穴吹コミュニティさんと修繕工事などなど

公正な商いですね。
管理会社としては、できれば公募とか競争入札はしたくないのではないでしょうか。
できることなら、関連会社の設計コンサルタントであり、元請会社に仕事をまわし
たいでしょうから。
できれば、理事長や理事宛の資料や手紙等は、他所の管理会社や建設会社関係からで
あれば、見せたくないし、会わせたくないですからね。
理事長の名前と部屋番号を管理員に聞いても、教えてくれないマンションは多いですから。

>>91
教える方がおかしいわ。
誰が理事長かは外部には教えてはいけない。

>92
何で教えてはいけないんですか？
だったら、マンションから出てくる住民に聞くしかないですね。
そして、訪ねていくか、親展の郵便で出すしかないですね。
決して、管理組合宛とか理事会宛とかではだめですね。
メールボックスへの投函にしても、管理組合に入れたらだめのようですし。

理事長がどこの誰かは外部の人間には関係ない事。
何の目的で理事長に接近したいか知らないが、試しに理事長を突き止めて訪問してみよ。
理事長は
『何故私が理事長をやっていると知っている？誰に聞いた？』
と詰問するであろう。

理事長というかそのマンションのプラスになる情報とかを提供しようとするんだからね。
誰に聞いたと聞かれたら、住民の方にお聞きしましたでいいのでは。

管理会社としては、外部の業者はいれたがらないんだろうね。
公平な競争はだめなんだろう。
穴吹コミュニティはどうなのかな？
自信があるから、どうぞという寛大な気持ちをもっているのかな。
そこに住んでいる理事経験の方なら知ってるだろうけどね。

>92
>教える方がおかしいわ。

こういうところで買う側が可能な限り手を組まないと、デベや管理会社のいいなりです。

人が減ってマンションが余る状況の中、デベ側はとにかく売らなければ潰れるというのに、まだ買う側の方が立場が弱い。

青田売りが存在するのは日本だけ。

そもそも、人生最大の買い物を、なぜ実物なしで購入決定しなければならないのか？

住民側の立場があまりにも弱すぎ。

住民の誰が理事長をやっているかを教えたら、個人情報を洩らしただの厄介な事になるわな。
だいたい理事長が誰かを聞いた人間がその情報を広めない保証はない。
そういう情報の独り歩きを恐れるわけさ。

>98
理事長を教えることが、個人情報保護法に引っかかるとは、おもしろい発想ですね。
理事長を教えたら、何の不都合があるんですか？
理事長が誰かを聞いた者が、その情報を広めるかもしれないとは、またまたユニークすぎる
発想ですね。
余程、理事長を外部の者にはしられたくない、何かがあるのでは？
私のとこのマンションでは、理事長は誰かと聞かれたら、何の疑いもなく、管理員も
住民も教えますよ。それが普通なんですよ。
理事長としては、外部の者に教えたとしても何の弊害もないと思いますけど。
それが管理者としての、理事長の役割でもあるんです。
対外的な交渉とかは、理事長がしなければならないでしょう。
それを、管理会社が防御することの方が不自然なのです。

管理会社の門戸開放、機会均等を求める。
それが、マンションにとってはプラスになる。
しかし、管理会社にとっては、決してプラスにはならない。
それが問題だ。

ところで、サーパスのマンションは、殆どが管理会社は、
穴吹コミュニティか穴吹ハウジングなの？
そして、大規模修繕工事は、殆どがその関連会社がしているの？

特定個人の穴吹に対する恨み辛みのようなレスも散見されるが、ちょっとだけ書き込んでみる。
大規模関連のことは車に例えるとわかりやすい。
例えばトヨタで買った車の車検をトヨタに出す。
もちろん街中にあるような車検代行やガソスタ、用品販売店より費用が高い場合もある。
それとは別でトヨタの車を日産に出しても車検は取れる、費用はよくわからんが高い場合もあれば安い場合もあるだろう。
普通はトヨタがこの値段だといえばよほど無理な金額でない限りそれよりは安い見積りだすけどな。
何が言いたいかというと、ディーラーに出す層は安心を求める人達の割合が多く、ディーラーなんてぼったくりだ、安さ一番の層は格安代行に出すみたいなものだということ。
もちろんディーラーに出す前提としては信頼関係があることが前提だし、格安に出すなら費用に対する対価を必要以上に求めるべきではない。
大規模は金額が大きいから悩むのはわかるけどな。
最後に付け加えると高くても悪い業者はいるし、安くても腕がいいのはいる。
そこで揚げ足とってくるやつがいそうだから念のため。

