赤羽 or 武蔵小杉？他には？

武蔵小杉は、パークシティ武蔵小杉グランドウイングタワーが、第一期300戸即日完売で、勢いはまだあるようですね。

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マンション供給数が多いエリアはどんどん開発している最中は上がるだろうけど、土地が無くなって供給がストップしたら中古がだぶついて下落するかもね。
理想は戸建てエリアの中の希少なマンションなのかな。

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別に大塚駅を押すわけじゃないけど、
山手線通ってれば主要なとこはだいたい行ける。
池袋3分
新宿12分
渋谷18分
東京20分
品川30分
六本木27分(代々木もしくは恵比寿乗換）
白金高輪32分(巣鴨・目黒・駒込乗換）

こんなかんじ。白金高輪通勤考慮して同じ山手線の巣鴨駅だと一本でいけていいかもね。
商店街も充実してるし。

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武蔵小杉のパークは、駅前、三井、で売れたんでしょう。
武蔵小杉の勢いと言うよりも。

いや、武蔵小杉が売れてるのは広告のおかげだよ。
あのへんは仕入値が比較的安いから都心物件と違ってかなりの広告宣伝費を使える。
湾岸に比べれば可愛いものだけどそれでも普通の物件と比較したらかなり金使ってる。

広告が多い物件は買うな、真の人気があればデベは広告なんて出さない
っていうのがマンションの常識だからあのへんは供給終わったら本当ヤバイと思うんだよな。

まぁ、人ごとだからどうでもいいんだけど。

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西巣鴨

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夫婦共に大忙しと言ってる割には書き込み時間はそうでも無さそうで明らかに釣りスレっぽいけど敢えて釣られてみる。

巣鴨駒込界隈に一票。

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代々木は？
利便性かなり高いよ。

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オープンレジデンスで都心は如何でしょう？

場所ではなく上物を安くすることで予算に収める発想です。

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赤羽地区の今後についてというスレにした方が良いのでは。
通勤便利なんだから自信持とうよ。

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赤羽って、別に利便性高くもないとおもうけど、
悪いというわけでなく、場所と値段相応、という意味で。

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代々木は明らかに予算オーバーだよね。新築も中古もほとんどないし。

予算オーバーでいいなら自分は目黒駅を推したい。
でも新築でてないから中古になるかな。中古なら予算内でもギリギリいける。
好き嫌いある物件だけど車好きで白金高輪勤務地の旦那さんなら目黒駅自体はまず気に入るでしょ。

通勤利便性と資産性ではほぼ最強に近いし、車も出しやすいし。
ネックは駐車場代かなー。

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目黒区の財政もネックじゃね？
でも目黒は良いね。

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>95
目黒駅周辺は実は品川区だよ。
品川区は子育て支援も充実してるし
優良企業移転してきてるから財政はひとまず安泰。

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通勤しやすや、資産価値、予算のバランスだとやはり巣鴨か駒込あたりが良いのでは無いでしょうか？

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私見ですが、赤羽に比べると巣鴨駒込界隈の商業施設はしょぼいですね。

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>93
東北縦貫線が開業すると、快速の無い山手線の主要駅を快速並みに利用できる都内の駅は赤羽だけだそうです。

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今新しいのでもいつかは古くなる。
新しくなきゃ誰も買わないようなとこは資産価値保てないよ。
古くても資産価値が保てるとこ買わなきゃ。
それに、そういうとこはそのうち再開発で綺麗になるし。

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巣鴨は駅前に西友の大きな店とサミットがあり
商店街も大きいんだが、足りない？

今晩は、レス主です。
>81 >86 さん
同感です！武蔵小杉は今まで登り調子できた分、今はもう天井価格ではないかと同じ心配しています。中央区の浜松町などはどうですか？調べたらそこらへんは武蔵小杉とほぼ坪単価が同じです。中央区という名だけでもすごい魅力を感じますね。駐車代が高いでしょうけど。

>87 さん
疑い深い方ですね。σ(^_^;)
武蔵小杉を知っているのは6年前に2年間川崎に住んでいるから、武蔵小杉がこの数年の開発にずっと気になっていたためです。もちろん川崎にも詳しいよ、東京西部に行くのが不便なので検討していません。
赤羽を知っているのは親友が最近そこの駅前の物件を購入して猛勧められたためです。
平日平均8時まで残業したあと直帰し、土日はほぼアウトドアで郊外で過ごす夫婦にとっては、通勤電車以外の駅は本当に詳しくなくて、すみません。
首都圏高速道路のICなら詳しいよ。^^

