赤羽 or 武蔵小杉？他には？

でも武蔵小杉に関しての書き込みはマイナス面の方が多いから、かえって宣伝にはならないと思う。

シティタワー赤羽ってのもあるみたいね。
どちらかというと赤羽岩淵だけど。
初めてここで赤羽で検索かけちゃった。

どっちの宣伝したいんだろうね？
何となく小杉を引き合いにした赤羽宣伝に俺には映ってる。
まあ、本当にどうでもいいけど。

赤羽を比較対象にするより、
大田区、世田谷区のいわゆる割高外周区を引き合いに出した方が割安感が出て売れるんじゃない？
利便性は武蔵小杉の方が上だし。

・シティタワー赤羽ステーションコート　２２階建て　一昨年完成
・シティタワー赤羽テラス　２３階建て　建設中
※どちらも赤羽岩淵駅前　

皆さん、こんばんは。
レス主、じゃなくて、スレ主ですが、日本語間違って失礼しました。

このスレの真実性を疑う人の書き込みにいちいち反応するのが精神的によくないので、今後は類似な書き込みがあっても一切反応しないと、ここで宣言しておきます。

真剣にアドバイスいただける方には、できるだけ全員に返事するつもりですが、追いつかないときや、忙しいときに漏れがあっても、お許しください。

それでは、以下は先週末の見学レポートです。

～～～～～～～～～　華麗なる分割線　～～～～～～～～～～
見学地：　武蔵小杉駅周辺物件
見学時期：　2012年6月23、24日の二日間

見学レポート：
最初にタワーマンションの中古物件、相場5500万円～、70平米～をターゲットにして、４つ見ました。


1、三井パークシティ武蔵小杉ステーションフォーレストタワー(SFT)
東向き、30F、眺望は申し分なし、が、２LDK　の主寝室に窓がない、部屋内は蒸し感があり、却下

2. 三井パークシティ武蔵小杉ミッドスカイタワー
1.と似てます。同じく窓がない部屋一つがあるが、間取りがもっと変です。Living Roomが狭く長く、ソファとテレビを向き合って置けないほどです。却下。

3. リエトコート武蔵小杉イーストタワー

こちらは二棟あるうちに最初は全室賃貸にした建物です。一部賃貸契約終了した部屋を中古再販の形で住友が販売しています。仲介手数料がかからないと謳えているが、他の中古より高いのが事実です。（個人売買ではないので、消費税が上乗せされると思う)
広告では東向き３LDK　4990万円の部屋を掲載しているが、実際に行ってみると、その部屋は抽選です、抽選時期も未定だといわれました。強気で攻めてみると、抽選できたとしても、広告物件なのですぐに売れませんと言われました。いわゆる客引き用物件です。それ以外の部屋ばっかりすすめられて、いずれも6000万弱でした。このようなずる商売に悪い印象を持ったので、その建物自体は検討しないと決めた。

4. リエトコート武蔵小杉ザ・クラッシィ・タワー

3と同じつくりで、二棟のうち当時分譲用に回した物件です。こちらは正真正銘の中古です。角部屋中層２LDK　70平米超え、北東向きです。意外とタワーマンションは北東でも明るかったです。角部屋だし、通風がよい。賃貸用と違って分譲用の棟なので、内装仕様がよいと仲介の方から聞いたが、実際にみると２の内装と全く同じです。間取り的にLiving Roomは5角形で、使いづらいのと、廊下面積が広いので、収納が少ない２LDKになっている。70平米の広さと感じない、建物が耐震構造（免震、制震より劣）の理由で、5500万が高いと思い、それなら小さ目の新築２LDKが良いと思って、新築を回ろうと思って、保留にしました。

新築物件：
現在分譲中なのは駅直結している二物件、東急さんのエグラスと三井さんのザ　グランドウィングタワーです。お互いのメリットとデメリットをピックアップしながら、検討経緯を書きますが、優劣をつけるつもりがありません。またの喧嘩にならないでくださいね。

1. エグラス　タワー

メリット：
来年の引き渡しで、タイミング的にはBestです。
広めの３LDK、角部屋、通風良好
免震構造、真の駅直結

デメリット：　
残り80平米と90平米の二部屋しかなく、カスタム　セレクトも一切できない
東急線の西側に位置していて、古い商店街の町です。夫の好みは東側、開けていて、整頓されている新しい街です。
個人の好みかもしれませんが、三井のほうの内装がいい気がする。こっちは食洗機が有償オプションなど、内装が少し負けている。

