ルネ花小金井ってどうですか？（その６）

ALC壁はやはり要注意のようです。
建築基準法レベルの耐震強度だと震度5強～6弱の揺れて破損しないというのが規定ですが、これはあくまで構造部の話であり、ALC壁の部分は非構造部なのでその限りではないみたいです。
したがって、昨年の３・１１の地震でも多くのところで不具合が発生して、修繕が必要になったみたいですね。

まあ、多くのマンションの指南本に書かれている通りですね。

値下げしているのは今の所、キャンセル物件、モデルルーム使用物件ですよ。全部が大幅値下げしたわけではありません。

グリーンは最終期の販売に入りましたね。
やはりコストパフォーマンスが良い順番でオハナ⇒グリーンの順番で売れていますね。
ここまでは多くの人が容易に予測できたでしょう。

さて、こことパークはどちらがより割高であると市場は判定するのでしょうか？これは優劣を付けがたくて予測が難しいですね。
物件としては当然パークの方が圧倒的に良いですが、その差分に相当するだけの価格差がありますね。

今後の動向に注目して行こうと思います。

コスパが同程度であれば、今のような不況の時は価格が安いルネの方が多少有利か？
この周辺の最下位はパークと予測。

>>403さんは、グリーン（コートレジデンス）、オハナ（八坂萩山町）、
パーク（パークホームズ田無サウスレジデンスのことでしょうか？）と比較していますが、
同じ地域ということで考えるなら、プレシス花小金井やＤリゾルテと比較する方が自然ですよね。

グリーンは一橋学園駅徒歩11分、オハナは萩山駅から徒歩10分と、花小金井より下った位置ですし、
地価が安くなるのは当然で、それをコスパとは言わないと思うのですが。
竣工時期が同じ時期のものを比較しているのでしょうか。


プレシス花小金井は、2012年7月完成・駅から徒歩5分で、販売庫数は残りわずか。
Ｄリゾルテは、2012年10月完成予定・駅から徒歩12分で、残り約40戸。
（売れ行きは、このサイト等から情報を拾っているので、確実なものではないですが。）
ルネ花小金井は、完成から4ヶ月経っていますが、残り約40戸ですから、
売れ行きだけで見れば、花小金井周辺エリアではルネが一番下ではないでしょうか。


完成からしばらく売れ残っている物件と、これから完成する物件が同じ条件で売られていたら、
イメージだけで見れば普通は後者を買います。もちろん、比較の要素は完成時期だけでは無いですが。
同じ条件で売らない（値引きをする）時期に差し掛かっていると、デベも判断していると思いますよ。

405さんの言われることは大部分が同意ですが、一点間違っていますよ。

地価（路線価格）は天神町りもグリーンコートのある喜平町のほうが１割程度高いですよ。
やはり、西武新宿線とバス便であっても中央線である差はありますね。

もちろん、職場の場所によっては西武新宿線の方が便利という方はいらっしゃるとは思います。
ここはそういう人向けでしょうね。

また、Ｄリゾツテは中央線（武蔵小金井）へのバスでのアクセスが良いこともメリットですね。

確かにルネは周りにライバルが多いですねぇ～。

比較すると、バス停ですら14分歩かないと無いデメリットが際立って見えてしまいます。
（最寄りの病院のバスは本数すくないですので、無いと考えてます）

405さんは花小金井にお住まいの方でしょうか？
一般的には中央線も含めたもっと広い範囲で比較検討しますよ。

この場合、中央線が使えるか？西武新宿線しか使えないか？の差は花小金井にお住まいの方が考える以上にはるかに大きいですよ。
この違いが路線価格にも表れています。

逆に考えると、西武新宿線のほうが利便性が高い人は安い物件で済ますことができてラッキーとはいえますね。
ただし、このあたりの西武新宿線沿線になると、ここをはじめとして外観レベルはかなり落ちますが・・・

ルネは天神町の端で、より駅に近く、また自転車道沿いという立地ですので、他の天神町より高くなるのは当然です。
単純に町名で割高かどうかを判断するのは間違っていると思います。

