23区内の新築マンション価格動向(その59）

地方から流入する20代も外周区と内周区におよそ半々に分かれて住むようになったね。
ある意味住み分けが進んでる。

湾岸は坪200前後、武蔵野などは坪300前後で
こなれてきたね。

市部の方は地方からの流入者が少なく、また増えることもなく、
地元の少子化をまったく補えていないです。

つまり、自然体で若者人口が減り続けています。

745に同感！
これは東京に限った事じゃなく、
神奈川も千葉に対してもそうです。

「地方人はそういう気質」とは言いません。
「東京（大阪）・近郊」に来る地方人はそういう気質」
大阪もかなり被害者。

>748
市部の年齢別人口を見るとベッドタウンの将来が大体予想できるよ。
40歳69357人
35歳60254人
30歳51775人
25歳47667人
20歳42828人
15歳36358人
10歳36037人
5歳34463人

横浜市の年齢別人口を見るとベッドタウンの将来が大体予想できるよ。
40歳65,483人
35歳55,765人
30歳45,693人
25歳41,093人
20歳38,460人
15歳32,796人
10歳33,185人
5歳31,525人

結局今の東京は優良な埼玉人の植民地でしかなく、三河人に侵略された歴史を繰り返しているんだよ。

３０歳人口と４０歳人口を比較するともっと分かりやすいよ。
市部▲２５．４％
横浜市▲３０．２％
武蔵小杉とか買って大丈夫？

>756
さいたま市の年齢別人口を見るとベッドタウンの将来が大体予想できるよ。
40歳20757人
35歳19931人
30歳15968人
25歳14116人
20歳12897人
15歳12024人
10歳11659人
5歳10600人
３０歳人口と４０歳人口を比較するともっと分かりやすいよ。
▲２３．１％

都内出身者って自分の収入で買える部屋の大きさで結婚とか子供の数とか決めるよね。

絶滅危惧種の理由わからないのかな？

都心部は地方から出てきた人に任せれば良いじゃん。

都心部もいくらでも安い土地あるし。
まだまだ下がるでしょう。

>>766
本所深川は含まないはずだが。

その定義では、新宿区はほとんど江戸ですけど？四ッ谷と牛込ですから。
内藤新宿辺りも。
渋谷区はほとんどが田舎です。
目黒区は論外です。
品川区は品川県。世田谷区に至っては神奈川県です。
港区も白金高輪辺りは、微妙です。

渋谷って、ド田舎だもんな。
松涛なんて鍋島茶畑だもん。
西武が儲けたわけだ。

これから先外からどんどん人が入って来ると
都心部
近郊
郊外
住む人がくっきりと分かれてしまいそうだね。

その59までいったこのスレ
サブプライムの頃は暑い議論もあったが
今はすっかり城東VS城西
地方出身者VS首都圏出身者の罵倒の糞スレに

実質、城東教授による城西中傷粘着隔離スレに

地方出身者と首都圏出身者は持ち家に対する考え方がまるっきり違うから、
将来の不動産動向を見極めるには、
その分析は不可欠でしょう。

>776
将来的に不動産価値の維持が可能なエリアと不可能なエリアが分かるのは、
購入検討者にとって非常に有益です。

>778
現在の価格に織り込まれていないから、家を買って10年後とか20年後に大損する人が出てくるんだよ。

そうならない為に、このスレでお勉強しましょうね。

両親共に江戸生まれで自分も江戸生まれが広義の江戸っ子というらしいです。
これは江戸全体の２割くらい。両親共に東京生まれもそれくらいで割合は変わらないらしいよ。

終戦後に大量に流入した人たちは近郊、郊外に家を買い。子供をもうけた。

しばらくはその子供たちで労働人口が足りて、流入が大幅に減少（特に多いのは団塊Jr）。

ここに来て首都圏の少子化が進み、2000年ころからまた流入人口が増加。

流入人口が首都圏の労働人口をうまく補ってきた歴史だね。
そして、首都圏の不動産市場を形作ってきた。

「都心」
「近郊」
「郊外」
どこかさっぱりわかりません。
定義付けをしてください。

>>784
「都心」は千代田区、中央区、港区のみ。自分の都合で「都心」の範囲を勝手に拡げる者がいるから困る。

少子化と人口流入の狭間で・・2005年から2010年の変化
25～29歳人口
都心8区（千代田、中央、港、新宿、文京、台東、墨田、江東）
128,836人→133,700人　4,864人増
その他内周区（品川、目黒、渋谷、中野、豊島、荒川）
145,247人→138,664人　6,583人減
外周区（大田、世田谷、杉並、練馬、板橋、北、足立、葛飾、江戸川）
438,199人→401,453人　36,746人減
市部
300,089人→264,762人　35,327人減

