地震・液状化対策 プラウドタワー東雲キャナルコート4

買って失敗したことを恐れないためにも。

163さん
そういえば、以前6月くらいになったら暇になるのでMRに行って｢何故ここは敷地全面液状化対策しなかったか｣という事を聞いてくると言ってらっしゃいましたね。いかがでした？

これだね。


https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/228687/res/534/
>誰もご存知なければ、次にMR行ったとき聞いてみます。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/228687/res/554/
>敷地全面液状化対策していない事実。理由は何？

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/228687/res/556/
＞554さん
>たぶん技術的な事を詳しく知っている方はあまりいないと思いますので契約済みさんの回答をまちましょうか。MRに行って聞いてこられるみたいな事おっしゃったみたいなので。契約済みさんよろしくね。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/228687/res/562/
556さん
>契約者なので、次にMRに行くのは来月くらいです。
>気長にお待ちください。


気長に待ってます。

確かに、あれだけ液状化したのにあっという間に建ててしまって、何か逆に不安。
基礎のある場所だけを液状化対策すれば、それで大丈夫ということにしないで欲しい。

地震の被害が軽微なタワマンは積立金で簡単に補修もできるだろうが、
致命的な破壊が生じて国交省から強制退去指示が出たら、姉歯問題と同じ。

あれだけってどれだけ？
まったくネガさんったらご不満が尽きないんだから…

そして　最後は、


千葉へどうぞ。


理にかなったアドバイスである。

広く情報公開された物件を買いたいものですね

165さん、166さん

覚えてらっしゃいましたか。よく同一人物だと気付かれましたね。書きっぷりが似ていたでしょうか。
結局MR行けてないです。次は7月にインテリアオプションの打合せがありますが行くかどうか決まってません。
別にMR行かなくても電話とかで聞けばよいのですが、聞いてココに書き込むと、誰が書いてるのか営業さんにばれちゃいますね。
ばれてマズイわけではないですが、匿名性が欠けるのはウムムなんだかなです。

何か良い方法はないかな～。そもそも営業さんココみてるのかな。あまり掲示板の話題には詳しくなかったのですが、フリでしょうか。
ということで聞いても時間おいて書いたりすると思うので、気長も気長に待ってもらわなきゃいけない感じです。

図面見ると幅10メートル×長さ50メートルくらいの帯状で、森の広場（公開空地）が液状化未対策エリアです。
予想では、ライフライン等が通っていないので追加対策の範囲から外したというあたりが理由かなと思います。



176さん

手付金は物件価格の10%です。なので400万～900万くらいですね。
引渡し前に地震が来て、損傷が激しい場合は手付金が戻ります。問題なく住めるのに契約解除する場合はボッシュートです。
修復すれば住める場合でも3ヶ月以上引渡しが遅れる場合は、手付金を戻して契約解除できるとかだったかな。
重要事項説明の書類に記載されています。

180さん
無理言って申し訳ないですね。あまりお気になさらないでね。

そうなんですよね。震度5で液状化したので、震度6強とか来たときも液状化するかもって思っちゃいますよね。
対策済みの敷地は多分何も起きず、対策未済の森の広場で液状化するかどうか、するなら程度はどうかって話ですよ。
液状化した事実は重いけど、それは追加対策前の「古い事実」というのが肝心なポイントです。

阪神大震災の例では、液状化対策はかなり有効で、直下型地震には高層ビルが強かったようです。

東京で直下型地震が起きるときに予想されている火災、倒壊、急傾斜地崩壊、液状化から何か選べと言われたら、タワーマンション住居に影響ない液状化の一択でしょう。
火災にまかれたり地盤が崩れたりする地域を思えば、ライフラインの通っていない公開空地が多少液状化することなんて、甘んじて受け入れます。

