山手線の駅力を語るスレ Part5

>>68952 匿名さん
ケープは新駅というより、芝浦の上昇に乗ってる感じじゃないかな。
msb田町が完成間近というのもあるけど、GFTの転売やローレルタワー浜松町の強気の価格設定で、カテリーナ、グローヴ、CMT[371万円/04物件]あたりも値上がってるからね。

2010年ごろの中古物件の平均売出坪価格が手元の古い雑誌に載ってたから参考まで。
芝浦港南全体に１０％以上上がってるけど、68943氏の調べとの比較では
コスモポリスの値上がりが目を引きますね。


キャピタルマークタワー　305万円
コスモポリス品川　　　　276万円
タワーズ台場　　　　　　329万円
品川ベイワード　　　　　274万円
フェイバリッチタワー　　281万円
ベイクレストタワー　　　270万円
ワールドシティタワーズ　306万円
芝浦アイランドグローブ　310万円
芝浦アイランドケープ　　302万円
ブランファーレ　　　　　275万円
Ｖタワー　　　　　　　　393万円
タワーフェイス　　　　　282万円

>>68953 匿名さん
CMTもお高くなったもので。
まさかCMTよりWCTの方がお買い得になるとはね。

>>68954 匿名さん
2010年時点で芝浦>港南なんだ。

CMTとケープが2010年時点でコスポリより上だとは知らなんだ。

みーんな分譲は200万円台前半だったのにね。Vタワーだって坪300万くらいの部屋は当たり前にたくさんあった。ツインパークスで坪380万から400万くらいだっけ。それ考えると最近の新築価格は別世界。港区湾岸人気はすごいもんだね。

>>68956

コスポリは安い港南のなかでも、特に分譲激安だったんだよ。坪200万切ってる部屋もたくさんあった。最初からキャピタルマークやケープより安かったからある意味、2010年時点では順当。最近になってぐんぐん伸びてきた感じ。

>>68958 匿名さん
あれ、分譲時そうだっけ？
どうしても港南のマンションは、WCT再販売時の価格が記憶に刷り込まれていて、芝浦より高いイメージしかないもので。

教えてくれてどうもありがとう。

コスポリは近隣住民以外に知名度が低い。
直基礎で制震でしかも品川駅徒歩10分なのに、シティタワー品川より知られていない。

>>68959

コスモポリス品川の分譲価格、新築時価格というやつね。載ってる中古価格は参考になりませんが。分譲は中層20階で坪210万くらい。低層だと坪200万切って坪180万くらいだった。102平米で6500万とか、ある意味笑える。
でも、この時代はどのマンションも100平米クラスが豊富にあったのも特徴。良い時代でした。

ケープタワーも安かったねー。似たようなもんかさらに安いくらいか。

芝浦アイランドグローブ。第一次湾岸戦争のなかでは高級物件で高いなーと言われた。それでこれくらい。坪240-250くらいかな。

そしてワールドシティ。グローブと同じくらいかな。

高齢者が都心の駅近の中古マンションを選ぶ理由は、
電車にすぐ乗れる、もしくは人が来やすい、そういう環境だと
高齢者同士で楽に集えるから、というのもあるが、
なにより、駅周辺の便利な店や施設を気軽に利用できる環境に魅力があるから。

つまり、老人ホームのように隠居生活したいわけじゃないから、
バス便の駅から隔絶されたような住居は選ばない。

あと、専用シャトルバスがあるマンションで注意すべきは、
都バスも同時に利用できるようなマンションの場合。
住民の高齢化に伴なってシルバーパスで都バスを利用してしまうため、
専用シャトルバスの運営が破綻してしまう。

シルバーパスが無料になるのは都バスだけではない。
都営地下鉄も無料になる。
なので高齢者は浜松町の大門駅のように都営地下鉄駅の近くに住むのがお得。

>>68806 匿名さん
それ聞いた時は目から鱗でした。
天王洲なんて、ほぼ聞いたことがない駅に、私の最寄り駅からも走ってる未だかつて乗ったことがないりんかい線でWCTの最寄り駅まですぐとは。

お台場は１０年後、天王洲。

微妙な不便さが似てるね・・

不動産価格は港南、芝浦とも駅からの時間順に落ち着いたということね。で、芝浦の方が高いと。

WCTが港区湾岸NO1の時代はとうの昔に終わってたのか。
WCT住民のその根拠のない自信はどこからくるのだろう?

