山手線の駅力を語るスレ Part5

品川駅、品川新駅周辺の今後の発展は山手線沿線でも最右翼だと思います。
将来に向けた資産価値の維持を考えるのであれば、高輪が良いのですが
高輪は古くからの住宅街なので築40年は当たり前。築40年でも良いのですが、
古いマンションの天井高の低さはやはりいかんともしがたい。
なのでやはり港南のタワーマンションを検討することになります。
個人的にはコスモポリス品川あたりが狙い目だと思います。

港南4丁目の高浜運河沿い遊歩道を歩いていると都営アパートが並んでいます。前に建物が立つ心配が全くない運河沿いだし、おしゃれな天王洲アイルのエリアはすぐそこなので、静かで落ち着いた非常に良い場所なんですが、都営アパートってほんとにいい場所に建ってますよね。あそこが再開発されてマンションが建てば坪450万でも売れるでしょうけど。

ん。
そんな価値ないですよ。

リニアを毎日使うとか職場が港南というのでなければ川崎や武蔵小杉とかのほうが人口も多く駅前は整っていますし手頃で住みやすいと思います。あえてマルエツしかないような港南とかに住む理由がありません。ホントに花火くらいなのではないでしょうか。

武蔵小杉はダメ
電車乗るまでに20分位並ぶ

>>68761

港南のタワマンは5、6年前まで値上がりしてきて、いまはそのまま高止まりしてるから、まだ再開発は追い込まれてはいないけれど、最近また値上がりが始まったね。品川タワーフェイスや天王洲のパークホームズ品川レジも上がり始めた。いまから中古買うならあの辺は狙い目。

長い間泉岳寺周辺に住んでいますが、コスモポリス品川って何ですか。

>>68764 匿名さん

品川は品川駅の中に食料品店はいっぱいあるのでそんなに不便はないでしょう。武蔵小杉は他の方が言われている通り朝のラッシュで駅の前に行列ができる位なのでちょっと大変かなというふうに思います。周辺の人口の急増を吸収できるだけの液の大きさであればよかったのですが。

あ。また聞いたことのないマンション名が…

>>68758 匿名さんケープから品川駅の話だと思うが、電車17分は田町から電車で品川駅ってことだよね？平均待ち時間も考慮済みかな？
電車17分がバス12分よりいいって結論がよく分からない。
あと、ケープから品川駅のバスは無いの？

>>68767 匿名さん

品川の東口にあるタワーマンションです。泉岳寺でお勧めの中古マンションありますか？ご近所さんから2つ、3つ挙げていただけると助かります。

コスポリだったら品川駅まで徒歩10分だし物件名に品川がはいっているので品川物件で問題ないでしょうね。港南４丁目よりいいんじゃないでしょうか。

>>68766 匿名さん

港南周辺は大規模物件の開発できる土地はないので稀少な立地です。
（海洋大学の移転は考えられないですし）

港南タワマンの最近の中古成約価格は分譲時の130%～140%位で推移しています。

>>68764 匿名さん
川崎や武蔵小杉も一見電車の利便性は高く、数分差のように見えるが、満員電車を考えると、山手線でも比較的安い港南や芝浦の方が断然いいですよ。
あと飲んだ後のタクシー帰宅とかでも倍くらい値段変わるんじゃないかな。
自営業ならいいが、最近の会社は厳しく、タク券とかバラまかないし、経費の不正申請もリスク高いからね。

>>68771 匿名さん

宗教ファンならパークコート高輪一択。

>>68770 匿名さん
もちろん電車の待ち時間も考慮済みですよ。

品川駅が最終目的地ではないと言うことをお忘れなく。

>>68773 匿名さん
港南は老朽化した市営住宅の建て替えに期待ですよね。昭和40年代築のものが多いから耐震問題もあるし街のイメージもある。

>>68777 匿名さん

すでにいくつかの都営アパートはタワー団地に立て替えられていますが、東京都の土地が民間に払い下げられたケースはとんどありません。建て替えするにしてもまた都営になる可能性は極めて高いでしょう。

>>68772

新駅再開発での便利さと品川駅距離を優先するならコスポリがお勧め。電車通勤しない
とか浜松町方面優先ならワールドシティ。価格的に少しワールドシティのほうが高いのは
内部の共用設備の充実とか公園隣接とか部屋によって眺望が良いとか駅距離とは別の要素。
港南で選ぶならなにを優先するかでしょう。

>>68764

品川駅や田町駅は東京駅まで10分以内だね。武蔵小杉とか新しい一体開発されたエリアはおしゃれなイメージで人気だけど、イメージで作られた価格という側面がある。イメージ先行だと豊洲みたいに問題噴出でイメージダウンするとどうなるか分からない。
一方で、芝浦や港南はイメージは決して良くないけど、山手線沿線という価値は変わらない。都心に出来るだけ近く、いまではなく今後の発展が期待出来るエリアで、まだ価格には織り込まれていない安いエリアを選ぶと何かと安心できるかもしれない。なにを選ぶかはあなた次第。

