23区内の新築マンション価格動向(その59）

＞分譲マンションの買いの主役が首都圏出身者から地方からの上京者にこれからシフトし始めるのは明白
→だから田舎者が集まる豊洲・晴海・有明の価値が上がるというわけですね。わかりました。

外部からの流入者でかつ高収入層が都心部を占めて、
首都圏出身者の大部分は外周区及び郊外って住み分けが自然に生まれるんじゃない？

そして、外部からの流入者でかつ低収入層は外周区のアパート地帯で賃貸。

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首都圏出身ですけど都心に買ってますよ。
実家は親が死んだら処分します。
先になるほど値下がり確実ですから。

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うちは処分しないな
そこまでドライになれん

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結婚するしない、
子供のいるいない、
頭のいい悪い、

が分かれ目。

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首都圏に不動産持ってる家に子沢山は少ないでしょ。
せいぜい二人っ子同士がくっつくのが今後はひとりっ子、
物理的に片方の家がいらなくなるって事態まで二十年かからない。

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中古マンションって時間が経つ度に価値が下がって安くなり、一定の時期を過ぎると土地の価値だけになって価格が下がらなくなる。
しかし、タワマンは土地の持ち分が少ないから、どんどん価格が下がって、30年後くらいはタダ同然になるのかな？

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>535
このスレは個別の物件を語るスレじゃなく、
不動産のエリア毎の価格の動きを予想するスレで、
購入予定者の大雑把なエリア選択の一助となることが目的です。

今の話題は、事実としてあった以下人口動態が不動産マーケットに
将来どのような影響を与えるかの議論となっております。
皆様の有益な予想をお待ちします。

東京都の出生数　　　　　　　近隣３県を除く他県からの転入超過数
1975年（37歳）19万人　　　　1996年　１９８０８人
1980年（32歳）13.9万人　　　2001年　６３１２８人
1985年（27歳）12.6万人　　　2006年　７７０６７人
1990年（22歳）10.4万人　　　2011年　震災
1995年（17歳）9.7万人

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>531
持ち家世帯の一人っ子＋子供なしの割合はおよそ３０％。
３軒に１軒とお考えください。

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じゃあ六軒に一軒の住居は余るってことか。

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つまり、６軒に１軒は相続で不要になる計算になります。
さらに、相続するために仮に所有したマンションの処分が行われます。
一人っ子＋子供なしの割合をおよそ３０％とすれば、
こちらも６軒に１軒は不要となります。

将来の大きな問題としては、
団塊の世代およびJr絡みで近郊、郊外に大量の不動産が余剰になります。

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タワー擁護？があるみたいだけど、歴史が浅すぎて
老朽化した時点の資産価値はまだデータがないんじゃ？

都心は築25年経過くらいで値段下げ止まり傾向になるけど
ヴィンテージとしての評価がある綱町パークと
無名の高層住宅じゃ一概にはできない。後者は稀少価値０だし。

ライバル物件が少ないほど資産価値が保たれるとしたら
タワーは物件内の食い合いも出るから、戸数多い分だけ
値下げしても売りたいオーナーが出ると右倣えで下落する確率が上がる。

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戸建じゃないんだから、
そもそもマンションに希少価値なんて無いですよ。
利便性と環境等で評価されるだけです。
希少価値を売りにした割高マンションは買わないほうが良いです。
希少価値なんてすぐ無くなるからね。

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近郊のアパート地帯が低家賃で流入人口を受け入れるから、
さらに郊外には人は行かないんじゃない？
そもそも低所得だと結婚もしないし、持ち家は不要だから、
近郊アパート地帯にそのまま住み続ける人が大多数になるよ。

一方、高所得層は激しい競争に打ち勝って、共稼ぎ率も高いし、
海外転勤も多いから必然として都心部マンション居住になるんじゃない？
郊外ライフは昔の話だと思うよ。

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大雑把で単純な区分けしか出来ないのが
日経読んで分かっている気の高卒の限界

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すでに一部のマンションで出始めてますが、埋立地タワマンは住民のコミュニティーがうまくいかないと管理が放置され、ボロボロのスラムになる可能性がありますね。
資金に余裕のある人は早々と出て行き、ギリギリローンでやっと思いで買ったサラリーマン世帯はいくら治安が悪くなろうが住み続けるしかありません。

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近郊、郊外に住宅地が広がり始めたのは１９５０年代の後半から
最初に住宅地化が始まった大田区、世田谷区、杉並区、
いわゆる割高外周区から相続による家余りが出て来ます。
１９５５年に妻２５歳として、現在８２歳。
徐々にですがそろそろ始まりそうです。

戸建の跡地はアパートとなり、
今後も継続する外部からの流入者の受け皿として機能するでしょう。

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ここに1956年から現在までの区部の人口推移があって参考になるよ。
1956年に703.4万人だったのが1966年に893.6万人（190.2万人増）でいったんピークになって、
減り始め1996年に792.9万人（100.7万人減）でボトム。
再び増加を始め2012年900.3万人で900万人越え。

1996年からの16年間で107.4万人増、年平均で6.7万人増。
そのほとんどは2000年以降で、東京の労働力を補うための地方からの人口流入です。
いったん流入した人口は区部にとどまり、郊外への流出はほとんど無いです。
http://www.toukei.metro.tokyo.jp/jsuikei/2012/js126f0000.pdf

