23区内の新築マンション価格動向(その59）

>821

何が敗因だったのでしょうか。
たしかに23区外の武蔵野市や横浜市でも坪300万を超える
傾向になってきた一方、湾岸は坪170万まで出てくる状態。
一時期は並びかけただけに、資産価値が半分に下落と言うのは
少し異常な気がします。

>>823

それはやはり希少性に欠けるからでしょう。
豊洲も含めてまだまだ湾岸エリアは開発途上で街も成熟していません。
これからマンションが建設される余地も十分ありますので需要が供給
を下回っている状態です。また初期に分譲された物件の多くは安かっ
たためキャピタルゲイン狙いの中古の供給も多く中古購入希望者は
選びたい放題、価格交渉もできますので築浅物件は新築物件の競合相
手となります。

もちろん多くの人には予算の上限がありますので、広さと都心までの
距離のバランスを考えると坪２３０万くらいなら大人気のエリアと
なりますが坪２５０万を超えて３００に近づくと物件価格も７０００
万近くなるためそもそも購入できる人が限られます。

世田谷、杉並、武蔵野だって７０００万超えの物件を購入できる人は
限られていると思いますが、既存の住宅地はマンションが建つ用地も
なかなか出てこないので４～５年といったスパンで考えれば供給
量が限られています

世田谷区のマンションがが豊洲のマンションに比べて価格ほどの
価値の違いがあるとも思えませんが、たとえ過去の栄光であったとしてもそれなりにブランド性のあるエリアに関しては新築マンションで比べたら
供給が少ない分ほしい人は多少割高でも購入するので坪３００万
超えという市場が存在するのだと考えます。

とはいいつつも豊洲や湾岸エリアは都心に近いことは変わりません
ので一定の需要は今後もあると考えられます。
世田谷や杉並等も価値があるエリアは限られており、世田谷区と
いう名前だけで割高な価格がつくようなマンションは今後淘汰され
ていき価格調整が進むと考えます。

そもそも長期トレンドでは人口が減りますので、平均地価はこれから
下がっていくでしょう。しかしその下がり方にはエリアによって大きく
差があり世田谷区の中でも下がらないエリア、下がっていくエリアに
二極化していくでしょう。
もっと言えば同じようなロケーションでも価格を維持するマンション、
下がっていくマンションがあるでしょう。
（品川港南口などはそうですよね）

また都心に近いから下がらないというのも幻想ですね。
よいロケーション、よい建物この二つがないと価格維持は難しいです。
そのような物件は高額になりますが、手放すときも高額で売れる可能性が
高いと思う人が多いので多少割高でも購入する人がいるのでしょうね。

所詮ババ抜きなわけですがゲームが終わる時期が予測しにくいエリアほど
割高に見えるわけです。

いや、すでに在庫だらけの湾岸はどうにもならんだろ。
新築で買いたいと思わないもん。
リスクだけ背負いそうだよ。
転売できないと、ローン全てが負債になるからね。

リスクをとってもいいとそれなりの割合の人が思える価格が２３０万くらいなのだろうね。湾岸は街に多様性がないためパラメータが少なく、市場の判断が一方的になりがちで上がる時は上がっても下がる時はさっと下がる。
下がった時に買い支える地元密着需要も少ないというのもある。

これを逃したら次はないかもという感じが湾岸にはないからね。焦る必要なしって買う側が思ったら売れませんて。
欲しい人は一割以上安い中古を探すでしょう。新築と設備もそう変わらないしむしろ客寄せに作った共用部は豪華だったりするわけだから。

低地はメンテがかかる。さらに埋立地なんて。
http://www.waterworks.metro.tokyo.jp/water/jigyo/hyouka/daikibo_03.htm...

ネガが迷走して悩み始めてるな(笑)

24時間買い煽らないといけない埋立地マンションだけは絶対買ってはいけません。

予想通り、都心部で中古マンションの成約が増え始めました。

中古マンション、成約17%増に　首都圏6月の市場動向　東日本レインズ
http://realestate.yahoo.co.jp/news_list/20120710-00000004-jsn.html

っていうか、ここは豊洲スレじゃないのに、834みたいのは本当に迷走してるな。
埋立地はどうにもならんな。

3.11以降、埋立地に不利な情報しか出てこないからね。
早く脱出しちゃえばいいのに、それもできず妙な言い訳や山の手への攻撃を続ける。

無理だよ。
新築が売ってる中で、中古なんかは。
価格割れのレベルじゃなくなるよ。

ほんとは自分のマンションを売って埋立地から出て行きたいのに、売ろうとすると買ったときよりかなり安くなるので、ローンが残っちゃうんです。
だから少しでも高く売れるよう、毎日買い煽ってます。

団塊Jr、団塊JrNextのほとんどが首都圏出身者で、近郊、郊外暮らし。
首都圏出身団塊Jr、団塊JrNextが近郊、郊外を支え続けるしかないのが現実。

　　市部　　　　横浜市
40歳69357人　　65,483人　←もう買い終わりました？
35歳60254人　　55,765人　←高値づかみに気を付けて
30歳51775人　　45,693人　
25歳47667人　　41,093人　←これ以降、相続で家を買う必要がなくなる
20歳42828人　　38,460人
15歳36358人　　32,796人
10歳36037人　　33,185人
5歳 34463人　　31,525人

東京都の出生数　　　　　　　近隣３県を除く他県からの転入超過数
1975年（37歳）19万人　　　　1996年　19,808人
1980年（32歳）13.9万人　　　2001年　63,128人
1985年（27歳）12.6万人　　　2006年　77,067人
1990年（22歳）10.4万人　　　2011年　震災
1995年（17歳）9.7万人　　　　

近郊、郊外の不動産価格動向に興味がない人が増えて、
関心が東京駅から半径５ｋｍ圏内に集中しつつあるね。

購入者の中心が首都圏出身者から地方からの上京者にシフトしつつあるから仕方が無いのか？

評判が悪いので言い方変えました。

少子化と人口流入の狭間で・・2005年から2010年の変化
25～29歳人口
東京駅から半径5km圏内８区（千代田、中央、港、新宿、文京、台東、墨田、江東）
128,836人→133,700人　4,864人増
その他内周区（品川、目黒、渋谷、中野、豊島、荒川）
145,247人→138,664人　6,583人減
外周区（大田、世田谷、杉並、練馬、板橋、北、足立、葛飾、江戸川）
438,199人→401,453人　36,746人減
市部
300,089人→264,762人　35,327人減

８４６
東京駅から半径５キロっていう集計が、疑念と胡散臭さを生んでるんですよ。
東京都だから東京駅が中心部と思っているのは、田舎の人か外人くらいです。
経済規模から言って、５キロ程度の浅草～両国～深川～門前仲町あたりの下町や埋立地エリアより、
５キロよりちょい離れた池袋～新宿(都庁所在地)～渋谷～目黒～品川のほうが数倍ポテンシャルが高いし。
政治の中心、永田町からの同心円で集計すべき。