23区内の新築マンション価格動向(その59）

>420さん
杉並区の20代、30代の夜間人口の減り方はすごいですね。
住民の高齢化がすごい勢いで進んでいると言うことですか？

60歳～64歳を65歳～69歳と比較したら、死亡する人がいるから夜間人口も昼間人口も減るのはあたり前だよ。


こんな比較をしないと駄目だよ。
2005年の65歳～79歳昼間人口と2010年の65歳～79歳昼間人口を比べる。

葛飾区　64,714人→72,179人　7,465人増
杉並区　69,234人→75,921人　6,687人増
世田谷区　101,062人→109,051人　7,989人増

3区の昼間人口率が高くなってるのは老人の昼間人口が増えたからだよ。

杉並区は20代、30代の流出が激しいから高齢化のスピードは他の2区よりさらに早いだろうね。

>424
その通りで、
高齢化の進行で外周区の昼間人口比率が高くなっていると言うことです。
就業人口が増えたからでは無い。

外周区で、
夜間人口の増加以上に昼間人口が増加している点が気になるね。
通勤もせず自宅周辺をうろうろしている人が増えているのか？

千代田区に通勤している人がもっとも多い区はどこでしょう？

答え

１位　江戸川区
２位　世田谷区
３位　千代田区
４位　杉並区
５位　江東区

ちなみに中央区の場合は

１位　中央区
２位　江東区
３位　江戸川区
４位　足立区
５位　葛飾区

港区の場合は

１位　港区
２位　大田区
３位　世田谷区
４位　品川区
５位　目黒区

427
自区内通勤、以外は
単純に人口が多い区が有利なだけじゃない。

消費増税

外周区で仕事が増えているとは考え難いから、
アルバイトで定職を持たない人が増えていて、
昼間人口が増えているのでしょう。

所得の二極化が進んでいる証拠だね。

世田谷区は人口が増えてはいるが、それに比例して中身の劣化が進み、
杉並区は全体が縮小して黄昏ている。

同じ昼間人口比率の増加でもいろいろなパターンがあるね。

世田谷の一人勝ちだね。
羨ましいわ。

近郊アパート住民もしだいに年取って行くから１０年先は社会問題になるんじゃない？

いわゆる近郊アパート地帯スラム化論だね。

統計数字的には近郊の昼間人口比率が増えてそれを裏付けているね。

今は、高齢人口が飛躍的に伸びても高齢で働く人も一定率いるから、
就業人口は微減でとどまっている。しかし、いずれ高齢人口がバタバタ倒れだしたら、
就業人口もどんどん減っていくはず。。そして、１億総夕張化と。。

いずれ、埋立地で妥協しなくてもみんな都心に住めるんじゃないか？

いよいよ都心再開発が始まる。
これから希少立地がどんどん出てくる。

楽しみだ。

一般サラリーマンの都心部居住が進んで、
アパート住民の高齢化と非正規化が進むんだから
外周区アパート地帯の昼間人口比率は１００％に限りなく近づいて行くだろうな。

全体の劣化を女性の職場進出が補っていると推測。

共稼ぎ利便性に優れた場所が高家賃、
それ以外が低家賃とくっきりと分かれて行きそうだ。

３兆８０００億円で首都高の地下化の案で、都心部の地上に新たに空間ができる。
都心部は外周部とケタ違いの税金投入だから、そこに住まないと損。


首都高老朽化で有識者会議　「地下化」案も　< 2012年4月10日 15:41 >
　老朽化が進み、維持管理が課題となっている首都高速道路について、今後の整備のあり方や財源について話し合う有識者会議が１０日、初めて開かれた。　首都高速は、約３００キロの道路のうち、都心環状線や１号羽田線など、建設から４０年以上たつものが約３割を占め、老朽化する高架の維持管理などが課題となっている。　今後の首都高速をどのように維持・再生すべきか話し合う有識者会議が１０日、国交省で初めて開かれ、地下４０メートルの深さに高速を走らせ、地上部分を有効活用する案が出された。建設コストは約３兆８０００億円と見込まれている。

其の手の話を決定事項のような前提で話すのが
この人達の特徴

マッカーサー通りが完成するし、築地を再開発できるし、新宿・渋谷の高層駅ビルが建設中、
１年以内に副都心線とみなとみらい線が接続。

建築コストはドンドン膨れ上がるのが一般的だし。

みずほ銀行大手町本部と大手町フィナンシャルセンターの建て替えで、
高さ２００メートルの超高層ビルが２０１４年に完成する。

東京駅周辺は、ビル建設が目白押しだ。ＪＲ東日本による東京駅丸の内駅舎の復元事業に、三菱地所の「丸の内１―４計画」「大手町１丁目第２地区再開発事業」など。「事業費数百億円の大規模再開発がごろごろしている」