頑張っても検討可能なのは、80平米の部屋。22F,北東向き、眺望がよく、6790万円　（坪単価280）ですが、実際に窓カウンター面積が5平米以上があるので、カウンター面積を除くと実質坪単価300になる。

間取り的には、好きなカウンターキッチンではありますが、上の吊戸棚が下がり、リビングが狭く感じる。ベランダに出れるのが一室の寝室のみで、カスタムセレクトができないため、MRのようにリビングにつなげられない、変な感じがする。そもそも予算オーバーしているし、レイアウト変更は自分でリフォームしかないとのことでしたので、却下。

2．ザ　グランドウィングタワー

メリット：
ブランド(？自分はブランドを全く気にしないが、転売のとき三井というブラントだけで売りゆきがいいと聞いているため)
駅東口のロケーション
まだまだいっぱい部屋が残っているので、比較的に選びやすい
内装がいい気がする

デメリット：
高い、平均坪単価300万円、高層南向きなら305も超える、低層北向き（線路に向いている）なら280
制震構造（免震よりレベルが下がると聞いたが、本当かどうかわからない）
引き渡し時期：　2014年3月末、住宅ローン減税がなくなるではないかと心配

ここのMRは3回も行ってきました。その理由は、妻が60平米２LDKの「二人住む」の間取りが気に入り、夫が狭いという理由で嫌がるからです。この間取りは真ん中の寝室の仕切りを全部あけれるデザインで、自由にレイアウトを変更して、広く感じるメリットがある。収納もそこそこあるし、普通の60平米よりゆったり過ごせそうと妻が大絶賛。だが、夫は、将来子供ができたら、部屋は仕切ったままで使うしかない時に、狭く感じるゆえに、仕切り板でできてる壁があちこちにあると格好悪いと猛反対。
最終的に73平米のモデルルームを2LDK＋納戸のオプションプランにするのが、間取りが一番いいとやっと合意を取れた。が。。。坪単価300超えなので、結局6800万という金額は１と一緒。

大幅予算オーバーじゃん！！夫は一生の住まいとして考えれば、この金額でも出せるというが、それは最初に10年間繰り上げ返済してとかの主旨と全然違うと、妻が躊躇。

ということで、こんなレポートで恥ずかしいと思うぐらいですが、あえて出して、皆さんからどんどんご指摘、アドバイスをいただきたいと思います。

そして、大変疲れた週末でした。来週はちょっと安めの地域を巡ってみたいと思います。

世田谷区　平均坪単価270万円
大田区　平均坪単価233万円
中原区　平均坪単価188万円←めちゃ安。買うっきゃない。

もし小杉の宣伝をしたいならそうするかもね。

赤羽と小杉、都心への交通の便はどちらも大差ないのに世間一般的な評価は何故か小杉の方が上に見られがち。
それが嫌な誰かが赤羽が小杉と遜色ないかそれ以上であることをアピールするためにスレ立てたんじゃないの？

地権者住戸がどれくらあるかって聞きましたか？
中古再販は関係ないですけど地権者が多い物件は完成後に売りに出たりします。

>357
郊外マンションは購入対象が広範囲じゃないから比較しても意味ないよ。
神奈川県民は武蔵小杉だし、
埼玉県民は赤羽だよ。

東京２３区内でも郊外扱いなんですか？

確かに交通の便はどちらもよいよね。どちらもそれだけだけど。
一つ赤羽が小杉になれない理由があるとしたら自由が丘/横浜/鎌倉の存在だろうね。
赤羽が都心方向にしか魅力的な街がないのに対して小杉は全方位的に遊びに行く先がある。

