赤羽 or 武蔵小杉？他には？

>494 さん
忠告ありがとうございます。私もこのスレがいろんな人に見られるのが、そこまで考えていませんでした。そんなにいるんですか。確かににそれは気をつけたほうがいいですね。
もし物件を決めたら、自分を暴露しないで範囲でできるだけ具体的に皆さんに報告します。他の人に今後参考になるかもしれないし(^ ^)

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>499 >500 さん
赤羽はまだ現地に行ってませんので、今週末に行って見るつもりです。
友達がそこでマンションを購入して、一押ししているので、見てみたいと思います。

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まだお子さんはいないでしょうが、子どもがいるとまず保育園や幼稚園が近くにあるか、あっても入れるかどうかが問題になってきます。
私は子どもが小学校に入るまでは保育園に入りやすい場所を探して賃貸で住みましたよ。

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保育園は子供がかわいそう。幼稚園に入れてあげて下さい。

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スレ主の場合、子供は「生涯作らないと決めきれていない」ってだけです。
また、可能性として海外転勤を挙げており、リセールを重視した物件を選ぶことは既定路線です。

であれば、子供ができたときに備えて3LDKとか、
子供の医療費補助を考えて23区内とか、そこにあまり縛られない方がよろしいかと。
海外転勤の場合と同様に、その場合は売って住み替え、と割り切った方が賢明です。
（まあ、リセール面も考えると、やはり23区（都心ないし城南）が優位なので、
　後者は意識しなくても自然体でクリアされそうな気はしますが。）

なんにせよ、限られた予算でいろんな可能性に全て備えようとしたら、折角の購入の満足度は激減でしょう。
もし、多岐にわたる可能性に幅広く対応できることの優先順位が高いなら、
賃貸のまま好きな土地に引っ越すのがお勧めです。

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転売重視したら予算があわないし、駐車場代が高いよ。

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転売重視したら予算があわない、駐車場代が高い
ってよくわからないのですが、転売重視だと予算足りないとのことでしょうか？
そうだとすると、
1.転売重視、予算上げる
または
2.転売重視しない、予算上げない
の究極の選択を迫られてしまいますね。

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安い物件のほうが、転売は楽そうに見えるけど。

このスレ今見ました。小杉住民です。

武蔵小杉駅近辺の道が狭くて汚いという話がありましたが、来年の春には東横線の駅をぐるりと囲う形で新しくて広い道が出来ますよ。5年以内に駅の周辺の建物はほぼ全て建て替えられます（北東と南西の一角を除く）。特に2014年春までの変化が一番大きいかも。
今現在の姿にネガティブなイメージをお持ちであれば、もう少し具体的な再開発の見通しを確認されることをお勧めします。

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タワー林立、ってネガティブなイメージは
建て替えで益々悪化しますね。

スレ主さん、

大伝馬町界隈は確かに週末の賑わいは少ないでしょうが、人形町水天宮界隈はそうでもないですよ。
十分予算に入ると思われる物件あると思いますのでご参考までに。
http://new.realestate.yahoo.co.jp/mansion/03/13/rail/2344/2323/search/

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ショッピング、が観光客向きだからなあ。あの辺りは。
水天宮辺りは排気ガス問題もあり。

>>517
いきなり手厳しいですね＾＾；
この先もずっと道が狭くて汚い街である、という誤解があるなら誤解を解きたいと考えて書き込んだまでであり、23区板で小杉の宣伝をしようと出張ってきたわけではありません。
23区板にマイナーな川崎の地名が含まれたスレが立つ事が歓迎されないのも理解は出来ますが、もうちょっと優しくしてくださると嬉しいです＾＾

>タワー林立、ってネガティブなイメージは
>建て替えで益々悪化しますね。

確かにタワーもまだまだ建ちます。合計13本も建つのでお見合いだらけであり、間違っても素晴らしい環境だとは申せません。
しかしここで「建て替え」というのは新規で建設される高層マンションの事ではなく、周囲の低層の商業施設や公益施設、オフィスビルの事です。雑多でしょぼいイメージの街が小ぎれいにリニューアルされる予定です。
元がごみごみと狭くて汚い街なので、大したことのない駅前広場やロータリーが整備されるのも住民としては嬉しい限りなのですよ。

無知で申し訳ありませんが、小杉のタワー１３本というのは何階建てくらいのですか？
３０階建てくらいがほとんどで５０階建てが数本という感じですか？
新幹線などで数回通ったくらいの知識でよくわからないもので。