>>68970 匿名さん

元々no1なんて時期ないでしょ。

>>68971 匿名さん

>元々no1なんて時期ないでしょ。

Vタワーを見ぬふりして自称No.1の時代があった。

コスモポリスは、品川駅徒歩10分と新駅に比較的近いことを考えると、中古売り出し価格平均なら坪400くらいあっても不思議じゃないけどね。
坪350くらいでWCTやケープと同程度に留まっている理由は以下の2点と考えます。

①WCTとの相対的な評価で価格が決まる
港南を検討する以上、売り出し数も多いWCTも比較対象とならざるを得ない。WCTはこのスレでお馴染みの眺望、花火、平面駐車場、安い管理費、モノレールが近い、プール、桟橋、クロワッサン、エアコン付きシャトルバス、公園直結など、品川駅徒歩13分を打ち消す魅力もあり、検討時に「+徒歩3分くらいなら」と妥協する人も出てくる。そのため、WCTに対して極端な高値では成約し難しく、WCTの価格に収斂される。

②品川駅と田町駅の住居としての評価に差が少ない
路線数や街力で言ったら「品川駅〉田町駅」なのは間違いない。ただし、新幹線、東海道線、横須賀線等の中～長距離路線を頻繁に使う人は少なく、使う時は一駅電車かタクシーに乗ればいいと考える人も多いだろう。そういう人にとって、品川駅も田町駅も普段使いの利便性にそこまで差は無く、結果的に品川駅まで徒歩10～13分が主流の港南より、田町駅まで徒歩8～10分が主流の芝浦の方が高くなっている。

それは人気物件ランキングの話だろ。
https://www.nomu.com/mansion/catalog-rank/smp/

>>68973

北に行けば高くなってるってのは都心に近いかどうかということより、結果的に駅力として品川＞田町≧浜松町なので、逆にマンション立地の駅距離としては田町≧浜松町＞品川になることが大きいな。駅力の大きい駅は駅前周辺は商業利用、賃貸が多くなる。保有して事業運用したほうが収益性が高い。

>>68973
港南のタワマン人口は5000世帯12000人、うち2100世帯6000人がWCT。約半分を占める圧倒的シェアだからWCTの相場がメルクマールなのはその通りだろうな。港南の駅徒歩7-8分に新築タワマンが出来たら坪500くらいになるだろうが、港南はもう土地が無い。新しくプライスリーダーになるNo.1物件が出てこないというのはあるだろう。だが、新駅登場でパワーバランスが変わってきた。コスポリの価格は数年でWCTを抜くかもしれない。

徒歩5分以内が理想。

>>68974 匿名さん

常に空室がある不人気ランキングでは。

>>68978

それはないだろ。空室があまりないマンションも上位にあるし。空室があっても興味なければ誰も見ない。空室が無くても興味あれば物件紹介サイトは見る。

>>68979 匿名さん

広尾ガーデンヒルズなんかは、ほとんど売りに出ないからね。

WCTは品川駅の外野です

>>68973

>WCTはこのスレでお馴染みの眺望、花火、平面駐車場、安い管理費、モノレールが近い、プール、桟橋、クロワッサン、エアコン付きシャトルバス、公園直結など、品川駅徒歩13分を打ち消す魅力

そんなものが無ければ、となりのブランファーレと同じ評価のはず。人気にも坪350万にもなりようがない。
あんなマンションが新築で激安価格で出てきたら面白いんだが、あの安い立地だから成せる技。もう二度と出てこないだろうな。

トーキョータワーズにしてもパークシティ豊洲にしても、豪華共用設備てんこ盛りは資産価値維持に一定のメリットがある証拠かもしれん。
プールは維持費がかかるとかいう話もあるが、トータルではプラスかもしれんね。

こういう公園が近くにあると資産価値高いと思うけどね。利便性抜群と公園隣接はラグジュアリーホテルの立地です。

>>68976 匿名さん

>コスポリの価格は数年でWCTを抜くかもしれない

現在すでに追い抜いていますけど。。

浜離宮キレイだなぁ…(*´∇｀*)

>>68979 匿名さん
中古物件が多くなる要因を整理してみた。

〔売れずに在庫が溜まる〕
・不人気物件
・売り出し価格と成約価格に差が大きい(需給の価格認識のズレ)

〔需要(買い手)が減る〕
・エリア自体の魅力が下がり検討者の総数が減る
・近隣に人気の競合物件が出来て需要を取られる
・価格相場が上がりすぎて、主要ターゲットの所得では買えなくなる