なぜ、ルネがこんなに人気がないのか、客観的に考えてみる。

いびつな形の土地に無理矢理詰め込まれたた建物。（隣の戸建てとギリギリすぎる）
東側の畑に大きな建物が建ちそう。（マンションを建てるには丁度良い大きさの土地が残ってますね）
共有施設に魅力がない（特に大風呂はない方が良かったと思う）
駅から遠い、駅までのバスもない。
機械式駐車場。
東向き。

このような、一般的に避けられる要素が多いにも関わらず、価格設定が割高。

せめて、戸数を減らしてでもゆったりと建てて、住民専用のシャトルバスでも出せば、今よりもっと高額でも買う人はいたかもしれない。今の状態では、ここに決めるだけのメリットがほとんどないのに、価格だけが割高という、中途半端さが浮き立つ。

410さんに補足です。
いびつな形の土地に無理矢理詰め込まれたた建物（隣の戸建てとギリギリすぎる）に出来たのは、ここが準工業地域で規制が緩いからです。
したがって、東側にもギリギリに無理矢理詰め込まれたた高い建物を建てることが出来るということです。

また、首都直下および立川断層の大地震のリスクが高まる中ではＡＬＣ壁もデメリットですね。

私はもしルネが、この立地でなかった場合、きっと見向きもしなかったと思います。
確かに言われている通り、デメリットが多いマンションだとは思います。
ただ、やはりこの場所あってのルネです。ここの環境、立地が魅力的に感じる私にとっては、上記のデメリットは
さほど大きく感じられません。

また、東側に建物が建つ事に関しては、覚悟の上購入しています。
しかし、たけのこ公園、グリーンロードはきっとこの先も地域の人々に愛されていくと思っています。
それで充分だと思っています。

405です。

>>406さん

ご指摘ありがとうございます。


>>408さん

比較をする際には、比較対象同士に共通項が無ければならないと思うのですが、
近い所に同じ時期に作られた新築マンションがあるのに、
あえて遠い所で比較する理由がよく分からず、先ほどのコメントを書き込みました。
ちなみに私は花小金井住民ではありません。


ちなみに、ネガ意見が多いので、ポジの意見を出しますが、
ルネ花小金井の広告のおかげで花小金井に興味を持ち、
周辺を歩いてみて、特に南側はとても住みやすそうな街である印象を受けました。

ルネが大々的に広告を打ってくれたおかげです。感謝しています。

413さん
403ですが、比較する条件として200戸以上の大規模物件で入居時期が同じくらいの物件について比較しました。
売れ行きを比較するには同程度の規模の物件どうして比較する必要がありますので。

また、入庫時期が同じくらいであればその時点の売れ残り数で客観的に売れ行きが判断できますよね。
（時期が違えば市況も違ってくるので横並びでの評価は難しくなりますよね）

オハナだけは規模も入居時期も違いますがあえて比較対象として入れています。

それで、ここであげたパークとはパーク国分寺とパーク武蔵野桜堤です。

なんで「あえて」オハナ？ごめん、唐突すぎて笑ってしまった。

412さん、たけのこ公園とグリーンロードが売りじゃ寂しいですね。コージェネとか良いと思いますよ。あとは学区。この小中学校は荒れた話は全く聞きません。

416さん、そうですね。コージェネも学区もとても良いと思います。地域の人達も穏やかな方が多いですよね。良い所たくさんあります。

市場が出した答えは405さん、412さん、416さん、417さんの様な方はマイナーということでしょうね。
売れ残りの多さが全てを物語っていると思います。

やはり、割高だという事ですね。

411さん
全くのノーチェックでしたが、ここって準工業地域だったんですね。
この地域に建てられる工場は、環境悪化の恐れのないもの、例えば
自動車車庫、倉庫業を営む倉庫、畜舎、自動車修理場などがOKだそうです。
店舗はマージャン、パチンコ、カラオケ店も営業できるそうですよ。