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>515
そうですよね。
都心の８０００万のマンションが中古で７０００万で出たからと言っても飛びつく人は少ない、と私も思います。
都心だからいいとかじゃなくて、できる限り便利な所の駅近で、周辺に新築も中古も少ない所が売りやすいというのが私の持論です。

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人気エリアの駅近で、ランドマーク的な物件は値崩れしません。
そんな物件はたまにしか出ないですが。

一般的には、高い物件ほど転売の時に値崩れしにくいと言われています。

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>>521
13本の内訳を書かせていただきます。（スレ主さんスレ違い情報ですみません）

（竣工済）
49階　THE KOSUGI TOWER
45階　リエトコート武蔵小杉イーストタワー
45階　リエトコート武蔵小杉THE CLASSY TOWER
47階　パークシティ武蔵小杉ステーションフォレストタワー
59階　パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー

（建設中）
38階　パークシティ武蔵小杉ザ・グランドウィングタワー
37階　エクラスタワー武蔵小杉
45階　（名称未定）小杉町3丁目中央地区第一種市街地再開発事業

（計画中）
53階　（名称未定）東京機械製作所玉川製造所再開発計画
54階　（名称未定）小杉町二丁目開発計画・Ａ地区
54階　（名称未定）小杉町二丁目開発計画・Ｂ地区
？階　（名称未定）小杉町3丁目東地区再開発計画
？階　（名称未定）（再開発計画策定中）エルシィ跡地UR検討物件

こう見ると駅直結の2物件だけは階数が低いようです。
なんででしょうね。

>524
521です。
ほとんどが５０階建て前後という事なんですね。
こんな場所は関東圏、というより国内で探してもここだけでしょうね。

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50階とかってどんな景色なのでしょうね。
ただ、そんなに高いと何かあってエレベータ停止すると本当に孤立しますよね？

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だから、タワマンと言えば湾岸としか考えない人がいまだにいるけど、
実際には小杉を始め内陸にも多い。

昨年の計画停電の時のお話も聞いてみたいんですが、あまり思い出したくなければ結構です。

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スレ主さんの予算は都心や首都圏では完全に「割安」な金額。
割安な物件には何らかの欠点がある。

供給過剰だったり、下町風だったり、複数路線でなかったり。
でもスレ主さんが希望する条件にはほとんど欠点がない。

人気はあるのに供給が少ないから転売がしやすい(値落ちしにくい）
下町風のゴミゴミしてるところよりもっと拓けた街
日常生活を送るのが便利な商業施設は揃ってる
複数路線で都心に30分以内、しかも乗り換えNGで徒歩5分
10年くらいでローン払ってしまえる（サラリーマンが無理なく買える額）
日当たりはよくて、ラブホテルなどの嫌悪施設の側NG
駐車場が安いほうがいいけど都心へのアクセスがいい
子供ができることも考えてファミリータイプがいい

こんな条件満たそうと思ったら都心じゃ7,000万円はくだらないよ。
それでも50年で家賃換算したら維持費含めて17万円くらいだよ。

仮に6000万円の物件に50年住んだら維持費含めて家賃換算で14万円くらい。
資産価値は50年後だと0ベースだから換算してないけどそれより前に売ればもっと安くもできる。

スレ主さんの希望を満たした物件は貸せば50年平均で月20万円以上は余裕でとれる。
どう考えても売らないほうが得。俺がデベなら絶対売らない(笑）

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>複数路線で都心に30分以内
>こんな条件満たそうと思ったら都心じゃ7,000万円はくだらないよ。

都心に30分以内ならすでに都心からはずれると思うけど。
都心に30分以内で通える範囲を路線図見てにらめっこした方がいいよ。

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>530
都心っていってもどこか限定じゃなくてどこ行くにも
渋谷も新宿も東京も30分以内は都心じゃないと無理だよ。

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渋谷も新宿も東京も30分以内
都心じゃないけど赤羽も武蔵小杉も余裕でクリアしてるよ

赤羽はともかく武蔵小杉は予算オーバー。

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結局、赤羽になりそうだね。
でも資産価値は高くはないからやっぱり資産価値は妥協することになる。

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赤羽の新築物件はほとんど残ってないよ。
プラウドシティ赤羽なら低層階が5000万台で買えただろうけどな。
ちなみに最上階の24階は坪単価300万超えだったらしい。

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「住んだらよかった街ベスト３０」
http://sumimachi-best30.com/

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スレ違いの話続けてすみません…ダメ出しされたら完全にやめます。

