ルネ花小金井ってどうですか？（その６）

498ですが一点訂正です。

誤）喜平橋より西側は下も舗装されていて
　　　　　　　－
　　　　　　　↓
正）喜平橋より東側は下も舗装されていて
　　　　　　　－

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さあ、週末も駅でルネの宣伝うちわが配られているかな？炎天下の中、お疲れ様です。

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歪んでる

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もう入居されてからしばらく経ちますね。実際に住んでからが色々勝負だと思いますが、いかがでしょう。率直な感想を。レベルの今一なレスのおかげでよい情報出しても曖昧模糊。まあ住民の方は自慢話みたいになって敢えて出しづらいかもしれませんが。

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499さん
ちょっと高くね？というのは少し前に購入者の方も本音で書かれていた通りで、残っている部屋については特にその傾向が強いと思います。

また一般的に、早く売れる物件が必ずしも良い物件であるとは限りませんが、売残りが多い物件はパフォーマンスと価格のバランスが悪いというのは間違いないですね。すなわち、ちょっと高くね？です。

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そのちょっと高くね？を緩和すべく、モデルルーム使用住戸が新価格(200万円引き)で
販売されたり、家具つきのモデルルームが販売されたりしているのでしょうね。
それ以外の先着順も、お盆明けくらいに思い切って新価格で出してもらえれば
みんな飛び着くんじゃないですか？

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507さん
みんなが飛び着くようにするには、モデルルームに使用していない部屋で最低１割は下げる必要がるのではないですかね。

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飛びつく金額にまではならないのではないかと思いますが、
１部屋当たりの１年間のコストってどれぐらいなんですかね？

固定資産税や共益費関係が１部屋ごとにかかる値段、
それにモデルルーム及び広告費を残りの部屋数で割り返した分が加わるとしても、
１年で２００万以上かかるってことは無いんじゃないかなと思います。

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509さん
コストから考えていては駄目だと思いますよ。
コストはあくまで売る側の都合ですからね。
市場に受け入れられる価格は？という観点で考えるしか無いと思いますよ。

一方で、デベがコストを抑えて販売価格は大幅には下げずに長期戦で売っていくという考えであれば、少し前にありました（真偽のほどはわかりませんが）ＭＲを閉鎖して建物内ＭＲのみとするというのか一般的な対応の仕方ですね。

もう一つの観点では、今まで売れた分でどの程度の利益が出せているか？と売残りの戸数も、価格を下げて一気に売り切るのか？価格はあまり下げずに長期戦で売って行くのか？の戦術の選択に大きく影響してきますね。

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やはり、割高感がありますよね。

あと、後から小出しのお得なキャンペーンは逆効果じゃないですかね？
契約済の方への配慮が伺われない…。

正直、もっと待てばもっと安く、もっとお得になる…、そんな気がしてならない…。

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511さん
ここにご興味があるのであれば、待つよりも値下げ交渉を仕掛けていった方が良いのでは？
個別交渉のほうが良い条件を引き出せるケースもありますよ。

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>>510

根本的に不動産の相場って、需要と供給のバランスで決まっているわけじゃなく、
完全に売主側都合の相場ですよね。需給のバランスで決まるのは、競売の時ぐらいでは。

例えば、マンションの値段を決める時には、買った土地の値段、建物の値段、
広告費や維持費等のコスト、利益を合算して、逆算して各戸の値段を決めますよね。
立地となる土地を買う時には、周辺の相場と乖離していないかぐらいは調べると思いますが、
乖離していたとしても、全体経費の計画を立てて、商売になると判断すればＧＯが出ると思います。

つまり、最初からコストを計算して物件を造り、売っている訳で、
「考えていてはダメだ。売れないなら市場に受け入れられる価格まで落とさなきゃ。」って考えは、
買主が分からしたらありがたい話ですが、そんなことしてたら会社はすぐ潰れます。

むしろコストしか考えないのでは。

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513さん
通常の販売局面においては言われる通りですが、売残り分については必ずしもそうではないでしょう。
ただし、売残り多数の状況において表立って価格を下げると既契約者の反感を買う危険性がありますので、営業との価格交渉で適正価格を引き出すというのが良いかもしれませんね。

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余り値段下げたのを購入するのは後々、他の入居してる人達から反感の対象物件になるんじゃないかと思います。
あの部屋は格安で売られてたと皆さんに知られる事ですから。
まあ後々に安値で購入した部屋だと嫌がらせされたりは無いかなと思いますが、変な人は居ますから

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515さん
それはあまり気にしなくても良いのでは？
入居後の売れ残り物件を買う場合の唯一のメリットは、一般的な市場価格よりも安く手に入れる事が出来る可能性があるということでしょう。
売れ残り物件も、物件自体にはあまりこだわらない方にとっては良い条件を引き出せればそれはメリットだと思いますよ。

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営業への値下げ交渉も、仕掛けるタイミングが重要ではないかと考えるのですが
時期的にいつ頃が適切でしょう。
モデルルーム住戸や先着順の家具つき住戸が販売されている今なのか、
もう少し待ってみた方が良いのか…どなたかアドバイスをお願いします。

