ライオンズタワー目黒川

12階　6300万　高くない？ビルが細いから、地震には大丈夫？耐震って免震と制震よりいいのかな？隣のビルの建て替えは心配、12階以上のビルが建てられそうねぇ、意見をください。

制震や免震のほうが耐震より良いのが一般的です。

このマンションは耐震です、よくないよね？

＞142さん
修繕積立金は82平米台で9,530円なので、9年後には28,590円になるということですね。
上昇率が高い気がしますが、20年後、30年後はどのような計画なのでしょう。
ライオンズは設備、仕様が良いので住めば快適という事実は疑いの余地がありませんが、
住宅ローン以外の諸費用も高くなりそうですね。

何か高いんだよね色々と
売れてるん？

売れてないと思います。モデルルームがらがらだから。

一般的には竣工１２年で第一回の大規模修繕時期がやってきます。

修繕費用は積立金ですので１２年で割った金額を毎年（毎月）同じ金額で積み立てればいい気がしますが、なぜかそうなっておらず、どこのマンションでもだんだん値上げをしていく計画になっています。

最初の修繕工事を行うと積立金はなくなってしまうので、また積み立てなおしとなります。ですから２０年後３０年後はまたゼロクリアになります。

ただし第一回目の修繕より３０年後の修繕のほうが修繕箇所が増えるので費用がかかります。同じ金額の積み立てではできない可能性があるので高く積み立てるか一時金を集めるかといった工夫がいります。

首都高速品川線の五反田インター工事現場で大規模出水があり開通時期は１年延期になったそうです。

マンションは適当な時期に買い替え、って人達が出てくるのも当然ですね。
古くなるのに修繕費用は高くなるのですから。新しくて修繕費用が安い物件に移りたくなる。

デベの売り渋りとか、メディアも色々煽ってるけどさ、マンション実際売れてるのかね。
今はまだ良いけど、10年後くらいには供給過多になってそうなんだけど。だって現時点でも足りてるだろｗ
そしてその頃中古市場は溢れてるはず･･･という予想をしてみたがやはり都内ならそうでも無いかなと思うがどうかな。

パークコート千代田富士見スレに
野村不動産が逆に、「売り急ぎ」と言ったと書かれています。

金融緩和で長期金利が過去最低水準なのにインフレ傾向なのですから一過性の円安対策なのです。

当然ながらデベは急いで上がってるうちに売り抜かないと塩漬け在庫を抱える羽目になります。


ドケチのスミフは別ですがね。

ここ大体どれくらい売れてるの？
苦戦中？

間取りとか、設備はなかなかいいな～と思いますが…
管理費や修繕積立が高いっていう噂が気になりますね。

タワマンて値段高い維持費高いものばかりだろ。
しかも戸数が少ないから負担も増えそうだし。
本来70戸～90戸程度のミドル級の造りが一番維持費抑えられるんはずなんだがね

半径1km圏内では一番苦戦してそうなライオンズさんですが
売れ行きなどどんなもんでしょうかね。

半径一キロにマンション多すぎるな。

半径1KM比較したみなさんどこがいいですか？

不動前のタワー。但し、価格次第。

そりゃ何でも価格次第になるだろ。
参考にならんわ。

何でも価格次第が分かってるなら、自分で考えれば。

ここってあとどの程度残ってるのかね。半分は消化したかな？

１キロ圏内ではないけどプラウドタワー高輪台も良い。

ここは高速道路からいつも見てるが最新の換気システムなど徹底的にハイテク設備を取り入れたらこんな価格では済まないんじゃないかな？

あと一応は９戸の販売になっているのですが、
実際はどんな感じなんでしょうね？？？

設備なんかはエコジョーズが入っていたりして私的には好みです。

五反田までも徒歩で実質１０分で行ける割には
お値段はまだ良心的なんじゃないかと思います。

あと9戸？
徒歩10分？
どこと間違えているのかね

38000前後です。安くはありません。
自転車でも安くて2800前後です。エレベーターで上げて2階の室内ですが。

部屋によっては270で出ているようです。

駅は便利だけど、住みたいと思う土地じゃないんだよね。

利便性が優先になる立地だとは思います。
「生活する」って感じのイメージはなかなか持てない場所ではありますね。
いわゆる住宅街って場所じゃないからかもしれません。
ただ山手線駅まで10分以内で徒歩で着く点と、
設備がかなり充実している点は良いかなと思います。