米国不動産指数が上昇に転じたから、日本も上昇でしょうね。

都心部は垂直方向に進化。高層化の流れは止まらない。
外周区と埋め立ての駅遠物件、終わり。

>446
これを見て
「東京駅周辺」にオフィスビルが集中集積傾向であることに気が付かない人は
たぶんいないでしょ。

外周区の劣化のスピードが増しているから、
これからの10年間は高値づかみに要注意だね。

住むんだったら、山手線の内側の西側だけどね。

豊洲の価値が上がる気がするようになる

東京駅バス便マンション

やっぱり山手線の内側ってことになっちゃうね。

＞452
都心のオフィス供給が過剰になれば競争が激化し、内陸の便利なオフィスの賃料が安くなる。
大切な社員を液状化エリアに勤務させなくてよくなる。企業も家族も安心。
埋立地オフィスの空室が増えていく。

今日の株式番組で
オフィス新規供給量は一旦落ち着く、と解説していたよ。

首都高地下化というが、今の首都高も川の上や道路の上を走ってるから、空き地ができるわけじゃないよ。

高速を地下化するにしても、すでに地下鉄が通ってる所は無理では？
ビル・マンション・住宅地の地下はもっと無理でしょ。

大江戸線みたいに大深度で通すつもりらしい。
今の首都高は用地が確保できない中で無理やり作ったので、とても高速道路とはいえないようなカーブの連続で非常に危険なため、まともな道路を地下に作るつもりのようだよ。

大深度に到達するまでに、長〜い坂道が必要になるんだろうなあ。
地下鉄と違いエレベエスカは使えないから。　

首都高の制限速度６０キロの道の最大勾配は５％だから、４０ｍもぐるのに８００ｍ。
１ｋｍとして、ランプ１区間分程度で大深度にもぐれる。

大深度の地上部分には３０ｍまでの地下杭の建物がOKだから、地盤さえ良ければ大きなビルも建てられる。

建設費が3.8兆円でも、全部ではないが一等地の土地をデベが買うから、建設費が抑えられる。

神田川とか上に首都高が走ってるせいで暗渠にできなかった川の部分も開発できる。
渋谷のデパートが暗渠化した渋谷川の上に建ってるように。

＞４５７
どの番組ですか？
内陸でのオフィス供給がどんどん続くことを知らないアナリストが誰か知りたいので、教えてください。

結局６ヶ月間、上昇しているのは豊洲だけのようだね

6ヶ月間上昇してあの値段ってどんだけ下がってたの？ｗ

不動産価格への影響はあるのでしょうか？

都は二十八日、災害時に火災や倒壊の危険が高い木造密集地域で延焼を防ぐ役割を果たす道路「特定整備路線」の候補区間二十三キロメートルを選定した。早期の道路整備が期待される一方、居住者には立ち退きを迫ることになる。
今年一月に都が策定した「木密地域不燃化十年プロジェクト」で、延焼を遮断する効果の高い道路を特定整備路線に指定し、税制面や土地の買収要件の緩和で、地権者や借家権者らの生活再建を支援する方針を決めていた。
http://www.tokyo-np.co.jp/article/tokyo/20120629/CK2012062902000113.ht...

5月の首都圏中古マンション
首都圏全体では比較的価格の高いエリアでの成約が堅調だった。
なお、平均築年数は22.7年となっている。

ますます住みやすくなっていきそうですね。

たとえ築20年越えていても都心部って需要がじわり強まってます。
共稼ぎがMUSTの時代になりつつあるね。

都市整備で土地買収がスムースに行かない理由はぶっちゃけ金の問題。
いろいろ理由をつけてごねればごねるほど長期化すればするほど
地権者は金銭的には得する仕組みだからね。

「税制面や土地の買収要件の緩和」って要はお金たくさん上げるから
出てってってことだよね

開発しやすくて都心に近い所は発展スピードが早いけど、
そうじゃない所は取り残されちゃうね。
格差が開きそうだ。

消費税上がる前にミニバブルが来るね。そのはずみで景気回復なんてことになれば、今が買いだな。小沢も終わったみたいだし、民主党のバカ造反議員を一掃すれば日本はまた上を向ける。

