給が少ないからあっても予算オーバーになる可能性高い
　　　仮に予算に収めるために安い部屋にすると確実に日当たり・眺望等の条件は悪くなる。
巣鴨/駒込：浜町と同じ
大井町：そもそも予算に入らないのでは？
錦糸町：入るかもしれないけど、駐車場代NGでは？
　　　　そもそも個人的にはあまりお勧めする街の雰囲気ではない。。特に南口は風俗、馬券売り場、ラブホのイメージ。
　　　　暴○団のイメージも強し。

何かの条件を緩和しないと難しいのでは？
もしくは東雲有明とか？

スレ主さんの条件の優先順位教えてください。

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赤羽か小杉の選択に絞るなら確実に赤羽かな。
治安は大事。

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レス主です。みなさんの書き込みありがとうございます。

>122 さん
その物件について、知りませんでした。ネットで中古物件を検索しても出てきませんでした orz...

>127 さん
ありがとうございます。自分もユニクロ流なので、安くていいものに大歓迎です。それも前の方が挙げていただいたんですが、また調べ中ですね。

>128 さん
素晴らしい！とっても正しくまとめていただいたいます。仰るとおです。
優先順位は最初のレスに書いた順です：
①通勤便利性
②資産価値
③予算
④周辺環境

更に
譲れないポイント:
予算: 6000万まで
広さ: 2LDK 以上
駅近: 徒歩7,8分以内
通勤: 理想電車時間は 30 分以内
資産価値: 将来の負担にならないため

譲れるポイント:
駐車代: でもさすがに月5万なら、車を手放すが。
3LDK: 間取りのより 2LDK でも全然いいです。
満員電車:我慢すれば、そのうち慣れる
治安要素: 海外に比べれば日本のどこでも安全だ
新築: 築10年以内の中古でも全然あり

です。

ちなみに誰も浜町や、東日本橋、馬喰町のような中央区安い地域について意見を頂いてないですが、そちらへんはどうでしょうか。

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赤羽って結構田舎っぽい街ですよ。
九州の田園地帯出身者の私が生まれて初めて野生のタヌキやハクビシンを見たのは赤羽でしたから。
電車に乗れば15～16分で新宿や東京駅に行ける所とは思えない感じで、スタイリッシュで都会的な生活をお望みならば合わないかもしれません。
のんびりまったりしたい人向けの街だと思います。

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人形町、なら人気の街って感じなんだけど
浜町や馬喰町に行くと少し感じが違うんだよねえ。
水天宮付近は高速で空気の悪さが言われているからまた少し違うし。

ちなみに帰り道に買い物できる場所があることって必須？
帰り道に買い物できる場所（東急ストアとアトレ）がなくって
駅前で店を使ったらその後Uターンってかんじになるような物件だと
目黒駅から徒歩5分で中古10年以内で武蔵小杉より安いんだよね。
買い物の利便性をどこまで重視するかで都内でも選べないとこあるから。

あと大井町は住友以外なら予算内で2LDKかぎりぎり3LDK買えるよ。
先週MRと中古物件見てきたから。ただし数が少なかった。

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年内入居なら100万円は予算上乗せできるよね。
ローン減税額が来年入居だと減るよね。
あと夫婦ペアローンなら奥さん分も減税受けられるから
２件ローン組む分の諸費用加味しても150万円変わる。

もっとも控えめなローン考えてるとこみると
奥さんが途中で仕事辞める予定なのかな。

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間取りではなく平米数の希望は？

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清澄白河とか門前仲町は検討エリアに入らないのでしょうか？

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>>131
巣鴨はどうですか？
他にも候補に挙げてる人いますが、スレ主さんスルーしているようなのでどうしてなのかなと。

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今晩は、レス主です。

>133 さん、情報ありがとうございます。浜町や馬喰町なども同じく中央区ですが、何で割安でしょうか？雰囲気と一言でもよくイメージできません。σ(^_^;)

>135 さん、年内入居だと、結構大急ぎで決めないといけないですね。ローン減税と消費税を考えて、焦って買うと失敗しそうで、怖いので、あえてこだわらないようにしています。やはり意識したほうがいいでしょうか。

>136 さん、欲張りして、65平米以上が希望です。

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清澄白河とか門前仲町、巣鴨は一度も行ったことないので、検討しないわけじゃなくて、
イメージできないからコメントしづらいだけです。

皆さんご意見を書いていただく際に、できれば駅名だけじゃなくて、どんな場所だとか、どこがいいかとか、どんな物件がいいのかとか、より具体的なアドバイスをいただけると嬉しいです。

本当に都内の駅感覚が全くなくて、すみません。(池袋、新宿、渋谷、品川、東京のレベル級の駅はもちろん知っていますけど)

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候補は沢山出たから週末にお出かけして少し絞りこんできてくださいな。

