23区内の新築マンション価格動向(その59）

>>799
増えているのはどの年代なのだ？

地方からの流入が増えているのは
首都圏の少子化が原因？
阿保か地方に仕事が無いからだ

地方都心のような川向こうにこもって都合の良い数字を見つけてくるだけじゃ
世の中なんにも見えないぜ
地方の疲弊は凄まじい

全国レベルでその年代は減ってますよ。

全国の25～29歳人口
2005年8596千人
2012年6322千人

▲27%減です。世田谷は▲17%です。

>801
31歳から44歳は多いよ。
二十歳で上京として、
1988年から2001年にかけての上京組だね。
まだ都心部賃貸があまりなかった時代で多くの人が外周区で賃貸だよ。

>804
今までのように上京者で数を補えなくなって来たんだね。
半分が都心部に流れれば当然ですな。

上京する若い人に話しを聞くと、一生に一度は○○区（新宿区の神楽坂周辺や文京区という人が多いような気がする）に住んでみたいという声を多く聞く。憧れの地に数年間住めば満足してしまい出て行く人も多いよ。

>807
現実的な選択としては、同じ東京駅から5km圏内でも坪単価が250万円前後のところにマンション買う事になるのでしょうね。近郊郊外に出て、いまさら通勤時間が延びるのには耐えられないですからね。

808

なんか、最も中途半端な坪単価だね。
300万越えないと、イマイチな印象がある。

なんで東京駅が円の中心になるんだろうな。山手線を見ても、飯田橋か市ヶ谷あたりを中心にしたほうがよくないか？

坪300越えると辛いなぁと言う感じですね、1000万円位の所得水準だと。

70平米くらいなら良いのでしょうが。。。

友達が高輪に住んでますが、東京タワーがよく見える反面、坂道がキッツいにぁと言うのが本音でした。

坂の少ない環境の良い住宅地はどこかにないですかねぇ？埋立地以外で。。。

上京した人は家賃を払いながら頭金を貯めないといけないので、
坪50万円の差は大きいです。
70平米で約1千万円も違うからね。

どっちにしろ2015年以降の話ですな。
その前に中古が動き始めるかもしれないけど。

>>810
その通り。日本橋を東端と捉えるのがバランスが良い。

>>811

私も高輪在住です。坂がきついと感じたことはないですが年取った私の母はそういいますね。
坂が少ないのは山の手台地の上でしょう。
山手線より西側になるのでは？
山手線の内側だと駒込あたりは比較的平坦です。
港区でも芝公園あたりは平らですよ。

>>810

埋立地デベの印象操作です。
洗脳されてしまった人が多いようなので、電通の印象操作は成功したのではないでしょうか。

民主党による相続税の改革　日本人の暮らしに大きな負担を強いる
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120710-00000038-scn-bus_all

豊洲は６ヶ月連続上昇中です！！

しかし豊洲もすっかり失速ですね。足立ナンバーの江東区じゃ坪３００万の壁は高かったって感じでしょうか。坪３００万なんて都心はもちろんのこと杉並区や世田谷区のような外周区はもちろんのこと武蔵野市などの市部、横浜市の中区など都内じゃなくても普通ですので悔し紛れに割高外周区とかいって攻撃を始めるのでしょう。

まあ小市民サラリーマンの星って感じでがんばってほしいです。

＞821
情報大手　リクルート社　SUUMO
【山手線　東京駅物件】
http://suumo.jp/jj/bukken/ichiran/JJ010FJ001/?ar=030&bs=010&rn...
クレヴィア辰巳
ザ・パークハウス 晴海タワーズ　クロノレジデンス
パークタワー東雲
パークタワー豊洲
ザ　湾岸タワー　レックスガーデン
Brillia(ブリリア) 有明 Sky Tower
グラウス日本橋
プレサンス ロジェ 八丁堀
イニシア門前仲町
バンベール ルフォン 辰巳
イニシア豊洲コンフォートプレイス
シティタワーズ豊洲　ザ・シンボル
Brillia WELLITH(ブリリアウェリス) 月島
勝どきビュータワー
シティタワー有明
プレミスト明石町
アンビックス神田
シティタワーズ豊洲　ザ・ツイン
・・・・