まず最初に全然恨みはないよ。
サーパス関連の会社が作ったからそこに出すのがいいというのは理解しにくいね。
図面は当然あるし、大規模修繕はあくまで修繕なんだよね。
修繕はどこでもできるというのを分かって欲しいね。
大規模修繕の場合、まず建物診断をやるけど、そこの業者選びからスタートだよね。
それが済んだら、次は、設計・監理の業者選びをする。当然、公募をやり、見積もりを
出させ、説明会をやる。
そこが決まれば、公募等で応募してきた建築業者に対し、同じ修繕個所・同じ仕様・同じ
材料での見積もりを出させ、説明会の実施となる。
このプロセスを抜きにして、管理会社関連の企業に仕事がいくことに問題があると思っているんだよね。
管理会社関連の業者が、信頼があり、安心だという発想自体がおかしいのでは？
大規模修繕工事は、大手デベもやっているんだよ。
うちは、大成建設でやったけど、見積もりも安く、業績や経験等も豊富で満足いく工事ができたよ。
メンテも納得できたし。
見積とかの公平性が必要だよ。管理会社主導はだめだね。

もう一つ付け加えれば、私は建築関係の仕事でもなければ、管理会社の
者でもないよ。
単なるマンションの理事だよ。
近くにあるマンションの理事が（サーパスの住民）工事と管理会社について悩んで
いるのを良く聞いているので、書き込んでみたんだよ。

もうひとつ付け加えるとが余計かな。
身分を証明できない、する必要もないネットの掲示板で身分を語れば語るほど邪推されるのでは？
あなたの主張は大規模修繕工事全般をさしてのことのようですから、ここではない修繕工事のスレで力説すればよいのです。
サーパスの知人？そんなものを今更だしなさんな。
それと、建築主に出すのが安全だとか管理会社関連が安全とかも書いていませんよ。
安全、信頼がおけると思う層が多いから施主関連に発注しているのではと書いたつもりです。
理事経験者なら理事会に無関心な層の割合を減らすことが最善だとわかってもらえるかなと思いましたが期待はずれでしたね。
工事までの手順書いてどういうリアクションが欲しかったのか。
難しい言葉ばかり並べて自分は賢いつもり、それを見て周りはあなたにお任せ、組合員は非協力的だと吹聴しドンドン理事会と組合員の距離が開いていく様が用意に想像できましたよ。

サーパスの知人は間違いないというか、私がマンションの理事長をしているもので、
近隣の理事が相談に来たというのが真相ですよ。
たまたま私が、マン管の資格をもっているものですから。当然ボランティアで
取った資格ですけどね。
理事会に関心の高い理事がいるから、現状（サーパスの管理会社のフロント）に不信感を抱いているんですよ。

どこを修繕するかを参考にする建物診断なんてのは
施工した会社より他の業者でやったほうが第三者の目で
点検につながるかもしれないと素人目には思うけどね。

>>102さんの「ディーラー」と同一視するにふさわしい会社か、という詰めた議論は
さておき、「もちろんディーラーに出す前提としては信頼関係があることが前提」
そうですね。これは個々がもっている情報でその評価は相当開きがあるよね。
だから他者の経験は貴重。また公募には「条件」を付けるわけだから施工会社かどうかは
問題じゃないでしょ。逆に他社の施工マンションを修繕することもあるわけだしね。

ただ修繕工事は管理組合がしっかりとした「目」をもってればディーラーかどうかは問題じゃない。
問題は素人の場合、どうやってその目を代行してくれる「信用できる業者」を見つけるかなんだよね。

要は開かれた入札で様々な観点から議論してそれぞれの役割にふさわしい会社に仕事をお願い
できるように公正、公平、透明性などの観点を具体的に話しを進める過程でどう実現しゆくのか。
これが課題。これに尽きるといっても過言じゃないですよ。

>>103さんの「修繕はどこでもできるというのを分かって欲しいね。」これが大前提ですよ。
>>102さんの「格安に出すなら費用に対する対価を必要以上に求めるべきではない。」ではなくて
「費用の割には質の高い修繕工事」を求めるために理事や修繕委員会のひとたちは
がんばってくれた、またがんばっていると思いますよ。

またたとえ公募したとか言っても、それが結論ありきの形ばかりのものになっていないか、
すなわち「やったふり」ね。ぼったくりバーで暗い壁に値段表が貼ってあるみたいなね、
見えないけど貼ってました、みたいな。話は尽きませんけどね。

まず修繕はどこでもできるという認識をもつこと。
費用に対してより効率を求めていくこと。
結論ありきの形ばかりの相見積はなし。これは管理会社主導で工事を行う場合は
考えられるので、専門委員会主導で進めていく必要がある。
信用できる、設計・監理業者をみつけること。
そして、公正・公平・透明性のもと、相見積、説明会を実施し、管理組合が
設計・監理業者、施工業者を決めていくということ。
決して管理会社主導にならないことが大切。
これで決まりかな。
サーパスさんは、どうですか？