418サン、いつも同じようなレス乙

419さん、
徒歩3分しか離れていないサンクレイドルは(こちらは花小金井6丁目ですが）第一種住居地域なんですよね。

>>421
だから？サンクレは関係ないでしょ

>414

単純に規模が大きいからといって、中央線沿線の三井の各物件と比較するのは無理があると思いますが。
沿線資産価値、物件の内外装レベルともに大きく違います。
特に国分寺は激高なので、ここを検討してる人には手が届かず候補にもならないと思いますよ。
(売れ残り70平米弱で約4600万〜)

もっと現実的な比較をした方がいいですよ。

今日も雨の中、花小金井駅でうちわを配っていましたね。売れると良いですが。

423さんへ
413(403)さんはコスパと売行きの関係について述べているのですよね。
良く内容を理解すべきですよ。

423さんに同意。三井の2物件は対象違うだろう。
なんかさーたぶんオハナの人だと思うけど大変だね。いろんなスレに出張して。
コスパ連呼、パークなんて珍しい短縮の仕方（シティだかハウスだかホームズだかわかんない。）文調が同じだよ。
オハナのデベ、三井叩きに必死なのは知ってるけど、ここと三井あんまり関係ないじゃん。

関係のある話しよーよ。

小中学校荒れてないんだ。小平は学力テストでも良い結果残してるよね。

419さん、421さん
やはりマンションは住居専用地域にあるものにした方が先々安心ですね。

柳沢の三井の物件も準工業地帯だったような・・・

この立地でカラオケやパチンコは考えられないでしょう。
そのような客を呼ぶには交通の便が悪いと思いますよ。その割に土地は高いので、メリットないと思います。
東側の畑に何か建つのであればマンションや戸建てと考えるのが自然では？

オハナのデベは、勤務中と思われる時間に他マンションのスレに登場し、○ラウドのスレにはポジ投稿してるみたい。。。

429さん
このマンションとしては、ここと同様に高さ制限目一杯の８階建てのマンションがぎりぎりに建てられるのが一番問題では？

431さん
どうでしょうね。
ただ、ルネは緑道口、西口、南口と出入り口があり、変な形ではあるけれど、それがとても便利です。
特に西口がある事で、緑道を自転車で通る事が出来ます。
東側の畑はそうはいかないので、非常に不便な立地になるでしょうね。自転車で駅に行くにはかなりの遠回りをしなければなりません。仮に非常用の出入り口が用意されても、自転車での通行は不可ですから。
このような状況でマンションとして、どれだけの価値が見いだせるかもちょっと疑問です。
また、マンション側が私道を用意し、緑道の出入りを自転車でも出来るようにした場合、
エクセルからの道路の流れでルネとの間に作るのが自然だと考えています。
そうなるとギリギリってことはないでしょうね。
まぁあくまでも想像上の話なので、実際はどうなるか分かりませんが、
立地的には使いこなすのは難しいのではと思っています。

429さん
カラオケ、パチンコなどの娯楽施設は歓迎しませんが、リゾート地をイメージすような
大型リラクゼーション施設があれば人が集まるかもしれませんね。
ここから少し離れてますが、近くにスーパー銭湯もありそれなりに繁盛しているようです。
東側に建てられるのは戸建が一番無難で影響が少ないですかね。

433さん
そうですね。温泉施設は車での出入りが不便なので、ちょっと考えにくいですが、たけのこ公園の前、緑道沿いという立地が生きる施設だったらいいかもしれませんね。

432さん
でも、ルネが建っているこの場所も、こんな細長い形の土地にこんなに大きなマンションが建つなんて、みんなあり得ないと思っていたし、誰も想定していなかったんです。だから反対運動がおこったくらいですよ。

東側の畑はマンションを建てるには丁度良い広さですね。儲けが出ると踏めば、限界ギリギリでも大きなマンションを建てるデベがいる。そのことは、皆さんが一番良くご存知なのでは？

