東京23区の新築分譲マンション掲示板「23区内の新築マンション価格動向(その59) 」についてご紹介しています。
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匿名さん [更新日時] 2012-07-13 08:06:15
【地域スレ】23区内の新築マンション価格動向| 全画像 最新の検討スレ 関連スレ まとめ RSS

買った人、買いたい人、様子見の人、売りたい人、売りたいデベ、
思惑も様々かと思いますが、極力客観的に、是々非々で議論できればと思います。

前スレ「その58」
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/224718/

湾岸マンション値上がり 共稼ぎ夫婦が都心回帰
http://www.j-cast.com/2011/03/07089857.html?p=all

[スレ作成日時]2012-05-30 01:39:53

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23区内の新築マンション価格動向(その59)

  1. 852 マンション住民さん

    >850
    だって、それしか売りが無いですからw

  2. 853 匿名さん

    永田町なら、最高裁もあるし、周囲に各国の大使館もあるし、日本の中枢と言えますしね。
    なにより“山手線のド真ん中”でわかりやすく、見附と共にメトロの大ターミナルになってるし。
    http://www.tokyometro.jp/station/ のメトロ路線図で中心に表示されるのも永田町駅。

  3. 854 匿名さん

    東京駅付近に勤めているなら東京駅中心でもいいと思いますよ。でも私の勤務先は赤坂だし活動エリアは六本木や青山、白金あたりなので山手線外側は安いという以外は魅力薄ですね

  4. 855 匿名さん

    >私の勤務先は
    と自分の都合を語るなら、西新宿勤務の人にはもっと魅力薄。

  5. 856 匿名さん

    単なる事実の披瀝だけで、何でこんなにヒステリックな反応が起こるのか不思議です。業者の人?
    まあ、来年春から各社の採用人数も再び増え始めるので、また地方からの流入人口が増えます。

    東京都の引退間近年齢の人口2012年統計。
    64歳199026人
    63歳195300人
    62歳196057人
    61歳169644人
    60歳156663人
    二十歳人口114434人

  6. 857 匿名さん

    まあ大きい会社なら都内に複数拠点があるのが当たり前なので都内でも東にある東京駅だけにチューンするのはどうなんでしょう?

    東京駅にも近い、新宿(渋谷でも赤坂でも恵比寿でもなんでもいいけど)にも近いというのが価値が高いと思われます。

    新宿から5キロ以内という立地でも価値のある場所とない場所があるように東京から5キロ以内でも同じでしょう。

  7. 858 匿名さん

    統計数字上、
    東京駅から半径5km圏内区とその他の区で明らかに人口動態が異なっているのですが、
    何故でしょう?
    まずはその理由をハッキリさせましょう。

    少子化と人口流入の狭間で・・2005年から2010年の変化
    25~29歳人口
    東京駅から半径5km圏内8区(千代田、中央、港、新宿、文京、台東、墨田、江東)
    128,836人→133,700人 4,864人増
    その他内周区(品川、目黒、渋谷、中野、豊島、荒川)
    145,247人→138,664人 6,583人減
    外周区(大田、世田谷、杉並、練馬、板橋、北、足立、葛飾、江戸川)
    438,199人→401,453人 36,746人減
    市部
    300,089人→264,762人 35,327人減

  8. 859 匿名さん

    まあ結局価格次第です。
    既存住宅地はそれなりに相場があるので極端な値動きはしにくいわけですが、埋立地などはそもそも人があまり住んでいなかったこともあり住宅地としての相場がなかったわけです。

    原価の積み上げではなくあくまで大量の戸数を無理なく一定期間に売りさばけると思った金額ではじいた価格が200~250万。

    弱気なデベは200万で出し、強気なデベは250万で出したとこういうことですね。
    80平米換算だと4800~6000万です。
    親の援助がないかぎり多くの人が用意できる頭金は1000万以下でしょう。となるとローンは3800~5000万。

    5000万ローンはかなりの金額ですが金利も低いし35年ローンであれば月額14~5万とまあ払えるかなとこういう感じでしょうか。親の援助を受けられた人はもっと負担が減ります。

  9. 861 匿名さん

    >859さん
    25~29歳人口のお話なんですが?

  10. 862 匿名さん

    >>860

    もちろんそういう人もいるでしょうね。
    ただ坪250しかまでしか出せない人と坪300万以上出せる人の数は圧倒的に違います(桁が違う)
    もちろん面積を減らせばグロス価格は下がりますが4人家族で55平米1LDKに住むわけにも行かないって人も多いです。

    デベも商売ですのでボリュームゾーンを狙います。
    もちろんハイエンドの商売もありますが、こっちは景気に左右されますし確実なのは一般庶民向けの実需です。

  11. 863 匿名さん

    >858
    「東京駅中心」のあまりの無意味さで、読む気もおきないから。
    永田町から半径7キロでやれば豊洲や台場も入るから、それでやって。それならいいでしょ?

