山手線の駅力を語るスレ Part5

老人の戯言もほどほどに

>>66018

マンションは「アドレス」×「物件のグレード」×「駅距離」×「築年数」で時価評価が
決まるでしょうね。

だからマンションの価格で「アドレス」を比較するなら、「物件のグレード」「駅距離」
「築年数」を同じにする必要がありますね。しかしそれはなかなか難しい。

Ａ駅とＢ駅の徒歩10分の同じマンションシリーズの同じ築年数の物件なんて無いですから。
建設年代が違う築10年物件、たとえば2010年に築10年だった物件と2018年に築10年の物件
を比べるのもナンセンス。値上がりには元値と景気不景気が絡みますから。

品川駅と港南4の関係は新橋駅と勝どき、東京駅と晴海とイメージ似ていますね。

>>66030

私は懲りないですよ。懲りる必要が無い。懲りて欲しいのは投稿を削除されて
アクセス禁止になった人でしょう。

突然、品川の話に180度方向転換してびっくりしました。

いまさらビックリする人がいるのかよ

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

東京駅の話をし始めたばかりなのに
急に初心者マークつけた人が登場し脈絡なく品川を持ち上げ始めて、茶しぶ吹いた。笑

物件ごとに物件の評価を見るならその物件の中古価格を見ればいい。
しかし、地域・駅の評価を見るなら建物、立地の条件をすべてそろえないと
なんともいえない。できるだけそろえてちょっと拾ってみたが、
これでも駅距離はバラつきがあるからね。

浜松町、大崎より駅徒歩分数がやや遠い恵比寿、品川のほうが高いという
ことで一定のことは言えそうだが。


スカイグランデ汐留　山手線 「浜松町」駅 徒歩2分(築13年)　66.5㎡ 6,980万円（坪346万円）

シティタワー大崎　山手線 「大崎」駅 徒歩3分 (築14年)　77.59㎡ 8,500万円（坪361万円）

ザ・タワー・グランディア「池袋」駅 徒歩2分(築14年)103.15㎡　1億2,700万円（坪406万円）

グランドメゾン恵比寿の杜　「恵比寿」駅 徒歩7分(築14年) 118.8㎡　2億3000万円（坪638万円）

品川Ｖタワー　「品川駅」徒歩6分　(築14年)　76.06㎡　9500万円（坪412万円）

築年数とタワーという条件をほぼそろえた場合、大崎徒歩3分よりもたった1駅だけ
隣の品川徒歩6分（交通利便性）のほうが高い。恵比寿駅徒歩7分（地域の人気）はもっと高い。
こういう風に見ると山手線であればどの駅も一緒で駅距離優先で駅力や地域の人気は２の次とはいえない。

>>66032 匿名さん
そういう観点では、品川駅と田町駅の比較は、ワールドシティタワーズと芝浦アイランドケープタワーが条件近くないですかね？

築年数とタワーという条件をそろえた場合、池袋徒歩2分と品川徒歩6分は同じくらい

浜松町徒歩2分の築13年の物件とこのスレ一番人気の品川徒歩14分の同じ築13年の物件
がほぼ同等かやや安いくらいでそんなに差は無いということはそういうことですかね。

あくまで地域のランクですが。

>>66042 匿名さん
浜松町物件ならツインパークと比較してはいかが？
浜松町駅徒歩6分ですよ。

爺さん、まだ昼寝の夢の中だな

>>66041


ワールドシティタワーズ　築13年　品川駅徒歩13分

芝浦アイランドケープタワー　築12年　田町駅徒歩12分


ほぼ同じですね。


住まいサーフィン　　wct　坪323.4万円　　ケープ　坪323.4万円

マーキュリー　　　　wct　坪353.1万円　　ケープ　坪343.2万円

マンションナビ　　　wct　坪350.2万円　　ケープ　坪333.0万円


ほぼ同じか若干wctのほうが高い傾向でしょうか。アドレスとしては港南と
芝浦は同等か、やや港南のほうが高い傾向と言えそうです。

言いたいのは、こういう風にできるだけ駅距離、築年数、物件のグレードを
あわせて比較分析せずに、どっちが上だ下だと言っててもしょうがないと
いうことです、　　

あとは興味ある方は同じように比較して見てください。なお、新築物件
価格は市場相場で出来上がっているわけではないので、ある程度築年数が
経過した中古マンション同士で見るのが良いと思います。

ザ・ヒルトップタワー高輪台

都営浅草線 高輪台駅 直結
品川駅徒歩 11分

こっちの方が品川駅物件としての価値は高い。

>言いたいのは、こういう風にできるだけ駅距離、築年数、物件のグレードを
>あわせて比較分析せずに、どっちが上だ下だと言っててもしょうがないということです、　　


そんな事もないけどな

＞浜松町物件ならツインパークと比較してはいかが？


あの物件はシティタワー大崎、ザ・タワー・グランディア、品川Ｖタワーとグレードが
同じですかね？ツインパークスのほうがかなりグレードが高い気がします。

あと、どちらかと言えばあそこは浜松町ではなく新橋に近いのではないですか？
さらに山手線より「都営大江戸線汐留駅徒歩2分」が物件価格に効いてくると思います
から「浜松町駅」の分析サンプルとしては不適かと。

>>66046

品川駅だけではなくて「高輪」の価値が乗っかってきますね。

>>66048 匿名さん
距離としては新橋よりも浜松町の方が近いですよ

これが良く出来た図である事が追認されたようなもんだな

【港区版住宅地ランキング】 ●印は山手線近隣 

A++ 元麻布、南麻布、南青山 

A+ 赤坂、元赤坂、西麻布、北青山、白金台、白金、麻布永坂町、麻布狸穴町 

A 六本木、高輪●（品川/山手線内側）、東麻布、麻布十番、虎ノ門 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 