いくら人気があっても、マンションが建たないと人口は増えない。
人口が増加したというのは、マンションが増えたという。
マンション価格は需要と供給で決まるので、マンションが増えやすい地域は、価格は下がりやすい。

>都心8区

江東区を無理矢理ねじ込むなよ（笑）
あいかわらず偽装、捏造がすきだね。


国交省のサイトによると、都心8区は
千代田区、港区、中央区、新宿区、文京区、渋谷区、豊島区、台東区の8区。

都心8区とは東京駅から半径5km圏内を指します。

少子化と人口流入の狭間で・・2010年から2012年の変化
25～29歳人口
都心8区（千代田、中央、港、新宿、文京、台東、墨田、江東）
133,700人→131,786人　1,914人減
その他内周区（品川、目黒、渋谷、中野、豊島、荒川）
138,664人→134,795人　3,869人減
外周区（大田、世田谷、杉並、練馬、板橋、北、足立、葛飾、江戸川）
401,453人→385,310人　16,143人減
市部
264,762人→250,049人　14,713人減

さすがの都心8区も震災の影響で少々減少したようです。
外周区と市部はコンスタントに減少継続中。

たった2年間で、
世田谷区は4,704人減、▲6.76%。杉並区は3,092人減、▲6.08%で、
減り方が激しくなってます。
そこそこの所得レベルになると外周区を借りない傾向が強まっているのかも。

将来の購入層25～29歳人口がしっかりしていれば
そのエリアの不動産マーケットは安泰。
逆にガンガン減っている所は将来危うい。

>都心8区

江東区を無理矢理ねじ込むなよ（笑）
あいかわらず偽装、捏造がすきだね。


国交省のサイトによると、都心8区は
千代田区、港区、中央区、新宿区、文京区、渋谷区、豊島区、台東区の8区。

>797さん
東京駅から半径5km圏内を区で分けると8区になっただけです(笑)
それで都心8区としました。
別の良い言い方あればお願いします。

世田谷区25～29歳人口
2005年78,252人
2012年64,872人
▲13,380人
これって結構すごくないですか？

今週の東洋経済はマンション特集。
狙い目エリアは、飯田橋と錦糸町。

>>799
増えているのはどの年代なのだ？

地方からの流入が増えているのは
首都圏の少子化が原因？
阿保か地方に仕事が無いからだ

地方都心のような川向こうにこもって都合の良い数字を見つけてくるだけじゃ
世の中なんにも見えないぜ
地方の疲弊は凄まじい

全国レベルでその年代は減ってますよ。

全国の25～29歳人口
2005年8596千人
2012年6322千人

▲27%減です。世田谷は▲17%です。

>801
31歳から44歳は多いよ。
二十歳で上京として、
1988年から2001年にかけての上京組だね。
まだ都心部賃貸があまりなかった時代で多くの人が外周区で賃貸だよ。

>804
今までのように上京者で数を補えなくなって来たんだね。
半分が都心部に流れれば当然ですな。

上京する若い人に話しを聞くと、一生に一度は○○区（新宿区の神楽坂周辺や文京区という人が多いような気がする）に住んでみたいという声を多く聞く。憧れの地に数年間住めば満足してしまい出て行く人も多いよ。

>807
現実的な選択としては、同じ東京駅から5km圏内でも坪単価が250万円前後のところにマンション買う事になるのでしょうね。近郊郊外に出て、いまさら通勤時間が延びるのには耐えられないですからね。