ちなみに、巨大なアパートストックを抱える世田谷区は、
1996年784千人から2012年884千人に10万人増加してます。
地方からの流入者が今後どのようなの持ち家志向を持つかによって
今後の不動産マーケットは大きく変質すると考えられます。

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志向を成立させる経済、もね。
建てる側貸す側、借りる側買う側。

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ある程度の所得レベルの人は独身でも初めから都心部に賃貸が多いんじゃない？
地方からの流入人口＝外周区アパート地帯人口増とは単純に言えないだろ。

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この人、何年一人で西側アパートのスラム化って唱えてるんだろう
賛同者ゼロ自演のみ
集まるのはネガばかり
移民増加中の東側の治安心配した方がいい

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>551
1996年18歳で上京だとまだ34歳。
真のスラム化は15年先。
焦らない、焦らない。

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どこにせよ、古くなれば高層マンションは土地の持ち分が殆どないため資産価値がゼロになる。
低層マンションでないと議論をする意味はない。

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1996年から2012年で区部の人口は１３％増加
都心8区は２８％増加
その他の区は１０％増加
その間賃貸を介して都心部居住が進んだ証拠だよ。

都心部に賃貸で住んでいる人が同じ都心部にマンション購入って流れが多そう。
空いた賃貸は次の流入世代が借りて埋まるって流かな？

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1996年から2012年人口増加率下位５区
北区０．４３％
中野区２．４４％
葛飾区４．３７％
板橋区５．１１％
杉並区６．７４％
すべてアパートが多い区だけどあまり人口が増えていない。
人気が無いってことかなあ？

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セレブな街　豊洲

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やっぱり豊洲、すげえな

２０１４年３月：昭和大学病院
２０１４年８月：豊洲3丁目ビル(三菱地所)
２０１４年中：豊洲市場
２０１５年４月：シビックセンター、豊洲西小学校
豊洲６丁目（豊洲３－２街区 B2・B3 街区）、認定こども園
２０１５年３月：豊洲駅前２街区（B棟:オフィス、商業施設）(三井不動産)
２０１６年３月：東京消防庁
２０１６年半ば： 豊洲駅前２街区（A棟：オフィス、商業施設）(三井不動産)

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中央線沿線の凋落が顕著なのが社会人に受けないからじゃない？

中央線は学生中心のイメージが強すぎますからね。

それに、中央線沿線に賃貸していた社会人が都心部に引っ越した影響もあるかも、
実際、杉並区、中野区、新宿区は賃貸の過剰も膨大で、家賃レベルもずいぶん下がってますね。

近郊で賃貸経営やるなら世田谷区か江戸川区かな。

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世田谷区の賃貸も学生中心でしょ。

>561
学生の数は少子化だから増えないよ。
人口が増えているのはお仕事している社会人が増えたからだよ。

1996年から2012年で
世田谷区は10.1万人増
江戸川区は8.5万人増に対して、
杉並区は3.5万人しか増えていません。
ずいぶん違うでしょ。

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農地含めた空き地が多い地域へ人口が移動したって事でしょ。
既にぎゅうぎゅうの所が人口を増やすには高層マンション建てるしかないよ。

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既出ですが、
人口の増え方もいろいろあって、
定職を持たない人の居住が増えると昼間人口も増えると言う面白い現象が外周区で発生してます。
確かに増えれば良いってものでも無さそうです。
杉並区の昼間人口比率はどう変化したのでしょうか？

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杉並区のように高層マンションを規制しているほうが、人口は増えないけど住環境と需給が保たれて遥かにいいでしょう。

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資産価値なんて道一本違うだけで全く異なるわけだからね。都心部とか郊外とか～区がいいだとかは不毛な議論だよ。ド田舎でも高利回りで安定した収益を出せるところもあれば、都心で人気の地区なのに、すでに供給過剰でなかなか入居者が決まらないこともある。

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中古マンション価格
都心よりほど価格調整が深く。郊外にいくほど、下落が小さい。
さいたまは、リーマンショック時点と同水準。
城南・城西は約10%下落。
都心は約20%下落。
都心はタワーマンションを容認してしまったため、住環境と需給が崩壊した。

http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/c201205.pdf

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朝夕の電車が混まなくなって、
逆に日中の乗客が増え始めたら危険信号ってことだな。
郊外の私鉄にいっぱいありそう。

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>>567
直近では城北・城東の下落率が高くなってますね。

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ベッドタウンがベッドタウンじゃ無くなると

単なる田舎(笑)

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市部の年齢別人口を見るとベッドタウンの将来が大体予想できるよ。
混雑率は今の半分になるね。
でも列車の本数が半分になると同じ混雑率だけど。
40歳69357人
35歳60254人
30歳51775人
25歳47667人
20歳42828人
15歳36358人
10歳36037人
5歳34463人

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日本全国そんなもん。
家が余りだしたら、マンションに住む人はいなくなる。
軽井沢・箱根・湯沢などでは中古マンションはタダでも買い手がつかない（管理費がかかるため）。
一方で、同じ地域の土地付き一戸建ての価格は今でもかなり高い。

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軽井沢・箱根・湯沢と東京都心部を同列に扱うセンスを疑うね。
出直して来てください。

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首都圏出身者の購入は終わりが近いみたいだね。

マイホーム未購入の人に、将来的にマイホームを購入したいと思うかを聞くと、「購入したい」が52.8％になり、昨年の70.3％より約2割近く減少した。

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