B 麻布台、愛宕、芝公園●（浜松町/山手線内側）、三田● （田町/山手線内側） 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 

C 芝●（田町/山手線内側）西新橋●（新橋/山手線内側）、芝大門●（浜松町/山手線内側）、 
　新橋●（新橋/山手線内側、東新橋●（新橋/山手線内外有り） 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 

D 浜松町●（浜松町/山手線内側） 
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 

E 芝浦●（田町/山手線外側）、港南1･2 ●（品川/山手線外側） 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 

F台場（山手線外側）、海岸●（浜松町～田町/山手線外側）、港南3･4･5●（品川/山手線外側）

別に築年数とか無視で単純に坪単価のみで物件の格が決まると思うけどね

皆さんおっしゃる通りです。
新陳代謝が進んでいる地域では中古価格は参考にならないのが、東京の面白いところでしょう。

以下が各主要駅の、現在の実勢価格です。

https://suumo.jp/article/oyakudachi/wp-content/uploads/2018/07/map_kan...

https://suumo.jp/article/oyakudachi/wp-content/uploads/2018/07/map_kan...

>>66052
まあまあそういう見方もあるかも知れんね

>>66053
こういうのをサラッと見て大まかな状況を掴むのも出来るね

何も築年数に駅距離に平米数揃えて見なくても

例えば高輪側には3億の新築が出来、山手外側には6000万の新築が出来る。
作り手、不動産屋はこの土地ならこういう感じって捉えてるんだなってのも分かったりする。

透明・半透明のベランダが増えたけど、さすがに番町では採用せずにもっとグレード上げてきたか、とか
逆にこんな（良いと思ってたエリアでも）こんな程度の建てちゃうんだ、とかいう見方もある。

>>66053 匿名さん
再開発を控えた四ツ谷や浜松町の資産価値が上がってますね。
中央区は思ったよりしょぼいですね。都心3区という言葉が馬鹿にされるはずです。強いて言えば築地がいいのかな。
できれば全駅見たかったです。

>>66053 匿名さん

山手線だと恵比寿が高い。
住宅地もあるしバランスが良い。

不便ですけどね、恵比寿。
西側勤務の人ならいいかもです。

俺も恵比寿がいいね。

>>66057 匿名さん

山手線、埼京線、湘南新宿ライン、日比谷線
不備ではないでしょ。
ターミナルと比べるとそれはね。

都心まで鉄道で30分かかるので、都心勤務の人だと遠いですね。
私も遠いので恵比寿は除外したクチです。
街自体は悪くないと思いますよ。

>>66060
勤務先の会社は関東一箇所だけですか？

>>66060
>私も遠いので恵比寿は除外したクチです。

常連の中年独身さんですか？

恵比寿って良いマンション有りましたっけ。

>>66063
シェアハウスから勿論バカ高いマンションまでありますよ

>>66063 匿名さん

あなたの素晴らしいマンションはどこですか？

津波予測を見直しだってよ～。内陸部タワーから高みの見物させて頂きますわ

あら。
恵比寿から都心に行くのは遠いなんて今さらな話だと思ってたんですが。まさか叩かれるとは思いませんでした。

>>66061 匿名さん

＞勤務先の会社は関東一箇所だけですか？

こんな愚かな質問すること自体何もわかってない証拠だね
各個人の個別の状況なんてどうでもいい。
東京のビジネスの中心が東京駅から品川駅をコアとするエリアに決まったのだから
職住近接を考慮して東京都内で住居地域を選択する場合、これらの地域へのアクセスが重要視される。

新宿の中小企業に勤めてるとかなら立川でも高尾でも好きなところに住めばいいけど、マーケットでそんｎ主張しても誰にも受け入れられない。

>>66068

爺さん腹痛え

>>66068 匿名さん

渋谷のIT分野の人たちは金持ってるよ。
六本木も。
恵比寿はそうゆう人たちを取り込める。

>私も遠いので恵比寿は除外したクチです。

爺さん「各個人の個別の状況なんてどうでもいい。」

>>66061
関東以外の勤務先もあるなら
なおさら品川駅か東京駅の２択だな

高崎や宇都宮勤務(笑)なら不便な西側住まいも
ありえるけど、それも関東だし
関東以外の勤務地で東京住まいって、一体
どこを想定しているんだい？
ただ難癖つけたいだけ？

