パークシティ武蔵小杉ザ グランドウイングタワーってどうですか？Part3

>871
売りだされないのは「どうしても欲しいー」っていう要望書を出さなかったからでしょ

10年後の管理費＋積立金は5万位になるってホントですか？

>868
>孫子の代まで残る借金してまで買わない宣言ですな。

はあ？孫子の代まで借金？ｗ事実だとしたらお勧め出来ないな。
それよりどこかの国の政府に巣食う無能な役人と政治家にご高説を説教してやってくれや。
あと、言葉は正確にお願いします、買わない（誤）=>買えない（正）

まあ、あなたに心配してもらわなくても、まじめに検討されている大部分の方は、ポンとキャッシュで買っちゃうか、借金しても現役中(リーマンなら定年前)にサクッと完済するでしょうね。

>880さん>>868です。ですから>>>863さんの言う意味を解釈しただけなのになんで食いつくかな(笑)？

で、880さんの信じて疑わない価値を>>>863さんは『子孫の代は価値と思わない、時代からズレてるよ』と言ってるご様子。

つまりここはtoo muchと言う声もありますよって話、ただそれだけだよ。

別に過剰ではなく適切な投資と判断するならgo 過剰と判断するならstay


で良いでしょ検討スレなんだからさ。

返済計画はまったく関係ない

なぜなら子孫が価値と感じるなら毎月の高額な維持費も喜んで払うだろ？

価値と将来の維持費の話だよ

>879さん、曖昧な部分を具体的にしてみるとなるほどそれぐらいは必要かなと思えますよ。

駅ビルから公共のデッキではなくマンション専用通路を引いてますから未来永劫にわたり住民負担ながらも防犯性に優れます。

過剰投資か適正投資かは個人判断です。

ユニクロがどうのと言うコメントから将来の維持費が割高と思うと主張されている？
文学的と言うか懲りすぎなのか、分かりにくい書き込みが多いですね。
子孫の代は人口激減だから、地域によっては過疎化がむしろ心配かも。

公式に2期40戸の一覧がアップされました。
どう見ますか？

>884ただただ維持費が高くて古いタワーは敬遠されるでしょ。

でもこちらは駅に近いから東横線沿線の評価が没落しない限り普遍的な価値を有してると思いますよ。

東横沿線の評価っていってもなー。
いわゆる東横線の良さは小杉にはあてはまらないと思うけど。

>>887
もちろん自由が丘や中目黒のような（東急が開発に寄与した）街としての良さは無いが
鉄道利便では、目黒線と東横線が同一ホームで乗れるという点で
むしろ都内側を上回る利便を獲得できているように思うけど。これは日吉にも言えることだが。

日吉に利便性が？
いま住んでますけど、地下鉄のこと？バス？
東横線か目黒線くらいしか使いません。武蔵小杉の何本も電車が通る環境と同じには考えられないですね。日吉は慶応側は商店もないに等しく、今後の商業施設が例えアリオでも武蔵小杉の方が便利な気がする。日吉の東急は21時までだし。仕事帰りに使えない日もあります。
日吉に住んでいて、今後の武蔵小杉がうらやましいと思っていたところだったので投稿しました。

たしかに武蔵小杉の横須賀線を使える利便性は良いですね。南武線はあったら便利というレベル。

東横も横須賀も途中で乗るのは混みすぎてて不便を感じる。
混んでる電車に乗るより程よい混み具合でポジションどりできたほうが楽だと思う。

10分くらい先の駅なら混んではいるけどあそこまでの満員ではなくてそっちのほうがいいな。
スーパーとかドラッグストアが充実してるのはいいと思うけどね。

じゃあ、無理して武蔵小杉住まずに東戸塚とかにすれば？
ポジションどりできるかは不明ですが。

東戸塚までは15ふんぐらい？

東戸塚はどんなとこかよく知らないけど駅周辺が便利らしいですね。
個人的には神奈川で住むなら横浜駅周辺かなぁ。
乗り降りあるから比較的ポジションどりしやすいし。ただホームは人混みはひどい。