  12. 864 匿名さん

    >862
    東京駅から半径5km圏内で坪単価250万円前後が売れ筋なのは半ば常識化しているから、今更お話してもと思うよ。

    これからは地方からの上京者の居住志向と購入志向の分析と将来予想が重要では?
    25~29歳人口動態は居住志向の分析に使えるのでは?

  13. 865 匿名さん

    毎年6~7万人の人が流入し続けるんだから、
    不動産マーケットに与える影響はデカいよ。
    真面目に考えよう。

  14. 867 匿名さん

    半径5キロ以内は単なる結果だよ。
    坪250万エリアがどこかって話なんですよ。
    地価が上がれば坪250万エリアが東京駅から離れる。バブルのころは23区に江戸川など一部のエリアを除き250万エリアは存在しなかった。練馬区大田区の端っこだって坪400万くらいしたわけだからね。
    地価が下がると250万ラインが都心に近づく。これが都心回帰の本質。バブルのころだって通勤時間は短いほうがいいとみんな思っていたのに高くて都内には家が買えなかったわけで、近年都心居住のニーズが特に高まったというわけでもないと考える。

  15. 869 購入経験者さん

    東京駅を基準にするの は城東デベと住民だけ
    住居中心は

    六本木ヒルズ辺りが妥当

  16. 870 匿名さん

    中心を決めても、そこから近いほど良く、遠いほど悪いなんて構造になっていない。
    そもそも、どこが中心とかの議論自体、無意味。

    街ごとに議論すれば、それで全て解決。

  17. 871 匿名さん

    増税、は相続税も課税強化されそうだから大変だね。
    相続税を払うために不動産を手放すケースが増えるんじゃないの。

  18. 872 匿名さん

    京浜東北線より東と南の低地・昭和の埋立地は、ダメ。
    地震がおきるたび、心配されるような土地に価値はない。
    今日夕方もスーパーJチャンネルで首都直下が来るような放送があるようだし・・・・・

  19. 873 匿名さん

    Jチャンは富士山がナンダカンダだと。
    多摩直下地震や立川断層も首都圏は心配しなけりゃね。

  20. 874 匿名さん

    >867さん
    首都圏出身者も基本都心部に住みたかったと言うことですか。
    でも、地縁とかしがらみがあって、割高な郊外を買っている人がいまだ多い。
    背景がよく分かりました。

  21. 875 匿名さん

    しがらみが無い地方出身者が買い主体になると
    需要が都心部に集中しますね。

    2015年以降が心配です。

  22. 876 匿名さん

    需要といっても買えるだけの財力が無けりゃね。
    無い袖は振れない

  23. 877 住まいに詳しい人

    意見を総括すると、
    将来資産価値維持が期待できるのは東京駅から半径5km圏内のようですな。

  24. 879 匿名さん

    埋立地から脱出したいが、中古が売れなくてもがく者がいる中、
    これから海沿いを買おうとしている変わった人々は、埋立地民からしたら救世主に見えます。

  25. 882 匿名さん

    都心部に住みたいというよりは、通勤が便利な場所に住みたいという
    ことだと思います。都心で働いている人が多いので都心に近いほうが
    いいということでしょう。

    ただ逆に都心はイヤだというひともいます。
    地方出身者ほど都心に住みたがるという説もありますが、そもそも
    都会が好きでそれで東京に出てきたひとならそうですが、別に東京
    には住みたくないけど仕事の関係で仕方なく東京に住んでいるって
    人もそれなりにいます。
    仕事で都心に行くけどそれ以外の暮らしはなるべくのんびりした
    郊外で暮らしたいというニーズだってあるわけです。

    また首都圏出身者でも郊外のニュータウン出身の人は、下町が新鮮だっ
    たりするので江東区とか台東区とかに好んで住む人もいるようです。
    郊外ニュータウンは通勤・通学に時間がかかったりするので自転車で
    銀座まで行ける様な場所に感動しちゃうみたいです。

  26. 884 匿名さん

    まあ資産維持の程度によるかな?
    このご時勢で購入時より高く売れるなんて幻想はもっていないけど
    値下がりが月あたり10万以下なら、金利や維持費を考えても賃貸には勝てるわけなので10年
    ないし15年後の売れそうな金額を弱気で見積もって、差額がそれ以下
    なら買うってことでどうでしょうか。

  27. 885 匿名さん

    >>883

    郊外だとなにか取り柄がないとだめでしょうね。
    購入できる価格の新築マンションがたまたまそこにあったというような場所はだめでしょう。

    あと住む人の多様性がある場所のほうがいいですね
    学生、独身社会人、ファミリー、老人まんべんなくいないとね。要はニューファミリー向けのニュータウンはリスクが高いってことです。

  28. 886 匿名さん

    都心回帰の流れを受けて都心部のタワーマンションが好調なようです。

    マンション購入 トレンドウオッチ
    [2012/7/11]