>821

何が敗因だったのでしょうか。
たしかに23区外の武蔵野市や横浜市でも坪300万を超える
傾向になってきた一方、湾岸は坪170万まで出てくる状態。
一時期は並びかけただけに、資産価値が半分に下落と言うのは
少し異常な気がします。

>>823

それはやはり希少性に欠けるからでしょう。
豊洲も含めてまだまだ湾岸エリアは開発途上で街も成熟していません。
これからマンションが建設される余地も十分ありますので需要が供給
を下回っている状態です。また初期に分譲された物件の多くは安かっ
たためキャピタルゲイン狙いの中古の供給も多く中古購入希望者は
選びたい放題、価格交渉もできますので築浅物件は新築物件の競合相
手となります。

もちろん多くの人には予算の上限がありますので、広さと都心までの
距離のバランスを考えると坪２３０万くらいなら大人気のエリアと
なりますが坪２５０万を超えて３００に近づくと物件価格も７０００
万近くなるためそもそも購入できる人が限られます。

世田谷、杉並、武蔵野だって７０００万超えの物件を購入できる人は
限られていると思いますが、既存の住宅地はマンションが建つ用地も
なかなか出てこないので４～５年といったスパンで考えれば供給
量が限られています

世田谷区のマンションがが豊洲のマンションに比べて価格ほどの
価値の違いがあるとも思えませんが、たとえ過去の栄光であったとしてもそれなりにブランド性のあるエリアに関しては新築マンションで比べたら
供給が少ない分ほしい人は多少割高でも購入するので坪３００万
超えという市場が存在するのだと考えます。

とはいいつつも豊洲や湾岸エリアは都心に近いことは変わりません
ので一定の需要は今後もあると考えられます。
世田谷や杉並等も価値があるエリアは限られており、世田谷区と
いう名前だけで割高な価格がつくようなマンションは今後淘汰され
ていき価格調整が進むと考えます。

そもそも長期トレンドでは人口が減りますので、平均地価はこれから
下がっていくでしょう。しかしその下がり方にはエリアによって大きく
差があり世田谷区の中でも下がらないエリア、下がっていくエリアに
二極化していくでしょう。
もっと言えば同じようなロケーションでも価格を維持するマンション、
下がっていくマンションがあるでしょう。
（品川港南口などはそうですよね）

また都心に近いから下がらないというのも幻想ですね。
よいロケーション、よい建物この二つがないと価格維持は難しいです。
そのような物件は高額になりますが、手放すときも高額で売れる可能性が
高いと思う人が多いので多少割高でも購入する人がいるのでしょうね。

所詮ババ抜きなわけですがゲームが終わる時期が予測しにくいエリアほど
割高に見えるわけです。

いや、すでに在庫だらけの湾岸はどうにもならんだろ。
新築で買いたいと思わないもん。
リスクだけ背負いそうだよ。
転売できないと、ローン全てが負債になるからね。

リスクをとってもいいとそれなりの割合の人が思える価格が２３０万くらいなのだろうね。湾岸は街に多様性がないためパラメータが少なく、市場の判断が一方的になりがちで上がる時は上がっても下がる時はさっと下がる。
下がった時に買い支える地元密着需要も少ないというのもある。

これを逃したら次はないかもという感じが湾岸にはないからね。焦る必要なしって買う側が思ったら売れませんて。
欲しい人は一割以上安い中古を探すでしょう。新築と設備もそう変わらないしむしろ客寄せに作った共用部は豪華だったりするわけだから。

低地はメンテがかかる。さらに埋立地なんて。
http://www.waterworks.metro.tokyo.jp/water/jigyo/hyouka/daikibo_03.htm...