電車のこと言うなら会社近くで都内に住むのが一番なんですが。
武蔵小杉は悪くはないと思うけど電車に関してそこまでの優位制を感じないんだよね・・・。

>>894
そこで日吉＠目黒線だと思うけど。始発駅だから並んでればたいてい座れる。
会社が目黒線からだと通勤不便なら仕方ないが。

>895
いいですね。目黒線は今なら便利です。
ただ日吉始発は東急が相鉄直通になると怪しいって聞いたんです様子見かなと？
まぁ、日吉は新築中古問わず物件が滅多にないようだから恐らく買えないだろうけど。

個人的には武蔵小杉は電車の利便性というより
遅くまでやってるスーパーとか住居の足元で生活物資が揃うとこに魅力を感じる。
ただそれだけだと買う理由としては乏しいのでもう少し
これだっていうメリットがあれば買ってもよさそうな場所なんですけどね。

小杉の交通網は家族全員の通勤通学に対応力があるからすごい。
あとお父さんの転勤にも対応力がありますから単身赴任しないで済みます。

>>894
知らない人は武蔵小杉を語らない方がいい。
横浜ですか？
知らない人は横浜と言いますね。

武蔵小杉の強みは路線がとにかく多いこと。
なのでセールスの仕事をするには最高だよ。
例えは悪いけど、デリヘル待機場だとしたら、かなりの広範囲で仕事が可能なほど利便性がいい。

>898たしかに横浜駅周辺は住みにくい、とにかくスーパーがないのに駐車場代が高いね。

>899デリヘルの待機場にしては家賃がかさむ。
それはともかく、外商セールスの拠点には新横浜やみなとみらいより向いてる。

あと川崎市の庁舎が川崎駅前より武蔵小杉のほうがいいと思うよ。

横浜駅と肩をもつわけじゃないが東急ストアなどのスーパーやドラックストエアはあるよ。
西口ならダイヤモンド地下街の東急とダイエー、東口なら文化堂と栄光。
どっちかっていうと横浜駅の最大の欠点は駅が広すぎることだと思う。
どのマンションでもホームまで徒歩10分近くかかるから。

横浜駅周辺はナビューレの奇跡を見ればわかる通り
まともに開発されればその需要はデベ側が想定する以上に大きいが
再開発自体が遅々として進まない。確か相鉄にその原因があるんだっけか。

アンケート入れた部屋が
今期販売しない部屋だった場合
その方はどうなるのでしょうか
似たような条件の部屋に応募するのですか？

逆に、アンケート入れた部屋が
販売する部屋だった場合
ＨＰに先着順にて販売とありますので
その人は購入する権利があるということ？

自分の経験だと第何期何次ってかんじで実質先着順でちょっとタイミングずらして売ってもらえました。

販売中で抽選となってないなら普通に契約した者順のはずです。

>904アンケートはデベの販売会議資料に過ぎません。
といって強く意思表示すればデベはすかさず強気になりますからね。

>905ここのデベさんは駆け引きしてきます。
たぶん第一期第一次でなんちゃって完売御礼を出したため、宙に浮いた隠れ空き部屋が多数存在するかと推察されます。

あまり人気ないんですか・・・？

割高だからね。

都内より
綺麗で利便性あるのに
割安。

割安か割高かは家賃水準からして割高だよ。高いのは将来性が評価されてるけどそれがどうなるかは不確実リスクだから割安ってことはない。

>908人気の立地なんだけどね、売りにくいの建てちゃったって感じ。
豪華なのに眺望なし
高級なのに線路脇
小杉なのに狭い


>911都心から見て南西方面の新築は概してそうだよ。

自分では住みたくないが借り手ならつくだろって物件が新築賃貸向きであってこちらは自家用ニーズが高いから中古で賃貸。


下町は新しければ借り手がつくけど古いのはダメ。
東横線の築20年で分譲賃貸なら借り手はすぐつくよ。

東横線の築20年で分譲賃貸なら借り手はすぐつく

って恐らく学芸大学とか自由が丘とかをイメージしてるのでは？

武蔵小杉で築20年で借り手すぐつくかは未知数。

>913元住吉で築15年ちょっと徒歩10分2LDKの分譲を賃貸にしてるけど出たらすぐ借り手がつくよ、

賃料は坪9000円

そうなんですか。それでは武蔵小杉の20年後も安泰ですね。

ところが武蔵小杉は分譲賃貸の供給が多いので利回りは元住吉よりずっと悪くて借り手が見つけにくいし、タワーは維持費も高いからね。確かに神奈川は利回り低いけど税金や経費がかかるわりに高くは貸せない武蔵小杉はその中でも利回りが低い。広い部屋とか余計に。