もうミニバブルは起きてるよ。住宅ローン減税終了と消費税増税前の駆け込みで。

あとは、ミニバブル崩壊に向かってカウントダウン。
ババを掴まないようにしないと。

>478
近郊、郊外の、親元需要狙いと高齢夫婦の住み替え需要狙い。
駆け込み的に高値づかみが続出してますね。

ただし、小規模マンションが多いけど。

古くても都心部って需要がいくら強くても、旧耐震マンションは売れないだろ。

東京都が昨年実施したマンションの実態調査によると、都内におけるマンションのストック総数は13万2600棟に上ることが分かった。これまで世帯数などをもとに推計していたが、都として正確な棟数を把握したのは、今回が初めてだという。
また、旧耐震基準のマンションは全体の18%だった。

共稼ぎでギリギリローンを組んだらどちらかの収入が減っただけですぐ破産。
今は公務員も給料が下がり、東電でもボーナスゼロになるときがある時代。
右肩上がりで収入が増えるなんてなんの保証もない。
デベの口車に乗って無理なローンを組んだら一家離散は確定だな。

増税前に駆け込みで買う人たちは後先考えず
無理なローン組んじゃう割合が多いんだろうなあ。

>483
社会が不安定になると
坪300万円を超えるような贅沢な物件は売れなくなるかもね。

やっぱ、坪250万円前後で都心に近い所が売れ筋ですか？

駅近を頼りの綱に
よってたかって近郊、郊外のマンションを買って
バブルプライスの高値づかみしちゃ、
何の資産防衛にもならないです(笑)

もっと冷静に考えましょう。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=2d/

坪250万だと75㎡では5700万円。
それでは普通のサラリーマンがダンナの給料だけで買うのは無理。
坪200万なら4500万だからなんとかなる。
坪200万で買える新築マンションがある地域とは？
足立区、葛飾区、江戸川区、北区、板橋区、練馬区。
こういうところを買えばいいんだよ。

坪250万ってそんなにハードル高くないでしょ。
1～２割程度の人は買えるんじゃない？

首都圏全体で5千万円以上のマンションは年間約１万戸売れてます。
世の中ってそんなもんです。

>487
外周区の資産価値って将来的に不安が大きいでしょ。

都心部と比べて家賃レベルもかなり落ちますよね。

外周区でも、割高新築はあるしな。

都心部家賃8万5千円
外周区家賃6万5千円

都心部坪単価250万円とすれば
外周区坪単価は250÷8.5X6.5＝191万円

特におかしくは無いと思うぞ。

資産価値うんぬんの前に破産しては意味がない。

坪190万円が外周区の現在の適正価格だとしても、少子高齢化が進むことを考えると将来不安があるからもっと安くないとダメじゃない？

修理もできなくて朽ち果てるだけのタワマンが坪250万？高すぎだろ。

250マンを昔から言ってるのは
深川あたりをススメル教授。タワマンでなく。

坪250万前後で買えるエリアって例えばどの辺？
山手線だと田端辺り？

田端は東京駅から半径５ｋｍ圏外では？

近郊、郊外の土地持ちの親を持つお子さんが
その周辺部のマンションを高値づかみしながら
郊外バブル価格を維持。

しかし、少子高齢化が進み
いずれは親の家を相続し始めて
高値づかみしたマンションを売り始める。
その頃には高値で買ってくれる人はほとんどいない。
２０２０年ころから郊外バブルの崩壊が始まる。

そもそもタワー人気って最初から捏造だったんじゃ？

>501
タワマンのＭＲに行って、そう言ってみれば。

そのへんうすうす気づいてるから、掲示板荒らして憂さ晴らしてんでしょ。
不甲斐なさに気づいた時はもう手遅れだった。親もこの先長くない。選択肢はジリ貧だけのどんづまり人生。

近隣３県を除く他県からの転入超過数
1996年　１９８０８人
1997年　３１３５０
1998年　４１４０５←このあたりが都心部マンションを買い始めたばかり。
1999年　４３５２２
2000年　５１６２９
2001年　６３１２８
2002年　６３９１２
2003年　５９２７６
2004年　５８５１６
2005年　６７２０９
2006年　７７０６７
2007年　８７７０３←ここがピーク
2008年　８１１４７

取り敢えず近郊のアパート地帯に流入して、
結婚後都心部2LDK賃貸にお引越しして、しばらく共稼ぎ、
世帯所得が向上してマンションが買えるレベルになったら
東京駅から半径５ｋｍ圏内、坪単価250万円前後のマンションをご購入。