>渋谷のIT分野の人たちは金持ってるよ。
>六本木も。
>恵比寿はそうゆう人たちを取り込める。

ギャハッｗｗｗ

爺さんご自慢のＷＣＴ、新宿の会社が作ったっていう噂

>常連の中年独身さんですか？


よく見抜いたな

>なおさら品川駅か東京駅の２択だな

お～駅前の高輪の方でしたか

品川、渋谷、恵比寿、新宿は飛行機通過の街仲間。
勤務先の2択なら飛行機通過しない浜松町駅を入れなきゃね。

飛行路の話はなかなかツンとこない



ナイツ

>>66077 匿名さん

うん
浜松町が一番ないわ
クレストプライムタワー芝でも買ってあげたら？

恵比寿いいよな
代官山寄りだと更に良し

クレストプライムが浜松町徒歩6分なのに販売から12〜13年経っても完売してない。
これが浜松町です。

>>66074 匿名さん
新宿の会社とは？

>>66080
恵比寿は自分も好き
代官山方面でも広尾方面でも

生活基盤の全く揃わない浜松町なんてありえないだろ。

そういえば嘘つき浜松町民が出きると豪語してた
イオンモールっていつできるんだ？

虚偽の書き込みだとすればその書き込みを信じて、不便な浜松町購入した人から訴えられるぞ。

こりゃまた別角度から生きのいいヤツが飛んできたな

>>66077 匿名さん

浜松町ってそんなに住みやすいとこなの？
仕事でしか行った事ないから。
プレゼンして頂きたい。

朝7時から家族揃って飯食って夜も同じく家族揃って○時に飯食って
盆と正月は夫婦それぞれの実家で一族集まってそれから墓参りって時代じゃないし

今や上場企業の創業社長とか億万長者でも1ルームに住んで毎朝コンビニで飯買ってって
生活でも不思議じゃないから浜松町は浜松町で合うタイプはいると思うぜ。

アドレス浜松町じゃないけど浜松町駅利用です。
別に不便はしたことない。

スーパーが小さいとか買い物が不便とか色々文句つけたいんだろうけど、物件価格も大して高くないしまあこんなもんだろって感じ。

>>66087 匿名さん
浜松町に対する憎悪が滲み出る素敵な書き込みだね

>>66089
それは俺の文章力のなさからそう見えてしまうのだろうが
>>66087に書いた通りで普通に浜松町もありだと思ってるよ。
変な深読み不要だよ

どっちにしろマルエツしかないような場所よりは飲食店もそれなりにある浜松町の方が生活は便利そうだ

海洋大学の学食があります!

家族みんなで学食食べるのも斬新かも

浜松町の話は山手線スレじゃ禁句だよ
毎回やっかむ人が数人いるから

>>66094 匿名さん

成田に行く時は東京駅、日暮里は使わない
羽田に行く時は品川駅、浜松町は使わない

日暮里的な存在の浜松町にやっかむ必要もないけどね。

>>66095 匿名さん
何言ってんのこの人

>>66096 匿名さん
いつもの港南４のバカ住民ですよ

>>66095 匿名さん
さすがに恥ずかしいなこの人

恵比寿は日比谷線も使えます。六本木、虎ノ門、霞ヶ関、日比谷、銀座へダイレクト。人気出るのも分かります。

>>66095 匿名さん
浜松町ネガって前からすんごい低レベルだよね
御成門寄りの物件がどうとか言ってた時から
無理ネガ過ぎ

>>66060 匿名さん
恵比寿から六本木、虎ノ門、霞ヶ関はメトロで10分くらいですが30分かかる都心とはどこのことでしょうか？

ツインパークスやパークコートをディスりたいがために、浜松町なら線路沿いより御成門寄りに住むべきとか主張して、御成門側行ってもまともな物件ないぞと住人に言われ
御成門寄り＝パークコートのことだとか往生際悪く延々とわけわからん言い訳してボコボコにされてたことね

>>66101 匿名さん

大丸有あたりの事では？
横浜や大宮も一本だから
恵比寿の利便性良いと思いますけど。

港南4丁目の人は自分の都合のよいように
品川駅と天王洲の話を使い分けているけど

どちらに出るにも15分かかりますからね‼️

ほんとバ カですよね。
＊＊マンションの人達って。

>>66015
無知なのにここまで断言できるのも凄い

初心者マークは固定回線から投稿できない荒らし

>>66099 匿名さん

メトロなんてトロくて使い物にならないだろ。
まだそんなボケたこと言ってんの？

爺さんはまだそんな幼稚な事を言ってるのかよ

>>66106
情弱だな

こうなんだってさ。

スカイグランデ汐留　山手線 「浜松町」駅 徒歩2分(築13年)　66.5㎡ 6,980万円（坪346万円）

ザ・タワー・グランディア「池袋」駅 徒歩2分(築14年)103.15㎡　1億2,700万円（坪406万円）

グランドメゾン恵比寿の杜　「恵比寿」駅 徒歩7分(築14年) 118.8㎡　2億3000万円（坪638万円）

品川Ｖタワー　「品川駅」徒歩6分　(築14年)　65.31㎡　8990万円（坪448万円）

パークタワー秋葉原　「秋葉原駅」徒歩4分（築12年）　66.92㎡　7580万（坪373万円）

ル・サンク大崎シティタワー　「五反田駅」徒歩5分（築11年）　80.88㎡　1億980万円（坪448万円）

新宿・・・該当物件なし





駅近タワー中古価格比較
（最寄が対象山手線駅の築11年～14年タワー物件に条件統一）


サンプルデータが見つかった主要駅の順位。

１．恵比寿　7分　坪638万円
２．品川駅　6分　坪448万円
３．大崎駅　5分　坪448万円
４．池袋駅　2分　坪406万円
５．秋葉原　4分　坪373万円
５．浜松町　2分　坪346万円

>>66110 匿名さん
それは建前。実際は荒らし対策。

恵比寿7分が浜松町2分の倍近い値段ですね。。。調査の結果、恵比寿がダントツ、
加えて大崎、品川が値段が高い駅としてトップグループのようです。
駅徒歩分数5分以内なら内側外側はあまり関係ないという仮定で考えています。


山手線駅が最寄

タワー物件（最上階除く）

山手線駅近（7分以内）

築10年～15年（同時期分譲、完全な築古中古物件）


この条件で、他にサンプルがありましたら物件リンク貼ってください。

WCTは徒歩80メートル分あたりのスピードだとエントランスから山手線ホームまで徒歩18分かかります。実際はこれに部屋から敷地エントランスまでの時間、信号の待ち時間が加わるのでwwwwwwwww コーナン4wwwwwwww