もとすみっしょ？

それはどこですか？
なにがあるの？
特徴、個性。

小杉の20年後は、タワー団地。

ここに限らず不動産は一石二鳥
地縁が重要。住まないなら
より良い投資対象
いくらでもある。

似たようなタワーが建ちまくってるんだから家賃レベルも下がる一方でしょ…。
転勤族が多そうだから賃貸出しが腐るほど出てきそう。

何だかネガがたくさん

>914です。共働き新婚さん向きなんですよ、新居のアドレスとしては手頃みたい。

>>916タワー特にこちらの維持費は東横線沿線No.1でしょうね。

>>>917もとすみは１つ横浜側の駅です。
駅前に有名な商店街があってなんでも揃い生活しやすいんですよ。

>920焼肉タウンと一緒で同じとこに集まってれば東横線でタワーに住みたければ小杉ってなるから悪くない。

結局賃貸の話は15年住んだあと売れなかった場合の話になりそうだね。

供給過剰は間違いないけど立地が優れてるからそれなりに値ごろ感さえ合えば貸せる。

だからさっさと繰り上げ返済しておかないと維持費が上がって逆ざやになるから売れず貸せず住み続けタワー貧乏になる。

割高かどうかってのなら現状の武蔵小杉は将来性を見込まれてて高くて維持費も税金も高い分、もっと価格の高い都心と比べても今は割高で割安感はないってこと。自由が丘とかも賃貸利回り考えたら割高物件多いしな。それだけ武蔵小杉は人気があるってことだけど金銭的にはあまり得ではない。

ていうかマンション投資したいなら、小杉はもう遅いよｗ
もっとアンテナ高く上げとかないと、今更来ても美味しい身は残ってませんから
住むならまぁ便利な街だと思うよ、高いけどね

電車の利便性は認めるけど神奈川県川崎市だからねぇ…
明らかに割高なんだけどね。

マンション自体も高額で、
維持費も高額で、
こりゃ老後心配でリーマンには買えないでしょ。

>928
この物件やプラウドタワー・住友タワーは普通のリーマンにはもう買えないね。

でも北口にできるJXタワーは時期的にも価格面でメリット出さないと

2棟も売るのは厳しいから北口にできる物件は買える値段で出てくるからそこなら買えるかも？

そのあたりが武蔵小杉が豊洲化しそうな時期なのかな。

気が付いたよ
ここ
3姉妹でちびっこだけど
武蔵ずごっくかわいいです。
森の何チャラより
かわいい

色彩設計
縦横比率
バランス
そうおん

無難に楽しい不動産。

余裕ないと分かんないかもです。

お金増やしたいんだったら
不動産より
為替とか株とかお勧めします。
不動産でお金増やすとか
暴れん坊将軍だよ

>931すまん、まったくわからん。

でもここはほうっておいても売れますよ。
こんな素晴らしい物件は他にないですからね。

>929北口のJXタワーは三井×鹿島の免震ツインタワーって恐らく究極の物件になるから高いよ。

パークの先行二本から売り抜けるお金持ちが現れるタイミングだし、安くなりそうなのは、むしろそのあとの大成タワーかな？

住友タワーは800→770戸に減らすと発表したきりだからここと野村の様子を見てるね。

ただしサラリーマン居住用タワーは長期修繕計画と管理費が安い物を買った人が勝ちだよ、給料なんて上がらないから。

いやだからさ
お金増やす
対象として

不動産とか
どれだけ

それとも「ばか」？
失敗したら住むんでしょ？

究極の物件って、おいしんぼみたいですね(笑)北口タワーの究極のポイント、グランドウイングタワーより高くなるポイントを教えてください。

>936高層ビルと線路に挟まれたちびっこビルを高級と呼ぶのはサロンの連中と購入者だけ。

いい加減、あのイメージだけのPR映画から目を冷まそうよ、結局のところ備蓄倉庫と避難訓練以外は壁沿いの通路も昼間だけだし、縦庭とかどうやって水撒くのかぐらいしか興味わかないという
普通に眺望がなくて窓を開けると喧しいそこそこな制振マンションだよ。

