赤羽 or 武蔵小杉？他には？

No.239です。

スレ主さんは妻（女性）だったんですね。最初の方の文面を見る限りてっきり夫（男性）だと思ってました。

それはさておき、先週末は６件もモデルルームに行かれたのですか。お疲れ様です。リエトイーストタワーの
よく広告でみかける４９９０万円の部屋は客引き用物件だったんですね。

さて、前回の続きです。このスレにも登場したシティタワー品川ですが、親族が住んでいて何度も行ったことが
あり、私の最後の拠り所の物件でもあるので紹介します。

④シティータワー品川
　概要：分譲時坪単価１３０万円という超激安７０年定借物件。あと１年半ほどで５年間転売禁止という縛りが消える。
　メリット：中古価格も多分安い？。妻の勤務先に近い。保育園・小学校がすぐそばにある。
　デメリット：私の勤務先からやや遠い。駅からやや遠い（駅のホームまで１５分はかかる）。
　検討状況：これから半年程度検討して、納得いく物件がなければ、最終的にはこれにするつもり。


武蔵小杉に住んで１年近くたちましたが、他自治体と比較して治安が悪いと感じることもなく、今の分譲仕様の
新築賃貸マンション（エクラスがうちとほとんど同じ内装だったので、モデルルームに行ってびっくりがっかり
しました）も気に入っているので、あせらずじっくり検討しようと思っています。

一生の買い物ですので、スレ主さんもじっくり検討して下さい。そして武蔵小杉も嫌いにならないで下さいね（笑）。

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>427
都心部でも坪単価で250万円前後の物件は根強い人気ですよ。
初回販売が100戸を超えるような物件もあります。

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以前、赤羽に住んでいた者です。そしてその地を離れた事を後悔しています。まぁ事情があって仕方がなかったのですが・・
私見ですが、通勤・生活・子育てを含めた総合評価では、区内では断トツではないでしょうか。

スーパー、ショッピングセンターに限っていうと、駅周辺に以下のものがあります。
イトーヨーカドー、西友、ダイエー、Bivio、APILE、エキュート、LaLaガーデン。
ほかにも、線路高架下にショッピングセンターがあり、
カルディ、角上魚類、アジアン雑貨専門店、スポーツオーソリティ、ビバホーム、ビバペッツなどが出店。
あとは、郊外にちょっと目を向ければ、戸田や川口、越谷の大型ショッピングモールなどもあります。

以上、長いつぶやきでした。

大井町と武蔵小杉を候補にするなら中古で検討したほうがいいよ。

大井町徒歩2分のパークハウス大井町は坪240くらいだったから
そのうち中古でそれくらいの価格で出てくるだろうし、
武蔵小杉なら横須賀線側の中規模マンションのレジデンスザ武蔵小杉なら坪250くらい。
坪270－280くらいを許容できるなら武蔵小杉では24階の全戸南向きの
ブリリア武蔵小杉が都心でもなかなか見かけない秀逸な間取りで即日完売した人気物件。
スレ主さんは間取りや内装にこだわりがあるようなのできっと趣味にあうと思う。

ただし眺望はないのでそれを重視するなら他を探したほうがいいけれど。

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レジデンスザ武蔵小杉は坪２５０で、なんとJR駅（横須賀線）直結です。地味だけどすごい

シティタワー品川が安く出るとは思えないなあ・・・
ここで待ってたように売り出す人は、どう考えても「儲けるのが目的」でしょう。
少なくとも、格安で手に入れた物件を手放すに値する見返りを期待した値付けになると思う。
もし格安で出てくる物件があったら争奪戦必至ですね。

あと、駅から遠いのはスレ主さんの条件にあってないと思いますね。
品川港南のタワマンで駅近はVタワー以外ないけど、Vタワーは価格的に合わないですね。

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＞私見ですが、通勤・生活・子育てを含めた総合評価では、区内では断トツではないでしょうか。