たしかに五反田は住む場所というイメージがあまりないかも。。駅前の環境しか知らないのでそういう感覚なんですけど、ここぐらい離れればマンションも戸建もそれなりにあるんじゃないですか？

周辺はこれから散策するとして、ここはタワーですから上に住んでしまえば五反田のイメージから物理的に離れた空間の中で暮らせるとは想像しています。

この駅周辺しか使わない、もしくは使えないという環境じゃないですからね、なんせ渋谷だろうと東京駅だろうとすぐに行ける場所ですから。

マンションもありますが、住宅街というよりはオフィスビルもあって、
混在しているイメージがありますね。
お隣がセブンイレブンなので、食事を作らない僕にとってはかなり助かります。
五反田駅が近いのはいいのですが、首都高2号線の脇なのが気になっています。
換気システムが動いているので窓を開けることはないと思いますが、
音はどうなのかな？？と思います。

マンションというより団地ですよね。西側は。

心配な人はレジディアタワー目黒不動前を借りる振りして内覧させてもらうと音などは体感できると思います。

http://www.arrival-net.co.jp/article/residia_tower_meguro_fudomae/

建設地体感フェアで実際に中に入りましたが、窓を閉めてる限りは本当に静かでしたよ。

１日中家にいるなら話は別ですが、
仕事にいって帰ってくるだけなら窓を開けたりとかそういうのはないので
特段気にはならないでしょうね。
洗濯物も外干しはしないでしょうし。

１日中家にいて、洗濯物は外で干してというのを希望される場合は
立地的にこちらではないでしょうね。
五反田駅が近くて大変便利ではありますが。。。

徒歩７分を近いとは言えませんよ。

選択物外干ししないのってどんな人？どんなメリットが？

私は花粉症なので外干ししないですよ…。
あと帰りが夜遅くなる方とか？？
ライフスタイルにもよるのではないのでしょうか。
徒歩7分だと実質は10分くらいで五反田まで着けるってかんじなのでしょうか。
特別近いわけじゃないですが、遠くもないってかんじでしょうか。

西側団地wの住人です。
正確には区民住宅です。周辺のマンション購入予定の方は
品川区のHPでこの団地の賃貸情報をご覧頂いた方が宜しいかと・・・
安くて広いです。将来的には賃貸に出される方の競合になるのではないでしょうか。

安くて広いなら空かないでしょ、競合しないよ。
ここは間取りが今一だな。2LDKがショボくてビビった。
もう売り切れたかもだが、南むきの1LDKは良かったけど。

停電時でも自家発電装置があったり、災害時給水システムがあったり
震災前のマンションと比べると緊急時対策は充実しているなぁという印象です。
確か消防法上、管理しておける発電装置用の重油に制限があるので
長くは動かせないとは聞いたことがあります
でも避難する際、階段だと困難な人くらいは乗れるくらい動いてくれれば安心ですよね。

こちらの自家発電装置は停電時、エレベーターを24時間以上稼動させることができるものだそうですよ。
動力は何なのでしょうね？やはり重油？
災害時は、水が一番大切だと実感したので、この自家発電装置で各戸へ飲料水を供給するポンプが稼動
してくれるのは大きいと感じています。

エレベーターは大地震等でストップした場合、自家発電があろうがなかろうが、
メンテナンス作業員が回ってきて点検するまで、再起動できません。
311では、何時間もエレベーターが再起動できなかったマンションが続出しました。