     7月5日、日本銀行から「地域経済報告」(さくらリポート)が公表され、2年9カ月ぶりに9地域すべての景気判断が上方修正された。住宅投資については「増加している」(東北)、「持ち直している」(関東甲信越、近畿、中国、九州・沖縄)、「底堅く推移している」(東海)と、6地域で好調さが見て取れ、東日本大震災による住宅投資への影響は払拭された印象を受ける。

     こうした傾向は今年の路線価(2012年1月1日時点)からもうかがい知ることが可能で、4年連続での下落ではあるものの、下落率は縮小。特に東京や大阪など大都市を中心に下げ止まり傾向を示している。その要因として考えられるのが、2007年ごろの「ミニバブル」価格からの値ごろ感に加え、震災以降、通勤などの利便性(職住近接)がより重要視されるようになった点だ。2011年3月11日を境に様子見していたマイホーム検討者が、再び都心部のマンションを選好するようになった。その結果、住宅需要が刺激され、都心部を中心に地価が押し上げられている。

     分譲マンション市場では今般、こうした都心回帰の追い風を受け、マンション販売は総じて好調さを保持している。震災があった2011年の首都圏新築マンション契約率は、年平均で77.8%(不動産経済研究所)を維持している。今年に入っても、好調・不調の分かれ目とされる70%を下回った月は一度もない。その好調さを下支えしているのがタワーマンション人気だ。(1)ランドマークとしてのステータス性や希少性、(2)きれいな眺望や夜景、(3)充実した共用施設――の3要素が不動の高層マンション人気を作り出している。住宅需要のカンフル剤として、タワーマンションの貢献度はさらに高まることだろう。高層マンションが市場を牽引していく構図は今後も変わることはない。

  29. 887 匿名さん

    賃貸で行くかそれとも買うかで迷っている人ならタワーがいいと思う。
    震災リスクはあるもののそんなの低層マンションだっていっしょだからね。
    流動性の高さと資産維持性の高さが震災リスクをカバーする。

  30. 888 不動産購入勉強中さん

    >>882
    都心に近くて郊外みたいにけっこうオープンスペースがある感じのところが人気になりそうですね。公園が豊富なことも重要ですね。

  31. 890 匿名さん

    地方出身者は住居費を払いながら貯金しないといけないから、坪250万円前後の価格帯が重要。坪300万円以上になると売れない。坪50万円の違いは70平米で1千万円の差。

  32. 892 匿名さん

    地方からの人口流入が続いて、東京駅から半径5km圏内がこんな状況になると困っちゃうな。
    マンハッタン島60km2、東京駅から半径5km圏内78.5km2。

    単身者が増え、賃料も上がっている米ニューヨーク市(New York City)のマイケル・ブルームバーグ(Michael Bloomberg)市長は10日までに、1~2人世帯向けのワンルーム・アパート建設の入札を行うと発表した。
    ニューヨーク市の1~2人暮らし世帯は180万世帯に及ぶが、ワンルーム・アパート(スタジオ)の数は100万室ほどしかない。
    同市のアパート賃料は以前にも増して高騰している。不動産会社調べでは、マンハッタンにあるスタジオ1部屋あたりの5月の平均月額賃料は、管理人がいないアパートで前年同月比7.9%増の2243ドル(約18万円)、管理人がいるアパートでは同4.4%増の2657ドル(約21万円)となっている。

  33. 893 匿名さん

    >891
    どうせ首都圏出身者の親の援助購入だろ。

  34. 895 匿名さん

    >>892

    マンハッタン島も東京の山手線の内側も昼間人口密度は520人/ha前後と
    変わらないのですが、夜間人口はマンハッタン250人/haに対して東京92人/ha
    とずいぶん差がついています。
    ちなみに都内でもっとも夜間人口密度が高いのは200人/ha中野区です。
    まだまだ東京都心には人が住む余地がたくさんあると思います。

  35. 896 匿名さん

    親援助だろうが本人の金だろうがどっちだっていいんじゃないの?価格動向を議論するのにそれを区別する意味あるのか?

  36. 897 匿名さん

    東京駅から半径5km圏内8区(千代田、中央、港、新宿、文京、台東、墨田、江東)の2010年時の1~2人暮らし世帯は約64万世帯。まだまだ少ないね。これからどんどん増えるでしょうが。

  37. 898 匿名さん

    増えるにも、買わずに賃貸ってのがあるし。

  38. 899 匿名さん

    1~2人暮らし世帯のほとんどは賃貸になるよ。
    http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=2d/

    その中から東京駅から半径5km圏内にマンションを買える人が出てくる。
    坪250万円前後で何パーセントくらいになるんだろうね?
    2015年からのお楽しみw

  39. 900 匿名さん

    東京駅5キロ以内で250万となると江東区のみになりますね。避けたいです。

  40. by 管理担当

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