うちのﾏﾝｼｮﾝで実際に行っているのは施工候補になった業者から過去の受注実績を提出させ（ﾏﾝｼｮﾝ名、工事内容、金額等）その資料に基づき記載されたﾏﾝｼｮﾝにインタビューをする。
結構内容を盛ってる業者多いですよ。

>109
施工業者を決める時に一番大切なことは、公募をして、そこに、設計・監理業者が
同じ修繕個所・同じ仕様・同じ材料等の同一条件での見積もりを提出させ、説明会を
実施することです。
その見積もりについては、封を切らずに、理事会・専門委員会の目の前で開封すべきです。
それをやらないと、もし管理会社が開封してますと、他所はいくらだったから、いくらまで
下げて見積もりを再提出とかになりますからね。
説明会では、当然、受注経験、会社の業績、監督者の経験、資格等が必要です。
マンションのインタビューもいいですが、サーパスだったら意味ないですよね。
結論ありきのカタチばかりの見積もり・説明会ではダメといわれているでしょう。

公平・公正・透明性が大事ということなんですね。

>>110
実際にお宅のマンションでやっているのですか？
例えば具体的な公募の方法はどうされてますか？
最終的な決定は見積り金額で判断するのですか？
理想は理想として大変結構ですが、実行するには並のマンションでは如何なものか。

>112さん
うちのマンションでは、そのようにやりましたよ。
管理会社は理事会には出席しますけど、専門委員会には出席しないようにしました。
公募の方法ですが、地元の建設新聞に掲載しました。（無料です）
まず、設計・監理については、公募以外に、ＮＰＯ管理組合連合会からの推薦、
知り合いの設計事務所への応募要請で５社での提案と見積もりを受け、説明会を実施
して決めました。
決まったのは、地元の建築事務所でした。
そして、設計業者（元請）については、公募、連合会からの紹介、管理会社推薦、
大手ゼネコンへの応募依頼をして、９社の応募がありましたが、６社に絞り、説明会を
実施してきめました。決まったのは、大手ゼネコンでした。
最終的な決定の決め手は、見積もり価格と説明会です。
説明会では、その企業のマンションでの工事の経験、会社の業績、担当監督者のマンションでの工事の
経験の有無、提案内容、工事の手順等で判断しました。
勿論、設計・監理業者のアドバイスはうけました。
うちの場合は、建物診断、設計・監理、施工業者と分けてやりましたが、小さなマンションでは、
建物診断と設計・監理の業者は同じでもいいと思います。

蛇足だけど↑でゼネコンの社名をあげていた人、誰だか薄々気づいている人が多そうね。

設計コンサルタントは重要です。
ここの選定を慎重にしなければなりません。
ここがうまく決まれば、大規模修繕工事は順調にいくでしょう。

設計コンサルタントは１級建築士ですよね。
２級建築士でもいいんですか？

＞１１７
大規模修繕工事は補修工事だから二級建築士でいいんじゃない。

う～ん
大規模修繕工事は普通決議だから、二級建築士でもいいのかな？
建築確認もいらないし

>>114 志が高いのはいいことだけど、それを実行できる管理組合がどれだけあるのかな。

必ずこういうチャチャを入れる人はいるよな。
組合の集まりでも何か問題提起があれば自分がわからないのではあれば黙って聞いていれば
いいのに「あなたがやれんか」とチャチャ入れする。

問題提起をすることと問題をだれがどのように解決するかは別問題で
その問題をどのように解決するかに話し合いが進まなければならないのに。

こういうチャチャは結局、管理組合が次へのステップへ進化、深化への入り口を
閉ざす役割しか持たない。こういうチャチャがだれを利することにつながるか
だれの目にも明らかなんだけどね。

穴吹ハウジングサービスのスレが出てきたけど、
こことの関連はどうなっているの？
同じ穴のムジナかな。

サーパスのマンションでも、サーパスコミュニティから他の管理会社に
変えているとこも多いようだけど、変更した理由を知りたいね。

穴吹興産とは全然関係ないとかいっていたけど、
穴吹興産が筆頭株主じゃないの。

管理費にしろ修繕積立金にしろ
「公金」の性格を持った金だから多数決といっても
判断までの材料をしっかり提供することが重要。

修繕方式についてはいくつくかあるが
区分所有者全体に対しての説明会でそれぞれの長所、短所等の
基礎的な情報、知識を共有させることに力を注がなければならない。
それをやってそれぞれの区分所有者は判断の材料のひとつを持つ
ことになる。そこを疎かにすることはお金の性格からして許されない。

管理会社も居住者向けの冊子で説明したからいいというものではない。
要はその件について具体的な現場、すなわち区分所有者を集めて修繕方式の特徴をしっかり
説明しているのかどうかが大切。冊子でいくら書いたからって現場の管理組合で説明なしでは
多数決の前提を満たしていない。満たす様に援助するのが管理会社の援助という仕事。