あちこち掲示板みてますが、頻繁に更新があるスレが二つもあるマンションって珍しいですね。
良くも悪くも感心が強いってことでしょうか。

１８５
ワテラスはpart5で完売、プラウド池袋本町はpart7で完売。
豊洲のスレように何年も炎上するのは、それなりの理由があるのでしょうね。

それだけ注目されているって事ですね。

＞液状化した事実は重いけど、それは追加対策前の「古い事実」というのが肝心なポイントです。

液状化を問題にするのであれば、敷地内だけをケアしても十分ではないと思うよ。

たとえ、敷地内で起こらなくても、東雲のどこかにマンホールきのこが生えれば
それだけで東雲の物件すべて敬遠され、資産価値は落ちるよ。

浦安で考えれば容易に想像できます。
敷地内で一切液状化がなかった物件でも、震災後は浦安というだけで避ける人が多くなり、
資産価値は大きく毀損しちゃったからね。

それが不動産のプロの見方です。

190さん

液状化によるイメージ悪化→資産価値毀損という問題提起ですね。
前スレでも頻出していました。

本物件への液状化関連の指摘の多くは以下のように分類されます。

一型：対策は無効で住めないほど被害を受ける
二型：住居に影響はないがライフラインが損傷する
三型：敷地に問題はないが、周辺インフラに被害がでる
四型：普通に住めるが、敷地外の液状化で資産価値が毀損する
五型：埋め立て地は自然ではない地球の怒りで水没する

190さんは四型ですね。プロの見方に批判的で申し訳ないですが、甚大な被害が予想される首都直下型地震において資産価値云々の被害で済むなら大変結構ではないですか。

また、首都直下地震後には
焼失による住居不足からの値上がり圧力
人口流出による値下がり圧力
再建好景気とインフレによる値上がり圧力
震災不況とデフレによる値下がり圧力
など多様な資産価値変動要因があります。

液状化による影響も多少はあるかもしれませんが、そういう次元ではないと考えます。

首都圏直下地震の被害想定とその影響を俯瞰できなくて不動産のプロとは言えないよね。
それからマンホールのきのこが生えるというような表現は好ましくないですね。

東雲ユニシス前のマンホールは、きのこが生えるまではいかずとも、
竹の子が芽を覗かせる程度は出てた。分かりやすい表現が一番。

ユニシスってどこなの？

＞191さん
＞液状化による影響も多少はあるかもしれませんが、そういう次元ではないと考えます。

最初に私は、”液状化を問題にするのであれば、”と”前提”を書いてますよね。

サッカーをはじめたら、突然、手でシュートを決められて
ハンドボールのほうが強いでしょと言われているような感覚です。

そういう次元ではないというのは、それは私のセリフで
きちんとルールを守ってから言ってほしいです。ネガの方じゃないんですから。

＞192さん
上記に同じです。

大雨強風にも弱い湾岸地域

＞197さん
ちょっと無理がありますね。
その前提で浦安の事例を東雲に当てはめて語っているようにしか見えませんね。
それともプロの見方としてマンホールが浮上する状況を想定していらっしゃるんでしょうね。

＞１９５
おい、ユニシスはこの物件の北側、道の向こう岸だぞ。

>197
意味不明。

＞それともプロの見方としてマンホールが浮上する状況を想定していらっしゃるんでしょうね。

少なくとも、埋立地ではないエリアよりは高いと思っています。
ただ、東雲だけが特に高いと言っているわけではないですし、
実際に被害が大きかった浦安よりも低いとは思います。

191さんもそこまで悪気はなかったと思うので、後半部分について見解を書いておくと
＞資産価値云々の被害で済むなら大変結構ではないですか。

これについてはagreeです。命あっての物種ですからね。
でも、資産価値云々の被害で済まないかもしれません。
少なくとも、巨大地震が起こった場合、埋立地エリアのほうが
インフラへのダメージが大きくなりそうだというイメージがあるということだけでも
価格（資産価値）には影響を与えてしまうということです。

幸いこのリスクは、このエリアを避けることでヘッジできますので
そういった方は避けることが賢明だと思います。
毎日ネガをするくらいであれば、さっさとご自分が安心できるエリアの物件を検討することを
ネガの方には言いたいですね。