>>66111 匿名さん
浜松町駅物件って、ツインパークスが代表物件だと思うが。

それにしてもスカイグランデ汐留って何でこんなに安いのかな？他に売り物件は無いようだけど。

>>66094 匿名さん

すごい数の賛同者ですね。山手線スレにしては珍しい。
みんなよくわかっているということですかね。

>>66115 匿名さん
ツインパークスにすると坪単価が上がるから意図した結果にならない

>>66115 匿名さん
パッとしないから、としか言えない。
マンションのグレードもそんなに高くないし、分譲会社は大成建設だし。
あと西向き以外は眺望皆無。
その西側もせっかく東京タワー見えるのに窓小さいし。
場所は便利なんだけどね。

統計学上、中古はバラツキが激しいですからね。
現在の実勢価格の比較で見るのが正しいかと。

https://suumo.jp/article/oyakudachi/wp-content/uploads/2018/07/map_kan...

https://suumo.jp/article/oyakudachi/wp-content/uploads/2018/07/map_kan...

>>66113 匿名さん

クレストプライムタワー芝も築11年
完売してない物件はダメ？

>>66115

山手線最寄、ではなく地下鉄2分と地下鉄最寄で、価格にはその影響が出るからです。
さらに表記上も新橋駅と浜松町駅だと新橋駅のほうが近いです。

>>66121 匿名さん
浜松町の方が近いよ

ツインパークスは浜松町6分新橋9分ですね。

>>66118

たしかに眺望なしですね。しかし、あのグレードで眺望なしのタワーだと
恵比寿駅2分、品川駅2分でも坪340万台でしょうか？そう考えると浜松町は
マンション立地としてはあまり評価されていない。
しかし、再開発が進みますので逆に言うと安いので買いかもしれません。

新橋駅から10分圏の虎ノ門とか坪単価高そうですけどいかがですか？

販売中の中古は虎ノ門ヒルズレジデンス38坪で76000万円ですから坪約2000万円となっております。

>>66124 匿名さん

爺さんが見つけてくれたお陰で売れそうだなwww

新築の実勢価格で1.2億を超える駅は、半蔵門、白金台、浜松町、恵比寿、四ツ谷ですか。
まぁ全駅ではないのでサンプルの抜けがありますが。

>>66121 匿名さん

WCTは品川駅より天王洲アイル駅が近いんじゃ無いの？

>>66129
りんかい線の天王洲アイルは遠いよ。モノレールのほうは歩いて行けるけど基本的に空港には用事ないから浜松町に出るだけの手段です。

浜松町の乗換えが改善されたからWCTの住民も便利になったのでは？

恵比寿から都心(大丸有)が遠くて通えないとは珍説だわ。
品川から都心とそこまで違わないだろ。
そして品川までバスとか耐えれないよね。

坂のないフラットな地域ならどこでもいいよもう

>恵比寿から都心(大丸有)が遠くて通えないとは珍説だわ。

そうですね。
地方の公立高校、駅弁出て新橋辺りの雑居ビルに入った支店もない零細企業に勤めてた
運河沿いのいつもの爺さんでしょうね。


本人の脳内では丸の内の最新ビルに入ってるなんとか菱辺りに勤務してるように変換されてると思いますが。

その爺さんメトロは使ったことなくてトロく郊外の人の乗り物だと断言しています。都心を知らない人の発言とは恐ろしいものがあります。

>>66100 匿名さん
御成門よりの物件の何が浜松町の無理ネガなの？

高輪さん。渋谷さん。
リセールバリュー低いけど、だいじょうＶ？笑

https://www.kantei.ne.jp/report/96RV_shuto.pdf

エリアとしては全く問題なしでしょうな

うわ。
山手線内側つえぇ……

>>66137
>>66139

こういう資料を見るとやはり山手線内側はいつも安定してますね

単純に割高なんでしょう。
しかしわかりやすいですね、この路線図。

情報売る側は「去年も今年も来年もランキングに変動ありません。目立った動きもありません」って
訳にはいかないからちょっとの事でも大きな事の様にアピールするわね。

1本のマンションの値動きで平均が上がっただけだと知ってても、今はこのエリアがオススメ
次に来るのはココだ、みたいな事はあるので落ち着いた判断が必要だね。

ファッションでも飲食でも他業種でも似たような事はあるので
分かってて乗っかるのはありだと思うが、振り回されないようにしないとね。

TBTの近くのJALビル跡にタワマンが建つらしいですね。田町からは10分以上かかるはずなので、新駅を全面に出した売り方をしてくるかもしれません。
芝浦エリアは、売り出し中のミナトフロントタワーに加え、OCS跡、JALシティ跡、JAL跡とコンスタントに大型の新築供給がありそうです。
港南にも品川駅徒歩10分くらいに新築ができれば、人気になると思いますが、オフィス需要に負けちゃうんですかね。

興味なし。

>>66143 匿名さん
港南にマンションを新築しても坪単価上がらないからオフィスにならざるを得ないのは納得です

>>66143 匿名さん

JALシティはもうスミフがオフィスビル建ててるよ
もう少し駅そばの札の辻手前の大型駐車場もオフィスビル建設始まってます。
今時それなりのオフィス需要がある駅で駅近に分譲作るようなアホなデベは存在してないよ。

一方その頃、田町以上にオフィス需要のある新宿、渋谷、池袋界隈では
駅近に分譲がどんどん出来ることで話題になっているのであった

>>66143
札の辻のスミフの大型開発が始動したが、そっちの方が田町駅に近いね。

スミフとしては、元の三田東急アパートメントが建っている聖坂に分譲マンションを作るらしいが、これは高くなりそうだね。

田町は飛行機騒音に関係ないが
渋谷や新宿は飛行機通過の街となる。

渋谷や新宿は航路といっても高度が高いのでそれほど影響がないとされています。天王洲アイルは350mなので高層マンションの上層階は影響ありそうです。騒音で窓が開けられないとされるエリアになるのでエアコン代の補助ぐらいはあってもいいと思います。