>89さん
ご意見ありがとうございます。
ちなみに平日は一日中パソコンと向き合う仕事なので、隙間があればレスをチェックしています。放置すると書き込んでいただいた方に失礼だと思っているから （＾Ｏ＾

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続、レス主です。

>91 さん、
情報ありがとうございます。
オープンレジデンスという言葉は初めて聞きました。もっと調べてからまたもう一回返事します。

>90、94さん、
代々木、目黒か。。。素敵なところですが、自分と違う階層の人が住んでいるイメージで、自分が背伸びして買っていいでしょうか。(笑) 品川、大崎でさえ自分にとって高いと思っています。

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浜松町は港区ですよ
ツインパークスに憧れてますが、中古でも高すぎですよね。

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レス主さん
浜松町、って港区のクレスト芝の事ですか？
長く売れ残ってるタワーの。

浜松町は立地はいいんだろうけど買い物するとこないよ。
遊べるようなとこもないし。車は移動しやすい。

まぁ、でもあのへんは品川と田町の間で新駅ができたり、
北品川の再開発もあって10年後くらいに完成する大規模再開発があるから資産価値的にはねらい目かも。

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クレスト芝はゴーストマンション（空室ばかり）なのでおすすめ出来ません。

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>101
子供用品・服や若者の衣料雑貨品を売ってる店の数では赤羽の方がずっとマシだね。
池袋や上野まで出かければ何でもあるという意味では巣鴨・駒込も赤羽も距離的には変わらないかな。

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レス主です。
すみません、浜松町 は 浜町の間違いです。
中央区に**日本橋、**浜町、という名前の中小型マンションが結構ありますね。坪単価は武蔵小杉より安い、地下鉄は複数駅利用可能です。どうでしょうか。

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皆さん、親身な意見、ありがとうございます。

今週土曜日に武蔵小杉、大井町周辺、日曜日は赤羽、巣鴨、大塚周辺を偵察してきます。
今度は車じゃなくて、ちゃんと電車で出かけます。距離感が分かるし、都心で途中下車ききますし（＾∇＾）
まずは都心を知ろうとするところから始めないとね。

では、今日はここら辺まで、おやすみなさい~

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浜町は住んでたことがあります。
タワマンではないのに乾式戸境壁の中小型マンションが多いエリアです。
隅田川に近いエリアで川の向こうは江東区です。

赤羽って埼玉かと思ってた。

将来転勤で賃貸などの可能性があるなら赤羽や小杉より都心の方が需要有りそうですが。

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名前が出てるところで値段を下からみたら赤羽か小杉なのでは？ 浜町は都心にしては相対的に安いイメージですがビル街なので日当たり悪い低層に割安感があるだけで条件のいい部屋は相応にしますよ。

赤羽か小杉しか選択肢がないとしたら自分なら小杉選びます。
都心までのアクセスは大差ないかもしれませんが横浜や自由が丘など週末の遊びの選択肢は小杉の方が魅力的です。

あくまでも二者択一ならの話で、予算が許すなら当然都心で買います。

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転売や賃貸する可能性があるなら中古がダブついてる場所や供給多いとこはやめといたほうがいいね。
都心でも500万円上乗せしたら十分買えるし、それでも1年返済が伸びるだけみたいだから賃貸しやすく売りやすい都心が無難でしょう。

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スレ主に１番オススメの物件は、来年で転売・賃貸５年禁止の縛りが解ける
シティタワー品川だと思うが。相場から考えたらかなり安いし、通勤利便性も文句無し。

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>111 さん

ありがとうございます。レス主です。
実際に浜町に住んだ感想はどうですか？隅田川に近いエリアは中央区なのに、3LDK は6000万台で買えると思うと、すごい割安感があるんですが、実際にそれなりの価値しかないってことですか？それとも過小評価されているから安いですか？

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確かに、赤羽か小杉かっていわれたら、小杉かな。

周りはお洒落でそれなりの街が多いからね。

赤羽は下町というか埼玉というか、そういう雰囲気。周りの街も…。

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シティータワー品川は転売時には周辺相場で売り出されるんじゃないの？ 安く仕入れたからと安く売る必然性はないと思うけど。

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街としては武蔵小杉方がよさそうだけど明らかに高すぎでしょ。
いくら新築でも賃貸利回りが3%とかありえないんだが。どんだけ割高なんだ。

