23区内の新築マンション価格動向(その59）

>399
職住近接が実現するとライフスタイルも多様化しますね。
郊外は金太郎アメの世界でつまらない。

>402さん
多様性がある本所、深川あたりがお勧めですか？

ＪＲ東日本グループの鉄道会館は２６日、ＪＲ東京駅の“エキナカ”施設「ＧＲＡＮＳＴＡ（グランスタ）」の新エリアを、２８日のオープンに先駆けて報道関係者に公開した。
丸の内側に、和・洋菓子、弁当店など１３店舗が加わるもので、９店舗はエキナカ初出店、６店舗は老舗メーカーなどが今回新たに立ち上げたブランド。
スパイスでおなじみのエスビー食品は、ハーブを取り扱う「ＳＯＬＥＩＬＡ（ソレイラ）」を初出店。東京駅を日常的に利用する２０～４０代女性をメーンターゲットに、ハーブティなど９０種類以上の商品をそろえた。
「カンロ飴」のカンロは、ピンクや黄色、水色などカラフルな砂糖菓子を小さなパックにつめて販売する「ヒトツブ　カンロ」を初めて出店する。
グランスタはこれまでに、和・洋菓子や弁当、総菜を中心に５０店舗を展開。今年で開業５０周年を迎えるのを機に拡大する。

2010年の国勢調査によると、サラリーマンの退職が増えて東京の近郊、郊外で昼間人口がかなり増加したみたい。黄昏スピードが増している。そして、その分都心部の昼間人口は減少。
東京の労働人口が総数的に減っているってことですな。

頼りは地方からの新たな上京者と留学生だね。

でも、同じ都心部でも江東区の昼間人口は5年で58千人増えている。

スカイツリー効果でこれからは台東区、墨田区あたりが増えるだろうから、
都心部の構造もさらに変化しそう。

女性の労働力率
２５～２９歳
2005年74.9％→2010年78.7％
３０～３４歳
2005年63.4％→2010年69.4％
３５～３９歳
2005年63.7％→2010年68.0％

両親は退職で郊外に引きこもり、
その子供は親の援助で郊外駅近マンションを高値づかみ。

そして、親の家を相続する時にマンションを売却。
その頃にマーケットはどうなっていると想像します？

同じようなシチュエーションの人たちが一斉に郊外駅近中古マンションを売り始める。

それは兄弟がいないケース。
兄弟がいれば、親の家は売って遺産分割だよ。

>405
スカイツリー効果はもう終わりでしょ。
周辺にまで買物客が波及しない事実が分かったから。
好材料出尽くし。

10年後の近郊、郊外は今以上に黄昏て、
日中の公園は老人だらけで、すごい昼間人口になるかもよ。
通勤者は激減して、列車の本数も減って不便になる？

郊外は、介護施設と周回バスと30分に1本の電車。

23区は再編成だろうよ。

再編しても都心までの距離は変わらないからなあ。

これが厳然たる事実ｗ

首都圏の高齢化のスピードはめちゃくちゃ速いよ。
10年後の近郊、郊外がどうなっているか？
昼間っから老人だらけの街になるかもよ。

外周区の昼間人口÷夜間人口率
2005年から2010年の変化
大田区99.0　98.7
世田谷区89.7　92.7
杉並区84.1　87.4
練馬区82.4　82.1
板橋区89.9　92.1
北区93.0　95.8
足立区86.6　89.1
葛飾区80.7　85.0
江戸川区81.8　84.1
高齢化が進んで通勤しなくて良い人が増えています。

大田区は地場産業が落ち目で昼間人口が減っただけだから、
若くて元気そうな区は練馬区くらいのものだね。

外周区は高齢化で都心勤務者のベッドタウン機能を失いつつあります。

不動産屋は安い賃貸か、郊外住まいが多い。

不動産屋は稼ぎも人や年によってピンキリだから。
2000万の時もあれば400万の時もある。
億超える物件をローンで買ったりはしないよ。

知り合いになった営業さんは
中古を買ったと言ってたな。

>420さん
杉並区の20代、30代の夜間人口の減り方はすごいですね。
住民の高齢化がすごい勢いで進んでいると言うことですか？

60歳～64歳を65歳～69歳と比較したら、死亡する人がいるから夜間人口も昼間人口も減るのはあたり前だよ。


こんな比較をしないと駄目だよ。
2005年の65歳～79歳昼間人口と2010年の65歳～79歳昼間人口を比べる。

葛飾区　64,714人→72,179人　7,465人増
杉並区　69,234人→75,921人　6,687人増
世田谷区　101,062人→109,051人　7,989人増