スミフが建て替える東急三田アパートメントは1950年代に建てられた我が国発の高級マンションだったね。

近くに江戸時代の観月の名所、月の岬がある由緒ある高台。

× 我が国発
◯ 我が国初

66150

まだ飛んでもいないのに
されていますって机上の空論ですね。
落下物リスクは高度に関係なし。

ついこの前ここで渋谷の日本初の高級マンションが取り壊しって見たような気がするが記憶違いか。

三田聖坂は海食崖の高台にあるから比高20メートルもある。まさに自然な見晴らしの良さがある。

>>66153 匿名さん

それはまだ飛んでいないからこそ、情報に基づいた伝聞表記として問題ないでしょう。

>>66155 匿名さん

三田ちゃん色々詳しいね。
引き続き情報あったらたのんます

華頂宮と言う皇族邸がスミフ予定地の近くにかつてあった。

66156

情報は色々。スムログのマン点さんが詳しいけど。

今に、大騒ぎ好きのマスコミたちが飛行機叩きをやるでしょうね。

>>66159 匿名さん

お兄さんは騒音が街や物件にどんな影響を与えると予想してるの？

最小これから最大この位まであり得るだろうとか披露出来そう？

住民が２割減るとか価格がこの位まで落ちるだろうとかさ。

今のまだと定期的に同じこと書き込むけど
相手にされてない人のままで終わっちゃうよ

>大騒ぎ好きのマスコミたちが飛行機叩きをやるでしょうね。

これ自体はあると思うのよ。飛行機叩きか行政叩きか単に不安煽るだけかは分からんけど。
まずお祝いムードがあってそれからね。

でもその先がね。

一時の豊洲やもりかけのようなヒールがいるわけじゃないし、住民は甘受するしかないし
うやむやになるだけのような気がするけどね。
物件価格、賃貸価格への影響も極小で収斂するんじゃないかね

渋谷は飛行ルートの下なので賃貸価格が平均2万3万下がりました、なんて事にならんと思うしね。

低空飛行機が視覚
騒音が聴覚
大気汚染が嗅覚
落下物リスクの心配

を永遠に甘受し続けるのが豊洲との違いだから、極小なんて無理でしょ。

66162

それはルートの真下か真下に近いかどうか次第でしよ

>>66163
それが具体的に地域や物件にどんな影響をもたらすのかって事よ。

うるさくなるぞ→そりゃま、うるさいだろうな
落下リスク→そりゃま、ないとは言えんわな

その次の行動、影響は？って事だわね。

その話が欠落してるんだよ。

>それはルートの真下か真下に近いかどうか次第でしよ

ほ～なるほど、真下だったら家賃相場が数万位下がるだろうって思ってるってことか？
新築なら500万場合によっちゃ1000万下がるとだろう、と。

そう読んでるのなら確かにおおごとだと思うわね。

>>66124 匿名さん
そもそも浜松町辺りは特別値段が高い立地でもないですし
港区の中でも下から数えた方が全然早いし恵比寿様と張り合おうとも思わないし
安い割には周囲に銀座とかあって何かと便利だなって感じです

66156

騒ぎ好きのマスコミたちが重箱の隅つつきで影響を解説してくれるだろうから
しばしお待ちを
私はそれまでのツナギ

66165へのレスでした

>騒ぎ好きのマスコミたちが重箱の隅つつきで影響を解説してくれるだろうから

そしてしばらくしたら誰も触れなくなるだろう

そこまでワンセットが見えてるな


リアル社会でも「俺んち航路の真下でうるせえんだよなあ」を聞いて同情してくれるのも最初の数回のみ。
すぐに「またその話かよ、うぜえよ」となるでしょう。

そんなどうでもいい話よりも品川新駅や品川駅、リニアなどの話題で埋め尽くされることになるよ。

なんにもない街で有名なあそこかっ！

そうそう
なんにもない街
な～んの将来性もなく
没落してゆくだけの
お前の街だぁ　

ば、バレてしまったかー

品川は国家レベルの大規模開発が目白押し
なんにも無くて衰退してゆくだけなのは
おまえのゴミクズ街だ

下水処理場と食肉工場が作られるほどの僻地でグランドコモンズができてもパッとせず、やっとまともな開発が始まって他の街と張り合う資格が生まれ、有頂天になってます

他の街も開発されてるからね。
もっと早いスピードで。
だから今でも何もないまま。

>>66137

こういうことではないでしょうか。
　

>>66178 匿名さん

ペタペタくんwww

湾岸、結構上がってますね。豊洲のタワーマンションは分譲時坪270万～300万はしたので、
豊洲の分譲坪単価が202万円というデータはスターコート豊洲、東京フロントコートなど
低層マンションのものと思われますが。
　
どちらかというと、ややマイナーなエリアが多いなかで品川、お台場の値上がり率上位は
さすがです。再開発エリア、再開発が期待されるエリアなのに、10数年前の分譲時は
そのことが織り込まれていなかったことが背景にあると思われます。
　