ムチャクチャだな。
予算に限りがあるから赤羽で妥協することはあっても、赤羽が23区で断トツなわけないだろ。

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赤羽信者ですね。

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434

行間を読みましょうね。

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行間を読むまでもなく、単なる誤読でしょ。

区内　＝　23区内　と誤読。
普通は　区内　＝　（赤羽の存在する）北区内　でしょう。

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＞433
そもそもの売出額が坪120くらいだったから
上乗せしてくるとしても定期借地だし坪200くらいが限度でしょう。
安く買ったのは知られてるから上乗せはしづらいし、
駅から特別近いわけでもないし。

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シティタワー品川は地権者物件が坪200付近での成約実績があるので
そこから大幅に逸脱した値段では、売られないと思いますよ。

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定借で港南の駅近でないタワマンとしては、坪200はそうお買い得といえるかどうか・・・と個人的には思いますが。

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スレ主です。こんばんは

>421　さん
正直自分は都会育ちではなくて、都心生活は自分に向いてるかどうかが分からないです。車を捨てるほどマンションのためにライフスタイルを変えたくはありません。資産価値は都心のほうがいいとわかっていながら、手を出せないのもそれが原因の一つです。

>423　さんがおっしゃる通りです。平日はあまり通勤苦にならず、仕事集中して、家に帰ったら買い物が便利で、休日はいろんなところに行って満喫するのが理想なライフスタイルです。ちなみに今は最低でも月一度のプチ旅行して、隔週にアウトドアを満喫しています。都内へショッピングして、デートするほうが珍しいです。

>424　さん、おっしゃる通りです。素晴らしい理解力ですね。眺望は確かにあまり追及していません。眺望より、日照（室内暗く感じない程度）と通風のほうを重視します。

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>428　さん

続きの書き込みありがとうございます。武蔵小杉は嫌いになっていませんよ：)。特に夫のほうがむしろ小杉好きのようです。ただし、高いなぁ～調子乗ってるんじゃない？と少しがっがりした分があります。
エグラスの内装が良くないのは確かです。私のレポートにも書きましたが、三井のほうがそこそこ良いですが、やっぱ高いです。

シティータワー品川に関して、私見ですが、買い得な値段で中古売り出すことを期待しないほうがいいです。買う側はもちろん売る側が安く買ったから、安く売ってくれると期待しがちですが、売る側はもういくら買ったのかを関係せず、一番高く売れる値段で売り出すに違いない。ですので「格安」ではなく、周囲の物件に比べて「合理的」な値段になると推測します。

ちなみに、借地権の物件は一般物件の相場に比べる、約2割から3割ぐらいしか安くないですので、シティタワー品川は中古に出るときは少なくとも坪250超えだと予想します。

またの続きコメントを期待しています～

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>432　さん
レジデンスザ武蔵小杉は坪250の中古を見かけませんでした。この前見つけたのは73平米、6000万円のものでした。
そこは駐車場が自走式なので、駐車代が安くて魅力ですね。しかし新幹線が通っているので、部屋の位置によるとすごくうるさいところがあります。

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>>433
全く同感。
自分がシティタワー品川に住んでたらどうするかを考えれば答えは明白。
安く出すわけない。というより安く出す理由がない。
居たらよほどのお人よしだ。

転売考える前に賃貸に回すよ。
激安で仕入れてるからすぐに元は取れる。
周辺の賃貸相場からの利回り考えたら一発のキャピタルゲインより長期運用を優先する。
70年後なんて生きてないし。

品川の売りに出た地権者物件は一応調べたけど、
北向きで眺望イマイチな部屋だったしなあ。

で、結局スレ主の次の調査ターゲット物件ないし駅は？

意見出すときの文章が素人っぽく書いてる玄人っぽいからいいところ付いてるしれぽ楽しみにしてます。

>都心部の都営住宅や公務員宿舎はさっさと売却すべきだよな～。

都心でマンションに建て替えて売っても安くできないから買う人は限定される。
都心の余った土地を開発すればどんどん売れると思い込んでるのは業者だけ。
都心から少し離れた坪単価２５０万程で売れそうな土地を開発していった方がよっぽど捌けると思う。

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>ちなみに今は最低でも月一度のプチ旅行して、隔週にアウトドアを満喫しています。都内へショッピングして、デートするほうが珍しいです。