だからと言って小杉を買うか？申し訳ないけど買わない。
赤羽が小杉を意識しているうちは所詮その程度と言わざるを得ない。

>>360
23区すべてが都心だとでも思っているの？
もしそうならまずその認識を改めたほうが良いと思う。

>360
他県と接している区は郊外と考えてよろしいでしょう。
少子高齢化の人口減少時代だからね。

スレ主さん、ハードな1日でしたね。お疲れ様でした。
それにしても武蔵小杉って川崎なのに高いですね。

自分だったらその値段出すなら中古でも横浜駅周辺のタワーのほうがいいかなぁ。
通勤時間は伸びちゃうけど、どこにでも一本で行ける度は武蔵小杉以上で
伸びるっていっても電車乗ってる時間は10分くらいしか変わらないし。

長々レポートとなりましたが、最後は個人的な感想だけを補足します。

ちなみに私は妻のほうです。夫はほとんど見ているだけで、書き込みはしません。

武蔵小杉は、確かに、交通の便利性が良かったです。あえて渋谷で東横線に乗り換え、稲田堤で南武線に乗り換え、新宿で湘南新宿ライン乗り換え、をそれぞれ試しました。湘南新宿ラインが本数少ない以外、いずれも便利でした。

が、週末見学終わった後にご飯を食べるところを悩むほど、実は今は繁盛していないです。駅周辺を歩いていましたが、開けている東口はスーパーとファミレス1っ箇所以外、何もない、西口の商店街に外食チェーンがやっと見つけるぐらいです。パチンコ屋も見つけるが。。。

駅直結の二つのタワーと駅ビルに将来ショッピング施設が入る、あと、東口側に大きい倉庫の跡地にショッピング施設が入ると聞いたが、それは最後の望みですね。それが入ったとしても繁盛しないなら、今の分譲価格は天井価格になる可能性が大です。

3000万なら将来性に賭けてみるのもありですが、7000万近くの大金は、人生一度の買い物にあるので、失敗したらと考えると怖くて、なかなか手を出せません。夫は武蔵小杉が好きな理由は、川崎に５年も住んだことがあるからだと、私が勝手に推測しています。ｗｗｗ
川崎がラゾーナできる前から住んでいて、ラゾーナがてきた後は川崎が繁盛しているのも体験しました。武蔵小杉も川崎のように、大きいショッピング施設が入ることによって集客力があり、人気な駅になれるんじゃないかと期待しているではないかとｗｗｗ

ちなみに夫は赤羽を全く気に入っていないようだ、私は赤羽のほうがまだ安いので、そっちでもいいと思い始めています。

w連発は文章が下品に見えるから止めたら？

>>365
他に西口北西にタワーマンションが2本、北口にタワーマンション3本が建設予定です。
それらが2018年までに完成予定、ということなので
元々武蔵小杉に関しては今焦って買う必要は皆無。

街中が総入れ替えみたいな状況なので、今何も無いのはある意味当然とも言えますが
これから再開発が予定通り行われるかどうかは不明です。
（川崎市側による工事遅延や既存住民の反対というトラブルも抱えています）

結論から言うと自分も武蔵小杉購入には反対です。
ある意味、豊洲よりも危険な街かと。

川崎市ごときに７千万円？

止めとけ止めとけ。

赤羽で現在販売中の駅前マンションは15階建と11階建。
ダンナさんが気に入らないのは納得。

それでも三井武蔵小杉グランドウイングタワーは第一期300戸即日完売です。

>370
割高外周区に接している恩恵は大きいですね。

>362
都心、近郊、郊外・・という言葉がありますが？
都心以外は郊外なんて言ってたら、山手線外側は全部「郊外」になりますよ。

川崎市の子どもに関する手当てなんてどうなんですか？
２３区は中学生までは通院入院費無料で、北区は高校生まで入院費無料だそうですが。

自分も武蔵小杉は反対。一時期検討したけれど知れば知るほどリスクが高すぎると思いました。
川崎駅のようなターミナルとは全然違うのでテナントが全然入ってくれないようです。

今予定されてるだけでも都心再開発が目黒、渋谷、新宿、品川などたくさんありますから
どう考えてもそちらにリソースがまわるので都心部以外の再開発の進捗はかなり遅くなると思います。

再開発があればマンションも供給されるので
タワーなど大規模にこだわらないならもっと都心で魅力的な物件がこれから出てきますよ。
しかも今の経済状況から考えるとそれなりに割安な価格で。