内容の民主的手続きを率先して援助するフロントマンなら信用はあがり、
結果仕事も増える。信用とはそういうもの。
判断の材料を与えまいとか、賢くなられては困るとか、これではますますドツボに
はまっていつか深刻なしっぺ返しがくるのが世の常。

サーパスのマンションは、チラシ等は配布できないというかさせないように
管理員を徹底教育しているよね。
特に工事関係の宣伝類のパンフレット等は絶対にダメだね。
理事への提案事項も絶対にさせないようにしているしね。
すごく閉鎖的。もっと門戸開放、機会均等をすべきだよ。
それがそのマンションにとってメリットにもなるだろうし。
競争原理をさせないように必死に外部との遮断をしているようじゃね。
こういうことが行われていることを、住民は知っているんだろうか。
穴吹コミュニティが一番いい管理会社と思っているんだろうか。
井の中の蛙、大海を知らずかな。

１戸当たり事務管理費、ＥＶ保守点検費、管理員人件費、１戸当たり高圧洗浄費用、
１戸当たり消防点検費、これだけでも、他所と比較してみればいいのだが。
他所との比較をさせないようにしているので、それは無理かな。

工事も管理会社任せじゃね。
相見積といっても、管理会社が全て絡んでいるからね。
そんなのは相見積とはいわないよ。

うちのマンションは理事会が管理会社を変更しようと検討中です。
その中に「穴吹コミュニティ」の名前がありますが
この管理会社はどうですか？
実際に住んでいる方のご意見をお聞かせください。
築11年でそろそろ大規模修繕工事の話も出てきています。

穴吹コミュニティは、穴吹工務店もろとも大手管理会社に全株所有されたよね。
ここは、他の業者や管理会社に対して閉鎖的だからね。
大規模修繕工事は、おいしいので事務管理費は安くするだろうけど。
管理会社を変えるときには、相見積を５社程度とるといいよ。
その場合、比較できるように細かい明細が必要だね。

管理会社が、修繕工事する能力ってホントにあるの？
下請けに丸投げってアリ？
そんな工事で大丈夫なんだろうか

管理会社には、その知識はありません、特にフロントでは。
工事を関連会社に誘導することをやるのです。
だから、他の業者が、理事長とかに接触されるのを嫌うのです。
チラシの配布とかも。

管理会社を変える場合、こういうサイトが参考になるのではと思います。　http://mansionkanri1.com/
残念なことに、この管理会社の名前が無いのです。　何度か管理会社を変更しようという話は出ています。　マンションでは、色々な修理が発生しますが、管理会社が適切な業者をいくつか選んで、理事会で決定するのが普通です。　以前、新聞でも問題になりましたが、マンションの施工会社が子会社で管理会社を作り、修理を親会社に発注してしまう問題です。　実際の工事は、外注に出して、監督料をもらうのです。住民から管理費を取り、修理で、また取るということです。　理事会で強く申し込んだところ、やっと別の会社の相見積もりを持ってきましたが、それを選んだ根拠が無いということで、その理由を出すよう、申し入れしています。　　
以前のマンションでも大手施工会社の子会社が管理を行っていましたが、結局、変更しました。　その結果、非常にうまく運営が行きました。所詮、人だといいますが、やはり大手施工会社の関係の管理会社だと、会社の方針で、親会社を使わざるを得ないようで限界があります。　ある大手では、半分は別の会社が受注していますが、この会社の場合は、まだそこまで行きません。　やはり、お役所が二重取りを禁止するという法律を作ることでしょう。　もし、別の会社が受注したら、管理会社がリベートとしてよこせと、圧力をかけて、こっそり業者から取ったということもあり、そのような場合は、会社名を公表し、実刑を下すとか、マンション側に懲罰規定で３倍返しで返金するなどでしょう。私は、その会社を知っているので、思い当たる会社はさっさと当局に自首したほうが良いですよ。　　

サーパスマンションの一番の問題点は、設計・監理を穴吹コミュニティが
やることだと思います。
これさえなければ、いいマンションなんですけどね。
やはり、大規模修繕工事は同系の企業が取らなければいけないんですかね。
それぞれ地元の企業にも優秀な設計コンサルタントはいると思うんですが。
公平な相見積とかが必要ですね。

組合が決める事でしょ。仕様書を組合が作成して。
談合されないような方法で相見積を取ればかんたんです。
管理の知識のある役員か住民の中から公募する。

仕様書を組合は作成できないでしょう。
施工会社選定のときは、設計・監理会社が仕様・材料等は
作成しますけど。

出来なければ出来ないなりの方法を切磋琢磨して努力すれば良い。
組合員のなかから公募して組合主導で出来る。難しい問題があれば
コンサルに委託してもよい。私いろんな事を経験した。
法人化　駐車場用地を国有地を含めて地権者8名の合意を取り付けた。
やってやれない事は無い。大手の建設会社も親身になって動いた。
お蔭でマンションの価値は50パーセント位跳ね上がった。