>>68762 匿名さん

このへんだよね。ターミナル品川駅からほど近いとは思えないゆっくりした時間が流れてる感じ。
こういう雰囲気や空気感が好きな人が港南が好きなのでしょ。

品川駅から電車を使いたいならWCTは対象外。
電車を使わない人ならお好きにどうぞ。

山手線・品川駅・ターミナルを強調すればするほどWCTは選択対象外になる。
なんという矛盾でしょう。

>>68781

電線が無いとそれだけでも街が違って見える。
埋め立て地優先じゃなく、あちこちで早く電線を埋めて電柱を取っぱらって欲しい。

>>68781 匿名さん
>ゆっくりした時間が流れてる感じ

えー、そんな感じしませんけど。

>>68781 匿名さん

そんなゆっくりしていると品川駅に間に合わないのでは？

>>68782 匿名さん

山手線の品川駅から港南側で徒歩2 〜3分にたくさんのマンションがあるならそうでしょうね。
しかしVタワーを除く港南のほとんどのマンションは徒歩10分〜なので大きな差がないです。
そもそも駅距離を優先するなら品川にこだわらず5分以内を選ぶでしょうから品川駅前に商業ゾーンが陣取る港南タワマンは選べません。
どうしても駅へのアクセスも優先したいなら、むしろ徒歩10分よりも徒歩13分ですが専用シャトルバスがあるマンションの方が有利かもしれませんね。

>>68781 匿名さん

はとバスビルもだいぶ立ち上がってきた感じだね。

>>68786 匿名さん
徒歩10分と徒歩15分だと全然違いますよね。

品川駅から電車に乗ってどこかに行くのであれば、品川駅遠バス便マンションを選ぶ理由はなくなります。

駅遠ではマンションに住む意味無い。

坪単価を見れば、全ての決着がつきますよ。

>>68788

あのマンションの住民で品川駅を日常的に使っている人も一定数いるだろうけど、
そもそもワールドシティは電車通勤しない人種が多いんじゃないか？

2100戸に対して1350台という異常に多い駐車場設置率。それもほとんど埋まって
いるらしい。

最近は駐車場を3割くらいしか設置しなくても埋まらないケースも多い。
電車通勤しない人、自営で仕事場にも車を置ける人なんか世のなかにはゴマンと
いるからね。自営なら仕事場の駐車場は借りても経費にして落とせるし。

>>68791 匿名さん
郊外型のマンションですね。
電車を使わない生活なら別にいいと思います。

山手線・品川駅・ターミナルを強調すればするほどWCTは選択対象外になる。
なんという矛盾でしょう。

スーモで、港区・駅徒歩7分以内で検索しても
なぜかしつこくWCTが引っかかってくると思ったら
これ、天王洲アイルでマッチングしてんのなWW

>>68790

たしかに。
　

>>68790

坪単価見りゃ買うマンションが決まるなら簡単だわ。

ポイントは個別マンションではなく○印をつけた数字で表される地域性ですな。
どこに買うか買う場所でこれだけはっきりと差が出る。分譲価格が高ければ
良い場所とは限らないことが分かる典型的なケース。

　

コスポリ、上がってきたね！２年前まで坪270万-280万くらいをうろうろしてたのに。

>>68794 匿名さん
一番賢かったのは
パークシティ豊洲を買った人達ですな。

そしてババを掴まされたのはスミフのマンション買った人達ですな。
その地域の割高マンション買わされてます。

>>68794 匿名さん
平均で坪300切るって、新築が無いとは言え、港南のここ数年の停滞っぷりは目を見張りますね。
芝浦との差は広がる一方か、2027年に向けて追いついてくるのか？
少なくとも暫定開業の2020年時点では新駅の恩恵は港南マンションより芝浦マンションにありそうなので、差が縮まるとは思えませんね。

まだ東雲と戦っているの？
比較するなら分譲時期と地理が近い芝浦の方がいいんじゃない。

>>68796 匿名さん
築10年くらいになると、オーナーも替わってる部屋も多く、分譲価格からの騰落率ってどうでもいいよね。
分譲時買った人は先見の明があったかラッキーかは知らないが、市況や再開発の公表で値上がって良かったね。
大切なのは、今の価格と今後の価格予想であり、それを推測するためのここ2～3年の価格推移です。

あと、なんでスレに全く関係の無い豊洲と東雲と比較してるの？

>>68801 匿名さん
豊洲と東雲なら勝てそうだからです。。

序列に芝浦も加えてみました。

品川>>>月島>芝浦>勝どき>竹芝>お台場>晴海
>港南

割と真面目なランキングです。

>>68796 匿名さん

場所より時期でしょ。

こんな感じですね。芝浦は全体的に田町駅にやや近い分、高めの価格になってきて
いるようです。港南は徒歩10分を超える物件が中心なので、その分安いですね。
港南で10分を超えて比較的高いのはワールドシティとコスポリです。
港南は駅距離とマンション価格が比例しないのが特徴ですね。地域、駅距離より
マンションそのものを指名買いする傾向が強いのかもしれません。
　

　

WCTは浜松町までモノレール、渋谷新宿池袋にはりんかい線で超便利。意外と品川とは無縁の人も多いから品川物件かどうかでネガするアホは相手にしない。

>>68803 匿名さん

品川とかその辺の争いから脱出出来ない限り
横浜や大阪、名古屋に負けるどころか
もっと地方都市にも勝てないままだよね。

駅遠が許容できるなら今なら普通はパークタワー晴海を選びます
駅遠が許容できるなら今後は普通は選手村マンションを選びます

港南駅遠さん達は気づいてないでしょうが、これらは同じカテゴリーのライバル物件です。

築20年になった港南を想像できるでしょうか。
これから益々湾岸大規模が増えていく時代です。
持ちましょう、先見の明を。

まあでも、最近の新築マンションの高騰とそれが中古転売に出された新古価格の高騰で
相場感が見えなくなってますから、
それにくらべると芝浦、港南の中古マンションは築年数も経過して相場観も安定して
価格子こなれてきているので安心感と割安感があって新築を諦めた層が積極的に物色
しているようですね。

>>68806 匿名さん
WCTを品川物件扱いするアホに言ってやれ。