ネガが迷走して悩み始めてるな(笑)

24時間買い煽らないといけない埋立地マンションだけは絶対買ってはいけません。

予想通り、都心部で中古マンションの成約が増え始めました。

中古マンション、成約17%増に　首都圏6月の市場動向　東日本レインズ
http://realestate.yahoo.co.jp/news_list/20120710-00000004-jsn.html

っていうか、ここは豊洲スレじゃないのに、834みたいのは本当に迷走してるな。
埋立地はどうにもならんな。

3.11以降、埋立地に不利な情報しか出てこないからね。
早く脱出しちゃえばいいのに、それもできず妙な言い訳や山の手への攻撃を続ける。

無理だよ。
新築が売ってる中で、中古なんかは。
価格割れのレベルじゃなくなるよ。

ほんとは自分のマンションを売って埋立地から出て行きたいのに、売ろうとすると買ったときよりかなり安くなるので、ローンが残っちゃうんです。
だから少しでも高く売れるよう、毎日買い煽ってます。

団塊Jr、団塊JrNextのほとんどが首都圏出身者で、近郊、郊外暮らし。
首都圏出身団塊Jr、団塊JrNextが近郊、郊外を支え続けるしかないのが現実。

　　市部　　　　横浜市
40歳69357人　　65,483人　←もう買い終わりました？
35歳60254人　　55,765人　←高値づかみに気を付けて
30歳51775人　　45,693人　
25歳47667人　　41,093人　←これ以降、相続で家を買う必要がなくなる
20歳42828人　　38,460人
15歳36358人　　32,796人
10歳36037人　　33,185人
5歳 34463人　　31,525人

東京都の出生数　　　　　　　近隣３県を除く他県からの転入超過数
1975年（37歳）19万人　　　　1996年　19,808人
1980年（32歳）13.9万人　　　2001年　63,128人
1985年（27歳）12.6万人　　　2006年　77,067人
1990年（22歳）10.4万人　　　2011年　震災
1995年（17歳）9.7万人　　　　

近郊、郊外の不動産価格動向に興味がない人が増えて、
関心が東京駅から半径５ｋｍ圏内に集中しつつあるね。

購入者の中心が首都圏出身者から地方からの上京者にシフトしつつあるから仕方が無いのか？

評判が悪いので言い方変えました。

少子化と人口流入の狭間で・・2005年から2010年の変化
25～29歳人口
東京駅から半径5km圏内８区（千代田、中央、港、新宿、文京、台東、墨田、江東）
128,836人→133,700人　4,864人増
その他内周区（品川、目黒、渋谷、中野、豊島、荒川）
145,247人→138,664人　6,583人減
外周区（大田、世田谷、杉並、練馬、板橋、北、足立、葛飾、江戸川）
438,199人→401,453人　36,746人減
市部
300,089人→264,762人　35,327人減

８４６
東京駅から半径５キロっていう集計が、疑念と胡散臭さを生んでるんですよ。
東京都だから東京駅が中心部と思っているのは、田舎の人か外人くらいです。
経済規模から言って、５キロ程度の浅草～両国～深川～門前仲町あたりの下町や埋立地エリアより、
５キロよりちょい離れた池袋～新宿(都庁所在地)～渋谷～目黒～品川のほうが数倍ポテンシャルが高いし。
政治の中心、永田町からの同心円で集計すべき。

20世紀の時代から
城東マンションの営業さんは、東京駅や大手町に近いのが、ウリ。
湾岸に限らず。

>850
だって、それしか売りが無いですからw

永田町なら、最高裁もあるし、周囲に各国の大使館もあるし、日本の中枢と言えますしね。
なにより“山手線のド真ん中”でわかりやすく、見附と共にメトロの大ターミナルになってるし。
http://www.tokyometro.jp/station/　のメトロ路線図で中心に表示されるのも永田町駅。

東京駅付近に勤めているなら東京駅中心でもいいと思いますよ。でも私の勤務先は赤坂だし活動エリアは六本木や青山、白金あたりなので山手線外側は安いという以外は魅力薄ですね