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>>517

時期については、個々人の状況次第ではないでしょうか。

時期を先にすればするほど、値下げ交渉がしやすくなるのは間違いないですが、
同時に、選べる物件が少なくなっていくこともまた、間違い有りません。
そして現状の傾向からしても、安い物件から売れていくと思います。

予算が潤沢にあって、間取りなんかも何でも良くて、購入時期もいくらでも待てて、
単純に値引き額で決めたいという人なら、最後の１戸まで待っても何ら問題ないと思いますが、
その辺のバランスをどこで取るかは、購入条件を踏まえてご自身でよく考えた方がいいと思います。

いい部屋が無くなったら別のマンションを探せばいいとも思いますが。

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517さん
今、ご希望の部屋があるのであれば、早い時点で強気の交渉していけばいいのではないですか？
また、入居時期に特に制限がないのであれば、希望金額に届かない場合は、他の物件にするというくらいの気持ちで交渉に臨めば良いと思いますよ。

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住宅ローン金利下がるしね！

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住宅ローン控除や贈与税の特例も今のうちですよね。
消費税が上がる前に購入しておきたいところです。
そう言えば、鈴木町に介護付き住宅型老人ホームがオープンするらしいのですが
ルネにも近いですよね？「プラチナ花小金井」という施設です。
自分の将来を考えるとちょっと見学しておきたい気持ちになりました(汗)

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　この物件は職場が花小金井周辺か、西武新宿線沿線で、転勤の可能性もないという人には、いい物件だと思います。

　共用施設や周辺環境についてははいろいろ賛否があるでしょうが、極めて悪いということはないでしょう。
もっとも、大浴場については、必要ないという人が既に購入した人の中にも、それなりにいそうですが。

　環境が悪いという書き込みがありましたが、むしろ、いいほうですよね。日当たりに関しては、最も南の棟以外は、やや難ありですが、長い時間部屋に太陽の光が入らなくても構わないという人にはまったく問題なさそうですし。今のところ、一定時間、日光がどの物件も差し込んでそうですし。


　ただし、将来的に転勤や実家への帰省などで、この場所を離れなければならない可能性のある人にとっては、やはり躊躇しますよね。
　もともと、資産価値には余り期待できませんし、花小金井駅から15分近くかかり、武蔵小金井行きのバス停までも14分ほど歩かなければなりません。新宿線を利用する人はまだしも、中央線を使いたい人には、ちょっとしんどいです。

　貸しにくく、売りにくい物件であることは間違いなさそうです。購入価格が約3300万円の物件なら、10年後には2700～3000万円くらい、20年後には2000万円台前半くらいで売出しをすることになるかもしれませんが、借り手や買い手がなかなかつかない可能性が十分にあります。

　駅から10分以上かかる物件は、賃貸の借り手がつきにくいですし、購入するにしても、新築という最大のメリットがないため
駅から遠いと二の足を踏みがちです。周辺の同じような距離の中古物件がなかなか売れないということからも推測できます。
もちろん、価格はそのときにならないとわからないものですけど。


　
　将来売ることを考えて、マンションを購入する人は、そもそもこの物件は対象外でしょうが、それなりに可能性のある人は、やっぱり悩むと思います。

　花小金井周辺は商業施設もそれほど多くなく、決して便利な場所とはいえないと思いますが、静かで落ち着いた環境を好む人には、この物件はいいと思います。


　まだ相当数売れ残りがあるようなので、価格設定が高かったということなのでしょうが、3000万円前半の物件を1割から1割5分ほど下げて2000万円台になれば一気に動きそうですね。

　ガーデンコートは、広くて日当たりがよいとはいえ高すぎる気がするので、この辺は2割以上の思い切った値下げが必要な気がします。
いくら、広くても日当たりがよくても、花小金井で4000万から5000万円は出さないですよね。
5000万円の物件が買えるなら、中央線沿線か、新宿線の杉並区か中野区あたりにすると思います。この場所に、特に思いいればある人は別ですけど。


　ルネ花小金井をそれなりに気にいってはいますが、将来の売却可能性のことを考えると、躊躇してしまっている購入検討者でした。


　長文たいへん失礼しました。

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確かに売却の可能性を考えると、ルネは特に危険かなぁという気がします。

資産価値で言えば、多摩地区で駅遠の物件はどこも似たり寄ったりだとは思うのですが、中でもルネが特に売却に不利だと思うのは、やはり共有施設です。大風呂は、新築なら価値を見いだす人もいますが、10年、20年と使い古された風呂付き物件となると、中古で購入するのはためらってしまいます。その頃には、アフターサービスの保証期間も終わっているでしょうし。。

将来引越しをする可能性が少しでもある人は、こういう特殊な物件はやめておいた方がいいですよね。

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２０年後にはさすがに南口の通りができあがるでっしょうから、バスも通るでしょう。この辺も住宅が増えてきましたからそれを待たずして敷線があるかもしれないし。

