山手線の駅力を語るスレ Part5

>>66009
品川駅にある山手線留置線5線が池袋と大崎に移管され、玉突きの形で池袋の埼京線留置線が新設される板橋に移るという事のようです。

結局の所、世間の評価は物件価格に集約されている
住みたい街ランキングとか、何かの記事とか持ち出していくら騒いでも値段を見ればその物件の価値は明らかです

浜松町みたいにしょぼい駅でも物件そのものに魅力があればツインパークスのようにレジェンド物件になる
いくら駅が立派で便利でも物件自体に魅力がなければ価値はさほど高くはならない
駅単位で測ることはできないね

物件自体の魅力があれば価格があがるというのは別に否定する人はいないと思うけど
そこまで物件次第って事を強調しちゃうと今度は逆もしかりだよねって話にもなりがちだわね。
実際、皆両睨み、更に他の要素も勘案して決めてるしね。

初心者マークってホスト名で判断してるみたいだな。荒らしが多いホストで、傾向として格安simからの投稿。
クッキーとか言ってる者もいるが、数ヶ月前の過去ログ含めて初心者マークが付くようになったので、クッキーではない事は明らか。
対象ホストに該当したら初心者マークを付けているのであろう。
つまり荒らし対策。

俺は格安SIMではマークつかない
新規で格安sim使ったらマーク付くのかは分からん。


漫喫からアクセス→初心者マーク
クッキー削除→初心者マーク
尚、クッキー削除は一回しかしてないのでそれが原因かは分からん。

経験上はこんなところ。

ただ、格安SIMが理由でマークを付けることに意味がないので
たまたま格安SIMから初めての書き込みに対してホストとか判別してマークがついたのではないか。
それはＰＣも同じ事になるのではないか、、と思う。

浜松町自体は今はしょぼいですが、企業国家から最大規模の投資がまだ始まったばかりですし、ツインパークスなどは今後も安泰でしょう。
駅としての再開発案件に関しては、物件次第という考え方はちょっと違うような気がしますね。

タワマンでの駅力比較って難しいですね。むしろ、しょぼいマンション同志で比較した方が、似たような物件あるんじゃないかな。

どことは言わないが、某社の格安simから他スレ含め100回以上投稿してるが、そのスマホからだといつも初心者マークが付く。
初心者マークを付ける仕様開始前の今年の春ぐらいまでスレを遡ってみてもやはり初心者マークが付いている。
この判断ができるのって、ホスト名じゃないのか？
推測として、初心者マークが付くのは本当の初心者（どのホストでも）と、登録されたホストに合致した時なんじゃないかな。

浜松町は駅はしょぼいけどすぐ隣は新橋駅だし3キロくらいで東京駅もあるしその地域の人が便利に利用できるよう小さい駅がありますという感覚ですね。

車だと浜松町とかも東京駅からすぐだしビルの景色も同じ感じが続いてるね。

>>66019 匿名さん
恐らくその認識で正しいでしょう。
「登録されたホスト=ブラックリスト」ですね。
初心者マークが付く仕様変更後に、某メジャーキャリアのスマホ機種変更をしてsimカードも変更となりましたが、初めの10書き込みくらいは初心者マークが付きましたね。その後は消えました。
初心者マークは、リアルな初心者か荒らし、荒らしと同一ホストで巻き込まれた人の３種類ということ。

東京駅に用事がある人は少ないですし、近いこと自体にさほど価値はないと思います。
意識的には、浜松町〜新橋〜虎ノ門エリア、東京〜有楽町エリア、田町〜品川エリアは個々に評価するのが適当かと思います。

>>66023 匿名さん
東京駅に用事がある人が少なくて近い事に価値がない？

丸の内、大手町、八重洲で働く人は多いと思うが。

いとしさも　憎しみも　すべてすべて　ぎゅっと抱きしめ
祈るように　今日も灯が　ともる東京

>>66024 匿名さん
もちろん都心民全員が用事のない駅、という意味ではありません。旅行者も多いですし。
大変失礼しました。

>>66004 匿名さん
正に正論

＞東京駅に用事がある人が少なくて近い事に価値がない？
＞丸の内、大手町、八重洲で働く人は多いと思うが。


全く同じことは品川駅にも新宿駅にも言える。しかし、東京駅や新宿駅は
駅周辺に快適に住む場所、物件がほとんど無い。品川だけが高輪、港南と
住むことを主目的として街区形成された場所に恵まれている。
これが品川人気の背景だろう。