何書いたってヒガミにしか聞こえないですよ。
高額なマンションであるし、管理費その他払っていける方々が入居するんだから
羨ましいです。
羨望を優先に考えているならここは買わないでしょう。

パーテーション間仕切りもアイデアはよいが大真面目に考えたら1〜3LDKでは壁がないと学習机など家具を置くスペースが取れない、
3→4LDKならアリだがそんなライフスタイルに余裕を持てる坪単価じゃない。

この坪単価でこの立地にアウトフレームのタワー建てるなら修繕費用が安く済む25階建てぐらいに抑えようよって話だわ。

グランドウイングタワーのひがみはわかりましたが、肝心の北口 タワーの究極のポイント、グランドウイン
グタワー より高くなるポイントは？

>938ひがみではなく北口に予定されているツインタワーより明らかに劣ってるとこを
わかりやすく書きましたよ。

まとめると
１、眺望がない
２、騒音
３、狭小間取り
４、使えない通路の維持管理

ついでに大型SCへの通り道になりますから縦庭に空き缶とか投げ込まれますよ。

眺望がなくて構わない方向けのタワーマンションというキワモノタワーです。

>940まず技術の鹿島タワーである

免震予定、つまり震災後の基本設計である
当たり前に眺望がある
喧しい線路際ではない
ペテデッキに公共性があり朝晩の通勤通学時間、もちろん危険な深夜にも使える
addressが小杉町
新設される小学校が近い
大型(安売り)スーパーへの通り道ではない

簡単で恐縮です。

940です。解答ありがとうございます。北口タワー買いですね。でも東横と横須賀線に遠いデメリットはどう考えますか？グランドウイングタワーは近いので総合すると北口タワーより価値がある(坪単価高い)とわたしは思います。

>943横須賀線はたしかに遠いです10分みないと。
ただ南武線改札から降りるとそのまま動く歩道で傘をささずに歩けるため致命的ではないと思います。
北口から東横線は遠くないですよ、むしろGWTの通路は朝晩たぶん使えませんから回り道になるだけストレスでしょうね。
駅ビル４階改札は営業時間の10時から21時ぐらいまでしか東急が開けないでしょう。

私が強く申し上げたいのはそれでもGWTは完売しますし需要は奥深い。
だから良いものを建てれば売れるので三井がエルシイ跡地のタワーを出す前に自ら値崩れさせることはない。


で、私は身の丈の物件に住むしかない。

駅近というのは価値を決めるひとつの要素だけどそれだけで価値が決まるような指標じゃない。

徒歩1分と徒歩10分なら差は大きいけどそこまでの駅近を絶対条件にしてる人よりも
徒歩1分と徒歩5分なら他の条件を求める人が増えるので内容がよければ徒歩5分のほうが高くなるよ。

ここ、バルコニー側の柱がことごとく部屋とかの前のヘンな位置にないですか？
日照がだいぶ遮られそうなんですが・・・
ひどいところだと窓の目の前とか・・・

>946一応極力住戸境にしてあるらしいんですが角住戸の隣ぐらいがズレますね。
当然売れにくいので残ってきます。


>>945駅からの距離は諸説あってなんとも言えませんが、線路に沿って徒歩1分が住みやすいとは聞いたことがなく
駅直結は価値が高いのですがあのデッキがマンション住民専用なため公共性がなく東急の協力は得られにくい。