奥さんの会社の移転場所が決まってからでもいいのでは？

>364 さん
ありがとうございます。横浜か。。。京王線通勤していた人から見ると、すごく遠い存在ですので、また検討していませんね。

>366 さん、
そっ、そうですか？！失礼しました。ｗをやめます。

>367 さん
今後立つタワーマンションはもう駅近じゃなくなります。タワーを買う理由は立地だけだと思っているので、駅から徒歩５分とかなら、もうタワーじゃなく、普通のマンションにしたほうがいいと、私見です。豊洲より危険な街という旨は全く同感です。

>370 さん
第一期300戸即日完売は全くのウソです。三井のホームページにも「完売」という言葉を避けて、「好評につき完了いたしました」と書いてあります。
実際今は第一期二次の段階だといわれましたし、第二期の部屋は紹介してもらえませんでした。これも人によりますが、買う意思が見えない人には第一期が終わったので、紹介できるのは第2期の部屋のみという対応もあるんです。正直汚い売り方だと思います。

このDATA見ると300戸も売った形跡が無いですね。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/mandb_search?span=2&pc=...
実際は何戸だったんだろ？

そもそも23区板で聞いて小杉に賛同的な意見が有るとはとても思えないが
それを差し引いても、主が川崎市に住んでいたことがあるという理由だけで
小杉に住もうとするのは危険だと思う。奥さんが反対なのであれば全力で止めた方がいい。

それこそ今賃貸での生活があるのなら、それを維持しつつお得物件待ちでもいいのでは。

>287 さん
MID GARDEN赤坂氷川はこちらですよね。
http://www.akasakahikawa.jp/index.html

素敵な都心物件で資産価値も高そうですが、自分にとってはとっても高いです。涙

5月の販売実績にも武蔵小杉は無いよ。
不思議ですね。
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/mercury/detail/MMSUc3000021062012/

１期であまり売れなくて一時退却、
売れなかったのを１期２次と称して７月にまた売り始めるみたい。

大苦戦？？？

高層マンション乱開発地域の５０年後はどうなっているだろうね。
壊したくてもコストがかかりすぎて放置されてゴーストタウンかな。
低層マンションの方が壊しやすく、再々開発しやすそう。
もうその頃は生きてないかもしれないのが残念だけど。

３７０ です。
即日完売ではなかったのですか。すみません。知りませんでした。

即日完売どころか、
ほとんど売れてないんじゃない？

それより、戸建てが人気になってたりして。
５０年後。

>334さん、大島ですね。一度も行ったことがないので、何とも言えませんが、検討する価値があるならもちろん含めて検討したいと思います。ありがとうございました。

>337さん
「駅前がごちゃごちゃ」というのは、明確的な開発計画がないまま繁栄し始めて、個人所有の土地を使って小さいマンションを建てて、それをテナントとして賃貸している店ばっかりの駅のことです。将来的にも再開発する可能性が低く、このごちゃごちゃ感で永遠に続く駅のことです。

>338さん
日本橋や、馬喰町のエリアは確かに坪単価が安いです。二年前結婚前に自分用の１LDKとして一度購入検討したこともありますが、駐車場が高いのと、週末寂しい街になることで、ファミリ物件として検討するのに多少抵抗があります。

武蔵小杉もしょせん郊外。
早くも飽和水準に達したってことか。
再開発もこれで頓挫だね。

>341さん

親身なアドバイス、ありがとうございます。
確かにおっしゃる通りですね。先週見学した新築武蔵小杉のタワーマンション３LDKだと、管理費、修繕積立金は合計で37000円、固定資産税は初年度24万円でした。一年は何と68万円もかかるんです。今の家賃だと、5か月分の家賃分以上相当ですね。恐ろしい。

普通のマンションでしたら、どれぐらい安くなるんですか。
この部分の出費を恐れてしまうと、賃貸し続けるか、一戸建を買うという二択しかなくなりますね。

>358さん、タワーマンションなので、土地の割には個数が多いため、地権者物件の割合が少ないです。はっきり覚えていませんが、確かに1割ぐらいしかない気がします。

管理費、修繕積立金、固定資産税、あと駐車場、どこも同じぐらいでは？タワーだから高いってことはないかと。小石川の物件とかもっと高いかも。大規模マンションはスケールメリットで安いんです。武蔵小杉タワーが安いかは知りません。