１９３さん
友人がタワーマンションの３６階に住んでいて、エレベーターが復旧したのは
次の日だったと聞きました。災害時はやはり、点検がこないと復旧しないのですね。
震災後、やはり自分自身も災害に対してマンションは対策しているのかどうかなども
調べる様になりました。自家発電装置などがついていると心強いですよね。
山手線駅から徒歩圏内はなんといっても魅力です。五反田の駅周辺も前に比べると
綺麗になったし、色々なお店が増えましたね。

ここのエレベーターはコンピューターが自己診断して問題なければ復旧できるって説明ありましたよ。

値引き交渉で成功された方いらっしゃいます？少し価格高いかなと。

さー元気出していきましょう！
この辺だと高めだけど、高い分だけ仕様も豪華で満足度も高い！ﾊｽﾞ
値段交渉は入居開始して尚売れ残ってたら可能。今のタイミングでは可能な物件もあるけど、ここは難しいかもな。
どの間取り？

Eタイプですね。

ご検討ですか？

購入済ですか？

麻布市ね

マンションのエレベーター、自己判断ができるタイプのものってあったんですか。すごく便利ですね。
震災の際、今住んでいるマンションは点検が来る数日の間、利用ができなくて大変不便したものですから、
こういうのがついているのはとても良いなぁなんて思います。

＞193さん
初耳です。
震災後、多くの新築分譲マンションにはエレベーターを稼動させる自家発電が
備えられるようになりましたが、停電直後から稼動可能ではなく、点検が
必要になるんですね～。
※自動復旧運転が可能な機種は、遠隔監視メンテナンスの遠隔監視保守機能により
地震後約30分後から仮復旧運転が可能で、通常運転には点検が必要だそうです。

遠隔監視、の情報伝達が有線だか無線だか知りませんが
大震災の後で可能なんですかねえ？

長期間、遠隔監視ができないような状況の大災害が起こったら来てもらわないとどうにもならんでしょ。

麻布氏の書込みははっきり分かりますね。
サ・ム・イ、やつ。

いずれにしても自家発電装置がついてるのは便利ですよね。
停電時や火災時など動いてほしい時に稼動するのは安心できます。
エレベーターの他に駐車場にも対応しているようなので
良いですよね。ここのところ地震も豪雨も多いですから、
サポート体制が万全だと嬉しいですね。

高層階の部屋、購入決めました。
皆様よろしくお願いします。

高層階いいですね。最上階ですか？

23階建なので、停電時はさすがにエレベーターなしでは厳しいですね。
公式ホームページを見ましたが、ライフプロテクションに
巨大地震に対し、大規模な補修の必要となる著しい損傷が生じないレベルであると
国土交通大臣から認定を受けたマンションとあり、それだけでも安心感が違うな、と
感じました。

それは耐震等級で表されるのでは。等級１とか２とか。
数字が大きいほど良いのですが、ここはいくつですか？

等級２なら安全性の項目でデカデカと張り出すはずなので基準法通りの１じゃないですか？

話を変えてすみません。
等級は等級でも今「次世代省エネルギー基準」なるほうを見ているのですが、これはすごいことなのですか?
これも何か認定を受けてのものなのでしょうか。
断熱材・複層ガラスなど、どこのマンションでもよく話題にあがりますよね、これが優れていないと厳しいと。
ということはここは大勢が心配することを解決していると判断して良いのでしょうか。

次世代省エネルギー基準って断熱化基準のことみたいですね。
2020年までに新築の建物はこの断熱化を義務化する方向のようです。
一応基準となるべき数値が現在から設定されています。
いち早くこの基準を取り入れたという事ではないでしょうか。
日本は建物の断熱化については後進国なので、
全体的な底上げを図っていく意図があるようです。

東口側の、ザパークハウス東五反田と比べている方いらっしゃいますか？

耐震等級が2のマンションというのは、ほとんど作られていないようです。
ですのでこちらの耐震等級は普通の１なんでしょうね。

断熱化基準なんてものがあるのですか。
恥ずかしながら初めて知りました。
断熱材がきちんと入っていないと、
暑さ・寒さの厳しい日本では辛いものがありますね。
きちんと徹底されるとすごく嬉しいです。