>136
組合員で努力してやるのは、いい設計・監理会社を選定することです。
大規模修繕工事の成否は、設計・監理（設計コンサルタント）に大きく影響されます。
だから、このコンサルタントをいかに選ぶかがポイントなのです。
調査診断も兼ねていてもいいと思います。
そして、その結果診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書を提出してもらいます。
当然、仕様材料等も含めて。
こういったことは、専門家に任せるべきです。
組合員は、このコンサルタントをいかに公募とか推薦とかを含めて募集するかです。
そして、優秀な人材を確保することが大切ですよ。
このコンサルタントが、施工会社に相見積をとるときの、見積要項書と見積明細書の
基準を作成するのです。
見積書は、部位、仕様、数量を記し、それに単価と見積金額を記入して提出してもらうのです。

大規模修繕の場合、調査診断も含め、137さんがいうとおり
設計・監理（設計コンサルタント）が大切でしょ。

例えばその地方の大きな公共建築物などの
設計・監理の経験のある建築事務所、官公庁、例えば都、府県庁舎、区市役所庁舎などを
手がけたところをネットで調べればわかりますよ。時代が科学技術が公正の志を応援して
くれていますよ。公正を背骨にして仕事をしてもらいたい旨、相談されるのはいかがでしょうか。

自分たちに知識がないのであれば知識を持った外部の専門家の力を借りる。
幾ばくかのお金はかかります。しかしすべては公正さの担保の為です。
見せ掛けの形ばかりの公正さではありません。ここが大切です。

修繕積立金は赤の他人がみんなで自分たちの幸せのためにコツコツ貯めたお金です。
公正さこそ最優先させるべき価値でしょ。
また区、市役所とか都、府県庁の職員に公金で建物建てるときにどう公正さを
保っているのか、聞いてみればいいと思います。

>138さん
１３７です。
設計・監理は大切ですが、その中でもうひとつプラスするとしたら、
集合住宅の設計・監理の経験のある設計事務所に依頼することが
重要になってきます。
人が住んでいる中での工事ですから、慣れてないといろんな弊害が
出てきますので。
サーパスのマンションの場合は、その大切な設計・監理の大半を
穴吹コミュニティがやってますからね。
勿論、相見積は取るんでしょうが、関連会社であり管理会社に管理を
委託しているマンションであれば、どうしてもそこに決まる公算が大
になりますからね。
だから、殆どが穴吹コミュニティになっているのでしょう。
私は、別に穴吹コミュニティにうらみとかある訳でもありません。
全然関係のない、マンションの住民です。現在は理事をしています。
建築関係の者でもありません。
マン管の有資格者ではあります。

サーパスにお住まいの理事の皆さんは、大規模修繕工事を行う際、
設計・監理会社を募集するときは、５社前後の応募はすべきです。
そして、相見積をとり説明会を開催しますが、その直前まで見積書
については、厳封です。
開封するときは、理事会なり、専門委員会なり、みんながいる前で
開封することです。
設計コンサルタントを公募する場合は、管理会社の推薦も当然あっていいんです。
それ以外のコンサルタントについては、建設新聞に掲載したり（無料）、
ＮＰＯ管理組合連合会に推薦してもらったり、知人からの紹介や直接めぼしい
建築士に電話してもいいでしょう。
そして、集まったコンサルタントの中で説明会を開催し、決定していけばいいのです。
是非これをやって欲しいですね。

　例えば刑事さんが自分の身内が捜査対象になっているときに
その捜査の担当になる（させる）？裁判官が自分の身内が原告及び、
被告の立場に立つとき、その裁判を担当する（させる）？

　いくら身内の心情を仕事にはさまないだろうと周囲が信頼を置いていても
そこは「李下に冠を正さず」。
修繕事業を営む会社を系列にもつ管理会社が修繕の入札作業の事務に
携わることが前述と同様の一般論としての問題を抱えている気がするけんど・・・

　いくら信頼できる会社であってもこの入札事務を利害関係者でない第三者に仕切ら
せることでより公正さ、透明性が確保されるような気が個人的にはしてますけど。

設計・監理はできることなら、管理会社と関係のないとこが
選出された方がいいでしょうね。
しかし、関連会社の管理会社としては、設計・監理なり、施工会社
が関連会社以外から選ばれると、立場上困るんでしょう。
大規模修繕工事の主導権を、管理会社が握っていると、どうしても、
関連会社に仕事をまわしたいでしょうしね。
公平な自由競争の中で工事ができれば、より安く、よりいい仕事が
できるんでしょうが。

