赤羽 or 武蔵小杉？他には？

で、スレ主の今週末の調査予定は？ 赤羽？

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四谷は微妙。立地が難しい。

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確かに。プレミスト四谷はどうかな？

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利便性重視でもごちゃごちゃしてる駅前は嫌だとスレ主さんは言ってるから、
武蔵小杉はないな。

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プレミスト四谷は、四谷箪笥町のあたりですかね？合格でしょう。

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東京電力の土地売却の一覧表に載ってた所、大手が買ってマンション用地にするかもね。
例えば、赤羽だったら西口の普門院横の坂途中で東京電力の寮があった所。
駅徒歩７～８分くらいで、あの辺りは緑が多くて閑静でいいと思う。

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>413
これのこと？
赤羽に限らず優良な土地や建物が出てきそうね。
http://www.tepco.co.jp/gourika/images/baikyaku.pdf

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パークハウス赤羽火事だって。契約者の方はさぞ残念でしょうね。。
補償とか受けられるのかな？
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/176324/

なんか、施工会社の問題なのかもしれないけど、三菱物件って数年前にも
都心物件でクレーン車が倒れる事件とかあったよね？

表ざたになっていない事故なんてどのデベにでもあるんだろうけど、
大手なんだからちゃんとしてほしいね。

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>414
変電所とか工場みたいな場所もあるから、優良な住宅地となると限られてくるでしょう。

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赤羽に限らず去年くらいから都心部の用地取得がかなり活発。高輪三丁目のソニー跡地に渋谷の野村ビルなど幅広く買われてる。東電の施設以外にも公営住宅や公務員宿舎に古いマンションの建替事業などがたくさん。

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尚更赤羽や小杉に買う理由が見当たらなくなるね。

都心部の都営住宅や公務員宿舎はさっさと売却すべきだよな～。

市ヶ谷のとある通りには都営住宅、公務員宿舎、郵政宿舎が立ち並んでて異様だよ。
超一等地なのに生産性の欠片もない。

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予算内（6000万以下）で許容範囲の間取り（2LDK70平米弱）が残ってるんだから、
大井町のラビアンがいいんじゃないかな？

いずれにせよ、例えば、小石川や茗荷谷あたりで、
大通りに面した割安物件（6000万前後で70平米弱）と天秤にかけるならまだ分かりますが、
武蔵小杉とか赤羽とかありえない。
地縁があるとか、リセールなど考えないというなら別ですが、スレ主は違いますし。

ちなみにラビアンは一度見学したのですが、コンクリスラブで230mm～ってのに魅かれました。
逆に気になったのは、天井高がこの価格帯にしては低い（近くのスミフは天井高い）こと。

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>419 さん
ありがとうございます。
ご提案いただいた物件に関しては、以前もほかの方からアドバイスをいただいています。先週末内覧に行こうと思ったが、時間を取れずに行きませんでした。そのぎりぎり6000万円以下の物件は低層西向きで、実際に現場行くと、理想な部屋は絶対6000万越えだと思います。が、近々行ってみたいと思います。

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419の　武蔵小杉とか赤羽とかありえない

この言葉がすべてを語ってる気がする。

頭金1000万以上捻出できるなら、車は捨ててでも予算上乗せして都心で探したほうが
絶対長期的には良いと思うけどな。大井町に拘る必要もないと思う。

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大井町の割高物件を買わそうとして必死な人もご苦労なことで。
そのギリギリ5000万台の部屋は釣り部屋で、まともな部屋を買おうと思ったら7000万台以上なのに。

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スレ主は週末になると人がいなくなるような所は嫌だと言っているのだから、商業施設やレジャー施設があまりないような都心は論外でしょ。
ＯＮ・ＯＦＦの切り替えには３０分くらいがちょうどいいと思うけどね。