日本の住宅の断熱性能や法律の基準って他の国と比べると本当に乏しいらしいです。
暑さ・寒さの差がある国なのに…。
もっと前からこういう動きがあっても良かったのではないかと思います。
でもこちらは基準が義務化される前にそういう動きがあるのですか。
すごく良いのではないでしょうか。

今は第6期とのことですが、あと実際は何戸くらいあるのでしょうね？
いつくらいが最終期でしょうか。
竣工があと2か月とのことなので気になっています。
竣工が11月15日、入居開始が11月20日となっていますが、
竣工と入居の期間が短すぎないですか？
内覧とかってしますよね？
手直しとかもしなければならないでしょうから、タイムスケジュールはどうなんだろうと思ってしまいます。

そうなんですよね。竣工から入居まで5日しか空いていないのはスケジュール的に無理が生じますよね。
私が知る限りでは、1ヶ月くらいは猶予が必要だと思うのですが。。。
内覧して不具合を発見したら、修繕して再チェックが入るんですよね。
実際は入居日が遅れるのでしょうかね？

契約者にはすでに９月後半に駐車場、駐輪場の抽選会、１０月１週目に内覧会の案内届いてますよ。入居者説明会は８月に終わってます。入居予定日は11/20～で抽選(買い替え者優先)で引っ越しは始まりますよ。

２１５さん
東口側のパークハウス東五反田と比べています。

駅近と東口の方が、買い物や交通に便利のため…歓楽街裏ではありますが、近隣住民のため気にならず、ひかれていました。
希望の広さよりやや手狭や梁のデコボコなどが気になっています。

ライオンズタワーは、将来的な管理費や修繕費などが想像つかないので…
ちょっと二の足を踏んでいます。

221さん
私も何度も比較した結果、あちらにしようと思っています。
決め手はやはり駅へのアクセスも含んだ利便性です。
梁のデコボコはモデルの部屋以外はそうは気にならないと思いました。
ライオンズタワーは安さも仕様もアクセスもそこそこで、
決め手に欠けると感じています。

220さん
買い替え者優先ですか？
ライオンズマンションの新築は２度住んだことがありますが、
そんな決まりは無かったなあ。表面上は。
ライオンズの買い替え仲介担当に優先裏技は聞いたことがあるけど。

>>220さん
我々が知らないだけで、裏では着々と進んでいたのですね。
引越しの抽選が買い替え者優先とは、どのような意味がありますか？
買い替えでなるべく早く家を引き渡す必要があり、引越しを急いているからでしょうか？

大京に今住んでいる分譲マンションの販売をお願いしたりすると
そういう事ができるのでしょうかね！？
確か大京って不動産仲介の関連会社もありますから。
どちらにしても対象者じゃないので私には関係ないのですが…。
色々とあるんですねぇ。

タワー物件は震災直後人気が下落しているように思えましたが、現在は
どのような状況なのでしょう？
震災後地震に対する基準が厳しくなり、国土交通大臣認定や基礎構造、
ライフラインや食料備蓄などを重視するマンションが増え、震災前と
変わらない程に人気が戻ってきたのでしょうか？

最近やたら大京の営業が電話かけてきて超うざい。うれてねーのかこの物件。

まだ残ってるかな。
あっても選べるほどないか

今日の目黒川はすごいみたい。。
でももう過ぎましたから水が落ち着くのを待つだけですね。
それに現地はまさに沿っている立地でもありません。

あと初めて聞いて安心を覚えたことは川沿いで大きなボリュームで注意警告が流され続けること。
対策があることは安心しました。

普段は落ち着きと風情のあるエリアで良いと思っています。
間もなく完成時期ですね、いまだ迷っている我が家は遅れているなあ。

我家も東口の新築物件と迷ってるうちにこんな時期になってしまいました。
どちらも順調に売れてますね。。。

ＨＰ見ると70㎡台の２ＬＤＫは完売のようですね。
あとは３ＬＤＫと小さい２ＬＤＫのようですね。
先日中古物件を探してみたら、半年前とまったく相場観が変わりましたね。。。
我が家はあの時、この物件を選択していなかったら
今頃あせって中古物件を高値で選ばざるを得ない状況になっていたかも。
都心部の相場は為替や景気観で激変するのですね。
もともと郊外に住んでいた人間にはびっくりの相場上昇でした。