>195

自分の知らないことは何でもネガのつく嘘と決めつける前に
事実を知っておいたほうがいいよ。恥ずかしいから。

http://www.unisys.co.jp/com/tdc.html

＞２０２
浦安よりマシとか言ってんじゃ終わり。液状化しない台地を選べ。
以上

隠蔽なんかしてないで、説明責任を果たせ。
危険地帯にこれ以上人を住まわせることで国益を削ぐ一方だ。
企業も、買う者がいなくなれば、いい加減液状化する土地での開発を辞める。
検討者も目を覚ましたほうがいい。

震度５で液状化したくせに、浦安のような被害はなかったから安心とか言ってるやつってすごく頭悪いと思う。
あの浦安とくらべてどうすんの？論外だよ。

東京なんか地盤弱い所ばかりだよ。内陸なら安心とかいうのは大間違い。
武蔵野台地に近いと、立川断層にも近いから危ないぞ。
液状化で砂場ができても死にはしない。
死なない場所を選ぶのは、人生において非常に大事なリスクヘッジ。

＞２０８
ウメタテチを擁護してるのか？
目を覚ませ

リスクヘッジ＝危険分散。
家族を内陸と埋立地に住まわせてリスクをヘッジするのか？

台風の影響で足場が崩れてます。
普通崩れないように設置するもんじゃないんですか？
屋上の足場も一部ぐにゃりと曲がってます。落下しなくてよかったです。
地上もすごい水たまり・・いや波打ってます・・・。

キャナルコートの他のマンションより頭一つ抜けてるから風の影響が他より大きいようです。
特に南面が多いから、南風＝台風の影響を受けやすいかもしれないですね。

足場ってどこにあるのかな？建物外周に足場ある？屋上の足場どこから見えるの？

おはよう〜
台風一過で朝からすがすがしい晴天ですね。太陽が眩しい。
早朝からMSの施工主さんにケチつける前に空を見上げてごらん。きっと良い一日を過ごす事ができますよ。

>212
見なかったことにすればいいでしょ。

202さん

191です。液状化の話だったのに、資産価値については液状化の次元ではないという話をしたから「ルール違反」ということですよね。
実際に311のような地震であれば首都圏のほとんどに被害が無く、液状化だけが注目されたため資産価値に影響しました。

しかし、首都圏に大きな被害がでるような地震であれば、話題の関連性は以下のようになると思います

液状化⇒被害の大小
資産価値⇒地震後の経済情勢

液状化の問題で資産価値が話題になるのは、首都圏の大半に被害が無いケースに限られるということです。
そういう地震のケースであれば資産価値の話でも適切でしょう。

＞でも、資産価値云々の被害で済まないかもしれません。

これはイメージだけでなく具体的に何かしら被害が出るかもとお考えということでしょうか。
そういう話題であれば上記の通り適切だと思います。


また、「巨大地震が起こった場合のイメージで価値が落ちる」ということは、地震後の資産価値低下ではなく現時点での資産価値低下についてお話されているということでしょうか。
これは大いにあると思います。流されやすい大衆消費者のイメージのせいか、おそらくプラウド東雲は311が無かった場合に比べて安めの価格設定になっていると思います。

イメージで湾岸の検討をやめた人、そのイメージ悪化を乗り越えて買いに来た人がいるでしょう。
そして、プラウド東雲は現状の価格設定で一倍強の倍率で販売が進んでいます。
ということは、現在の販売価格は住宅購入層のイメージ悪化を十分に織り込み済みということになります。

そして、都内の湾岸地区は地震後のイメージ悪化から回復し地価が上昇傾向にあります。
株式と同じく不正確なイメージは現実に資産価値へ影響しますが、やがて正しい認識が広まると資産価値は補正されていきます。
まだウメタテチが怖い人がいるようですが・・・。