サーパスのマンションは、殆ど穴吹コミュニティが設計・監理を
行っているからね。
機会均等、門戸開放が必要だよ。

わざわざ他のマンションの事を知ってるかもわからない設計士頼んでも仕方ないですけどね

単なる修繕だよ、建築士なら誰でもできるよ。

>144
マンションを建築したので、そのマンションのことが良く
分かっているというのが常套手段だよ。
素人は、それにまんまと乗せられるからね。
単なる修繕なのに。
設計図をみれば誰でもわかるよ。

設計・監理会社を広く公募すれば、安くていい仕事が
できますよ。
競争させなければだめだよ。

メールボックスにチラシとかが入れられないよね。
チラシとかには、いろんな情報とかもあるんで、入れた
ほうがいいよね。
いらないものは、捨てればいいだけだから。

チラシとかも拒否するからね、サーパスは。
いろんな情報が入るのを防御しているんだね。

工事や点検の業者が入り込んだら困るからね。

でも、うちはチラシはおーけーと管理人にはいってますよ。

大規模修繕は通常の工事費と別に追加の工事が発生した時に
いちいち総会で承認をとることが大変だからスムーズに
追加工事の支出が行えるように管理組合の理事会にその支出を
一任することを総会で求めることもよくあるそうです。


たとえば一億の大規模修繕工事なら1000万円、
金額としては大規模修繕工事費の約10パーセント程度とのこと。
よくよく考えると1000万円もの支出を理事会の裁量に任せるという
空恐ろしいことなんですけどね。


素人集団の理事会側が不可欠な追加工事かどうかを判断できるわけもなく、
追加の工事が必要かどうかをどうやって管理組合側で判断するのでしょうか。

ここで管理会社の目によるアドバイスに頼りたくなるわけですが一般論として
修繕工事会社と設計監理をする会社が系列の関係なら
これまでの皆さんのお話を読んでみるとその監理会社の目によるチェックが
管理組合の利益を追求したものになるか不安がよぎります。


追加工事の必要性のチェックと監理業者の関係について詳しい人アドバイスください。

No.152ですが訂正があります。

下から5行目の「ここで管理会社の目によるアドバイスに
頼りたくなるわけですが一般論として ・・・」の
「管理会社」は管理の字が間違っていました。
正しくは「監理会社」です。失礼しました。

設計・監理会社と施工会社が、系列企業はだめだよ。
別にしなければ、身内がチェックしても何の役にも立たないよ。

でも、サーパスは殆どが、穴吹コミュニティが設計・監理を
やってるよね。

それは、情報の提供ができないからですよ。
メールボックスに投函することもできないですからね。

結局、大規模修繕の工事額は追加工事額まで含めて、
初めて工事額総額が出て来るわけだ。
追加工事額の妥当性が理事会に一任されるということで
金額の妥当性ならびに追加工事の必要性精査の作業をどう理事会で取り組むか、
特に監理会社と施工会社が兄弟の場合、
監理会社が管理組合の利益を追求する立場でその妥当性を図り、
理事会にアドバイスを与えれるかどうか。またそれが期待できるのか。

理事会が追認期間になり下がらないようにするためには
どんな工夫が必要でしょうか。

設計・監理と施工会社が関連会社でないことが絶対条件です。
それと、設計・監理会社を選定するときには、５～６社、
マンションの大規模修繕工事の設計・監理の経験のある業者を
公募すべきです。
勿論穴吹コミュニティもその中の１社でも構いません。
但し、相見積を取る場合は、管理会社宛でなく、理事長宛にして、
公開する場合は、理事や専門委員のメンバーの前で開封します。
そして、上位数社を選び説明会をすることが大切です。
勿論、決定の場に管理会社がいることは絶対にだめですよ。
それでも、穴吹コミュニティに決まれば、そこが一番いい会社だと
思います。
施工会社がマンションのことを知っているのでということは大規模修繕工事
では全く関係ありません。
単なる修繕ですし、図面はあるのですから、プロは簡単に処理できます。

でも、管理会社が大規模修繕工事を仕切るから、他業者は
難しいのでは？

>160
単純に管理会社に任せっぱなしの方が
悪いにきまってるだろう。

>160
管理組合が仕切るのはいいことだが、知識と時間の関係で
なかなか難しいことなんだよ。
だから、設計コンサルタントの活用をしているんじゃないかな。

大規模修繕工事のとき、設計・監理をやっていないマンションってあるの？

>160勿論管理会社に任せるのも一つの方法だが、当然値段は高くなる。

どの程度高くなるのかが公正な相見積を通さないので不明。
言い値で工事することになるよね。
工事費用は他人がそれぞれ金を出し合っているので公正さが必要。
管理組合の利益を追求する立ち位置を確保できる信頼できる業者なり人間に
依頼すべきです。
この問題への態度は管理組合を構成している人間の民度の高さが
窺い知れる。