渋谷は値下がりしてるか、新築が割高なのか。、

品川の超大規模開発と他の街のショボい開発較べるとか


そんなんだから水没タワーとか掴まされるんだろｗ

>>66176

“Are you Happy？” 「なんか最近、幸せが足りない…？」 そう感じる時に、会いに来てください


エキュート品川 パティスリーQBG

>>66181

新築が割高。それだけじゃなく山手線内側は割高。山手線内側は安心して保有できる。
しかし、面白みは無い。一部上場、高位安定の値がさ株みたいなもの。

都心に近い注目されていないエリアを安いうちに仕込んだら勝ち。2000年代前半の
品川埋立地なんかまさにそれ。いまや大注目の筆頭。NASDAQみたいなもん。

いまから仕込むなら、東京から品川にすぐにアプローチできる大井町、大森、品川
シーサイドあたりが狙い目。いまなでも新築坪300万で買える。

山手線内側　もともと高い　→　中古も高い　（変わらず安心）

山手線外側　もともと安い　→　中古は高くなった（万歳！）


こんなかんじ？

>>66175 匿名さん
この人、大丈夫？？

山手線外側　埋立地　→　安い　→　千葉県民、上京組が集まり山手線内側脱落組もしがみつく

>>66182 匿名さん
僻地物件を最終期の超高値で掴んでる人が一番悲惨

>>66175 匿名さん
港南をゴミクズ街にするとまたいつもの方でてきますよ

ってか値段の上げ下げばかり気にしてるの疲れない？
そんなことより自分が一番住みたい場所に住めばいい
将来的に値上がりする可能性があるからって不便でつまらん場所に何年も住むのは時間の無駄

◇ 品川駅直線約１．３㎞圏　都心近接ベイエリア　

◇ 東京モノレール「天王洲アイル」駅徒歩５分
　 りんかい線　　「天王洲アイル」駅徒歩６分

◇「浜松町」駅・「渋谷」駅・「新宿」駅へダイレクトアクセス


　国際都市TOKYOの進化を加速させる街、品川に住まう

　　２０２０年、品川－田町館にJR山手線新駅開業予定
　
　　２０２０年に向け、羽田空港機能強化

　　２０２７年、リニア中央新幹線開業予定


「天王洲アイル」から都心主要駅へダイレクトアクセス！

　現地から徒歩６分、りんかい線「天王洲アイル駅」利用で

　・大井町駅へ直通４分（３分）

　・大崎駅へ直通７分（７分）
　
　・恵比寿駅へ直通１１分（１１分）

　・渋谷駅へ直通１３分（１３分）

　・新宿駅へ直通１９分（１９分）


　現地から徒歩５分、東京モノレール「天王洲アイル駅」利用で

　・浜松町駅へ直通５分（５分）

　・羽田空港へ直通１０分（１３分）

　（　）内は通勤時間帯の所要時間になります。


★国際都市TOKYOのサウスゲート「品川」。

>>66145

ここ15年で一気に住宅地とオフィスが立ち並んだもう港南には、新しいオフィスや
大きなマンションを建てる土地がありませんよ。

>>66171

新駅、リニア、再開発。いろいろあるのは良いんですが、他の町にも再開発はあるのに
何で品川だけそのたびにTVニュースやバラエティで取り上げられるのでしょうか？

>>66193 匿名さん
興味ないからか一度も見たことない

スカイグランデ汐留　山手線 「浜松町」駅 徒歩2分(築13年)　66.5㎡ 6,980万円（坪346万円）

ザ・タワー・グランディア「池袋」駅 徒歩2分(築14年)103.15㎡　1億2,700万円（坪406万円）

グランドメゾン恵比寿の杜　「恵比寿」駅 徒歩7分(築14年) 118.8㎡　2億3000万円（坪638万円）

品川Ｖタワー　「品川駅」徒歩6分　(築14年)　65.31㎡　8990万円（坪448万円）

パークタワー秋葉原　「秋葉原駅」徒歩4分（築12年）　66.92㎡　7580万円（坪373万円）

ル・サンク大崎シティタワー　「五反田駅」徒歩5分（築11年）　80.88㎡　1億980万円（坪448万円）

カテリーナ三田　「田町駅」徒歩2分（築12年）　77.92㎡　9980万円 （坪423万円）







駅近タワー中古価格比較
（最寄が対象山手線駅の築11年～14年タワー物件に条件統一）


サンプルデータが見つかった主要駅の順位。

１．恵比寿　7分　坪638万円
２．品川駅　6分　坪448万円
３．大崎駅　5分　坪448万円
４．田町駅　2分　坪423万円
４．池袋駅　2分　坪406万円
５．秋葉原　4分　坪373万円
５．浜松町　2分　坪346万円



下記条件に統一して各駅の中古マンション相場＝駅の評価を調査中

・山手線が最寄駅（さらに近くに地下鉄駅がある物件は除く）
・タワー（最上階等プレミア住戸除く）または非タワー
・築11年から15年
・駅徒歩7分以内の物件相場情報

>>66195 匿名さん

その条件だとワーストシティタワーズとかいう港南4丁目の物件はモノレール天王洲アイル物件になってしまいますね。

>>66195 匿名さん
周辺環境やブランドとかによってだいぶ変わるから単純計算できないと思いますけど恵比寿はさすがです

>>66196 匿名さん
山手線が最寄り駅ですから今回は除外となっております。ご了承くださいませ

>>66195 匿名さん
浜松町 クレストプライムタワー芝はどうですかね？

１．恵比寿　7分　坪638万円
２．品川駅　6分　坪448万円
３．大崎駅　5分　坪448万円
４．田町駅　2分　坪423万円
４．池袋駅　2分　坪406万円
５．秋葉原　4分　坪373万円
６．浜松町　2分　坪346万円