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>420
419ですが、共働きで夫婦ともに平日は夜寝るだけ、土日も忙しく外出されるとのことなので、
眺望の優先順位は比較的低いのでは、と考えていました。
また、生活のための買い物は近場で済ませたい、とのいうのは、
単に食料品スーパーがあればいいということではなく（そんなのは大抵の街にある）、
徒歩圏に家電量販店やディスカウントストアの一つ二つは欲しい、と解釈してました。

故に、そこそこ栄えていて交通至便な大井町で、眺望がない分安い部屋がよいかと思えたのですが、
眺望も欲しいのであれば、ラビアンには候補になる部屋はないと思います。
（ほぼ販売終了状態なので、眺望を求めると億クラス）

眺望を望むのであれば、大井町だと、スミフ仙台坂くらいしか候補がありません。
但し、低層中住戸の3LDK70平米強で6000万台後半なので、これで予算厳しければ、
他の駅を探した方がよさそうです。

ちなみにスミフ仙台坂は、低層でも眺望が期待できる立地です。
あと、天井がなぜか高く、専有面積以上のひろびろ感はあります。
（私が見た中では、プレミアでもないのに天井高2700mmなんてのはここ位）

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晴海も2700mmじゃなかったっけ？
スレ主向きではないけど。

>422
大井町も都心が見えるほどの距離じゃないし
似たようなものだと思うよ。
それしては高過ぎですね。

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No.239です。

スレ主さんは妻（女性）だったんですね。最初の方の文面を見る限りてっきり夫（男性）だと思ってました。

それはさておき、先週末は６件もモデルルームに行かれたのですか。お疲れ様です。リエトイーストタワーの
よく広告でみかける４９９０万円の部屋は客引き用物件だったんですね。

さて、前回の続きです。このスレにも登場したシティタワー品川ですが、親族が住んでいて何度も行ったことが
あり、私の最後の拠り所の物件でもあるので紹介します。

④シティータワー品川
　概要：分譲時坪単価１３０万円という超激安７０年定借物件。あと１年半ほどで５年間転売禁止という縛りが消える。
　メリット：中古価格も多分安い？。妻の勤務先に近い。保育園・小学校がすぐそばにある。
　デメリット：私の勤務先からやや遠い。駅からやや遠い（駅のホームまで１５分はかかる）。
　検討状況：これから半年程度検討して、納得いく物件がなければ、最終的にはこれにするつもり。


武蔵小杉に住んで１年近くたちましたが、他自治体と比較して治安が悪いと感じることもなく、今の分譲仕様の
新築賃貸マンション（エクラスがうちとほとんど同じ内装だったので、モデルルームに行ってびっくりがっかり
しました）も気に入っているので、あせらずじっくり検討しようと思っています。

一生の買い物ですので、スレ主さんもじっくり検討して下さい。そして武蔵小杉も嫌いにならないで下さいね（笑）。

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>427
都心部でも坪単価で250万円前後の物件は根強い人気ですよ。
初回販売が100戸を超えるような物件もあります。

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以前、赤羽に住んでいた者です。そしてその地を離れた事を後悔しています。まぁ事情があって仕方がなかったのですが・・
私見ですが、通勤・生活・子育てを含めた総合評価では、区内では断トツではないでしょうか。

スーパー、ショッピングセンターに限っていうと、駅周辺に以下のものがあります。
イトーヨーカドー、西友、ダイエー、Bivio、APILE、エキュート、LaLaガーデン。
ほかにも、線路高架下にショッピングセンターがあり、
カルディ、角上魚類、アジアン雑貨専門店、スポーツオーソリティ、ビバホーム、ビバペッツなどが出店。
あとは、郊外にちょっと目を向ければ、戸田や川口、越谷の大型ショッピングモールなどもあります。

以上、長いつぶやきでした。

大井町と武蔵小杉を候補にするなら中古で検討したほうがいいよ。

大井町徒歩2分のパークハウス大井町は坪240くらいだったから
そのうち中古でそれくらいの価格で出てくるだろうし、
武蔵小杉なら横須賀線側の中規模マンションのレジデンスザ武蔵小杉なら坪250くらい。
坪270－280くらいを許容できるなら武蔵小杉では24階の全戸南向きの
ブリリア武蔵小杉が都心でもなかなか見かけない秀逸な間取りで即日完売した人気物件。
スレ主さんは間取りや内装にこだわりがあるようなのできっと趣味にあうと思う。