皆さん忙しいからね・・・　大規模修繕に時間を割くなんて無理でしょう・・・
なんてね　マンションの中で世論作りしてお任せにしてもらいたいんだろうけど。
それは管理組合自身が戒めるべきです。

公正にやれば児童手当も残業やって汗流して給料増得た分も無駄に使われなく
子供や家庭のために有効に使えます。

164ですが訂正があります。
＞どの程度高くなるのかが公正な相見積を通さないので不明。
言い値で工事することになるよね。

管理業者が仕切っても公正な相見積もりは可能なので　公正な相見積を通さない
言い値で工事することになるよね。　との文言は削除。失礼しました。

言いたかったことはどのくらい相場に比べて高くなるのかが不明だということ。
しかもその相場との差額は人によって当然受け入れられるかどうかは
違います。相場を調べた上でお任せにしないと集団のお金をの使い方としては
不適切だと思います。


そこで160さんに質問です。>160勿論管理会社に任せるのも一つの方法だが、
当然値段は高くなる。

なぜ高くなるのか教えてください。

続き

また管理組合でやったときとお任せにしたときとでは
一般的に何の費用がどれくらいちがうのでしょうか。

高くなるっていうのは設計管理を管理組合自身がやらないで
管理業者に任せるから、その分の費用がかかるということですか？

もしそうなら当然ですね。ほかの設計管理業者に頼んだってお金は必要だから。
設計管理を組合自身でやるところは稀じゃないですか。

大事なことは設計管理にどの業者が携わろうとも工事業者の選定の手続きが
これまで出てきたように管理組合の利益になるようにできるかどうかの一点に
尽きるのではないでしょうか。しっかり見積もりとって検討して工事業者の選定を
するということ。これは結局管理組合自身の責任ですね。
この責任をどう果たすかということでしょう。
どの業者が設計管理を引き受けるとしても管理組合の利益につながるかどうかは
管理組合が公正さをしっかりチェックする機能をもち、働かせるかどうかにかかっていいますよ。
どうすればこの機能を管理組合が持つことができるのかに議論を集中させるべきです。

この機能を果たさず丸投げすることは管理組合の存在意義が問われます。

>165
簡単なことじゃないですか。
競争原理が働かなければ、当然価格は高くなりますよ。

サーパスのマンションは、チラシをいれさせないですよね。
チラシが入ると、スーパーの情報や割引券、イベントとかのものも入ってきます。
当然、工事や点検業者のものも入ってきます。
特に、業者の提案とかがあれば、組合員が利口になっては困る場合もあるのでしょうね。
管理会社以外の情報も必要だと思いますよ。
だから、チラシの投函を拒否しているのでしょうね。
毎日入ってくるいろんなチラシをみるのも楽しみですよ。
役に立つ情報もたくさんありますから。
それを完全拒否となると村八分にあっている心境になりませんか？
必要でないチラシだったら、捨てればいいだけのことですから。

いろんなセミナーとか講演会の案内とかもくるしね。

特に、大規模修繕工事に関するセミナーとかは理事とかには
聞かせたくないからね。
設計・監理は穴吹コミュニティが取らなければ、恰好がつかないから。

サーパスの理事は、管理会社に支払う事務管理費やエレベーターの
保守点検費、消防点検費、管理員人件費、清掃費、雑排水管の高圧洗浄費等の
相場はしらないだろうね。
チラシがはいればいろんな情報が手にはいるんだけど、それは徹底して拒否
してくるからね。
高圧一括受電とか電子ブレーカーとかについてもチンプンカンプンだろうし。
その電子ブレーカーについても、管理会社経由の相場とかも知っているんだろうか。
門戸開放、機会均等は絶対必要だよね。
情報を入手する手段がシャットアウトされるのはおかしいよ。
理事会でチラシの配布を認めたらどうだろうか。
チラシが配布されるのが嫌な者は、メールボックスにチラシの投函拒否を
しておけばいいのだから。

チラシが投入されるようになると、奥さん方は喜びますよ。

サーパスにお住まいの住民のみなさん。
チラシの投函についてどう思っておられますか？

チラシの投函を迷惑に思う人は、チラシ投函お断りをすればいい。
チラシの良さ
　　スーパーのお買い得情報、おいしい店の紹介、イベントの紹介、新商品の紹介、
　　セミナー案内、学習塾の案内、工事や修繕の案内、宣伝パンフレット等
　こういったものが、全てシャットアウトしていいものだろうか？
　一度、マンションの住民で、管理会社が全ての投函を禁止するのはどうなのかを、
　検討すべきではないだろうか。
　確かに、管理会社にとっては、工事や修繕の情報が入り、競争になるのは嫌だろうが。
　そのマンションにとっては、プラス要因だけしかないと思うんだが。

チラシなんて9割方マンション売りませんか？ですよ
スーパーがわざわざポスティング業者雇うことも稀だから新聞折込みだけです
そんな情報が本当に知りたいという方ならshufooとかすでに使っているはず

