山手線の駅力を語るスレ Part5

老人の戯言もほどほどに

>>66018

マンションは「アドレス」×「物件のグレード」×「駅距離」×「築年数」で時価評価が
決まるでしょうね。

だからマンションの価格で「アドレス」を比較するなら、「物件のグレード」「駅距離」
「築年数」を同じにする必要がありますね。しかしそれはなかなか難しい。

Ａ駅とＢ駅の徒歩10分の同じマンションシリーズの同じ築年数の物件なんて無いですから。
建設年代が違う築10年物件、たとえば2010年に築10年だった物件と2018年に築10年の物件
を比べるのもナンセンス。値上がりには元値と景気不景気が絡みますから。

品川駅と港南4の関係は新橋駅と勝どき、東京駅と晴海とイメージ似ていますね。

>>66030

私は懲りないですよ。懲りる必要が無い。懲りて欲しいのは投稿を削除されて
アクセス禁止になった人でしょう。

突然、品川の話に180度方向転換してびっくりしました。

いまさらビックリする人がいるのかよ

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

東京駅の話をし始めたばかりなのに
急に初心者マークつけた人が登場し脈絡なく品川を持ち上げ始めて、茶しぶ吹いた。笑

物件ごとに物件の評価を見るならその物件の中古価格を見ればいい。
しかし、地域・駅の評価を見るなら建物、立地の条件をすべてそろえないと
なんともいえない。できるだけそろえてちょっと拾ってみたが、
これでも駅距離はバラつきがあるからね。

浜松町、大崎より駅徒歩分数がやや遠い恵比寿、品川のほうが高いという
ことで一定のことは言えそうだが。


スカイグランデ汐留　山手線 「浜松町」駅 徒歩2分(築13年)　66.5㎡ 6,980万円（坪346万円）

シティタワー大崎　山手線 「大崎」駅 徒歩3分 (築14年)　77.59㎡ 8,500万円（坪361万円）

ザ・タワー・グランディア「池袋」駅 徒歩2分(築14年)103.15㎡　1億2,700万円（坪406万円）

グランドメゾン恵比寿の杜　「恵比寿」駅 徒歩7分(築14年) 118.8㎡　2億3000万円（坪638万円）

品川Ｖタワー　「品川駅」徒歩6分　(築14年)　76.06㎡　9500万円（坪412万円）

築年数とタワーという条件をほぼそろえた場合、大崎徒歩3分よりもたった1駅だけ
隣の品川徒歩6分（交通利便性）のほうが高い。恵比寿駅徒歩7分（地域の人気）はもっと高い。
こういう風に見ると山手線であればどの駅も一緒で駅距離優先で駅力や地域の人気は２の次とはいえない。

>>66032 匿名さん
そういう観点では、品川駅と田町駅の比較は、ワールドシティタワーズと芝浦アイランドケープタワーが条件近くないですかね？

築年数とタワーという条件をそろえた場合、池袋徒歩2分と品川徒歩6分は同じくらい

浜松町徒歩2分の築13年の物件とこのスレ一番人気の品川徒歩14分の同じ築13年の物件
がほぼ同等かやや安いくらいでそんなに差は無いということはそういうことですかね。

あくまで地域のランクですが。

>>66042 匿名さん
浜松町物件ならツインパークと比較してはいかが？
浜松町駅徒歩6分ですよ。

爺さん、まだ昼寝の夢の中だな

>>66041


ワールドシティタワーズ　築13年　品川駅徒歩13分

芝浦アイランドケープタワー　築12年　田町駅徒歩12分


ほぼ同じですね。


住まいサーフィン　　wct　坪323.4万円　　ケープ　坪323.4万円

マーキュリー　　　　wct　坪353.1万円　　ケープ　坪343.2万円

マンションナビ　　　wct　坪350.2万円　　ケープ　坪333.0万円


ほぼ同じか若干wctのほうが高い傾向でしょうか。アドレスとしては港南と
芝浦は同等か、やや港南のほうが高い傾向と言えそうです。

言いたいのは、こういう風にできるだけ駅距離、築年数、物件のグレードを
あわせて比較分析せずに、どっちが上だ下だと言っててもしょうがないと
いうことです、　　

あとは興味ある方は同じように比較して見てください。なお、新築物件
価格は市場相場で出来上がっているわけではないので、ある程度築年数が
経過した中古マンション同士で見るのが良いと思います。

ザ・ヒルトップタワー高輪台

都営浅草線 高輪台駅 直結
品川駅徒歩 11分

こっちの方が品川駅物件としての価値は高い。

>言いたいのは、こういう風にできるだけ駅距離、築年数、物件のグレードを
>あわせて比較分析せずに、どっちが上だ下だと言っててもしょうがないということです、　　


そんな事もないけどな

＞浜松町物件ならツインパークと比較してはいかが？


あの物件はシティタワー大崎、ザ・タワー・グランディア、品川Ｖタワーとグレードが
同じですかね？ツインパークスのほうがかなりグレードが高い気がします。

あと、どちらかと言えばあそこは浜松町ではなく新橋に近いのではないですか？
さらに山手線より「都営大江戸線汐留駅徒歩2分」が物件価格に効いてくると思います
から「浜松町駅」の分析サンプルとしては不適かと。

