ファインスクェア吉祥寺　ザ・プレミアムってどうですか？

御殿山の線路と動物園に挟まれたマンションも公園前ってイメージだけで完売しちゃいましたし、ここもあっと言う間に蒸発でしょう。

比べるなら、同じくラブホの隣のサンウッドとくらべたら？向こうも完売したみたいだよ。賃貸比率高いみたいだけど。

ラブホが近くにあろうがそんなのどうでもいいんだけど、
不整形地＝危険とする理由がよくわからない。

新手のネガキャンか？

値段が発表される前はネガが書き込まれて値段下げさせようとするのがここの常識みたいなもんです

現地を見てきました。
隣の宿泊施設は派手派手しいよくある感じの建物ではなかったので、うちは許容範囲です。
たた、不整形地だから危険というのはよく理解できました。公園に続く坂の斜面なんです。
今時、大丈夫だとは思いますが、大きな地震があったらとか、あと、大手のデベではないところに不安が残ります。皆さんはどうお考えですか？

気になる方はやめた方がいいですよ、精神衛生上よくないです
どの程度か知りませんが3.11の地震でも都内結構ゆれましたがどこかのマンションが倒壊したなどは聞いていません
そこらへんのどこが作ったかもわからない古い新耐震前のマンションでさえなんてことないのに、それでも気になるなら
やめたほうがいいですよ

皆さんのご意見を総合するとやはり
ここはやめておいたほうがいいような･･･

トータル的に公園前のHP写真のイメージのみかなと

結局デベが　ああデベが　あの名の知れないとこでは・・・

しかも崩れかけた昭和の遺物のような旅館の横では

ちょっと公園のイメージも損なわれまくり

しかも設備はディスポーザすらなし（泣）

公園のイメージが損なわれる？？
別に公園を買うわけじゃないんだけど。
もうネガに必死すぎて日本語が崩壊してるよ。ご苦労様。

あと、不整形地って土地の形のことであって（旗竿とか三角とか）
斜面を不整形地とは言わない。
不整形地を調べても評価額が低いってことばかりで
危険なんてどこにも出てこない。この掲示板が出てくるけどww

先の震災も間違いなく大きな地震だったけど、
その斜面の上に建ってたホテル井の頭自体が
あんだけ古くても倒れたわけじゃない。

デベの件は気になるひとはやめればいいだけ。
結局、ディスポーザーとラブホ以外にネガネタないの？
もうどっちも飽きたわ。

本来の意味でも不整形な土地だよ。かなり。

地形で言えば、御殿山Houseが標高60mぐらいで井の頭池が50m。
関東ローム層の下の砂礫層=地下水脈が露出しているところに出来たのが井の頭池で、ファインスクエアはその途中の崖面にあたります。しっかり基礎工場をしてくれたら大丈夫と思いますが、地盤は盤石ではないかと。あと、湿気も心配。

今日、現地を見てきたと書き込みしたものです。
湿気ですか。確かに南面のうっそうとした雑木林とそれに続く池という立地は空気中に水分をたっぷり含んでいそうですよね。
公園側から、見上げて見ることしか出来ない状況だったのですが、下から何階かは日が入るのかな？と疑問に思いました。

湿気については高層階なら心配ないと思われますか？
ネガではありません。真剣に検討しているものです。

上半分は、湿気、日当たり共に問題無いんじゃないでしょうか。

やっぱり億ションなんだ…

天守閣は113.95平米だからね。億はいくさ。

資料請求して届いた資料に間取りが載ってたけど、どうも住みにくそうなんだよな。壁挟んでエレベーターがあったりして。
このへんがデベの器量の差なのかねえ。

敷地がいびつで、公園隣接部分は低層地域で高さ制限10mだから、必然的に道路沿いの塔みたいな部分と公園沿いの低層部分という形になってしまいます。前の建物はこの形を使って白亜の城にしてましたっけ。
制約多い上にコスト安く作るから設計に無理が出る。

前に、この土地は不整形というのに反論する人が人が居ましたが、こういう制約が多い土地を不整形じゃなければ何が不整形かと思います。

「それでもいい」って思う人が買うわけだし、
あなたの意見をみて「やっぱり止めよう」と思う人はいないわけだし、
そんなわざわざ声高に言うほどのことかな。
ちょっと見苦しい。

不整形に反論って誰がしたの？
この土地はどっからどー見ても不整形ですよ。
だって正方形でも長方形でもないから。

不整形ってのはあくまでも土地の「形状」のことであって「状態」ではない。
だから「斜面」とか「制約が多い土地」を不整形とは言わない。

なにが不整形かって、そりゃ整ってないカタチが不整形ですよ。

どなたかMRに行かれましたか？

坪330～550万円位だった。撤退。

設計　株式会社クレオ（社員数10名　1級建築士4名）
施工　株式会社志多組　（本社宮崎市、社員数131名）
不整形の建物はそれなりに構造計算が難しいが、、、、
また、10年後、会社が存続しているか心配です。
検討から外しました。