3区の昼間人口率が高くなってるのは老人の昼間人口が増えたからだよ。

杉並区は20代、30代の流出が激しいから高齢化のスピードは他の2区よりさらに早いだろうね。

>424
その通りで、
高齢化の進行で外周区の昼間人口比率が高くなっていると言うことです。
就業人口が増えたからでは無い。

外周区で、
夜間人口の増加以上に昼間人口が増加している点が気になるね。
通勤もせず自宅周辺をうろうろしている人が増えているのか？

千代田区に通勤している人がもっとも多い区はどこでしょう？

答え

１位　江戸川区
２位　世田谷区
３位　千代田区
４位　杉並区
５位　江東区

ちなみに中央区の場合は

１位　中央区
２位　江東区
３位　江戸川区
４位　足立区
５位　葛飾区

港区の場合は

１位　港区
２位　大田区
３位　世田谷区
４位　品川区
５位　目黒区

427
自区内通勤、以外は
単純に人口が多い区が有利なだけじゃない。

消費増税

外周区で仕事が増えているとは考え難いから、
アルバイトで定職を持たない人が増えていて、
昼間人口が増えているのでしょう。

所得の二極化が進んでいる証拠だね。

世田谷区は人口が増えてはいるが、それに比例して中身の劣化が進み、
杉並区は全体が縮小して黄昏ている。

同じ昼間人口比率の増加でもいろいろなパターンがあるね。

世田谷の一人勝ちだね。
羨ましいわ。

近郊アパート住民もしだいに年取って行くから１０年先は社会問題になるんじゃない？

いわゆる近郊アパート地帯スラム化論だね。

統計数字的には近郊の昼間人口比率が増えてそれを裏付けているね。

今は、高齢人口が飛躍的に伸びても高齢で働く人も一定率いるから、
就業人口は微減でとどまっている。しかし、いずれ高齢人口がバタバタ倒れだしたら、
就業人口もどんどん減っていくはず。。そして、１億総夕張化と。。

いずれ、埋立地で妥協しなくてもみんな都心に住めるんじゃないか？

いよいよ都心再開発が始まる。
これから希少立地がどんどん出てくる。

楽しみだ。

一般サラリーマンの都心部居住が進んで、
アパート住民の高齢化と非正規化が進むんだから
外周区アパート地帯の昼間人口比率は１００％に限りなく近づいて行くだろうな。

全体の劣化を女性の職場進出が補っていると推測。

共稼ぎ利便性に優れた場所が高家賃、
それ以外が低家賃とくっきりと分かれて行きそうだ。

３兆８０００億円で首都高の地下化の案で、都心部の地上に新たに空間ができる。
都心部は外周部とケタ違いの税金投入だから、そこに住まないと損。


首都高老朽化で有識者会議　「地下化」案も　< 2012年4月10日 15:41 >
　老朽化が進み、維持管理が課題となっている首都高速道路について、今後の整備のあり方や財源について話し合う有識者会議が１０日、初めて開かれた。　首都高速は、約３００キロの道路のうち、都心環状線や１号羽田線など、建設から４０年以上たつものが約３割を占め、老朽化する高架の維持管理などが課題となっている。　今後の首都高速をどのように維持・再生すべきか話し合う有識者会議が１０日、国交省で初めて開かれ、地下４０メートルの深さに高速を走らせ、地上部分を有効活用する案が出された。建設コストは約３兆８０００億円と見込まれている。