>私の勤務先は
と自分の都合を語るなら、西新宿勤務の人にはもっと魅力薄。

単なる事実の披瀝だけで、何でこんなにヒステリックな反応が起こるのか不思議です。業者の人？
まあ、来年春から各社の採用人数も再び増え始めるので、また地方からの流入人口が増えます。

東京都の引退間近年齢の人口2012年統計。
64歳199026人
63歳195300人
62歳196057人
61歳169644人
60歳156663人
二十歳人口114434人

まあ大きい会社なら都内に複数拠点があるのが当たり前なので都内でも東にある東京駅だけにチューンするのはどうなんでしょう？

東京駅にも近い、新宿（渋谷でも赤坂でも恵比寿でもなんでもいいけど）にも近いというのが価値が高いと思われます。

新宿から５キロ以内という立地でも価値のある場所とない場所があるように東京から５キロ以内でも同じでしょう。

統計数字上、
東京駅から半径5km圏内区とその他の区で明らかに人口動態が異なっているのですが、
何故でしょう？
まずはその理由をハッキリさせましょう。

少子化と人口流入の狭間で・・2005年から2010年の変化
25～29歳人口
東京駅から半径5km圏内８区（千代田、中央、港、新宿、文京、台東、墨田、江東）
128,836人→133,700人　4,864人増
その他内周区（品川、目黒、渋谷、中野、豊島、荒川）
145,247人→138,664人　6,583人減
外周区（大田、世田谷、杉並、練馬、板橋、北、足立、葛飾、江戸川）
438,199人→401,453人　36,746人減
市部
300,089人→264,762人　35,327人減

まあ結局価格次第です。
既存住宅地はそれなりに相場があるので極端な値動きはしにくいわけですが、埋立地などはそもそも人があまり住んでいなかったこともあり住宅地としての相場がなかったわけです。

原価の積み上げではなくあくまで大量の戸数を無理なく一定期間に売りさばけると思った金額ではじいた価格が２００～２５０万。

弱気なデベは２００万で出し、強気なデベは２５０万で出したとこういうことですね。
８０平米換算だと４８００～６０００万です。
親の援助がないかぎり多くの人が用意できる頭金は１０００万以下でしょう。となるとローンは３８００～５０００万。

５０００万ローンはかなりの金額ですが金利も低いし３５年ローンであれば月額１４～５万とまあ払えるかなとこういう感じでしょうか。親の援助を受けられた人はもっと負担が減ります。

>859さん
25～29歳人口のお話なんですが？

>>860

もちろんそういう人もいるでしょうね。
ただ坪２５０しかまでしか出せない人と坪３００万以上出せる人の数は圧倒的に違います（桁が違う）
もちろん面積を減らせばグロス価格は下がりますが４人家族で５５平米１ＬＤＫに住むわけにも行かないって人も多いです。

デベも商売ですのでボリュームゾーンを狙います。
もちろんハイエンドの商売もありますが、こっちは景気に左右されますし確実なのは一般庶民向けの実需です。

>858
「東京駅中心」のあまりの無意味さで、読む気もおきないから。
永田町から半径７キロでやれば豊洲や台場も入るから、それでやって。それならいいでしょ？

>862
東京駅から半径5km圏内で坪単価250万円前後が売れ筋なのは半ば常識化しているから、今更お話してもと思うよ。

これからは地方からの上京者の居住志向と購入志向の分析と将来予想が重要では？
25～29歳人口動態は居住志向の分析に使えるのでは？

毎年６～７万人の人が流入し続けるんだから、
不動産マーケットに与える影響はデカいよ。
真面目に考えよう。

半径５キロ以内は単なる結果だよ。
坪２５０万エリアがどこかって話なんですよ。
地価が上がれば坪２５０万エリアが東京駅から離れる。バブルのころは２３区に江戸川など一部のエリアを除き２５０万エリアは存在しなかった。練馬区や大田区の端っこだって坪４００万くらいしたわけだからね。
地価が下がると２５０万ラインが都心に近づく。これが都心回帰の本質。バブルのころだって通勤時間は短いほうがいいとみんな思っていたのに高くて都内には家が買えなかったわけで、近年都心居住のニーズが特に高まったというわけでもないと考える。