>>66004

＞私の書き込みはほとんど削除されてないし

ほとんど削除されていないということは一部は削除されたということ。一部または
全部が削除されるような書き込みをする人が何を内容に書いても無意味。

懲りないですね、初心者マークさん。

老人の戯言もほどほどに

>>66018

マンションは「アドレス」×「物件のグレード」×「駅距離」×「築年数」で時価評価が
決まるでしょうね。

だからマンションの価格で「アドレス」を比較するなら、「物件のグレード」「駅距離」
「築年数」を同じにする必要がありますね。しかしそれはなかなか難しい。

Ａ駅とＢ駅の徒歩10分の同じマンションシリーズの同じ築年数の物件なんて無いですから。
建設年代が違う築10年物件、たとえば2010年に築10年だった物件と2018年に築10年の物件
を比べるのもナンセンス。値上がりには元値と景気不景気が絡みますから。

品川駅と港南4の関係は新橋駅と勝どき、東京駅と晴海とイメージ似ていますね。

>>66030

私は懲りないですよ。懲りる必要が無い。懲りて欲しいのは投稿を削除されて
アクセス禁止になった人でしょう。

突然、品川の話に180度方向転換してびっくりしました。

いまさらビックリする人がいるのかよ

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

東京駅の話をし始めたばかりなのに
急に初心者マークつけた人が登場し脈絡なく品川を持ち上げ始めて、茶しぶ吹いた。笑

物件ごとに物件の評価を見るならその物件の中古価格を見ればいい。
しかし、地域・駅の評価を見るなら建物、立地の条件をすべてそろえないと
なんともいえない。できるだけそろえてちょっと拾ってみたが、
これでも駅距離はバラつきがあるからね。

浜松町、大崎より駅徒歩分数がやや遠い恵比寿、品川のほうが高いという
ことで一定のことは言えそうだが。


スカイグランデ汐留　山手線 「浜松町」駅 徒歩2分(築13年)　66.5㎡ 6,980万円（坪346万円）

シティタワー大崎　山手線 「大崎」駅 徒歩3分 (築14年)　77.59㎡ 8,500万円（坪361万円）

ザ・タワー・グランディア「池袋」駅 徒歩2分(築14年)103.15㎡　1億2,700万円（坪406万円）

グランドメゾン恵比寿の杜　「恵比寿」駅 徒歩7分(築14年) 118.8㎡　2億3000万円（坪638万円）

品川Ｖタワー　「品川駅」徒歩6分　(築14年)　76.06㎡　9500万円（坪412万円）

築年数とタワーという条件をほぼそろえた場合、大崎徒歩3分よりもたった1駅だけ
隣の品川徒歩6分（交通利便性）のほうが高い。恵比寿駅徒歩7分（地域の人気）はもっと高い。
こういう風に見ると山手線であればどの駅も一緒で駅距離優先で駅力や地域の人気は２の次とはいえない。

>>66032 匿名さん
そういう観点では、品川駅と田町駅の比較は、ワールドシティタワーズと芝浦アイランドケープタワーが条件近くないですかね？

築年数とタワーという条件をそろえた場合、池袋徒歩2分と品川徒歩6分は同じくらい

浜松町徒歩2分の築13年の物件とこのスレ一番人気の品川徒歩14分の同じ築13年の物件
がほぼ同等かやや安いくらいでそんなに差は無いということはそういうことですかね。

あくまで地域のランクですが。

>>66042 匿名さん
浜松町物件ならツインパークと比較してはいかが？
浜松町駅徒歩6分ですよ。

爺さん、まだ昼寝の夢の中だな

>>66041


ワールドシティタワーズ　築13年　品川駅徒歩13分

芝浦アイランドケープタワー　築12年　田町駅徒歩12分


ほぼ同じですね。


住まいサーフィン　　wct　坪323.4万円　　ケープ　坪323.4万円

マーキュリー　　　　wct　坪353.1万円　　ケープ　坪343.2万円

マンションナビ　　　wct　坪350.2万円　　ケープ　坪333.0万円


ほぼ同じか若干wctのほうが高い傾向でしょうか。アドレスとしては港南と
芝浦は同等か、やや港南のほうが高い傾向と言えそうです。

言いたいのは、こういう風にできるだけ駅距離、築年数、物件のグレードを
あわせて比較分析せずに、どっちが上だ下だと言っててもしょうがないと
いうことです、　　

あとは興味ある方は同じように比較して見てください。なお、新築物件
価格は市場相場で出来上がっているわけではないので、ある程度築年数が
経過した中古マンション同士で見るのが良いと思います。