チラシ禁止をまともに運用できてるなんて良い会社だと思いますが難癖つける人がいることに驚き
フリーペーパーでも取りに行けば事足りると思うが頭ひねくれてるから何言っても無駄そうですね
正直なところネット見た方が何でも早いです

>176
主婦や老人がネットまでみないよ。
近所のスーパーの売り出しや、割引券、飲食店の案内や
出前の案内等は役に立つよ。
いらないチラシならみなくて捨てればいいだけのことだし。
それにチラシをいれてほしくなければ、メールボックスに
チラシをいれないでと表示してあればいれないだろうしね。

理事にとって役に立つ情報もシャッタアウトだからね。

>176
チラシの中には役に立つ情報もあると思うけど、そんなのも全て
カットでいいの？
ほんとに住民はそれを願っているの？
管理会社都合ってことはないの？

うちのマンションもチラシお断りと掲示があるがそんなの無視して色んなのが投函されていますよ。
取り締まる理由も無し。
私は色んな情報を目に出来るので迷惑でもありませんが迷惑なのは管理会社だけなのでは？
今は競争、見積もり取って競争が当たり前の世界。
いつまでも同じ管理会社の言いなり、払いっぱなしはおかしい。おかしいと声を上げるものが少数。
おかしいもの扱いされますが、生活費をちまちま節約するより管理費の見直しや他社と比較検討が必要では？
住民に賢くなられたら困るのは管理会社だけ。

点検や工事の業者、管理会社等のチラシにはいろんな提案や価格等の
情報が満載ですよ。
それを全てシャットアウトしたくなる気持ちも分からなくもないけどね。
できれば、自分の影響力のある業者に仕事をもっていきたいからね。
競争が激しくなれば利益は少なくなるのは当たり前のことだから。
それに、管理会社に入り込まれたら、事務管理費の競争になるしね。
理事には教えたくないんだろう。

チラシを迷惑だと思っている住民は殆どいないよ。
中にはいるけど、それだったら、投函拒否とメールボックスに
表示しておけば入れる者はいないよ。
不要なチラシは新聞のチラシと一緒に捨てればいいだけのこと。
それを、マンション総体で拒否するのはおかしいのでは？
中にはチラシを入れて欲しいと思っている者もいるだろうしね。

入居してしばらくして他社のチラシが投函された時　管理人さんがあわてていたの思い出したわ。
チラシくらいでなんで？と思ったけど　当日の夕方にはポスト前にチラシお断りの掲示がされたけど　
これ読んだらピンと来ましたわ。よその情報を知ることは悪い事ではないのにね。
管理会社所有のマンションじゃないのに。

適正な価格で適正な仕事をしていれば何も慌てることもない。
どこのチラシが来ても慌てる理由もない。
そうゆう事ではないでしょうか？

他社複数と見積もりとりましたよ。
比較して驚きました。
管理の仕事は基本的には同じなのに会社によってこんなに値段が違う。
特に事務管理費の差が大きい。
興味のある方は是非どうぞ。
色んな会社の内容や、人間を見るのも社会勉強では？
消費税の８％上がるの決定したしね。

穴吹コミュニティさんに管理を委託しているマンションの住民は
他のマンションの事務管理費や管理員費、清掃費、各種保守点検料、工事費
とかを比較したことがあるのかな？
王様はロバの耳になってませんか。
チラシの中にはいろんな情報が流れてきますよ。
不要だったら捨てればいいだけのことです。

チラシ等の投函については、管理組合としていうなら分かるけど、
管理会社がいうのは理由が分からないね。

そうゆう管理会社なんですよ。まるで自分の所有物のような扱いです。
私はうすうすなんか変だなと思っていますが、さりげなくご近所に聞いても
いまだに同じグループ会社の管理会社になにからなにまでお任せして安心って思っている。
今の時代すべて他人にお任せほど恐ろしいものは無い・・・
何も気づいていない、気づこうともしない。
管理会社に何の疑いも持っていない、ほんとありがたいお客様ばかり、裸の王様ばかりですね。

普通は理事長宅に訪問すると思うですがですが　外部からチラシ投函に来た人は理事長宅までは知らない。
住民でも総会には出ない。議事録読んでいない住民には理事長宅はおろか理事長すら知らない。
全住戸一斉投函　チラシいらない住民がその辺に放置するからそれを見た管理人が慌てる。　
他の地域は知りませんがチラシの投函はよくあるし今まで投函された他社は
複数社ありましたよ。
無差別に投函は聞いた事がないのでしたらきっちりと管理されていて他社業者もチラシお断りを守られているんですね。
実際　住んでいる住民がよくわかっています。
因みにどこの管理会社ですが管理人さんが聞いてくる事と全く一緒ですね。