いたずらにリスト長くしても非効率ですし。

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レス主です。

皆さん、いい方法を見つけました。
Google マップでストリートビューを使って、駅周辺の状況を確認できます！もっと早く思いつけば良かった。
早速巣鴨や、清澄白河とか門前仲町などを見て見てきます(｀_´)ゞ

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時代は豊洲だよ

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スカイツリーにあやかって押上

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ローン減税と消費税とかありますが、急ぎすぎないほうが良いですよ。急いで資産価値大幅下落マンション買ってしまうと数年後、1000 万円単位で損失です。
例えば郊外に購入した物件が 築後10年で価値50パーセント減。4000万円が2000万円へ。2000万円損失。極端ですがあり得るはなしです。
マンション選びは慎重に。

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転売して儲けるためにマンション買うんですか？

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あまり真剣に検討してるけはいないしいいんだよ

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中央区の浜町辺りを割安と考えるのなら、
千代田区で秋葉原駅の東側も割安ですよ。
すぐ近くが台東区になる付近。

つまり、直ぐ近くが城東になるエリアは割安ということじゃないかな。

１０年２０年何が起こるか分かりませんからね。転勤、転職、海外赴任、、

売却賃貸も考慮しつつ物件検討しましょう

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スレ主さんは交通利便性重視されているのに日本橋浜町を候補に入れているのが不思議ですね。
浜町って都営新宿線だけですよね？（京王線とは直通してるけど）
馬喰町・馬喰横山・東日本橋が使えるエリアなら利便性の良さはわかりますが。

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>145 さん、おっしゃる通りです。場所選びから慎重にして、決めたらもう下がってもしようがないと思う。できるだけ下がらないように選んだから、しょうがないと納得するはずwww。

>146さん、金持ちじゃないので、そんなギャンブルはできません。（ーー；）将来海外赴任の可能性があるのに、 損するためにマンション買う人はいないと思うが。。。

>147さん、ご自身がってことですか。それは確かに真剣じゃなくてもいいと思う

>149さん、はい(｀_´)ゞ ありがとうございます。

>148さん、千代田区も安いところがあるんですか?!それは知りませんでした。秋葉原はすごく交通便利でしょうから、絶対高いと敬遠していました。情報ありがとうございます。

>150さん、先ほど浜町と東日本橋、馬喰町をセットで質問していますが、地図上もそんなに離れていなくて、そんなに交通便利さが変わるんですか。それなら、別エリアとして検討したほうが良さそうですね。

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あああ、せっかく皆さんに全部返事を買いたのに、サブミット失敗で消えました(T . T)


とりあえず、いい意見も、疑いも、書き込んでいただいてもありがとうございました。
一晩Google地図を見続けたレス主主ですが、収穫としては、自分の好みが分かりました。開けた駅、おしゃれなほうが好きだということが分かりました。

例えば今は千歳烏山に住んでいますが、このタイプの駅はあまり好きじゃないです。(駅前ロータリーがないぐらい小さい建物がいっぱい立ち並んで、いろんな店があるが、まとまっているのはない)。比べれば、仙川の方が好きです。活気があって、小洒落ているから。少し好みも考えて選びたいと思います。

では、
今日はここら辺で、おやすみなさい~

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書き込みありがとうございました。
一晩Google地図を見続けたレス主主です。収穫としては、自分は開けた整理整頓された(言い方が変ですが)駅が好きということが分かりました。例えば今は千歳烏山に住んでいますが、このタイプの駅はあまり好きじゃないとわかっています(駅前ロータリーがないぐらい小さい建物がいっぱい立ち並んで、いろんな店があるが纏まったなのはスーパーぐらいな感じ)。
比べれば、仙川の方が好きです。活気があって、小洒落ているから。

では、
今日はここら辺で、おやすみなさい~

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浜町でも場所によるのかも。
隅田川に近い方だとあんまり利便性良くないだろうが、馬喰町に近い物件が上手くあればいいけど。

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元々千歳烏山に住んでて仙川の辺りを考えていたのに、そこから赤羽や武蔵小杉って格落ちだと思うのだが。
今住んでいる所って坪300超えるような地域だろうし。

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>156
賃貸では住めても分譲では住めない所は山ほどあると思う。
自分だって賃貸なら都心に住もうと思えば住めるよ。

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千歳烏山や仙川は都心への通勤には必ずしも便利ではない。
不便なのに高くて、何がいいのかわからない。

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>>156
仙川は、分譲ではもはや都心と同じか下手したら都心よりも高いからな。
賃貸ではまだそこまでは行ってないので、賃貸向きの地域なのかもしれん。

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大井町は利便性では、赤羽や武蔵小杉よりズット上です。
白金高輪へは大岡山乗換えで、京王線は臨海線渋谷乗換えで
ストレス無く通えます。