湾岸イメージの一時的な悪化は、私がこの物件を買う上で大きな後押しとなりました。
これがなければ、おそらく希望の住戸は手が届かなかったことでしょう。

>一倍強の倍率で販売が進んでいます。
それはイメージ悪化織り込みうんぬんではなくて、野村の営業の上手さでしょう。

>地価が上昇傾向にあります。
豊洲が２期上がっただけ。東雲ではなく。

>一時的な悪化
一時的かどうか、は将来にならなければ分かりません。

東雲1丁目の人口は震災前の昨年3月1日から今月6月1で755人増えてるんだよ。平均世帯数2.09人。震災の影響で人口が減ってるのかと思ってたよ。

丁目ベースでは江東区で2番目に人口が多い地域。
野村、三井に人が入ったら一番人口が多い丁目エリアになる可能性大！
だから何とか言わないでね。

218さん

営業のうまさでカバーできる程度のイメージ悪化だったのでしょうか。ちょっと違うような気がします。

>豊洲が２期上がっただけ。東雲ではなく。

そうですね。豊洲はイメージ悪化から抜け出してきているけれど、東雲はわかりませんね。
豊洲については回復基調にある時点で一時的なイメージ悪化だったことになると思います。
もちろん先のことは分かりませんが、311のイメージ面への影響は一時的だったということです。

一方で浦安は下落が続いているようなので、「ウメタテチはどこでも一緒」だとは思われていないようです。

191さん

202です。素晴らしい考察だと思います。ロジカルだし、説得力がありますね。

震災があったことで、プラウド東雲がお買い得になったのは間違いないと思います。
ただ、ご存知かもしれませんが、不動産価格というものは、国内景気と相関性が高く、
それをバリューアップやビジネスの形態（ストックないしフィービジネス）ではヘッジしきれないのです。
（不動産投資はマクロベットという言葉があります。）

つまり、安く買えたといっても、その分でキャピタルゲインが取れるほど
割安ではないのであれば、やはり基本通り、自分が住みたいエリアや物件を優先したほうがよい、ということです。
なので、191さんが書かれている通り、もともと湾岸タワマン志向がおありの方で、
最後に背中を押してくれたということなら、ベストだと思います。

東雲の相場は２倍にはなるだろうな。

どこかのスレで、このへん地震後もずっと住民増えてるってデータあったよね

そりゃ、震災後に公務員タワーへ
被災地からの避難した人達が住んだから、
増えました。

なぜ免震制震じゃないの?こんなに高層で？めっちゃ揺れるよ(笑)

＞223さん
私は223さんさんの話に感動と共感致します。
すかさず反論した立場ですが、あっぱれ223にしてやられた気分で充実してます。プロだねと反発しながら期待していたところもあります。正しい事を正しく伝えているその真摯な立場を尊敬いたします。ありがとうございます。酔ったから今いちな事しかいえませんが、正統派ネガさんありがとうございます。

論じる以前に・・・マンホールが竹の子の芽のように浮き出て、地面が30ｍも割れたエリアです。
原発も、地震対策の貧弱さをコッソリ隠して建設した。

まったく隠してなんかないでしょう。

http://www.azzhouse.jp/~shinonome/mail0405_2012/lp/

東雲って3.11でマンホールが浮き出たんですか？

職場の近くの赤坂でも１０センチ位マンホールと道路に段差できてたよ。

東雲でマンホールが飛び出したのは聞いたことがないなあ

それと、人口の話は住基台帳でのカウントです。
そもそも被災者の方は主に福島県民の方であって福島で
カウントされているはずですね。

世帯数で言うと去年３月から今年の６月までだと
豊洲　３１３世帯増
東雲　３４２世帯増
有明　９３５世帯増
です。豊洲は目立った新規の入居物件もないのに小さめのタワマン
1個分ぐらい増えていますね。
人口で言うと、それぞれその2.5倍ぐらいだと思います。

詳細は江東区が毎月出していますのでこちらでご確認ください。
http://www.city.koto.lg.jp/profile/koto/5353/15817.html

ユニシス東雲の前の歩道のマンホールは交換した跡がある。
そこのまわりだけ、アスファルトが新しい。

俺、次の日見に行ったけど段差が出来てた程度だったかな
浦安みたいに激しい液状化はこの辺りはなかったけどなぁ
新木場の方はひどかった場所もあったみたいだけど確認してない

http://www.youtube.com/watch?v=E8QI8ua-G_w
確かに、浦安よりは、ね。

なんか新鮮味なくなってきたね。

このスレの存在意義を否定するわけじゃないけど、冷静な一言。


「液　状　化　っ　て　マ　ン　シ　ョ　ン　に　は　関　係　な　い　よ」

＞237
3.11が来る前に新築or中古の契約しちゃって、その後に仕方なく転入した世帯はどれくらいかな。
有明が多いのは、ブリリア有明SkyTowerが正しく2011年3月に入居開始だったのもあるね。