まあ何れにせよ資産価値を求めて買う人はほとんどいないでしょうね。

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少子高齢化と低成長を理解してる？日本で右肩上がりの成功例は過去の遺産。

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資産価値の右肩上がりを期待してる人なんか誰もいないでしょ（笑）今の時代、どの物件だって下がるのは当たり前。ただ、爆下げの大損になるのが嫌だから、少しでも売りやすい条件の物件を求めるだけのこと。
ここは立地条件から見ても、物件の特殊性から見ても、中古で売却するのはかなり難しいと思われる。

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　ルネ花小金井が特殊といった書き込みが散見されるようですが、特に特殊ではないですよね！？

　共用施設に大浴場があることが特殊といえば、まあ、特殊かもしれませんが、現時点では住民に金銭的な負担はそれほどなさそうなので、特徴のひとつというべきでしょう。将来的に負担や負債になる可能性は十分ありますけど。

　否定的な書き込みがありますが、その多くはここに限ったことではないことばかりです。
　西武新宿線は、便利な路線ではないのでもともと土地の価格は比較的安いですし、将来的にも中央線や京王線、小田急線、西武池袋線などと比べるともっとも下落幅が大きくなるであろう路線だと思います。
　　
　ルネ花小金井の場合、駅から遠いというのが一番のネックですね。
　
　　同じ駅から15分でも武蔵野市や三鷹の新築70㎡なら4000万円以上しますし、築30年の中古マンションでも3000万円以上の価格で普通に売られています。小金井や国分寺だとずいぶん安くなりますがそれでも、花小金井や小平と比べると高いですよね。。　中央線と比べること自体、ナンセンスですが、お隣の路線でこれほど違うというのもなんだか悲しい・・・
　

　東京の人口は、もうしばらく増えるとのことですが、都心に回帰しており、郊外の人口は既に頭打ちのところも多いようです。そうなってくると、新宿線でも駅から7～8分くらいまでの立地なら、需要がそれなりに底堅そうですが、15分となると厳しそうです。

　ネット見てると、ルネ花小金井の広告よく見ますが、広告費をたくさんかけるくらいなら、モデルルームを訪問した購入検討者に値引きを提案したほうがよさそうなんですけどね。100万円台の値引きでは甘いような気がします。

　最終的には300万円以上（物件によっては500～1000万円以上）の値引きをすることになると予測していますが、どうなりますかね？

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５２６
５２４の文書をよく読んでください。（笑）
「バスが通る」と書いてます。人口が減るのに何故、バスが増発されるのか、ということ。

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527さんが言われる通り、一番高い部屋は1000万円程度下げないと厳しいでしょうね。

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一般論として、新築マンションの価格は市場価値よりも１～２割高めの価格設定となっているみたいですね。
その大部分を占めるのが宣伝広告費のようです。
ここが割高だというご意見が多いのも、芸能人を使った広告等と無関係ではなさそうですね。

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そう言えば当初はイメージキャラクターに芸能人を起用してましたね。
何故だか途中で自然消滅してしまいましたが、何故なんでしょう？
ところでルネを購入するご家族は、永住も選択肢の一つと考えられているのでしょうか。
転売し、新しい住宅の購入資金にあてるという技が使えませんよね。

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ここに限った話ではありませんね。新築価格が安いから中古売れなくて困っています。

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532へ
全体的な中古市場の状況はその時々で変化するでしょう。
ただし、同一の市況の中での売りやすさと条件は、やはり駅近物件と駅遠物件では大きな差があります。

実際、過去に駅徒歩5分の物件と徒歩15分の物件を売却した経験がありますが、売り易さ条件ともに雲泥の差でした。

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マンション探しをして販売サイトをよくチェックしていると、
完売後にもキャンセル住戸が発生したりしますが、
その理由としてマンション売却がうまくいかなかったことが考えられますよね。
もし住み替えるなら売却損は当然と考え、コツコツ資金を貯めてからですね。

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お風呂つきのマンションは中古で売れにくいでしょうか。
確かに新築のうちは共用施設もマンションの魅力となりますが、
経年で劣化すればマイナスになるかもしれませんね。
他の共用施設はさほど影響がなさそうですが水ものは劣化が目立つかもしれません。

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通常、家のお風呂は１０年～１５年でリフォームしますよね。
共同風呂のリフォームについても修繕計画に載っているんじゃ？

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536さん
補修は計画していても、全面リフォームまでは計画していないのでは？
やはり、特に水回りは15年も経つと全面リフォームしないと相当見栄えが悪いですから、中古で購入を考えている人に対しては足かせになる危険性がありますね。

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このサイトを見ているような方は、その前提として、マンションの購入に際しては、
積極的に情報を集め、比較検討する属性の方々なんだと思うのですが、
そういう人間って、実際のマンション購入者のうち、どれくらいの割合なんでしょうか。

むしろ過半数はそんなに深く考えずにマンションを買っているんじゃないかなぁという気がしてなりません。
地元（あるいは賃貸で住んでいた場所）の周辺で、駅徒歩が近い物件ならそれで良いや的な。