こんなライフスタイルが理想のようです。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/bg=2/sort=4d/

結局山手線の内側ってことになっちゃうのいかな。

日本人の持ち家比率は48．7％で、国民のほぼ半分が賃貸暮らしだ。東京圏の賃貸生活者は、全国の3分の1を占める。つまり、東京圏では賃貸需要が非常に高いのだ。さらに外国人の日本留学や就職も増加が続いており、日本、特に東京圏における賃貸市場が活性化している。
そのため「不動産価格は低いのに賃貸価格が高い」という特異な現象が生じている。業界筋は「東京における賃貸による利回りは6～12％まで上昇している」と指摘。これは上海、北京、台北と比較しても非常に高い数値である。

http://www.shukan-jutaku.com/np/news_article.php?article_id=44625

首都圏の分譲マンション賃料、５カ月連続下落　東京カンテイ調べ（ 2012年06月14日 ）

東京・江東区、神奈川・藤沢、千葉・浦安といった海沿いエリアでは家賃下落傾向が顕著に現れた。
江東区では、豊洲など湾岸部の下げ幅が拡大している。


湾岸エリアの下落が鮮明　利便性と賃料バランス重視　　東京カンテイ、分譲マンション賃料
　東京カンテイ(東京都品川区)がまとめた3大都市圏における5月の分譲マンション賃料(1平方メートル換算)によると、首都圏(2490円、前月比0.6%下落)では湾岸エリアの賃料水準の下落傾向がより鮮明になっていることが分かった。東京23区(3019円、同0.4%下落)のうち、都心6区は3500円強でほぼ下げ止まっているが、城東7区が昨年発生した東日本大震災以降弱含みを続けている。特に、江東区と荒川区の下落基調が強い。同様の傾向は神奈川県(2042円、同0.8%下落)内でも見られる。藤沢市は、2011年3月時点で2003円だった賃料が今月は1798円に低下。津波や液状化の発生を懸念して、湾岸エリアを避ける傾向とみてよさそうだ。ただしこうした傾向は、同じく湾岸エリアを含む横浜市(2180円、同1.2%下落)などには当てはまらない。同市は平均築年数がやや古くなったことで下げたが、実質的には横ばい基調。『湾岸』という理由のみで敬遠するわけではなく、あくまで利便性と賃料水準とのバランスを考慮したうえで立地を選んでいるとみられる。

日本の不動産は維持費とか入れ替わりのたびの修繕とか
マンション価格に反映されてない経費が多くない？
滞納した住民を追い出すだけでも一苦労だし。
最終的な利回りはすごい低いと思う。

中国は利回りが良いと思ってるらしい。
都心部中心に賃貸物件への投資が増えそうだね。

基本は首都圏出身者が少子化で減る分外部から人を入れざるを得ず、
その人達は取り敢えず賃貸だから需要は底堅いってこと。

住んでないアパマン取り上げ政策実施中で土地は国有、
利回り1-2％の中国と比較するのがそもそも…

敷礼ゼロゼロが主流になっちゃったのに埋まらない
都心部を見てれば需要底堅いなんて到底思えない。
都心＞郊外の賃料体系は普遍なんだし。
投資物件で食ってる人が首都圏買わないでしょ。

>514さん
506の数字見ても信じられないの？

資産価値が上昇しつづけているのは豊洲だけ

東京都の出生数　　　　　　　近隣３県を除く他県からの転入超過数
1975年（37歳）19万人　　　　1996年　１９８０８人
1980年（32歳）13.9万人　　　2001年　６３１２８人
1985年（27歳）12.6万人　　　2006年　７７０６７人
1990年（22歳）10.4万人　　　2011年　震災
1995年（17歳）9.7万人

人口動向と市場価値はイコールじゃないでしょ。
すべての物価が一律下がるのがデフレ。不動産も例外じゃない。
貸すには貸せても値下げしないと、では所有の意味ない。

分譲マンションの買いの主役が首都圏出身者から地方からの上京者にこれからシフトし始めるのは明白。

また、東京の労働力維持のために毎年6万人超の人を外部から受け入れ続けないといけない事も明白。

それでは、首都圏の不動産マーケットはどう変わって行くのでしょうか？
みなさん考えましょう。

買える経済力のある共働きは都心タワマン。
子供がいれば郊外も選択肢だが戸建てにシフト。
購買力のない日本人若年層の穴は外国人が埋める。

東側海側は価格訴求型ユニクロマンション
価値訴求型は西側。だが郊外で高額物件は売れない。
大して今と変わらない気が。