新婚時代を思い出します。うちは都心派ですが毎月旅行やってました。乗馬とか山登りとか。

でも、子供ができると全然違う生活です。ある意味子供中心の生活です。病院とか学校とか立地に対する条件がガラリと変わりますので、まず最初に子造りすることをお勧め致します。

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中古で出たシティータワー品川は地権者住戸は最上階角部屋ですよ。
コスモポリス品川があるので全方向にというわけにはいきませんが
最上階でレインボー方向も望める部屋でした。
最上階を坪200で出したのは売り急いでたということもあるでしょうけど
5年も転売禁止で待たされていたわけなので売ってしまいたい人もそれなりにいると思います。
賃貸に出すことも売りに出すこともできなかったわけなので。

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>443さん
つい先月に坪254で2件ほど成約しています。中古は波があるのでグランドウィングが強気に出してきてからちょっと高止まり気味な感じもありますが成約価格は今までどおりなので。

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川崎市は子供の医療費無料が幼稚園まで。
都内は区によるけど小６か中３まで。

あと都内の公立中学校は給食、川崎市はお弁当持参

雲泥の差。
子供の予定ありなら、都内の方が確実にいいですよ。治安も大事かと。

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シティータワー品川の近隣タワーが坪250(例えばコスモポリス品川、シティータワーとの見合い部屋）くらいで売りに出てるのにいくらグレードがよくて商業施設もあって便利でも定借中古に坪250は普通出さないでしょ。2~3割引きと考えるとやっぱり坪200と思う。もちろん眺望いい部屋だけは別格なんだけど、気にしないなら坪200くらいなら出てくるって。

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川崎市の子供医療費無料が幼稚園までって本当ですか？千代田区なんて高校まで無料ですよ！

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定期借地を許容できるならパークホームズ南麻布ザレジデンスはどう？
坪単価240-280くらいみたい。白銀高輪までなら10分たらずなので旦那さん徒歩通勤できるよ（笑）
奥さんも新築で安いほうがいいみたいだし販売もこれからだから間取りも選べるし。

麻布十番まで徒歩7分なのと南北線と大江戸線だから路線数は心もとないかもしれないけど。

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>454 さん、情報ありがとうございます。その借地権物件は５０年しかないので、同じ借地権でも躊躇してしまいますね。70年の借地権物件なら確かに検討していますが。

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定期借地権は７０年でも嫌だなあ。１００才まで生きたらどうすんだろう。

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何歳で買うかにも依るけど寿命からすれば多くの人は50年でも十分でしょ。

それに70年も同じところ住む？50年すら怪しいよね。

築50年でいい状態維持するにはよほど質の高い管理が必要だと思うけど定借でそこまで期待できるかな？

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それより普通の物件は、築50年なら建替え問題で
管理組合が建替え賛成派と反対派がモメてる頃でしょう。

容積率に余裕がなければ、解体、仮住い、次の建築、は全て住民達が自腹で払わなくてはいけない。
老人住民達は建替えを嫌がることになる。

まぁ、マンションなら本来は定借のほうが無難なんだけど問題は銀行ローンが築年数経ってくる度に通りにくくなることなんだよねぇ…。

銀行もマンションの所有権に意味はないってわかってはいるけど絶対数が少ないから面倒くさいみたい。
もっと事例が増えてきたら事情も変わるかもしれないけど現状は定借の抱える問題はいろいろある。

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マンション建て替えの賛否をまとめるなら
築40年位の組合総会から議題にしなきゃね。
ズルズルと賛否が決まらないで長引くだろうから。
更にどんな新しい建物にするかでズルズルやるだろうし。

品川ならワールドシティタワーズのほうがいいかもしれませんね。
シティタワー品川販売時、雑誌で「同じ住友不動産の物件なのに何故こうも価格が違う？」と書かれていたのを思い出します。
現在は中古も豊富に出ていて坪240万程度、75平米前後で5500万くらいのがけっこうありますね。

品川駅にはやや遠いですが、天王洲アイル駅には近いですし、お店もそれなりにあります。
どこへ通勤するにもけっこう便利かと思いますし。

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まぁ、スレ主さんの希望とは離れ過ぎているから、ワールドシティタワーズはないでしょう。