そもそも満員電車が走る駅への直結に価値を感じる時点で大したお金持ち向けではないはずです。

駅前一等地の地域一番マンションであることに価値があるわけですがそこがなんとも微妙なのです。

高いですが、とりあえず皆さん買ってください。

嫌です

そんなこと言わないで買いましょう。

くだらないやり取りだ、購入を検討しない、できない奴はこのスレを見るな。

ここ買おうか迷ってたけどプラウドの内容が意外によさそう・・・。
三井さんでも苦戦しそうですね。

時間はかかるがどうせ完売するんだろ、ほっとけよ。

いくら数年後はどうとか説いても今の小杉三丁目を見てしまえば女性は間違いなくこっち選びますよ。

こっちってどっち？

東横線ホームにたつと
あまりにも近すぎてびっくり！
中がまる見えの部屋は辛いな。

本当に駅から近くて驚きました。
西側の低層は本当に厳しい。
駅直結通路からも北西角低層は丸見えですよね。

>957 とはいえいくら待ってもこの線路脇住戸より安いタワー物件は中古でしか出ないだろうね。

中古を徹底リニューアルして買うかな…

そういうもの？
何戸中何戸残っているんでしたっけ？

２期は４０戸
すでに３００戸契約あったんなら
５０６マイナス３４０で
残り１６６？

竣工まで１年以上あるよ

ここの書き込みの伸び率でもわかるようにSFTやMSTの時とは違いますね。
私はMSTの抽選会に参加したことがありますが、まったく活気が異なると感じてます。
当時は抽選で数倍～十数倍(つみたてくん無しでも)付くのはザラで、
GWTの一期300に対して320程度の申し込みというのは、かなり厳しい状況なのではないでしょうか。
しかも皆さんも言っているように、申し込みであり契約では無いので、素直に表に出せない在庫がかなりあると思います。

価格的にも頭打ちなところ、どう捌いていくのか三井の腕の見せどころですね。

はっきりいって割高ですからね。

武蔵小杉のタワーマンションは最初からずっと割高と言われてきました。
結局上がる一方ですけどね。

今度こそ頭打ちでしょうか？

去年の12月の東京カンテイの調査だと、
＞武蔵小杉は明確な下落基調だ。06年頃から本格的に供給が始まったタワー物件の事例について、その大半が分譲時の価格より高値で流通。棟数が多いため競合が激しいこと、また新築が割安な直近の価格動向を踏まえると、調整は更に進まざるを得ないとみられる。
と分析されていたんだけどね。この中の割安な新築ってエクラスだったのか？買い逃したか～

1期340戸　完売
2期1次 40戸　完売
2期2次 13戸　発表３日で登録抽選
残りは今回の販売分含め126戸です

2期1次も発表からわずか1週間で完売してしまっているので、かなりの人気と言った方がいいのではないかと思います。

そんなに人気のない物件でもなく、大人気の物件でもないように、価格設定されているからしようがないことです。
完成まで後一年半ですし、販売開始して以来半年も経っていない。
既に 2/3 以上契約しているので、販売も全く焦る必要がないじゃないでしょうか?

「お得」と言われたエグラスでさえ、完成間近になってやっと最後の二戸を売れたんでしょう。

>967 のネガはどういう意図かわかりませんが、

>駅からは近いことこの上ないのですが
これは正しい

>ほとんどの部屋はタワー特有の眺望も良くなく
これは半分ぐらいただしい、向きによって眺望のいいものもあります。

>間取りにいたっては最悪のレベルです。
これは強引すぎる。本当の最悪の間取りを見たことがないからの発言ですね。
個人的に 70平米の 3LDK が一つ窓のない部屋ができるだけが気に入らないけど、他の間取りは全般的にいい方だと思います。

見た限り第一期で間取りや眺望が良くない部屋が売れるまで追加枠を出さずにしつこくやってます。

新規で遅れて来た客が即買いするのを狙ってますね。

ただしキャンセル住戸の開示義務はないため覗いてみる価値はありそう。

>>962
ベンチマークって知ってるよね？
不動産て景気と別に動いてるんじゃない

小杉も大変だよ。

間取りと言うより部屋の広さの設定が全体的に狭すぎるってことなら同意。

廊下が少なめで窓をうまく配置してる間取りはいいんだけど
坪単価上げるために全体的に細かったり、
小ぶりな部屋が多くて価格の割りに狭くて収納が足りない。
こういう部屋は中古で見たけど壁壊さないと使い勝手悪いから
あとちょっと広ければいいのに・・・って部屋が多い。

>973その壁を壊すパーテーションプランの申し込み状況はどれぐらいなのだろうか？

2LDKの東向はそのプランは選べないし目の前がMSTだし、にしては高い。

ここって売りにくいだろな？

>965エクラスは管理費と修繕積立金の値上げが思いっきり高いから帳尻があってるよ。

窓のない部屋が
そんなにたくさんあるのですか？
それじゃあ売れないや。