東京駅を基準にするの は城東デベと住民だけ
住居中心は

六本木ヒルズ辺りが妥当

中心を決めても、そこから近いほど良く、遠いほど悪いなんて構造になっていない。
そもそも、どこが中心とかの議論自体、無意味。

街ごとに議論すれば、それで全て解決。

増税、は相続税も課税強化されそうだから大変だね。
相続税を払うために不動産を手放すケースが増えるんじゃないの。

京浜東北線より東と南の低地・昭和の埋立地は、ダメ。
地震がおきるたび、心配されるような土地に価値はない。
今日夕方もスーパーＪチャンネルで首都直下が来るような放送があるようだし・・・・・

Ｊチャンは富士山がナンダカンダだと。
多摩直下地震や立川断層も首都圏は心配しなけりゃね。

>867さん
首都圏出身者も基本都心部に住みたかったと言うことですか。
でも、地縁とかしがらみがあって、割高な郊外を買っている人がいまだ多い。
背景がよく分かりました。

しがらみが無い地方出身者が買い主体になると
需要が都心部に集中しますね。

2015年以降が心配です。

需要といっても買えるだけの財力が無けりゃね。
無い袖は振れない

意見を総括すると、
将来資産価値維持が期待できるのは東京駅から半径5km圏内のようですな。

埋立地から脱出したいが、中古が売れなくてもがく者がいる中、
これから海沿いを買おうとしている変わった人々は、埋立地民からしたら救世主に見えます。

都心部に住みたいというよりは、通勤が便利な場所に住みたいという
ことだと思います。都心で働いている人が多いので都心に近いほうが
いいということでしょう。

ただ逆に都心はイヤだというひともいます。
地方出身者ほど都心に住みたがるという説もありますが、そもそも
都会が好きでそれで東京に出てきたひとならそうですが、別に東京
には住みたくないけど仕事の関係で仕方なく東京に住んでいるって
人もそれなりにいます。
仕事で都心に行くけどそれ以外の暮らしはなるべくのんびりした
郊外で暮らしたいというニーズだってあるわけです。

また首都圏出身者でも郊外のニュータウン出身の人は、下町が新鮮だっ
たりするので江東区とか台東区とかに好んで住む人もいるようです。
郊外ニュータウンは通勤・通学に時間がかかったりするので自転車で
銀座まで行ける様な場所に感動しちゃうみたいです。

まあ資産維持の程度によるかな？
このご時勢で購入時より高く売れるなんて幻想はもっていないけど
値下がりが月あたり１０万以下なら、金利や維持費を考えても賃貸には勝てるわけなので１０年
ないし１５年後の売れそうな金額を弱気で見積もって、差額がそれ以下
なら買うってことでどうでしょうか。

>>883

郊外だとなにか取り柄がないとだめでしょうね。
購入できる価格の新築マンションがたまたまそこにあったというような場所はだめでしょう。

あと住む人の多様性がある場所のほうがいいですね
学生、独身社会人、ファミリー、老人まんべんなくいないとね。要はニューファミリー向けのニュータウンはリスクが高いってことです。

都心回帰の流れを受けて都心部のタワーマンションが好調なようです。

マンション購入　トレンドウオッチ
[2012/7/11]

　7月5日、日本銀行から「地域経済報告」（さくらリポート）が公表され、2年9カ月ぶりに9地域すべての景気判断が上方修正された。住宅投資については「増加している」（東北）、「持ち直している」（関東甲信越、近畿、中国、九州・沖縄）、「底堅く推移している」（東海）と、6地域で好調さが見て取れ、東日本大震災による住宅投資への影響は払拭された印象を受ける。