このお風呂にしても、ここのサイトを見ているなら、設備の分だけ管理費から金を取られると考えますが、
むしろ中古で安めのマンションを買って、更に敷地内に銭湯が付いてくるみたいな感覚になるのでは。
少なくとも、他の住人がいつ入浴してくるか分からない中、お風呂場の内見を希望する人は少ないかと。

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538さん
お風呂の内見までを希望するかどうかは別として、今はネットでいろいろな情報を簡単に入手することが出来ますし、いろいろな買い物もネットで比較しながら条件の良いものを購入するというのが普通になっています。
一方で、マンションの購入指南本なども数多く出ており購入者の知識レベルも最近は上がっています。
（デベが説明する美辞麗句を鵜呑みにする人も少ないでしょう）

したがいまして、今後は積極的に情報を集め、比較検討する人の方がはるかに多くなると思いますよ。

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中古でマンションを探す人の希望は一番に価格の安さではないかと思いますが、
実際、売れている中古マンションの条件を調べてみましたら、以下の項目が
あてはまるようです。
・管理が良いマンション
・間取りはスタンダードなタイプ
・大規模で共用施設が豊富なマンション

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ここの大風呂は新築の時は東京ガスが面倒を見てくれるとか一般的な大風呂のデメリットが一部はカバーされているし、デベも色々説明してくれますよね。

これが１５年後はどうでしょうか？
検討者から見れば、使い古された風呂であり、新築時みたいな色々な説明も、もはやメリットも無い可能性が高いですよね。
すなわち、良く指南本で指摘されている避けたほうが良い水物の共有設備としか映らない可能性が高いのでは？

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540さん
一番重要な項目が抜けていますよね！
⇒　駅から徒歩10分以内

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値引き始まってますがまだ結構残ってるんですかね？

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中古も駅が近いという条件は必須ですよね。
それから、販売価格が高いマンションは中古の値崩れも小さいという事です。
つまり、高いマンションは高く売れ、安いマンションはそれなりという事なのでしょう。
高いマンション＝クオリティが高いので資産性がある？

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中身のクオリティが高いかどうかまで調べることは容易ではないですが、
単純に、デザイン性が高いとか、きちんと手入れされている物件は中古になっても
価値が落ちにくいのではないかと思います。
同じ築年数でも、単に古くてボロボロの物件と、歳月が味として現れている物件がありますよね。

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大浴場については、将来にわたっての修繕計画や管理費が一覧表になっていると思いますが？

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　ルネ花小金井を見に行ってきました。

　いろいろ否定的なことを書かれていましたが、全体的に印象は悪くなかったです。住人の方とも何人かすれ違いましたが、きちんと挨拶をしてくれて、いい雰囲気でした。

　ただ、やはり駅から遠いですね。
　それと、縦長の物件なので、ポストやゴミ置き場のあるメインエントランス付近まで一番遠い部屋だと、エレベーター待っていたりすると5分以上かかりそうでした。アベニューコートは直線で200ｍくらいあるそうです。
　朝刊は部屋のポストまで配達してくれるそうですが、夕刊や手紙は取りにいかなければなりません。今はいいですが将来的に面倒になりそうな気もしてます。

　転勤や住替えなどで売らなければならない可能性がある場合、やはり考えてしまうと思います。駅からの遠いと売りにくいですよね。

　現時点で残っている物件は4％引きくらいのようなので、すぐに売却した場合少なくともそれ以上は下げる必要があるわけですよね。普通に考えれば。
　まあ、買ってすぐに売ることはよほどのことがない限りないと思いますが。

　購入も考えましたが、保留しています。　

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５４７さん、

駅からの距離をどう評価するかは人それぞれだと思います。

どのお部屋をご検討中なのかは分かりませんが、24時間利用可能なゴミ捨て場は2箇所ありますよね？
近い方を利用すれば、5分というのはありえないと思いますが？

ポストについては、ちょっと笑い話？ですが、うちも最初は毎日こまめに見に行っていたのですよ。
これまで住んでいた所がだいたい、午前中の10～11時の配達だったので、まだかまだかと、一日に何度も。。。
結局、今のところは夕方5時くらいの配達のようです？

そのため、近いところに部屋はあるのですが、頻繁に見に行くのは止めて、
夜のゴミ捨てや宅配ポスト等に行くついでに、見に行くようになりました。
毎日ゴミ捨ての必要がないので、頻度としては2日に1回程度ですね。

でも、実際にこの頻度で今のところ困っていないのです（苦笑）。
考えてもみたら、緊急性がある重要な連絡は今、メールや電話できます。
公文書関係で急ぎがある場合は、毎日見に行くことはありますけれども。
これで全然不自由していないです
（すみません、夕刊は取っていないです）。

転勤の場合は、うちの会社はある程度転勤先での面倒を見てくれると思うので、
必ずしも売却を検討するわけではないと思います。
これも、人それぞれで事情が違うと思いますけれども。