〔供給(売り物件)が増える〕
・近隣に新築物件が出来て転居者が多くなる
・物件の価格が上昇傾向で、その値段なら売りたいと思う人が増える
・何かしら環境が悪くなり、売りたい人が増える
・未入居転売目的の新築購入者が多い

>>68987
>中古物件が多くなる要因を整理してみた。

信じてない人ばかりだけど都心のタワマンは10年で住民延べ１回転だぞ。これが基本だぞ。

皆10年で１回転が本当かどうか考える時に、頭の中が田舎のファミマンに変換されてないか？

金持ちでも永住しない
金持ちでも永住できない
転居を伴う転勤


貧乏人だけが引っ越しするんじゃないぞ。
金持ちだから引っ越ししたりするんだぞ。

[No.68988と本レスは､スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

>>68984
ツインパークス最高ですな

>>68989 匿名さん
「延べ１回転」って日本語おかしい気がするが、10年で1部屋あたり平均1回の入れ替えがあるとすれば、1年で10%、1ヶ月で0.8%の入れ替えがあることになる。
1,000戸のマンションなら月8戸、週2戸もコンスタントに入れ替えがあるのかな？
賃借人の入れ替わりも含めるなら物件によってはあるだろうが、区分所有権の移転だけならそこまでないだろ。

それで、一定の自然転出を折り込んだ上で、需給バランスが崩れるタイミングの話をしてるんだが、理解出来てる？

>>68985 匿名さん

実際に新駅の影響ってのは間違いなくあるだろうね。新駅のできるインパクトってのは不動産にとって
なによりも大きい。駅の距離が常に気にされるのもその証拠。

それって賃貸で出入りする人を含めての話なら納得感はある。10年で1回転はそうなんだろうね。
でも、出て行く人がいれば入ってくる人もいないとゴースト化するから、安い高いじゃなくて
需要がある立地のマンションかどうかが大事なんだろ。

一世風靡したさすがのツインパークスもパークコートさんに需要を持っていかれたよね。
まぁでもあちらの販売第1期に合わせて大量に売りが出た分は全部売れちゃったし、築15年？にして坪550は高い評価を受けてると言えるけどね。
どっかの駅遠と違って。

>>68992

1000戸のマンションだと売買か賃貸入れ替わりかを入れても週2戸。1戸ごとに出てく人、入ってくる人がいて2回引越し作業があるとすると毎週末ごとに4件の引越し搬入、搬出。エレベーターが占拠されてしまう。うちのマンションも1000戸近くあって結構、売買が活発なほうで、ちょくちょく引越し作業は見るけどそんなに多い感じはないなあ。

>>68995
もともと、分譲価格自体が2倍も違うマンションを同列に比較するなよ。アホらしい。

>>68993 匿名さん

コスポリは品川駅北口の影響もあると思う

>>68992

延べ1回転ってのは同じ部屋のオーナーが4回替わったら。1件ではなく4件とカウントするってことだろうから、それは分かる。だけど多すぎる感じはする。実際築10年のマンションで分譲購入組みってどれくらい残ってるんだろう。誰かデータ知ってる？

>>68996 匿名さん

まずは試しに現時点での売買件数が戸数の何％位か調べてみて下さい。
正確な数字でなくてもサイト上で分かる範囲で大丈夫です。

自然転入による中古売り出しの物件数は、当然総戸数に比例する。
しかし、総戸数が多いこと自体は買い手が増える直接的な要因にはならない。
検討者はまず立地や設備でマンションを絞り、次に部屋を決めるからだ。
もちろん戸数が多いことで、露出が増えたり、豪華な共用施設を維持出来たりと間接的に需要を集める効果はあるだろうが、1,000戸が2,000戸になっても需要が倍になることはない。
新築時は宣伝頻度を増やしたり、何期かに分けて長期販売することでカバーするが、個人売買の中古ではそれも難しく、結局、特徴のある部屋以外は買い手市場の価格勝負に陥ってしまう。

これがターミナルで再開発満載の品川駅徒歩圏にも関わらず、WCTの売り出し価格の平均が坪350万で、実際の成約が坪320程度に停滞している理由であり、その他の港南物件もそれに連動して芝浦の相場の伸びに置いて行かれている理由です。

>>69000

1000戸で売り出しは常時8-10戸くらい？