※. 天王洲 ＷＣＴ　80.02㎡ 7780万円（坪321万円） 2LDK　
※　天王洲 ＷＣＴ 60.70㎡ 5500万円（坪299万円） 1LDK　


下記条件に統一して各駅の中古マンション相場＝駅の評価を調査中

・山手線が最寄駅（さらに近くに地下鉄駅がある物件は除く）
・タワー（最上階等プレミア住戸除く）または非タワー
・築11年から15年
・駅徒歩7分以内の物件相場情報

※は主催者推薦

>>66200

ワールドシティタワーズについてはモノレールを鉄道と認めるかどうか微妙ですね。どちらにしても山手線駅の駅としての分析をしているので山手線駅から遠い物件はサンプルにはなりません。あくまで、駅近物件をサンプルとして駅の評価をしており、個別物件の優劣を分析しているわけではないので誤解のなきように。

追加で言えば、もしモノレール天王洲アイル駅の評価をするなら駅近ですので
サンプルとして採用できるかもしれませんが、あの物件は港区、天王洲アイル駅は
品川区なので天王洲アイル駅の評価が上ブレしてしまう可能性があります。
また、ワールドシティは眺望や設備などマンション独特の強みがあるので、天王洲
アイル駅の評価のサンプルはシーフォートスクエアやラグナタワーのほうが適当でしょう。

>>66199

クレストプライムタワーは浜松町駅6分ですが大門駅徒歩6分、浜松町駅徒歩6分、芝公園駅徒歩で7分となると複数駅の評価がかぶってしまいます。駅の評価をするためにはできるだけ山手線駅に近い物件を選定したほうがいいと思います。できれば駅直結か数分以内。また完売していない物件はサンプルとして不適当かと。

ウィ

番外編　りんかい線　天王洲アイル

シーフォートスクエア　「天王洲アイル」歩7分　95.31㎡　7480万円（坪単価259万円）

>クレストプライムタワーは浜松町駅6分ですが大門駅徒歩6分、浜松町駅徒歩6分、芝公園駅徒歩で7分となると複数駅の評価がかぶってしまいます。

それを怖がらずに評価する事こそ、マンコミュらしいというものですよ。
侃々諤々やればいいじゃないですか。

>>66112
若葉の人はセキュリティーレベルを高くしてる人々。
クッキーをデフォルトのまま放置してる人は、利用度がトラッキングされてるから若葉マークが消える。

築10年を過ぎて築浅プレミアも無い駅徒歩数分のマンションが中古でいくらで流通
しているかは、その駅の評価をある程度正直に反映すると考えています。
住みたい街でもトップクラスの恵比寿はさすがだと思います。これなんかは
サンプルになるでしょうかね。渋谷も高いですね。


渋谷アインス「渋谷駅」徒歩7分　築17年　70.73㎡　1億2500万円（坪583万円）

>>66200

日経の東京レジデンスマーケットでみると、その表全く違ってるよ。

参考までに、港南４丁目の物件　品川駅に近い方は上がってるね。
どちらにしても、港区の平均以下
こんなの、方角でも価格が異なると思うけど、何がしたいの？


品川シティタワー　　１年前、３年前と比べて上がっている　坪２５５．４万円
https://residence.nikkei.co.jp/buildings/846

WCT　１年前、３年前と比べても下がっている　坪２８５．３万円
https://residence.nikkei.co.jp/buildings/843

>>66209
>WCT　１年前、３年前と比べても下がっている　坪２８５．３万円

ご忠告有難うございます。
品川シティタワーは単にコピペしただけですがＷＣＴの数字が違ってるのは承知しています。
私が見てる資料でも　㎡単価86万円　坪単価287万円　になってます。

でも敢えて今誰でも見られるオープンなサイトの【売出し価格】の一例を記載しておきました。

>>66209

恵比寿物件色々検索してみたけど、実際にはそこまで高くないね。
グランドメゾン恵比寿の杜もそこまで高くない。坪500万円台。
物件によっては恵比寿でも坪200万円台のものもある。

物件と間取りの選び方次第でどうにでもなる順位だ。

>>66211
>物件によっては恵比寿でも坪200万円台のものもある。
>物件と間取りの選び方次第でどうにでもなる順位だ。

物件の選び方で変動するのはしょうがないとして
そこに爺さんの知識を足したらどうなんだって事よ。

知識からっぽで、たまた安い恵比寿をピックアップしてしまい
たまたまイレギュラーな部屋を選択して比較しても気づかないのかって。

恵比寿駅徒歩7分のセーシェル恵比寿は単身者にお勧めだな。坪247万円。
https://residence.nikkei.co.jp/buildings/7907

恵比寿はポッとでの街じゃないしルームシェアから超高級住宅まで懐深いわな

>>66210

どうでも良いんだけど、タワマンはどこでも向きや階によってめちゃくちゃ値段が違うから、
どこの物件でも○○は坪いくらだと書いてる書き込みもサイトも信用できない。

wctも不動産サイトによっても坪280万くらいの表示から360万くらいの表示まで色々だが、
最近1年のWCT成約事例の成約価格一覧グラフを貼っとくからそれ見たら？

だいたい最低が坪280万くらいで最高が坪360くらいだから最低を表示してるサイトと最高を
表示してるサイトがあるのかもな。

俺としては値段よりも成約件数が1つのマンションで1年で60件近いのが驚きだわ。
まあ、規模的にも3棟あるから3つのマンションと見なきゃいけないのかもしれないが。

https://wangantower.com/wp-content/uploads/wct_souba1807_01-550x413.jp...