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大浴場についてですが、利用者が少なくなり採算が悪化した場合や大地震などで設備が大きく破損した場合などはどうなるのですかね？

その場合、利用していない住人や修理に反対する住人などに負担はあるのでしょうか。

マンションギャラリーに見に行ったときには、大浴場にさほど興味がなくそのあたりのことは聞かなかったのですが、確認しておけばよかったです。

そもそも、運営費にどのくらいかかり、利用者の採算ラインもよくわかりません。
管理費から何割かは大浴場の管理費にまわっているわけでしょうし。

購入した場合、1月くらいは利用するかもしれませんが、おそらく年間を通して利用することはまずないと思います。

住人の負担にならないのなら、大浴場があってもいいですが、負担になる可能性があれば厄介な設備ということになりますので。

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自分は利用していないので、大浴場の修繕費を出したくないと言う考えと、
(1階住人の)自分は利用していないのでエレベーターの修繕費を出したくないという考えは
同じですね。
大浴場という共用施設がついていると解かった上で契約しているので負担を避けることは
できないと思います。

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エレベーターと大浴場では設備の質が大きく異なります。
6階建て以上のマンションの場合、エレベーターは必要不可欠な設備であり、設置義務がありますが、大浴場はそうではないですよね。エレベーターと同列に語ることできません。

仮に総会などで多数決をとった場合でも、エレベーターの修理には賛成する人が多数となる可能性が極めて高いでしょうが、大浴場の場合は反対が上回る可能性も考えられれます。

購入者の方は、将来の修繕費や予期せぬ災害での修理費などが高額になる場合、どのくらいの負担の可能性があるのか説明を受けた上で、契約しているのでしょうか。

購入した場合、マンションの共有設備への一定の負担があることは、購入者に負担があることはいうまでもありません。
ただ、大きなリスク資産になる可能性がある設備であれば最初に確かめておくことも必要だと思います。


こういう内容の話は、マンションの担当者に直接聞くべきことであることなので、ここに書き込みをしてもしょうがないのでしょうし、有効な回答はほぼ得られないとわかっていますが、ルネ花小金井が気に入っただけに気になっています。

もっとも、マンションの担当者に聞いても将来の可能性の話はわからないといわれそうですし、運営などの詳細もきちんと話してくれないかもしれませんが。

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将来の修繕費は修繕計画表が配布されているはずです。
災害時の修繕費は、大よその見積りを営業さんに伺ってみてはいかがでしょう。
真剣に購入を検討している事が伝われば、その場では難しいでしょうが
後日回答が得られるかもしれませんよ。

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駅前のモデルルームが解体されていましたね。これからは現地モデルルームでの販売。不便だから客足遠のきそう。

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入居して間もないですが，特にスパ施設が気に入っています．我々家族は賃貸マンションから移ってきましたが，比較にならないほど快適になり，とても満足してます．

ここも今は新築なのでそれなりに快適だと思いますが、先々の事を考えるとリスクが大きいですね。

１番は、やはり多くの方が言われているように、将来的に売却や賃貸に出さなければならなくなった時のリスクでしょうね。次に、東側の畑のところに、高さ制限・容積率目一杯の８階建てマンションが建てられる危険性がある。この点では準工業地域であることが痛いですね。
３番目に、かなりの確率で発生すると言われている震度５強～６弱程度の地震が発生した時のＡＬＣ壁のリスクでしょうね。震度７が発生してしまったら、通常の壁でも同じようなものでしょうが（倒壊はしないが、壊れることは想定しなければならない）、一番可能性が高い震度５強～６弱程度の時にＡＬＣ壁は問題になりそうですね。
その次が、１５年目以降の大風呂の運用と修繕のリスクでしょうね。

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どのマンションを買うにしても、一戸建を買うにしても、それぞれそれなりのリスクが伴いますよね。
リスクゼロの物件なんて、ないですよ。

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モデルルームがマンション内に移動しましたが、
そのモデルルームが先着順で販売されていますね。
今回はインテリアコーディネーターが選んだ家具もついているそうですが、
実際見て気に入った部屋なら、インテリアを自分で揃えるより理想の部屋が手に入って
嬉しいかもしれませんね。

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556さん
勿論、リスクもデメリットもない物件は皆無ですね。
ただし、リスクとデメリットの大きさ及びそれが重要項目であるか否か？ということがポイントですね。

ここは一般的にマンション購入の重要項目とされている所に大きなリスクとデメリットがある点が痛いと思います。
それがここを割高だと書き込む人が多い大きな要因だと思いますよ。

ただし、重要項目が何であるかは人それぞれですので、ここを購入されている方は重要項目が違う点にあるのだと思います

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これまでの議論を一通り読みましたが，個人的には，デメリットだと思う部分が何も無いです．私は，転勤が無く，賃貸にするつもりも無いです．通勤もかなり便利．値段相応だと思ったので，買いました．でも，まだ部屋が残っているようなので，もう少し安くなる可能性はありますよね．その代り，良い部屋はなくなっていきますよ．