70平米代の２ＬＤＫってなかなかお見かけしないですからね…
やはりゆったり過ごせるなぁという感じなので人気なのでしょうね
物件価格の変動は都心は確かに乱高下があったように思います
この辺りははもともとずっと安定して人気のある場所ですのである程度落ち着いているように感じます

ここ買う金あるならクレヴィアの方が良さそうに思えるけど、そうでもないの？

間取りは壁式の制約があるクレヴィアよりこちらの方がよかったりするし、価格的にも割安感があると思う。

間取りに違いがありますから判断はそれぞれだと思いますよ。

スカイフロアのLDKはこれほとんどが窓という仕様ですよね、すごい開放感だなとびっくりです。

東側は全面ダイレクトウィンドウですから朝日の日照は相当なものでしょう。

ここまで窓が多いと物をどう置くのかという悩みが出てくるわけですが。

ここって、まだ残ってますか？
残ってるのはどこの住戸か分かりますか？
できればお値段も。

ここは要注意とされる要件を結構かかえていますね。たとえば、高速脇、店舗1戸（空室になるリスクあり）、タワーなのに75戸しかない、管理費は高い、修繕費積立金は安過ぎ（大規模修繕に全然足りない）、賃貸化が多そうなど。価格も高いし、私は検討から外さざるを得ません。

クレヴィアとは構造が違い単純な比較はできませんが、大規模修繕費が同じだと仮定すると、クレヴィアの半分しか戸数がないこちらの住民はクレヴィアの住民の2倍の修繕費を支払わないといけないことになりますね。立地だけでなくコスト面からも、クレヴィアの方が無難な気がします。

http://view-tokyo.sakura.ne.jp/town/?p=430
もう竣工してるようですね。
素敵なデザインだと思います。

ペンシルなのにワイドスパンの環境を用意してくれてますからね、よくできてるなあと思いましたよ。厳密にはワイドスパン(通常バルコニー側に対しての呼称)というか、ワイドフロンテージと書かれているように部屋の幅が広く、これに合わせて直窓が横に広がっているというデザインなのですが、手摺がないぶんかなりの採光を望めるのではないでしょうか。

さて、あとはサクラフロアかスカイフロアか、ですよね。
どちらも魅力あって迷いますね。

ワイドスパンの間取りは魅力的ですね。

というより全邸角にする為にはある程度細くなるんじゃないかなと。中住戸がないですからねココは。

それにしてもプレミアムプランは圧巻・・窓があり過ぎてどこに家具を置くんだというぐらいです。

カーテン全開の状態のリビングは空に居るような錯覚すら覚えそうと、大袈裟だとは思いますがこれぐらいの期待を抱きますよ。

横浜方面の夜景も最高でしょうね。

ちなみに現在の成約済み戸数は如何に？
あと店舗スペースが１店舗分アリです、内容はどこかに公開されてますか？？

＞245
自分は初めてここの情報を見てますが、多分2ＬＤＫしかないからサクサク売れないんじゃないですか。あ、売れてないとしたらの話ですよ。4人家族は基本住めない部屋数ですよね。これで検討者は最初から少ないわけですから。

リーマンには何か割高に見えるんだよね。
ただ買ってる人は育ち良い層かなきっと

今年の１～２月にモデルルームを７箇所回って、住むマンションを決めたので、それ以外のところにはお断りの連絡を入れましたが、こちらのマンションは、いまだ案内の通知が来て、先日の金曜日にも入っていました。１０月にもあり、毎月のように来ていて、迷惑です。他は一切来ません。

うちは別なデべの物件で去年の暮れに断ったのに
今年の秋まで案内が来てましたよ。