808

なんか、最も中途半端な坪単価だね。
300万越えないと、イマイチな印象がある。

なんで東京駅が円の中心になるんだろうな。山手線を見ても、飯田橋か市ヶ谷あたりを中心にしたほうがよくないか？

坪300越えると辛いなぁと言う感じですね、1000万円位の所得水準だと。

70平米くらいなら良いのでしょうが。。。

友達が高輪に住んでますが、東京タワーがよく見える反面、坂道がキッツいにぁと言うのが本音でした。

坂の少ない環境の良い住宅地はどこかにないですかねぇ？埋立地以外で。。。

上京した人は家賃を払いながら頭金を貯めないといけないので、
坪50万円の差は大きいです。
70平米で約1千万円も違うからね。

どっちにしろ2015年以降の話ですな。
その前に中古が動き始めるかもしれないけど。

>>810
その通り。日本橋を東端と捉えるのがバランスが良い。

>>811

私も高輪在住です。坂がきついと感じたことはないですが年取った私の母はそういいますね。
坂が少ないのは山の手台地の上でしょう。
山手線より西側になるのでは？
山手線の内側だと駒込あたりは比較的平坦です。
港区でも芝公園あたりは平らですよ。

>>810

埋立地デベの印象操作です。
洗脳されてしまった人が多いようなので、電通の印象操作は成功したのではないでしょうか。

民主党による相続税の改革　日本人の暮らしに大きな負担を強いる
http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20120710-00000038-scn-bus_all

豊洲は６ヶ月連続上昇中です！！

しかし豊洲もすっかり失速ですね。足立ナンバーの江東区じゃ坪３００万の壁は高かったって感じでしょうか。坪３００万なんて都心はもちろんのこと杉並区や世田谷区のような外周区はもちろんのこと武蔵野市などの市部、横浜市の中区など都内じゃなくても普通ですので悔し紛れに割高外周区とかいって攻撃を始めるのでしょう。

まあ小市民サラリーマンの星って感じでがんばってほしいです。

＞821
情報大手　リクルート社　SUUMO
【山手線　東京駅物件】
http://suumo.jp/jj/bukken/ichiran/JJ010FJ001/?ar=030&bs=010&rn...
クレヴィア辰巳
ザ・パークハウス 晴海タワーズ　クロノレジデンス
パークタワー東雲
パークタワー豊洲
ザ　湾岸タワー　レックスガーデン
Brillia(ブリリア) 有明 Sky Tower
グラウス日本橋
プレサンス ロジェ 八丁堀
イニシア門前仲町
バンベール ルフォン 辰巳
イニシア豊洲コンフォートプレイス
シティタワーズ豊洲　ザ・シンボル
Brillia WELLITH(ブリリアウェリス) 月島
勝どきビュータワー
シティタワー有明
プレミスト明石町
アンビックス神田
シティタワーズ豊洲　ザ・ツイン
・・・・

>821

何が敗因だったのでしょうか。
たしかに23区外の武蔵野市や横浜市でも坪300万を超える
傾向になってきた一方、湾岸は坪170万まで出てくる状態。
一時期は並びかけただけに、資産価値が半分に下落と言うのは
少し異常な気がします。

>>823

それはやはり希少性に欠けるからでしょう。
豊洲も含めてまだまだ湾岸エリアは開発途上で街も成熟していません。
これからマンションが建設される余地も十分ありますので需要が供給
を下回っている状態です。また初期に分譲された物件の多くは安かっ
たためキャピタルゲイン狙いの中古の供給も多く中古購入希望者は
選びたい放題、価格交渉もできますので築浅物件は新築物件の競合相
手となります。

もちろん多くの人には予算の上限がありますので、広さと都心までの
距離のバランスを考えると坪２３０万くらいなら大人気のエリアと
なりますが坪２５０万を超えて３００に近づくと物件価格も７０００
万近くなるためそもそも購入できる人が限られます。

世田谷、杉並、武蔵野だって７０００万超えの物件を購入できる人は
限られていると思いますが、既存の住宅地はマンションが建つ用地も
なかなか出てこないので４～５年といったスパンで考えれば供給
量が限られています

世田谷区のマンションがが豊洲のマンションに比べて価格ほどの
価値の違いがあるとも思えませんが、たとえ過去の栄光であったとしてもそれなりにブランド性のあるエリアに関しては新築マンションで比べたら
供給が少ない分ほしい人は多少割高でも購入するので坪３００万
超えという市場が存在するのだと考えます。