５５９です．

良い部屋というのは，誤解されやすい表現でした．
より正確には，選択できる部屋の種類が減ってくるです．

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デベとしては、559さんの様に職場が花小金井の近辺にあって転勤の可能性が無い様なここの条件に合う方をあまり価格を下げずに時間を掛けて探すか？それとも、思いっきり価格を下げて購入対象を広げて早期に完売を目指すか？どちらを選択するかでしょうね。
多くの残りがある中でＭＲを廃止したということは長期戦で行くということでしょうかね？

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残っている部屋はどれくらいなのでしょう。
先着順の11戸とモデル使用中戸の2戸だけだとしたら
完売までカウントダウンに入ってますよね。
MRの撤収は、経費を抑える為の手段ではないでしょうか？

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売出数＝残数ではありませし、完売のカウントダウンに入っているならばＭＲの撤収はしないでしょう。
これから先長く掛かるので経費を抑えるというのが一般的ですね。

未だ40戸程度は残っているのでは？

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今年の3月に完成後約半年が過ぎましたが、未だ数十戸売れ残りがあるようですね。

駅前のモデルルームも撤収してしまったみたいだし、完成後1年たっても完売できないことも十分考えられます。

今のご時勢マンション販売は苦戦しているところが多いようですが、4000万円でも、5000万円でも価格が妥当と考えられているところは売れてますからね。

ルネ花小金井の3000万～5000万円位という価格帯を割高と考えている人が、見込みよりも多かったということでしょう。
それとも、それも折込済みでこの価格帯にしたのでしょうか。

いずれにしても、値引きをさらにしないことには長期戦になりそうです。

1年後、アウトレットマンションとして2500～2700万円くらいで再販売すれば、売れると思います。

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入居済み住民の中には、10月に住居表示が天神町→花小金井に変わることでイメージが良くなると、甚だしい勘違いをしてるのもいるね。
何言ってるんだか。

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住み込み住人の中・・・気になる発言ですね。住人とお知り合いってことですね？

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566さん
565じゃないですけど、住民板での発言を見てってことでしょう。
私も住民板の146さんの発言にはかなり違和感を覚えました。
住所表示で優越感？ 天神町をバカにしているのでしょうか？

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565さん, 567さん

通りすがりの住人です．
私は住所表示に関して，何も感情がありません．住所は何でも良いです．
しかし，実際には住所表示に関して，何かの気持ちが入る人も存在します．
それが普通であり，誤解されている部分があると考えます．

ルネ花小金井のような大規模マンションに限ると，実際そこそこ売れている方だと思います．
564さんの言うとおり，1年後に完売していない可能性もあります．
しかし，それでも良いです．なぜなら，私たち住人，あるいは，未来の住人にとっては，
住みたい所に住んでいるのだから．

私たちにとって，売ることは目的では無い．なので，
この掲示板で，安くすれば売れるという当たり前のことを主張する意味がない．
むしろ，購入検討者に，実際住んでいる住人の感想や，現場の状況などを提供することの方が，
ずっと役に立つと思います．

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568さん
住所表示に気持ちが入る人がいても別にいいけど、それをウキウキと掲示板に書き込むことが無神経＆勘違いだと思う。
もともと昔から近隣に住んでた人だって多いのにね…。
天神町だとイメージ悪いですかね？　自分のホームさえイメージ上がれば良いんですかね？

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品川にすみたいです。

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>569

良い点、悪い点の感想をお願いします。

569さん
購入価格に対するご意見は非常に参考になりますよ。
私なんかはマンションは提示価格で買うものだとばかり思っていましたが、売残りについてはそうではないことがわかりました。他のスレでも1000万円引きというケースもあったとこを知りました。

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５６９さんは少し勘違いをされていませんか？ここは検討版であって、住民のためのスレではありません。

最初から売却するつもりで購入される方は少ないと思います。
サラリーマンの場合は思わぬ会社側の都合により、気に入っていても売却や賃貸に出さざるを得なくなることも多々あります。子供の成長によってライフスタイルが変わり別のところに移ることが必要になることも決して少なくありません。

自分は売るつもりはない入居者なので将来的なリセールスや賃貸の事をとやかく言わないでほしいというのは余りに短絡的だと思います。

ずっと住み続けるのであっても新築時の快適さではなく、将来的に発生しうるリスクを知って十分に検討しておくことが重要だと思います。特に一次取得者に対してこのようなことを注意喚起することは非常に重要だと考えています。

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住所表示に関しては、地元の人間ではないので特に思いいれがありません。
花小金井になるなら分かりやすいですが、天神町も何か古くからのいわれが
ある良い地名だと感じていました。
売れ残りについては、将来の管理費等住人にとっては何のリスクもないものですか？

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569です．

たくさんの反応があり，戸惑っておりますが，同時に興味深いです．
皆さんの意見には，重要な指摘が含まれているので，参考になります．
人それぞれ状況が違うので，全員に対して有益なコメントをするのは困難ですね．