>>528
>昨年の計画停電の時のお話も聞いてみたいんですが

私はタワマンが建つより少し前に駅近低層を買った者です。当時は坪205万円でも「高過ぎる」と言われたものですが、今や駅遠物件でもこの値段では買えませんねえ。

それはともかく。
駅の北側や私が住む西側はそれぞれに大きな病院があるためか、計画停電のエリアに入っておらず一度も停電しませんでした。
しかしタワマン5棟が既に建っている駅の東側は停電があったようです。住民の話を聞く限り大きな混乱は無く淡々と対応されていたようですが（そのための“計画”停電ですが）、やはり不便ではあったようです。
今後関東で計画停電が発生する可能性は低いと思いますが、もしあるとしてもこれから発売されるタワマンは駅の西側・北側ですので、停電対象エリアからは除外されそうです。

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↑
武蔵小杉の話です。

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536さんの住んだらよかった街ベスト10の顔ぶれみると、赤羽がすごくお買い得な気がする。
やはり赤羽がいいかも。
ちょっと前にテレビでよくみた（食べ歩きみたいな企画）けど、下町な雰囲気がすごく良さそうだった。

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赤羽＞＞＞小杉。
スレ主は赤羽買うべしで結論は宜しいでしょうか？

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536のリストは「東京23区で本当に住みやすい街」なので、武蔵小杉は対象外。
ただし、もし対象に入れたとしても現時点では圏外確実。
とにかく店がない。再開発前より全然ない。
2013春と2014春にそれぞれ大き目の商業施設がオープンするが、その内容次第では永遠に浮上できないかも。

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今から買うなら赤羽の方が価値上昇の可能性有るのでは？ 小杉でこれから勝手もあまり上昇は見込めないですよね？

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541
吉祥寺も23区じゃない。
あまり当てにならない統計だね。。

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＞実は吉祥寺だけは東京23区外なのだが、あまりにも人気なので特別にランクイン。

だそうですよ。

統計データじゃなくて、ただのアンケート調査でしょ、これ。
でも参考にはなる。

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赤羽の東口側は地盤が…

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赤羽は家賃が安い。借りて住むにはいいけど買うのはどうだろう？

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赤羽はあの雰囲気が大丈夫ならかなりおすすめですよ

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川崎アドレスは抵抗があるな・・

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544
戸建てに住みたい人も、賃貸に住みたい人も、
分けずに聞いたアンケート。

>>549

資産性を重視するなら様々な属性の人にまんべんなく人気がある場所のほうがリスクが低いですよ。

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武蔵小杉は、川崎市とＪＲと地権者とデベの都合で大規模再開発をしているが、それに乗せられて買っちゃって良いのかどうか、もう一度考え直したほうが良いね。あそこまで容積率を緩和して良いものか？古くは多摩ニュータウン、高島平など、恐ろしいゴーストタウンの先例があるわけだから。ローマは一日にして成らず。時間を掛けて形成された街の方が良いと思うよ。人が落ち着いて住むなら容積率は３００パーセント位が限界じゃないかな。

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>551
いい事おっしゃいますね。
高層マンションがたくさん建って、一見「洗練された都会的な街」に見えるけれど、長い目で見た場合は将来性に疑問が残ります。

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武蔵小杉は多摩ニューや高島平と違って交通利便性のよさは
不滅なのでその分リスクは低いと思います。
もちろん赤羽でもいいと思うよ。どっちがいいかはぶっちゃけ
趣味だよ。

あとおすすめというかコストパフォーマンスがよいのは蒲田。
基本駅前でなんでもそろうし、京急も東急もあるのでＪＲ遮断時
のバックアップにもなる。
一駅とれば川崎で大きな買い物は都心に行くよりそっちのが
ほうが便利。羽田空港も近い。

イメージがダサいので実力に対して値段は安めです。
あとは大田区なので品川ナンバーのおまけつき。

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武蔵小杉は東京と横浜の中間だから、そこそこ価値はキープするんじゃないかな
ある程度の値段で中古が取引されれば住民の新陳代謝も続くわけで
そこが路線末端部にある高島平や多摩と違うところ

赤羽も交通の要衝だし２３区内の強みもある

街の雰囲気は違うけど
この２か所に目を付けたスレ主さんは見る目があると思う

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蒲田も賑やかですごくいい街だと思うよ。
ここではスレ主さんの職場への通勤がやや不便なので、候補に挙がってないだけで。

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東京横浜両方向へのアクセスバランスがいいけど高値安定期突入した感のある小杉とまだ上昇余地が小杉よりありそうだけど下り方向は埼玉で横浜より見劣りする赤羽。

どっちもどっちだな～。

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武蔵小杉って神奈川県だよ。横浜でもないよ、川崎市だよ。
都民から県民になるんだよ。区民から市民になるんだよ。
いいのほんとうに？

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