ただし眺望はないのでそれを重視するなら他を探したほうがいいけれど。

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レジデンスザ武蔵小杉は坪２５０で、なんとJR駅（横須賀線）直結です。地味だけどすごい

シティタワー品川が安く出るとは思えないなあ・・・
ここで待ってたように売り出す人は、どう考えても「儲けるのが目的」でしょう。
少なくとも、格安で手に入れた物件を手放すに値する見返りを期待した値付けになると思う。
もし格安で出てくる物件があったら争奪戦必至ですね。

あと、駅から遠いのはスレ主さんの条件にあってないと思いますね。
品川港南のタワマンで駅近はVタワー以外ないけど、Vタワーは価格的に合わないですね。

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＞私見ですが、通勤・生活・子育てを含めた総合評価では、区内では断トツではないでしょうか。

ムチャクチャだな。
予算に限りがあるから赤羽で妥協することはあっても、赤羽が23区で断トツなわけないだろ。

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赤羽信者ですね。

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434

行間を読みましょうね。

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行間を読むまでもなく、単なる誤読でしょ。

区内　＝　23区内　と誤読。
普通は　区内　＝　（赤羽の存在する）北区内　でしょう。

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＞433
そもそもの売出額が坪120くらいだったから
上乗せしてくるとしても定期借地だし坪200くらいが限度でしょう。
安く買ったのは知られてるから上乗せはしづらいし、
駅から特別近いわけでもないし。

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シティタワー品川は地権者物件が坪200付近での成約実績があるので
そこから大幅に逸脱した値段では、売られないと思いますよ。

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定借で港南の駅近でないタワマンとしては、坪200はそうお買い得といえるかどうか・・・と個人的には思いますが。

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スレ主です。こんばんは

>421　さん
正直自分は都会育ちではなくて、都心生活は自分に向いてるかどうかが分からないです。車を捨てるほどマンションのためにライフスタイルを変えたくはありません。資産価値は都心のほうがいいとわかっていながら、手を出せないのもそれが原因の一つです。

>423　さんがおっしゃる通りです。平日はあまり通勤苦にならず、仕事集中して、家に帰ったら買い物が便利で、休日はいろんなところに行って満喫するのが理想なライフスタイルです。ちなみに今は最低でも月一度のプチ旅行して、隔週にアウトドアを満喫しています。都内へショッピングして、デートするほうが珍しいです。

>424　さん、おっしゃる通りです。素晴らしい理解力ですね。眺望は確かにあまり追及していません。眺望より、日照（室内暗く感じない程度）と通風のほうを重視します。

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>428　さん

続きの書き込みありがとうございます。武蔵小杉は嫌いになっていませんよ：)。特に夫のほうがむしろ小杉好きのようです。ただし、高いなぁ～調子乗ってるんじゃない？と少しがっがりした分があります。
エグラスの内装が良くないのは確かです。私のレポートにも書きましたが、三井のほうがそこそこ良いですが、やっぱ高いです。

シティータワー品川に関して、私見ですが、買い得な値段で中古売り出すことを期待しないほうがいいです。買う側はもちろん売る側が安く買ったから、安く売ってくれると期待しがちですが、売る側はもういくら買ったのかを関係せず、一番高く売れる値段で売り出すに違いない。ですので「格安」ではなく、周囲の物件に比べて「合理的」な値段になると推測します。

ちなみに、借地権の物件は一般物件の相場に比べる、約2割から3割ぐらいしか安くないですので、シティタワー品川は中古に出るときは少なくとも坪250超えだと予想します。