其の手の話を決定事項のような前提で話すのが
この人達の特徴

マッカーサー通りが完成するし、築地を再開発できるし、新宿・渋谷の高層駅ビルが建設中、
１年以内に副都心線とみなとみらい線が接続。

建築コストはドンドン膨れ上がるのが一般的だし。

みずほ銀行大手町本部と大手町フィナンシャルセンターの建て替えで、
高さ２００メートルの超高層ビルが２０１４年に完成する。

東京駅周辺は、ビル建設が目白押しだ。ＪＲ東日本による東京駅丸の内駅舎の復元事業に、三菱地所の「丸の内１―４計画」「大手町１丁目第２地区再開発事業」など。「事業費数百億円の大規模再開発がごろごろしている」

米国不動産指数が上昇に転じたから、日本も上昇でしょうね。

都心部は垂直方向に進化。高層化の流れは止まらない。
外周区と埋め立ての駅遠物件、終わり。

>446
これを見て
「東京駅周辺」にオフィスビルが集中集積傾向であることに気が付かない人は
たぶんいないでしょ。

外周区の劣化のスピードが増しているから、
これからの10年間は高値づかみに要注意だね。

住むんだったら、山手線の内側の西側だけどね。

豊洲の価値が上がる気がするようになる

東京駅バス便マンション

やっぱり山手線の内側ってことになっちゃうね。

＞452
都心のオフィス供給が過剰になれば競争が激化し、内陸の便利なオフィスの賃料が安くなる。
大切な社員を液状化エリアに勤務させなくてよくなる。企業も家族も安心。
埋立地オフィスの空室が増えていく。

今日の株式番組で
オフィス新規供給量は一旦落ち着く、と解説していたよ。

首都高地下化というが、今の首都高も川の上や道路の上を走ってるから、空き地ができるわけじゃないよ。

高速を地下化するにしても、すでに地下鉄が通ってる所は無理では？
ビル・マンション・住宅地の地下はもっと無理でしょ。

大江戸線みたいに大深度で通すつもりらしい。
今の首都高は用地が確保できない中で無理やり作ったので、とても高速道路とはいえないようなカーブの連続で非常に危険なため、まともな道路を地下に作るつもりのようだよ。

大深度に到達するまでに、長〜い坂道が必要になるんだろうなあ。
地下鉄と違いエレベエスカは使えないから。　

首都高の制限速度６０キロの道の最大勾配は５％だから、４０ｍもぐるのに８００ｍ。
１ｋｍとして、ランプ１区間分程度で大深度にもぐれる。

大深度の地上部分には３０ｍまでの地下杭の建物がOKだから、地盤さえ良ければ大きなビルも建てられる。

建設費が3.8兆円でも、全部ではないが一等地の土地をデベが買うから、建設費が抑えられる。

神田川とか上に首都高が走ってるせいで暗渠にできなかった川の部分も開発できる。
渋谷のデパートが暗渠化した渋谷川の上に建ってるように。

＞４５７
どの番組ですか？
内陸でのオフィス供給がどんどん続くことを知らないアナリストが誰か知りたいので、教えてください。

結局６ヶ月間、上昇しているのは豊洲だけのようだね

6ヶ月間上昇してあの値段ってどんだけ下がってたの？ｗ

不動産価格への影響はあるのでしょうか？

都は二十八日、災害時に火災や倒壊の危険が高い木造密集地域で延焼を防ぐ役割を果たす道路「特定整備路線」の候補区間二十三キロメートルを選定した。早期の道路整備が期待される一方、居住者には立ち退きを迫ることになる。
今年一月に都が策定した「木密地域不燃化十年プロジェクト」で、延焼を遮断する効果の高い道路を特定整備路線に指定し、税制面や土地の買収要件の緩和で、地権者や借家権者らの生活再建を支援する方針を決めていた。
http://www.tokyo-np.co.jp/article/tokyo/20120629/CK2012062902000113.ht...