「購入検討者」にとって，「住民の視点」から，率直に役に立ちそうなことを，
コメントするつもりです．私のできる範囲内で．

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575さん

売れ残りのために生じる管理費不足は，
総合地所が負担することになっていると記憶しております．
しかし，正確な情報は，総合地所に問い合わせて下さい．

575さん
管理費は基本的に売主が負担すると思いますが、影響があるとすると駐車場の使用料でしょう。
ここの場合は元々駐車場の数が少ないので現状の売れ残り数程度では余り影響はないかもしれませんが、未使用の駐車場が多い場合には、駐車場の使用料が入らないので結果として管理費が不足してしまうというケースがあります。

一番のリスク？は、周辺の方から入居後こんなに経っているのにまだ売残りがある不人気物件なのね！と思われてしまうことですかね。（まあ気にしなければいいだけですが・・・）

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574（住まいに詳しい人）さん

ここは，検討版であることは承知しております．
専門家の方のようですから，様々な観点から将来的なリスクを考慮するのは常識でしょう．
全く同意します．適当な書物を読めば，似たようなことが書いてあるでしょう．

将来的なリセールスや賃貸の事も，どうぞご自由にコメントなさって下さい．
利用規約に違反しない限り，個人の自由です．

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573さん

マンション価格に対する一般論です．売れ残っていると仮定します．
高額物件は，それなりに割引してくれると思います．
しかし，元々安い物件は，高額物件と比べると，割引額が少ない傾向があります．
従って，1000万円引きというのは，元々いくらの物件なのかに大きく依存します．

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572さん

もう少し具体的に，尋ねてもらえないでしょうか．
一般的なことであれば，販売に尋ねて下さい．
住民しか分かり得ないことであれば，一住民の感想を率直に述べるつもりです．

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570さん

あまり気にしなくて良いのではないでしょうか．
どう思うかは，人それぞれなので，放っておいたら良いと思います．

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569さん
「ルネ花小金井のような大規模マンションに限ると，実際そこそこ売れている方だと思います．」とは具体的にどの物件との比較で言われているのですか？

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583さん

すいませんが，具体的に個別マンション同士の比較はしておりませんし，
するつもりもありません．
というのも，300超え住戸を持つ都内マンションを全て対象にして
統計を取って見ないと，正確なことは言えませんので．
しかし，素人の私から見ても，これだけの住戸を持つマンションですから，
今の時期，30から40戸程度の残り住戸ならば，想定内だと思います．
むしろ，今の時期，完売だとしたら，驚愕です．

逆に，ルネ花小金井と同等規模マンションで，このご時世，
すぐに売り切ったマンションはどれほどあるのですか？
ご存知でしたら，教えて欲しいのですが．

584さん、583ですが有難うございます。

私も詳しいことは知りません。
この周辺の同規模の物件では、グリーンコートは公式ＨＰを見る限りでは残り１戸みたいですね。
パークシティ桜堤と国分寺は苦戦している様ですね。

１つ今後注目しているのはオハナ玉川上水ですね。
オハナとして初めての300戸規模の物件ですが、今までの150戸程度に対して300戸規模になった場合にどの程度で完売するかを注目しています。（ちなみに購入対象としては全く注目していません）

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入居済みの方にとっては、マンションが値引きされることにいい感情を持つことは少ないと思います。

商品に売れ残りが出れば値引きをするというのは珍しいことではありません。しかし、それがマンションとなると値引き幅が大きいため損したという気持ちになるのだと思います。

3000万円の5％引きでも150万円ですからね。コンパクトカーが購入できる値段です。


マンション購入の決め手は、個人により異なると思いますが、価格が大きなウェイトを占めていることも多いと思いますので、価格について考えてみたいと思います。

買うことのできる（ローン負担できる）価格と買いたい（対象にその価値があると考える）価格も異なります。
ルネ花小金井の場合は3000万円台中心ですが、購入を検討している人は、おそらくこの価格帯で既に負担できる方が多いのだと思います。
それでも、購入に踏み出せないのは、ルネ花小金井はその人にとって買いたい価格ではないということになります。言い換えると、価値に見合う価格ではないということです。もちろん、その人にとってであり、ルネ花小金井に価値がないなんてことは決っしていっていません。


ルネ花小金井に対する書き込みが未だに比較的多いのは、総じて魅力的に感じている方が多いのだと思っています。
デメリットもいろいろ書かれていますが、やはり、気になっている方が多いのではないでしょうか。

この点から考えると価格がさらに下がれば購入を再検討する方が意外に多いのではないかとも考えられます。
それは、将来、意図せず売却することになった場合のことにも関係していると思います。売却する場合、なるべく高く売りたいと考えるのが一般的だと思います。花小金井駅周辺の場合、約70平方メートル、築10年～15年、駅徒歩約15分だと、2500万円以下での売出しが多いようです。それでも、なかなか売れていない物件もあるようです。