ザ・ヒルトップタワー高輪台

都営浅草線 高輪台駅 直結
品川駅徒歩 11分

こっちの方が品川駅物件としての価値は高い。

>言いたいのは、こういう風にできるだけ駅距離、築年数、物件のグレードを
>あわせて比較分析せずに、どっちが上だ下だと言っててもしょうがないということです、　　


そんな事もないけどな

＞浜松町物件ならツインパークと比較してはいかが？


あの物件はシティタワー大崎、ザ・タワー・グランディア、品川Ｖタワーとグレードが
同じですかね？ツインパークスのほうがかなりグレードが高い気がします。

あと、どちらかと言えばあそこは浜松町ではなく新橋に近いのではないですか？
さらに山手線より「都営大江戸線汐留駅徒歩2分」が物件価格に効いてくると思います
から「浜松町駅」の分析サンプルとしては不適かと。

>>66046

品川駅だけではなくて「高輪」の価値が乗っかってきますね。

>>66048 匿名さん
距離としては新橋よりも浜松町の方が近いですよ

これが良く出来た図である事が追認されたようなもんだな

【港区版住宅地ランキング】 ●印は山手線近隣 

A++ 元麻布、南麻布、南青山 

A+ 赤坂、元赤坂、西麻布、北青山、白金台、白金、麻布永坂町、麻布狸穴町 

A 六本木、高輪●（品川/山手線内側）、東麻布、麻布十番、虎ノ門 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 

B 麻布台、愛宕、芝公園●（浜松町/山手線内側）、三田● （田町/山手線内側） 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 

C 芝●（田町/山手線内側）西新橋●（新橋/山手線内側）、芝大門●（浜松町/山手線内側）、 
　新橋●（新橋/山手線内側、東新橋●（新橋/山手線内外有り） 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 

D 浜松町●（浜松町/山手線内側） 
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 

E 芝浦●（田町/山手線外側）、港南1･2 ●（品川/山手線外側） 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・ 

F台場（山手線外側）、海岸●（浜松町～田町/山手線外側）、港南3･4･5●（品川/山手線外側）

別に築年数とか無視で単純に坪単価のみで物件の格が決まると思うけどね

皆さんおっしゃる通りです。
新陳代謝が進んでいる地域では中古価格は参考にならないのが、東京の面白いところでしょう。

以下が各主要駅の、現在の実勢価格です。

https://suumo.jp/article/oyakudachi/wp-content/uploads/2018/07/map_kan...

https://suumo.jp/article/oyakudachi/wp-content/uploads/2018/07/map_kan...

>>66052
まあまあそういう見方もあるかも知れんね

>>66053
こういうのをサラッと見て大まかな状況を掴むのも出来るね

何も築年数に駅距離に平米数揃えて見なくても

例えば高輪側には3億の新築が出来、山手外側には6000万の新築が出来る。
作り手、不動産屋はこの土地ならこういう感じって捉えてるんだなってのも分かったりする。

透明・半透明のベランダが増えたけど、さすがに番町では採用せずにもっとグレード上げてきたか、とか
逆にこんな（良いと思ってたエリアでも）こんな程度の建てちゃうんだ、とかいう見方もある。

>>66053 匿名さん
再開発を控えた四ツ谷や浜松町の資産価値が上がってますね。
中央区は思ったよりしょぼいですね。都心3区という言葉が馬鹿にされるはずです。強いて言えば築地がいいのかな。
できれば全駅見たかったです。

>>66053 匿名さん

山手線だと恵比寿が高い。
住宅地もあるしバランスが良い。

不便ですけどね、恵比寿。
西側勤務の人ならいいかもです。

俺も恵比寿がいいね。

>>66057 匿名さん

山手線、埼京線、湘南新宿ライン、日比谷線
不備ではないでしょ。
ターミナルと比べるとそれはね。

都心まで鉄道で30分かかるので、都心勤務の人だと遠いですね。
私も遠いので恵比寿は除外したクチです。
街自体は悪くないと思いますよ。