このスレ閉鎖すべきだな

東雲はＭ９．３の地震に耐えたからな。これが現実。側方流動も液状化も無かった。
しかも最強のプラウドブランド（浦安でも安心の）。

ポジは、真実が書かれるとその後の書き込みが支離滅裂になりますな。

>243

？　浦安のプラウドは3件悉く液状化の被害を受けてますが。

いずれも現在住民と係争中。
まあ、「対策は万全」と大見得切って被害を受けてるから、野村側に否がない、というのは難しいだろうけどね。

相当な確度でやってくる、首都圏直下の地震。
この東雲タワーも、同じ轍を踏まなきゃいいけど。

浦安のプラウド物件スレ、を読めば液状化の被害が分かるのに、
ポジさんは何を書いてるんだ。

浦安のプラウド物件スレ読んだよ。でも、ここはそれ程の被害なかったからあまり心配してないよ。ここのスレを最初のスレ1から読んでいけば違いがよく納得できるからね。

プラウド新浦安は、液状化対策をしていない平置き駐車場で液状化がみられたようですね。
浦安は埋め立ててから、まだ40年くらいしか経っていないんですよ。
神戸のポートアイランドも同じくで、築造から年数経っていない若い埋め立て地は液状化が派手になるようです。

新浦安は、対策万全とされてたのは住居部分のはずです。駐車場を含む空地は対策範囲外だったのです。
それを受けてプラウド東雲では空地に追加対策がされました。

また、東雲は埋め立ててから80年近く経過している上に、浦安の埋め立てとは素材が違うらしいので液状化が浦安ほど派手になりません。

埋め立て地はどこでも一緒だろうという指摘も稀にありますが、雑すぎて本スレには不向きと感じます。

>251
yolutubeの東雲液状化の動画を見たら、浦安の一歩手前。
対策してない場所が混在してる東雲島に住むべきではない。
首都直下・震度６強を、大金出してこの島で経験するなんて。

ところで動画の撮影地点はどこなんでしょうか？
動画見ながら散策してみたんですが見当たらなくて…

東雲ジャスコ近辺で液状化
http://www.flickr.com/photos/shao1555/5519114437/

浦安の液状化、はプラウドマンションだったわけで
同じプラウドマンションの本スレ、向きでしょう。
不向きなんて言って、目を背けないで。

【ネガティブ意見分類表】
一型：対策は無効で、住めないほど被害を受ける。
二型：住居に影響はないが、ライフラインが損傷する。
三型：敷地内に問題はないが、周辺インフラに被害がでる。
四型：普通に住めるが、敷地外の液状化で資産価値が毀損する。
五型：埋め立て地は自然ではない。地球の怒りで水没する。

253さんは、三型ですかね。254さんがおっしゃるとおり東雲のどこなのか、本当に東雲なのかが分からないですね。
もうすこし引いた画像があれば場所がわかりそうですが。そして水が出て無いですね。浦安とはだいぶ違うようです。
私は、東雲を地震のときにより安全な場所だと考えていますが、253さんはそうではないようです。

少なくとも私が以前住んでいた品川区西部よりは安全だと思うのですが、253さんは「首都直下・震度６強」をどこで経験するべきだと考えていらっしゃいますか。

高台なら、震度６「弱」の想定だが。

都の想定を見ると地震の種類にもよりますが、震度6強は高台にも広範囲にひろがってますが…

海抜３０ｍ以上の高台

首都直下・東京湾北部地震　想定震度(最大７)
http://www.best-worst.net/detail_img.php?pid=YFHHM9WOQ&numb=1

ジャスコんとこは建物も低いし、地盤対策に金をかけてないからねえ。
何でも十把一絡げで論じちゃうのは哀しいよね。

毎回同じ画像ばかり…