>>66046

品川駅だけではなくて「高輪」の価値が乗っかってきますね。

>>66048 匿名さん
距離としては新橋よりも浜松町の方が近いですよ

これが良く出来た図である事が追認されたようなもんだな

【港区版住宅地ランキング】 ●印は山手線近隣 

A++ 元麻布、南麻布、南青山 

A+ 赤坂、元赤坂、西麻布、北青山、白金台、白金、麻布永坂町、麻布狸穴町 

A 六本木、高輪●（品川/山手線内側）、東麻布、麻布十番、虎ノ門 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 

B 麻布台、愛宕、芝公園●（浜松町/山手線内側）、三田● （田町/山手線内側） 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 

C 芝●（田町/山手線内側）西新橋●（新橋/山手線内側）、芝大門●（浜松町/山手線内側）、 
　新橋●（新橋/山手線内側、東新橋●（新橋/山手線内外有り） 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 

D 浜松町●（浜松町/山手線内側） 
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 

E 芝浦●（田町/山手線外側）、港南1･2 ●（品川/山手線外側） 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 

F台場（山手線外側）、海岸●（浜松町～田町/山手線外側）、港南3･4･5●（品川/山手線外側）

別に築年数とか無視で単純に坪単価のみで物件の格が決まると思うけどね

皆さんおっしゃる通りです。
新陳代謝が進んでいる地域では中古価格は参考にならないのが、東京の面白いところでしょう。

以下が各主要駅の、現在の実勢価格です。

https://suumo.jp/article/oyakudachi/wp-content/uploads/2018/07/map_kan...

https://suumo.jp/article/oyakudachi/wp-content/uploads/2018/07/map_kan...

>>66052
まあまあそういう見方もあるかも知れんね

>>66053
こういうのをサラッと見て大まかな状況を掴むのも出来るね

何も築年数に駅距離に平米数揃えて見なくても

例えば高輪側には3億の新築が出来、山手外側には6000万の新築が出来る。
作り手、不動産屋はこの土地ならこういう感じって捉えてるんだなってのも分かったりする。

透明・半透明のベランダが増えたけど、さすがに番町では採用せずにもっとグレード上げてきたか、とか
逆にこんな（良いと思ってたエリアでも）こんな程度の建てちゃうんだ、とかいう見方もある。

>>66053 匿名さん
再開発を控えた四ツ谷や浜松町の資産価値が上がってますね。
中央区は思ったよりしょぼいですね。都心3区という言葉が馬鹿にされるはずです。強いて言えば築地がいいのかな。
できれば全駅見たかったです。

>>66053 匿名さん

山手線だと恵比寿が高い。
住宅地もあるしバランスが良い。

不便ですけどね、恵比寿。
西側勤務の人ならいいかもです。

俺も恵比寿がいいね。

>>66057 匿名さん

山手線、埼京線、湘南新宿ライン、日比谷線
不備ではないでしょ。
ターミナルと比べるとそれはね。

都心まで鉄道で30分かかるので、都心勤務の人だと遠いですね。
私も遠いので恵比寿は除外したクチです。
街自体は悪くないと思いますよ。

>>66060
勤務先の会社は関東一箇所だけですか？

>>66060
>私も遠いので恵比寿は除外したクチです。

常連の中年独身さんですか？

恵比寿って良いマンション有りましたっけ。

>>66063
シェアハウスから勿論バカ高いマンションまでありますよ

>>66063 匿名さん

あなたの素晴らしいマンションはどこですか？

津波予測を見直しだってよ～。内陸部タワーから高みの見物させて頂きますわ

あら。
恵比寿から都心に行くのは遠いなんて今さらな話だと思ってたんですが。まさか叩かれるとは思いませんでした。

>>66061 匿名さん

＞勤務先の会社は関東一箇所だけですか？

こんな愚かな質問すること自体何もわかってない証拠だね
各個人の個別の状況なんてどうでもいい。
東京のビジネスの中心が東京駅から品川駅をコアとするエリアに決まったのだから
職住近接を考慮して東京都内で住居地域を選択する場合、これらの地域へのアクセスが重要視される。

新宿の中小企業に勤めてるとかなら立川でも高尾でも好きなところに住めばいいけど、マーケットでそんｎ主張しても誰にも受け入れられない。

>>66068

爺さん腹痛え

>>66068 匿名さん

渋谷のIT分野の人たちは金持ってるよ。
六本木も。
恵比寿はそうゆう人たちを取り込める。

>私も遠いので恵比寿は除外したクチです。

爺さん「各個人の個別の状況なんてどうでもいい。」

>>66061
関東以外の勤務先もあるなら
なおさら品川駅か東京駅の２択だな

高崎や宇都宮勤務(笑)なら不便な西側住まいも
ありえるけど、それも関東だし
関東以外の勤務地で東京住まいって、一体
どこを想定しているんだい？
ただ難癖つけたいだけ？

>渋谷のIT分野の人たちは金持ってるよ。
>六本木も。
>恵比寿はそうゆう人たちを取り込める。

ギャハッｗｗｗ

爺さんご自慢のＷＣＴ、新宿の会社が作ったっていう噂

>常連の中年独身さんですか？


よく見抜いたな

>なおさら品川駅か東京駅の２択だな

お～駅前の高輪の方でしたか

品川、渋谷、恵比寿、新宿は飛行機通過の街仲間。
勤務先の2択なら飛行機通過しない浜松町駅を入れなきゃね。

飛行路の話はなかなかツンとこない



ナイツ

>>66077 匿名さん

うん
浜松町が一番ないわ
クレストプライムタワー芝でも買ってあげたら？

恵比寿いいよな
代官山寄りだと更に良し