晴海タワーと同じにシャトルバスマンションは…。

天王洲アイルが便利だという意見は斬新だ。
仕事で使ってたことあるけど、はっきり言って不便だよ、、

りんかい線からモノレールの乗り換えは遠いし、
モノレールはJRからの乗り換えは比較的楽だけど逆方向はぐるっと回らないといけないし。

駅周辺も大してお店ないし。
TYハーバーはなかなか良かったけど。

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住んだら、乗り換えは無いわけだが。

こんにちは、そういえば消費税2014年4月に8％に引き上げるって、もう確定ですか？
自分は消費税に左右されて買うつもりがさらさらないですが、消費税アップ前にぜひ購入したい方が大勢いると、不動産会社は消費税率以上の値上がりしそうで、困ります。

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・休日の買い物が徒歩圏でほぼ済ませられること
・車を持ち続けること

という条件を重視するなら港区の真ん中は軒並みNGのはずなんですが、これって緩和できるんですかね？
であれば、リセールが厳しい定借は避け、都心で普通物件（土地も区分所有）を探すのがお薦めです。

定借ってのは、初期コストが低いだけで、代わりに毎月地代を払う必要があります。
にも拘らず、リセールに弱い。正直、永住志向でないと割にあいません。
定借の最大のメリットは、初期コストが低くないと買えない層でも買える、です。
10年で完済を目指しているスレ主のような方には不向きです。
特に、スレ主の場合は海外勤務もありえるとのことなので、リセールに強いかどうかはかなり重要です。
海外からの賃貸経営もできなくはないでしょうが、避けた方が無難（というか楽）です。

スレ主夫妻はDINKSなので、面積は犠牲にして資産価値と通勤利便性を追求する手もありかと思います。
例えば、グランスイート白金高輪だと、60平米弱の2LDKが5000万台前半～です。
坪単価は高くとも、絶対額としては射程距離じゃないですかね？

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確かにそうね。
でもあんま住みたいとは思わなかったけどね。
湾岸一帯で買うなら他にも検討候補はあるでしょう。
個人的には全く検討対象外のエリアだけど。

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白金高輪で良くないから、
スレ主は他を探してるんじゃないのか？

>466
駐車場代がネックで都心は嫌なんでしょ。
ビル街もお気に召さないみたいだし、都心をおすすめしても反応薄いよね。

消費税、与党が空中分解して解散総選挙どうなるかわからないけど、ほぼ確定じゃないの？
造反が居たとはいえ野党の賛成もあって大きく過半数超えてるから。
参院通過して確定か、仮に参院で否決でも、衆院に戻ってFinal Answerでしょう。
これで国の財政立て直せなかったらいよいよ国家破綻まっしぐらだね。
もっとも増税まで持つかも心配だけど。

駆け込み需要が高まるよりも、景気不透明感から購入を躊躇する人が余計に増えそうだけどね。

どうしても買わないといけない理由や最低限ローン返済完了まで国がどうなろうと
持ちこたえられるお財布事情で無い限りは当面様子見るけどな、俺なら。

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消費税アップ後の日本景気が心配だものね。

>466 さん

情報ありがとうございます。借地権、特に50年の借地権物件を避けたい理由はまさに仰る通りです。転売の時は買い手を見つけにくいからです。

仰った物件は夫の勤務地徒歩圏内ですね(まあ、夫は転職する可能性も高いですが)、資料請求してみました。情報ありがとうございます。

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結局、白金高輪でも良かったの？
灯台もとなんとか。

>472

資料請求ぐらいはして損しないでしょう。せっかく意見を出していただいた 466 さんに対して、物件の詳細を見るすらもしないのが失礼でしょう？

既に「スレ主は聞く耳が持ってないから、みんなの意見を聞き流しているだけ」と言われていますし。

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旦那さんの勤務地近くならもう検討済みかと思ってましたので。
気に触ったら御容赦を。

>川崎市の子供医療費無料が幼稚園までって本当ですか？千代田区なんて高校まで無料ですよ！

確か、来月から北区も高校生まで無料だと思う。

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調べたら、北区は昨年度からすでに高校生も入院費無料なんですね。
失礼しました。

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