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赤羽は知らないけど、
小杉はホームレスをよく見かけたり、あまり街全体も栄えてない。

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浜町だってホームレスは見掛けるし、もともと問屋倉庫が並んでた街だから
栄えていないと言えば栄えてはいない。

シティタワー品川はおそらく坪単価200万円前後、200万円以下の可能性あります。品川駅徒歩10分以内でこの価格は検討の価値ありです。
(周辺相場は坪250、定期借地なので2割安→坪200？)
購入タイミングの問題がなけれは検討しては？

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巣鴨がいいんじゃない？
三田線で乗換えなしで白金高輪にいけるし
京王線も１回乗換えでいける。
西巣鴨ならタワマン分譲予定だし。

>>118
既に地権者物件が売却されたりしているが、それらが坪200程度なので
一般の部屋が解禁された場合も、それに基づいた査定になる可能性が高い。

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将来転勤転職で売却なり賃貸に出す可能性があるスレ主にとって定借って合いますか？
定借はリセール厳しいと一般には言われているようですが、実際はどうなのでしょうか？

私も巣鴨辺りが良いのではと思いますが、スレ主さんはあまり巣鴨には関心がなさそうですね。

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>>124
地権者だからこそその価格で出せてるだけで利ザヤが減る一般購入者そうもいかないのでは？
根拠なしだけど220-225くらい？

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オープンレジ↓
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/239247/

ユニクロマンションだけど、ブランド立地にとにかく安く買いたい層にはそこそこ受けてるようです。

数年住んでその後は見栄っ張りだけどそこまでの経済力がない人向けに賃貸に出すと割り切ってしまえば悪くないかもしれません。

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今までの書き込みを読む限りスレ主の条件を下記のように解釈しました。

満員電車に乗りたくない、でも車があるからあまり高い駐車場代は嫌、
転勤転職の可能性があるからリセールバリューや賃貸に出すことも意識してる。
交通利便性も重要。予算は6000万くらいまで将来子供できるかもしれないのでできれば3LDK希望。

3LDKを75平米くらいと仮置きするとざっくり坪265万ということで良いですかね？

その単価で都合よく上記条件をクリアしている都心アクセスに優れた地域、、、無いのではないですか？

小杉や赤羽：満員電車すごそう、賃貸需要はさほど高い印象なし。ファミリーの中古購入需要はありそうだけど。
浜町：たぶん駐車場代NG。中央区は3LDKの供給が少ないからあっても予算オーバーになる可能性高い
　　　仮に予算に収めるために安い部屋にすると確実に日当たり・眺望等の条件は悪くなる。
巣鴨/駒込：浜町と同じ
大井町：そもそも予算に入らないのでは？
錦糸町：入るかもしれないけど、駐車場代NGでは？
　　　　そもそも個人的にはあまりお勧めする街の雰囲気ではない。。特に南口は風俗、馬券売り場、ラブホのイメージ。
　　　　暴○団のイメージも強し。

何かの条件を緩和しないと難しいのでは？
もしくは東雲有明とか？

スレ主さんの条件の優先順位教えてください。

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赤羽か小杉の選択に絞るなら確実に赤羽かな。
治安は大事。

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レス主です。みなさんの書き込みありがとうございます。

>122 さん
その物件について、知りませんでした。ネットで中古物件を検索しても出てきませんでした orz...

>127 さん
ありがとうございます。自分もユニクロ流なので、安くていいものに大歓迎です。それも前の方が挙げていただいたんですが、また調べ中ですね。

>128 さん
素晴らしい！とっても正しくまとめていただいたいます。仰るとおです。
優先順位は最初のレスに書いた順です：
①通勤便利性
②資産価値
③予算
④周辺環境

更に
譲れないポイント:
予算: 6000万まで
広さ: 2LDK 以上
駅近: 徒歩7,8分以内
通勤: 理想電車時間は 30 分以内
資産価値: 将来の負担にならないため

譲れるポイント:
駐車代: でもさすがに月5万なら、車を手放すが。
3LDK: 間取りのより 2LDK でも全然いいです。
満員電車:我慢すれば、そのうち慣れる
治安要素: 海外に比べれば日本のどこでも安全だ
新築: 築10年以内の中古でも全然あり

です。

ちなみに誰も浜町や、東日本橋、馬喰町のような中央区安い地域について意見を頂いてないですが、そちらへんはどうでしょうか。

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