>>66211 匿名さん

グランドメゾンはもう売りないよ。
恵比寿は新陳代謝が良いね。

>>66215
>wctも不動産サイトによっても坪280万くらいの表示から360万くらいの表示まで色々だが、
>最近1年のWCT成約事例の成約価格一覧グラフを貼っとくからそれ見たら？

承知してる
織り込み済

>>66215
>俺としては値段よりも成約件数が1つのマンションで1年で60件近いのが驚きだわ。

前にもちょっと書いた事あるんだけど、
賃貸含めて十年で（延べ）住民入れ替わりするのが東京って思っていいよ。

飲食の原価（材料費）は30％、卸の仕入れ値は60％
こういうのと同じようにざっくり東京のマンションは10年で1回転って覚えておけばいいよ。

その上で各地、各社、各店、各人、各物件事情によってプラスマイナスしていけばいいんだよ。

>>66218

ちょっと計算合わなくないか？
たとえば1200戸のマンションが年間120戸成約するためには毎月10戸成約。

売出しから成約までの期間が平均3ヶ月で売れてるとしても常時30戸は
売りに出て、毎月10戸売れて10戸新しい売り物が出てこないと計算が成立
しない。

しかし1200戸に対して30戸だと2.5％になるが、どのマンションも常時
2.5％も売りにでてるか？

66219の計算で売り出した分が3ヶ月で全部売れる前提でその計算になる。でも実際は
新規売り出しに対して3割売れたら優秀。仮に3割だとすると、必要な売り出し件数は
3倍以上大きくなる。実際は、よく売れる中古マンションで10年くらいだと入れ替わり
は総戸数の3割から4割だろう。

>>66219
地方のマンションだと完売したらなかなか売りに出ないとかもあるじゃん？
でも東京って安いのも超高級のも売りに出るし、賃貸に出るのよ。

3億、5億の物件って地方の感覚だと実需だろ、よほどの理由なけりゃ永住だろって思いがちでしょ。
でも東京だとそそんな事もないのよ。

>賃貸含めて十年で（延べ）住民入れ替わり

賃貸含めて10年で（延べ）ってのはオーナーチェンジ、賃貸入れ替わり込みの話ね

>>66216


まだあるじゃん。

https://www.nomu.com/mansion/library/id/P0001575/?utm_source=yahoo&utm...

>>66221

それなら分かるわ。同じ部屋で何回も売買されたり賃貸に出されて住人が何回も変わったりで10年で延べが全戸数くらいになるのはね。

正味では分譲時に買った人は10年経っても7割くらいは残ってるだろ。残りの3割が3回転
位してる感じだな。

東京の分譲マンションは185万部屋ある。レインズデータだと2017年の都内の
中古売買成立は19353件、1％ちょっとだね。

>>66224
>正味では分譲時に買った人は10年経っても7割くらいは残ってるだろ。

いやいや10年で3割じゃなくて最初の1年で多く出るし、3年で3割位は出てるよ。

>>66215

平均すると320万くらいだろね。感覚的にはそんなもんだわ。低層なら坪280万、
高層なら360万、そんなもんだろう。
分譲時は芝浦港南なんてコスモポリスもキャピタルマークタワーも坪200万で
買えたんだよな。

>>66226

もしそうだとすると1000戸の大規模タワーで年100戸は入れ替わる。3年間、毎週、毎週売買約2件。出て行く人、入ってくる人で引越し作業は2倍の毎週4件の引越し作業がいつもあるという計算になる。

2000戸級の超大規模だと、毎週8件の引越し作業で、さらに賃貸に出している部屋の引越しもあるとなるとマンション内は毎日毎日、引越し作業だらけ。そう考えると多すぎないか？

>>66213 匿名さん

恵比寿って安いんだね。

そんなこと言うとまた恵比寿さんが怒り始めますよ。
ちゃんと高い物件を選んであげなくちゃ。

>>66224 匿名さん
そして6割以上は永住でしょうね。分譲マンションはそんなもんです。

年に総戸数の5%の部屋が売買され、10年で約半数(重複があるので、確率的には43%)の部屋のオーナーが変わるくらいがタワマンでは普通でしょう。
よって、2,000戸の物件で年に60戸(3%)が取引されたのは別に驚くべき話ではないし、むしろ少ないくらい。

分譲は10年で全部入れ替わるとか、アホなこと言ってるやつがいるなあ。。。

>>66232

そうすると、誰かが言ってたようにオーナーがどんどん高齢化していくということも無いですね。

>>66137

これみると、山手線内側が特段、値上がり率が高いわけでも無いっすね。
山手線内側は価値が下がりにくいことは否定しないけど、最初から
分譲価格に織り込み済みということだろうね。

分譲のあとから利便性なんかが見直されてきた山手線駅とか山手線外側
が値上がりしてる感じ。

逆に立地的にアレなのに高過ぎるんじゃね？みたいに感じる人が多い
マンションはリセール価値の維持は厳しいかもね。
　

データソースはここね

https://www.kantei.ne.jp/report/96RV_shuto.pdf

>>66233 匿名さん

都心はそんなもんですよ

値上がりの話ばかりでみんな貧乏なの？
そんな細かいこと気にせず好きな場所住めばいいじゃん

>>66238 匿名さん

俺もそう思う。
リセールなんて曖昧なものを気にして家を決めるより
家族の生活に合う家を買うほうがいいね。

貧乏な人に貧乏って言うのは失礼
首都圏に実家がある人はかりでないし、生い立ちが不幸で貯金の桁数数えることでしか喜び感じられない人もいるからね
人生経験が貧しく消費が下手くそでアクティビティや友人との関係に楽しさが見出せない人も

まさに貧乏生活中に付き貯金の桁数数えるほど金持ちになってみたい

俺に言わせりゃ23区に家族で住める分譲マンション買えるだけで社会全体からみりゃ
相当な富裕層だわ。まして都心なんて。。。

間違いないね