5月の首都圏中古マンション
首都圏全体では比較的価格の高いエリアでの成約が堅調だった。
なお、平均築年数は22.7年となっている。

ますます住みやすくなっていきそうですね。

たとえ築20年越えていても都心部って需要がじわり強まってます。
共稼ぎがMUSTの時代になりつつあるね。

都市整備で土地買収がスムースに行かない理由はぶっちゃけ金の問題。
いろいろ理由をつけてごねればごねるほど長期化すればするほど
地権者は金銭的には得する仕組みだからね。

「税制面や土地の買収要件の緩和」って要はお金たくさん上げるから
出てってってことだよね

開発しやすくて都心に近い所は発展スピードが早いけど、
そうじゃない所は取り残されちゃうね。
格差が開きそうだ。

消費税上がる前にミニバブルが来るね。そのはずみで景気回復なんてことになれば、今が買いだな。小沢も終わったみたいだし、民主党のバカ造反議員を一掃すれば日本はまた上を向ける。

もうミニバブルは起きてるよ。住宅ローン減税終了と消費税増税前の駆け込みで。

あとは、ミニバブル崩壊に向かってカウントダウン。
ババを掴まないようにしないと。

>478
近郊、郊外の、親元需要狙いと高齢夫婦の住み替え需要狙い。
駆け込み的に高値づかみが続出してますね。

ただし、小規模マンションが多いけど。

古くても都心部って需要がいくら強くても、旧耐震マンションは売れないだろ。

東京都が昨年実施したマンションの実態調査によると、都内におけるマンションのストック総数は13万2600棟に上ることが分かった。これまで世帯数などをもとに推計していたが、都として正確な棟数を把握したのは、今回が初めてだという。
また、旧耐震基準のマンションは全体の18%だった。

共稼ぎでギリギリローンを組んだらどちらかの収入が減っただけですぐ破産。
今は公務員も給料が下がり、東電でもボーナスゼロになるときがある時代。
右肩上がりで収入が増えるなんてなんの保証もない。
デベの口車に乗って無理なローンを組んだら一家離散は確定だな。

増税前に駆け込みで買う人たちは後先考えず
無理なローン組んじゃう割合が多いんだろうなあ。

>483
社会が不安定になると
坪300万円を超えるような贅沢な物件は売れなくなるかもね。

やっぱ、坪250万円前後で都心に近い所が売れ筋ですか？

駅近を頼りの綱に
よってたかって近郊、郊外のマンションを買って
バブルプライスの高値づかみしちゃ、
何の資産防衛にもならないです(笑)

もっと冷静に考えましょう。
http://yachin.homes.co.jp/city/ad11=13/tk=3/sort=2d/

坪250万だと75㎡では5700万円。
それでは普通のサラリーマンがダンナの給料だけで買うのは無理。
坪200万なら4500万だからなんとかなる。
坪200万で買える新築マンションがある地域とは？
足立区、葛飾区、江戸川区、北区、板橋区、練馬区。
こういうところを買えばいいんだよ。

坪250万ってそんなにハードル高くないでしょ。
1～２割程度の人は買えるんじゃない？

首都圏全体で5千万円以上のマンションは年間約１万戸売れてます。
世の中ってそんなもんです。

>487
外周区の資産価値って将来的に不安が大きいでしょ。

都心部と比べて家賃レベルもかなり落ちますよね。

外周区でも、割高新築はあるしな。

都心部家賃8万5千円
外周区家賃6万5千円

都心部坪単価250万円とすれば
外周区坪単価は250÷8.5X6.5＝191万円

特におかしくは無いと思うぞ。

資産価値うんぬんの前に破産しては意味がない。

坪190万円が外周区の現在の適正価格だとしても、少子高齢化が進むことを考えると将来不安があるからもっと安くないとダメじゃない？

修理もできなくて朽ち果てるだけのタワマンが坪250万？高すぎだろ。

250マンを昔から言ってるのは
深川あたりをススメル教授。タワマンでなく。

坪250万前後で買えるエリアって例えばどの辺？
山手線だと田端辺り？

田端は東京駅から半径５ｋｍ圏外では？

近郊、郊外の土地持ちの親を持つお子さんが
その周辺部のマンションを高値づかみしながら
郊外バブル価格を維持。

しかし、少子高齢化が進み
いずれは親の家を相続し始めて
高値づかみしたマンションを売り始める。
その頃には高値で買ってくれる人はほとんどいない。
２０２０年ころから郊外バブルの崩壊が始まる。