とはいいつつも豊洲や湾岸エリアは都心に近いことは変わりません
ので一定の需要は今後もあると考えられます。
世田谷や杉並等も価値があるエリアは限られており、世田谷区と
いう名前だけで割高な価格がつくようなマンションは今後淘汰され
ていき価格調整が進むと考えます。

そもそも長期トレンドでは人口が減りますので、平均地価はこれから
下がっていくでしょう。しかしその下がり方にはエリアによって大きく
差があり世田谷区の中でも下がらないエリア、下がっていくエリアに
二極化していくでしょう。
もっと言えば同じようなロケーションでも価格を維持するマンション、
下がっていくマンションがあるでしょう。
（品川港南口などはそうですよね）

また都心に近いから下がらないというのも幻想ですね。
よいロケーション、よい建物この二つがないと価格維持は難しいです。
そのような物件は高額になりますが、手放すときも高額で売れる可能性が
高いと思う人が多いので多少割高でも購入する人がいるのでしょうね。

所詮ババ抜きなわけですがゲームが終わる時期が予測しにくいエリアほど
割高に見えるわけです。

いや、すでに在庫だらけの湾岸はどうにもならんだろ。
新築で買いたいと思わないもん。
リスクだけ背負いそうだよ。
転売できないと、ローン全てが負債になるからね。

リスクをとってもいいとそれなりの割合の人が思える価格が２３０万くらいなのだろうね。湾岸は街に多様性がないためパラメータが少なく、市場の判断が一方的になりがちで上がる時は上がっても下がる時はさっと下がる。
下がった時に買い支える地元密着需要も少ないというのもある。

これを逃したら次はないかもという感じが湾岸にはないからね。焦る必要なしって買う側が思ったら売れませんて。
欲しい人は一割以上安い中古を探すでしょう。新築と設備もそう変わらないしむしろ客寄せに作った共用部は豪華だったりするわけだから。

低地はメンテがかかる。さらに埋立地なんて。
http://www.waterworks.metro.tokyo.jp/water/jigyo/hyouka/daikibo_03.htm...

ネガが迷走して悩み始めてるな(笑)

24時間買い煽らないといけない埋立地マンションだけは絶対買ってはいけません。

予想通り、都心部で中古マンションの成約が増え始めました。

中古マンション、成約17%増に　首都圏6月の市場動向　東日本レインズ
http://realestate.yahoo.co.jp/news_list/20120710-00000004-jsn.html

っていうか、ここは豊洲スレじゃないのに、834みたいのは本当に迷走してるな。
埋立地はどうにもならんな。

3.11以降、埋立地に不利な情報しか出てこないからね。
早く脱出しちゃえばいいのに、それもできず妙な言い訳や山の手への攻撃を続ける。

無理だよ。
新築が売ってる中で、中古なんかは。
価格割れのレベルじゃなくなるよ。

ほんとは自分のマンションを売って埋立地から出て行きたいのに、売ろうとすると買ったときよりかなり安くなるので、ローンが残っちゃうんです。
だから少しでも高く売れるよう、毎日買い煽ってます。

団塊Jr、団塊JrNextのほとんどが首都圏出身者で、近郊、郊外暮らし。
首都圏出身団塊Jr、団塊JrNextが近郊、郊外を支え続けるしかないのが現実。

　　市部　　　　横浜市
40歳69357人　　65,483人　←もう買い終わりました？
35歳60254人　　55,765人　←高値づかみに気を付けて
30歳51775人　　45,693人　
25歳47667人　　41,093人　←これ以降、相続で家を買う必要がなくなる
20歳42828人　　38,460人
15歳36358人　　32,796人
10歳36037人　　33,185人
5歳 34463人　　31,525人

東京都の出生数　　　　　　　近隣３県を除く他県からの転入超過数
1975年（37歳）19万人　　　　1996年　19,808人
1980年（32歳）13.9万人　　　2001年　63,128人
1985年（27歳）12.6万人　　　2006年　77,067人
1990年（22歳）10.4万人　　　2011年　震災
1995年（17歳）9.7万人　　　　

近郊、郊外の不動産価格動向に興味がない人が増えて、
関心が東京駅から半径５ｋｍ圏内に集中しつつあるね。

購入者の中心が首都圏出身者から地方からの上京者にシフトしつつあるから仕方が無いのか？