利便性だけで川崎市に買うならリスクが高すぎる

ホームレス問題や治安、川崎市は課題が多い

>378さん

親身なご意見ありがとうございます。
武蔵小杉で理想の部屋を買おうとすると、1000万頭金を払えたとしても、67歳まで、毎月20万円近く出さなければいけないと旦那を脅しています：)

今の賃貸部屋は千歳烏山駅自体は自分がそんなに好きじゃないですが、部屋はとっても気に入っています。50平米の１LDK、新築メゾンネットのような低層マンションで、閑静な住宅街ですし、南北東に窓があって。。
何より、これは夫がプロポーズするために一所懸命探した二人の新居です。理想な住処を見つけるまで、もうしばらく長く住んでも悪くないなぁと思い始めました。

（自分は武蔵小杉の物件に挫折されてしまったようですね。。）

>388
維持費は立地や条件にもよりますが10数階くらいの中規模マンションとの比較だと
維持費はタワーの半分を少し超えるくらいで済みます。
管理費も１万円ちょっとくらいが普通でそんなに上がったりもしないし、
修繕計画でも先々まで見て月２万円超える時期はほとんどないです。
最初のうちは差はないけれど10年目後以降で大きく差が出ます。
もちろん一般論なので管理状態次第でかなり変わります。

共有施設も特にないしエレベーターも１台とかで
普通のものなので安い業者に発注可能なためだそうです。
タワーは良くも悪くも最新設備満載で規模も大きいから
大手しか仕事を請け負えないのでどうしても維持費が高くなってしまうそうです。

タワーは建物にも億単位のお金がかかってるので戸数で割っても固定資産税も高いです。
しかも土地の割合が少ないタワーの固定資産税は
都心でも郊外でも大きくは変わりませんから郊外にいくほど損です。

ただ駐車場に関しては機械式の場合は機械式が後からメンテナンス費がかかって
金くい虫になるそうなので戸数が多いタワーのほうが少し有利かもしれません。

>393

なるほど！こんな知識もあるんですね、それは知りませんでした。ありがとうございます！勉強になりました。

>386
大島検討するなら住吉駅は都営と半蔵門が両方使えるので便利ですよ。

そういう好みの傾向であれば郊外のほうがいいのでは？
アクセス至便の都心部に近づくほどそういったごちゃごちゃの街増えますよ。
そのごちゃごちゃ感はむしろその街が外部からの手(豊洲や小杉に代表されるような)でいきなり開発されたのではなく、
街自体の「地力」で発展してきた証ともいえると思いますが。
長い目で見るとそういう街そのものが持つ活力は資産価値維持の観点ではあながちバカにできないですよ。
好みだから仕方ないですけどね。

>372
逆に質問させていただくと372にとって近郊と郊外の違いって何？
まさか23区の山手線外側は近郊で23区外が郊外なんて曖昧な回答は止めてね。

いくらでも組み合わせなんてできちゃうからあくまでも一つの例だけど、
山手線内側のへそにあたる市ヶ谷 9時着までの所要時間を比較してみると、
・赤羽(23区) 25分
・武蔵小杉(神奈川) 33分
・市川(千葉)　31分
・三鷹(市部)　29分
確かに赤羽が一番早い。でも目くじら立てるほどの差なのかな？
むしろ23区に住んでても隣接県や市部とそう大差ないんだって印象を受ける人もいるかもね。

というほどに、23区なのかそうじゃないのか、は本来あまり意味がない話だと思ってる。
地理環境が千差万別の区を23区と一括りにすること自体に無理があるわけで。不動産の話をするときには。

これは持論でしかないけど、多くの人が都心と呼ぶことに抵抗がないのは山手線内側と外側でも山手線最寄駅まで徒歩10分以内とかのエリアなんじゃないかな。

そこから先何を近郊と呼んで何を郊外と呼ぶかは非常にあいまいで、都心とその他という区分で十分なんじゃないかと。

電車やバスが不便で、車が必要な所が「郊外かな？」っていうのが一般人の認識だろうね。
さすが不動産知識のある人の集まったスレという感じ。

武蔵小杉が好きなら品川駅の東口も良いかもね。利便性高いし、スッキリしてますよね。

立川もお勧めですね。デパートもあるし自己完結できる大都市ですよね。都心よりも細切れ感が緩和されてます。