　こうした傾向は今年の路線価（2012年1月1日時点）からもうかがい知ることが可能で、4年連続での下落ではあるものの、下落率は縮小。特に東京や大阪など大都市を中心に下げ止まり傾向を示している。その要因として考えられるのが、2007年ごろの「ミニバブル」価格からの値ごろ感に加え、震災以降、通勤などの利便性（職住近接）がより重要視されるようになった点だ。2011年3月11日を境に様子見していたマイホーム検討者が、再び都心部のマンションを選好するようになった。その結果、住宅需要が刺激され、都心部を中心に地価が押し上げられている。

　分譲マンション市場では今般、こうした都心回帰の追い風を受け、マンション販売は総じて好調さを保持している。震災があった2011年の首都圏新築マンション契約率は、年平均で77.8％（不動産経済研究所）を維持している。今年に入っても、好調・不調の分かれ目とされる70％を下回った月は一度もない。その好調さを下支えしているのがタワーマンション人気だ。（1）ランドマークとしてのステータス性や希少性、（2）きれいな眺望や夜景、（3）充実した共用施設――の3要素が不動の高層マンション人気を作り出している。住宅需要のカンフル剤として、タワーマンションの貢献度はさらに高まることだろう。高層マンションが市場を牽引していく構図は今後も変わることはない。

賃貸で行くかそれとも買うかで迷っている人ならタワーがいいと思う。
震災リスクはあるもののそんなの低層マンションだっていっしょだからね。
流動性の高さと資産維持性の高さが震災リスクをカバーする。

>>882
都心に近くて郊外みたいにけっこうオープンスペースがある感じのところが人気になりそうですね。公園が豊富なことも重要ですね。

地方出身者は住居費を払いながら貯金しないといけないから、坪250万円前後の価格帯が重要。坪300万円以上になると売れない。坪50万円の違いは70平米で1千万円の差。

地方からの人口流入が続いて、東京駅から半径5km圏内がこんな状況になると困っちゃうな。
マンハッタン島60km2、東京駅から半径5km圏内78.5km2。

単身者が増え、賃料も上がっている米ニューヨーク市（New York City）のマイケル・ブルームバーグ（Michael Bloomberg）市長は10日までに、1～2人世帯向けのワンルーム・アパート建設の入札を行うと発表した。
ニューヨーク市の1～2人暮らし世帯は180万世帯に及ぶが、ワンルーム・アパート（スタジオ）の数は100万室ほどしかない。
同市のアパート賃料は以前にも増して高騰している。不動産会社調べでは、マンハッタンにあるスタジオ1部屋あたりの5月の平均月額賃料は、管理人がいないアパートで前年同月比7.9％増の2243ドル（約18万円）、管理人がいるアパートでは同4.4％増の2657ドル（約21万円）となっている。

>>892

マンハッタン島も東京の山手線の内側も昼間人口密度は５２０人/ha前後と
変わらないのですが、夜間人口はマンハッタン２５０人/haに対して東京92人/ha
とずいぶん差がついています。
ちなみに都内でもっとも夜間人口密度が高いのは２００人／ha中野区です。
まだまだ東京都心には人が住む余地がたくさんあると思います。

親援助だろうが本人の金だろうがどっちだっていいんじゃないの？価格動向を議論するのにそれを区別する意味あるのか？

東京駅から半径5km圏内８区（千代田、中央、港、新宿、文京、台東、墨田、江東）の2010年時の1～2人暮らし世帯は約64万世帯。まだまだ少ないね。これからどんどん増えるでしょうが。

増えるにも、買わずに賃貸ってのがあるし。

1～2人暮らし世帯のほとんどは賃貸になるよ。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=2d/

その中から東京駅から半径5km圏内にマンションを買える人が出てくる。
坪250万円前後で何パーセントくらいになるんだろうね？
2015年からのお楽しみｗ

東京駅５キロ以内で２５０万となると江東区のみになりますね。避けたいです。