ルネ花小金井も、10年後に売却することになった場合、現在の周辺の状況を考えると、やはり2500万円前後でないと売れないと考えるのが妥当ではないでしょうか。しかし、売却価格は、残ローンの清算のこともあり、むやみに安く売れないことも考えられます。
そのあたりを考えると、現在の価格でも購入できるけど、将来売却しなければならなくなった場合を考えると「割高だなぁ」と考える購入検討者が多いような気がしています。

当初価格より1割5分～2割程度値引きすれば、「買い」と考え、それを待っている購入検討者が多いような気がしますが、いかがでしょうか。
まあでも2割引きは、ちょっと考えられないですけどね。3380万円だと676万円の割引ですからね。
ずっと売れなければわかりませんが。

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585さん

早速のお返事ありがとうございます．
グリーンコートの存在を初めて知りました．
残り1戸とは，流石です．
購入検討者は，相当強い交渉が期待できる状況ですね．

グリーンコートの建物竣工が今年の1月です．
それに対して，ルネ花小金井は，今年の3月です．
あと2か月ぐらい経てば，何かしら比較出来ますね．

オハナも初めて知りました．
ホームページを見ると，来年の9月が建物竣工のようですね．
一見すると，ルネ花小金井よりも，ずっと安い．

パークシティ桜堤と国分寺は苦戦ですか．
いろいろと情報ありがとうございます．

587さん
細かくてどうでもいいことで済みませんが、グリーンコートもルネも入居開始は同じ３月の様です。
パークシティ桜堤と国分寺も同時期の入居開始です。

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テレビ効果で最初は絶好調だったのに途中から大失速し多数の売れ残りがあるルネ、一方最初は酷評されていたけど徐々に良さが伝わったのか完売寸前のグリーンという感じですね。

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バス便でも中央線が使えるところと、マイナーで一般には利便性の低い西武新宿線では勝負あった、ですね。しきりに環境を売りにしてもグリーンロードの緑程度じゃね。

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586さんが言われる通り、ここはこの地によっぽどの思い入れがない限りは適正価格として２割ダウンは目指したいところですね。
確かに３０００万円台前半で７００万円近くのダウンは現時点では難しいでしょうけど、１割ダウンは最低線として目指したいところですね。高い方の部屋では１割５分ダウンは行きたい所ですね。

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５９２冷たいコメントですね。５８７さんも検討者の一人。冷たくあしらっては可哀想…

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592さん

587です．
１．なぜ，コメントを止めた方が良いのですか？
２．どの程度の知識があったら，この掲示板でコメントして良いのですか？
また，私は何を思い込んでいると592さんは主張されているのですか？
３．なぜ，句読点をつけなくてはならないのですか？

以上のことから，残念ながら，592さんの内容が全く理解出来ません．
もう少し，分かりやすくお願いします．

593さん

冷たくあしらわれているように見えますか？
なぜか，分かりませんが，私のコメントに結構反応がありますね．
反応が全くないコメント（反応するに値しないコメントも含めて）に比べて，
ずっと意味があると思います．

＞586さん
的確な分析、勉強になります。
確かにルネを検討している方は3000万円台を支払う能力があると思います。
問題は立地、外観など、近隣の分譲と比較して見劣りする部分があるので
踏みとどまっている。
あと一声あれば購入に踏み切る方も多いと思うんですよね。

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592
カンマ、句読点とかどーでもいい
いちいちウザイ

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595さんに同意です。
立地、外観、将来的に発生しうるリスクなど、近隣の物件と比較して明らかに見劣りする部分が多いですね。
その分を価格でカバーするしかないでしょう。

586さん
10年後に70平米で2500万円は非常に厳しいと思いますよ。
人口減少と現状の過剰供給により、大幅な物件余りになることが予測されています。
このような状況の中で、特に都心から遠くてかつ駅からも遠い物件は中古価格が大幅に下がることが予測されます。

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私は元々賃貸マンションに住んでいました．
賃貸マンションの場合，年度末に契約更新するかどうか，
決断を求められる人たちが相当数存在します．
その方たちを対象にしたとき，ルネ花小金井近辺住民で，
本当に住戸購入したい方たちは，年度末前には，購入したいでしょう．
ですので，年度末までには残り住戸数が一気に変動してくる可能性あり．
それまでは，インテリアプロデューサーが選んだ家具付き物件を中心に，
販売が進むと思います．
それでも，売れなければ，価格自体を下げるしかない．

589さん
グリーンは元々のデベの日綜が傾いたのを伊藤忠が支援したという経緯もあり、風評的な批判が多かったですね。
それらの影響もあり一時期はここ以上に低迷していましたが、建物が完成に近づくに従って売れ行きが良くなっていますね。
グリーンは実物が出来て売れ行きが良くなった典型ですね。

一方ここはレイアウトも建物も言われていた通りでああやっぱりねという感じで今に至っていますね。
598さんが書かれている通り、比較的ここのデメリットの影響が少ない周辺の賃貸からの買い替え以外は現状では期待薄ですね。

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グリーンは近くの団地からの住替えが多かったようですね。まあ人口密度の差ですかね～。

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