またの続きコメントを期待しています～

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>432　さん
レジデンスザ武蔵小杉は坪250の中古を見かけませんでした。この前見つけたのは73平米、6000万円のものでした。
そこは駐車場が自走式なので、駐車代が安くて魅力ですね。しかし新幹線が通っているので、部屋の位置によるとすごくうるさいところがあります。

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>>433
全く同感。
自分がシティタワー品川に住んでたらどうするかを考えれば答えは明白。
安く出すわけない。というより安く出す理由がない。
居たらよほどのお人よしだ。

転売考える前に賃貸に回すよ。
激安で仕入れてるからすぐに元は取れる。
周辺の賃貸相場からの利回り考えたら一発のキャピタルゲインより長期運用を優先する。
70年後なんて生きてないし。

品川の売りに出た地権者物件は一応調べたけど、
北向きで眺望イマイチな部屋だったしなあ。

で、結局スレ主の次の調査ターゲット物件ないし駅は？

意見出すときの文章が素人っぽく書いてる玄人っぽいからいいところ付いてるしれぽ楽しみにしてます。

>都心部の都営住宅や公務員宿舎はさっさと売却すべきだよな～。

都心でマンションに建て替えて売っても安くできないから買う人は限定される。
都心の余った土地を開発すればどんどん売れると思い込んでるのは業者だけ。
都心から少し離れた坪単価２５０万程で売れそうな土地を開発していった方がよっぽど捌けると思う。

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>ちなみに今は最低でも月一度のプチ旅行して、隔週にアウトドアを満喫しています。都内へショッピングして、デートするほうが珍しいです。

新婚時代を思い出します。うちは都心派ですが毎月旅行やってました。乗馬とか山登りとか。

でも、子供ができると全然違う生活です。ある意味子供中心の生活です。病院とか学校とか立地に対する条件がガラリと変わりますので、まず最初に子造りすることをお勧め致します。

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中古で出たシティータワー品川は地権者住戸は最上階角部屋ですよ。
コスモポリス品川があるので全方向にというわけにはいきませんが
最上階でレインボー方向も望める部屋でした。
最上階を坪200で出したのは売り急いでたということもあるでしょうけど
5年も転売禁止で待たされていたわけなので売ってしまいたい人もそれなりにいると思います。
賃貸に出すことも売りに出すこともできなかったわけなので。

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>443さん
つい先月に坪254で2件ほど成約しています。中古は波があるのでグランドウィングが強気に出してきてからちょっと高止まり気味な感じもありますが成約価格は今までどおりなので。

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川崎市は子供の医療費無料が幼稚園まで。
都内は区によるけど小６か中３まで。

あと都内の公立中学校は給食、川崎市はお弁当持参

雲泥の差。
子供の予定ありなら、都内の方が確実にいいですよ。治安も大事かと。

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シティータワー品川の近隣タワーが坪250(例えばコスモポリス品川、シティータワーとの見合い部屋）くらいで売りに出てるのにいくらグレードがよくて商業施設もあって便利でも定借中古に坪250は普通出さないでしょ。2~3割引きと考えるとやっぱり坪200と思う。もちろん眺望いい部屋だけは別格なんだけど、気にしないなら坪200くらいなら出てくるって。

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川崎市の子供医療費無料が幼稚園までって本当ですか？千代田区なんて高校まで無料ですよ！

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定期借地を許容できるならパークホームズ南麻布ザレジデンスはどう？
坪単価240-280くらいみたい。白銀高輪までなら10分たらずなので旦那さん徒歩通勤できるよ（笑）
奥さんも新築で安いほうがいいみたいだし販売もこれからだから間取りも選べるし。

麻布十番まで徒歩7分なのと南北線と大江戸線だから路線数は心もとないかもしれないけど。

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>454 さん、情報ありがとうございます。その借地権物件は５０年しかないので、同じ借地権でも躊躇してしまいますね。70年の借地権物件なら確かに検討していますが。

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定期借地権は７０年でも嫌だなあ。１００才まで生きたらどうすんだろう。

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