うゎっ。高いですね。坪550万って、やっぱり最上階ですか？それとも店舗ですか？

550もいったかな？それってオプション次第では？
でも350以上は確実でした。よってウチも撤退。
上のほうにやたら固執する方がいたのでお伝えしておきますが、
ディスポーザーはありません。

物件とは関係ありませんが、教えてください。
坪単価って皆さんどのように頭の中で換算されるのですか？1坪＝3.3m2ですよね。何かメドにされる換算式があるんですか？それともその数字自体で相対的に高い、安いと判断されるんですか？

値段を床面積の平米で割って3.3かけます。あとは、その地域の統計データや他物件と比較します。

ディスポーザーなんて本当にどうでもいい。
あれば便利だけどなくても不便ではない。
漂白剤の使用を制限される方が苦痛。
マンションは立地が９０％。

92㎡で1.5ｵｸ以上だから坪550では？

立地が９０％？
広さは？価格は？間取りは？向きは？
残りの１０％を均等に配分すると2.5％。圧倒的に立地で考えていらっしゃるんですね。
そんなあなたには、駅近の
・プラウド日本橋人形町 駅１分
・グランスイート四谷三丁目 駅１分
・ザ・パークハウス代官山レジデンス 駅２分
辺りはいかがでしょう？

このマンションは立地が90%

＞128
わかります
部屋の構成ならどこも一緒
後で売る場合も人のほしがるところでないと

吉祥寺駅5分、井の頭公園隣接と聞いただけで住みたくなるうらやましいマンション

それにしても坪550・・・
御殿山ハウスの最高値より100万高い。169戸が瞬間蒸発したので多少値付けが低かった感はあるが、550は強気だね。

それでも売れてしまう

いや、それはわからないな。
立地9割とはいうものの、その立地の相場からかなり上を狙うには物件の質が悪すぎるかと。

まあ、吉祥寺にはその力があるということでしょうかね。

プレミアム住戸はすごいね全面採光でパークビュウ
あえて2LDKで部屋もゆったり、贅沢だわ
探してもありえない物ができる感じ

そりゃ、ラブホ跡地でなおラブホのとなり、不整形地にして崖面であれば大手は無理でしょう。こういう土地なので建設コストはかかりますがそれなりのひとが買うでしょう。
でも、こういう店舗つきのマンション、下駄履きマンションって言うの知ってました？

店舗つきにすると容積率の制限上がるんだよねその為でしょ
商業が成り立つ立地ならどこでも使う手だよ
それでも容積率から戸数考えればたいした数作れないんだから
ディスポーザーつけないと、文句いわれるようになった大手が
手出しするわけがない
ここは数が限られているんだから高値から値引きで正解
御殿山は安すぎたとデベも反省してるでしょ１戸３００万上げれれば
５億はよけいに儲かった、武蔵野タワーズの失敗の尾を引いたのかな

ふーん。素人さんは勉強になります。

確かに武蔵野タワーズは酷かった。たまたま完成してから見たからいいものの、図面見て買ってあれだったらいまころ裁判所だった。

本当に、店舗つきならあがるの？

少なくとも店舗つきなら価値は著しく価値は下がります。容積率緩和の話は聞いた事がない。多分うそ。どちらにしろ下駄履きまです。

どうせならコンビニ入れてね

店舗つきなら容積率上がるって、嘘だよね？

立地条件は、商業地域なので四方八方をマンションやビルなどに囲まれており開放感は望めない。しかも、同市の「第一種特別商業活性化地区」に指定されており、住宅のみを建設する場合は指定容積率（500%）の80%しか建てられないため400%の規制がかかっている。さらに前面道路が4メートルであるため10分の6の前面道路規制がかかり1047平方メートル（敷地面積）×400%（容積率）×0.6≒2,500平方メートル（緩和措置があるので実際の延べ床面積は約3000平方メートル）となり、容積率は約240%しか消化し切れていない。

↑はジオ三鷹の例
グローリオ吉祥寺本町の医療モール、サンウッドの店舗など行政と話し合ってうまいことやると容積率も上がる

HP更新されましたね。

店舗の件で、知ったかぶりさんが大活躍ですね。

吉祥寺通り側の1階（登記上の地下）は
採光が取れず住居として売り出すことが出来ないため
便宜上店舗と称しているだけですよ。

トランクルームにでもすればよかったのにね。

おばかさんネ
トランクルームじゃお金取れないでしょ（笑