でも、１０００万円以上高いです。
ただし、１０００万円の差は車を手放せば解消できます。

アウトドアでのお楽しみはレンタカーと割り切れれば、
快適な大井町暮らしが過ごせますよ。

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大井町は高いのですがギリギリ、ブリリア大井町タワーが(大井町駅五分)が2LDK68平米が5990万円で予算内です。

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完売ちゃったけどザパークハウス大井町なら3LDKでも予算内でしたよ。
大井町でも物件によります。

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大井町と武蔵小杉では東京駅へのアクセスだと横須賀線で直通の武蔵小杉のほうが良いです。何が言いたいかというと大井町が圧倒的に交通利便性良い訳ではないです。

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武蔵小杉の新築はうちも見てきたけど大井町と変わらなかったですから割高と思います。
武蔵小杉でも中古なら安いから買うなら中古がいいんじゃないですか？
年内入居もできるし、調べたら内容もほとんど一緒だったから500万もプラスして新築買う意味はないような。

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大井町は京浜東北線があるから東京駅にも一本ですよ。

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大井町ならアトレ等があり街も栄えて住みやすいよ。
小杉は前に住んでましたが街自体は寂れてて不便でしたよ

あと道がやたら狭い

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大井町は坪330、小杉は坪290 大井町の方が高い
しかし赤羽は坪220ぐらいでもっと安い

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赤羽だな。

といいたいけど、赤羽から京王沿線への通勤ってすごく大変な気がするんだけど。
武蔵小杉や大井町からのほうがまだ楽な気が。

どっちの通勤事情も知ってる人、どう？

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武蔵小杉から東京駅への横須賀線は結構不便ですよ。
東京駅のホームが地下深いし本数がそれほどないから。

>161 さん
具体的なアドバイスありがとうございます。

こちらの物件ですね。
http://www.o-5.jp/top.html

2LDK 68m2 5990万円、意外と手が出ないほど高いわけではないですね。
早速MR見学を予約しました。今週日曜日行ってみたいと思います。

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＞赤羽から京王沿線への通勤

新宿の乗り換えだけですよね
でも埼京線ホームが混むからちょい大変

でも朝のターミナル駅の混雑って五十歩百歩でしょ

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その埼京線の混雑（電車内の）がスゴいって聞きますが、、、

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埼京線は痴漢が多いと聞きましたが本当ですか？

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赤羽から南は埼京線と湘南新宿ラインが利用可能
湘南新宿ラインではチカン被害はほぼ皆無

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埼京線は女性専用車両もありますよ。
ところで、赤羽の坪単価２２０万円というのはどこから出てきた数字ですか？
調べたら現在売り出し中のマンションでそんなに安い物はないんですが？
駅から徒歩１０～１５分以上の物ですか？
駅周辺の坪単価は２５０万程度だと思いますよ。
完売したプラウドシティは２６５万だったそうです。

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埼京線は京王線まで遠いからちょっと大変。新宿で京王に乗換が楽なのは山手線。連絡通路がすぐだから。新宿以降は座れるからその後は楽。

武蔵小杉の場合南武選利用かな？その場合は川崎で乗ってくるから意外に混んでるし、いつも遅れるから京王線への乗換はで微妙に待たされる。意外に所要時間がかかる。
雨などで停まることも多いから通勤にはあまり向いてない路線だと思う。

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大井町見に行くならヤフー不動産に出てくる築浅の4000万円台の中古も見てくるといいかも。
58平米だけど間取がよさそうだから綺麗な2LDKで実質60数平米くらいの広さは感じられるそうだから。

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>その埼京線の混雑（電車内の）がスゴいって聞きますが、、、

乗った事のない人の噂やデマが横行していますが、赤羽→新宿の快速電車、それも後ろの車両側が混んでいて、先頭車両はそうでもないです。
どの駅も後ろ側車両での乗り換えが便利な構造になっているからで、ホーム上を長く歩くのが面倒なんでしょう。
赤羽から新宿までは各駅停車も快速も停まる駅は同じだから、わざわざ混んでいる快速に乗る必要は無いし、どちらも所要時間は14～15分です。

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武蔵小杉から新宿までは現在は湘南新宿ラインだけですか？
所要時間はどのくらいですか？
本数は少ないですよね。

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武蔵小杉から新宿までは多少遅れが出たりして所要時間は平均30分前後かな。
通勤時間帯の間隔は10分間隔くらいだから本数は普通だと思う。
ただホームに人は溢れてるのと既に混んでる電車に乗り込むことになるから楽ではない。
今はまだいいけど人が増えたら乗れなくなるんじゃないかな～…｡

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>179
湘南新宿ラインの新宿方面は朝７時８時台は一時間に５本、それ以外の日中は一時間に４本です。
これを多いとみるか少ないとみるか・・ですね。

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