そうですね。確かに何が起こるかは分かりません。
ただ、上にも書いたように、このままでは不便な立地です。
デベがどう出るかですね。
また、私はマンションが建つ事は覚悟していますから、それ自体にはしょうがないと思っています。
それだけ、この周辺環境が良いという事です。

隣にマンションが建つことにより、日照がほとんど無くなる部屋が相当数出てきますよね。

マンションの階数、形状、配置によりますね。

＞438さん
そうなると、やはりここが準工業地域なのが痛いですね。
第一種住居地域に比べて、建築にあたっての規制がいろいろとゆるいですからね。
せっかくの新築物件なのに、日当りがほとんどなくなってしまったら最悪。

検討の末購入引っ越しました。以前より駅から遠くなりましたが、緑道添いに歩くと朝は強い日ざしを遮ってくれて、先日の土砂降りの時は車からの水はねを気にしないで帰れました。アップダウンが無いのもよかった。何よりもまして雨でビショ濡れ、汗だくでもすぐに大浴場に直行出来るのが嬉しい。かなりのんびりした感じの土地も気に入りました。身内が病気がちなので昭和病院が近いのも少し安心。あとはまわりを散策中。

準工業地域でも、この環境はなかなかないですからね。
日差しの強い日など、緑道様々です。
たけのこ公園も緑が青々としていて気持ちが洗われます。
公園で楽しそうな子ども達、犬の散歩をしている人達を見ると元気が出ます。

ここの環境に対する議論は既に決着済みでは？
「環境は良いには良いが特質すべき程のものでは無い」というのが過去の結論ですよね。

過去はかこで今はまた評価が変わったと言うこと？

そんな結論出てませんよ。

まあ、ここの人は緑道とか公園を異常に持ち上げすぎるからね〜。
実際現地を知ってる人間からすれば、え？って感じで違和感はある。
冷静に考えて、どこにでもある普通の住宅街だよ。
442さんの言う通り、他のマンションと比べて特別環境が良いわけでもないっしょ。

緑道と公園を除けば確かに普通の住宅街でしょうね。
この2つがある差はかなり大きいと思います。

446さん
グリーンコート＞ 生い茂った木々と川のせせらぎが美しい玉川上水の緑道が間近。
Dリゾルテ＞ たけのこ公園の何十倍も広く自然豊かでレジャー施設豊富な小金井公園が間近。
プレシス花小金井＞ グリーンロードはもちろん、駅にも近いし小金井公園にも近い。

このように、周辺の物件を見ても、緑道や公園は普通にあります。
なのに緑道と公園を我が物のように持ち上げすぎて、なんか変ですよ。
よほどマンションに売りがないのかな？…って思います。

マンションの売りは大浴場だと思いますが、それ以外の共用施設がどのように使われているか、
使用頻度はどのくらいかなどが知りたいところです。
住民板でも共用施設についてはあまり触れられていないので、住人の方に聞かせていただけると
うれしいです。

周辺のマンションも、環境は良いと思いますよ。
ただ、どの物件もわざわざ行かなければその恩恵を得られませんよね。
公園、玉川上水が近くても、実際に足を運ぶのは週に何回くらいでしょうか？
ルネが周辺のマンションより良いと思うのは、駅や買い物、小学校にに行くだけで、ほぼ毎日自然に囲まれた環境で過ごせる事です。
この違いは本当に大きいと思います。
その事を売りにするのはそんなにヘンですか?
でも、その他にも売りはたくさんありますよ。

お風呂以外の共用施設ですが、ふれあいルームは、毎日賑やかですよ。
ゲストルームも週末には良く使われていると思います。
シアタールームは今のところ、一週間前に予約しないといけないのですが、まあまあ利用されてるのではと思います。
総会で予約が当日可にでもなれば、より利用頻度は高くなると思いますよ。
雨の日など、今日使えたらいいなと思う事が多くあります。

どの共用施設も無駄だと思うものはなく、よく考えられて作られているなと感じています。