山手線の駅力を語るスレ Part5

>>507373 匿名さん

品川エリア再開発の延床面積は下記エリアを全て足した延床面積より小さい

・六本木ヒルズ
・東京ミッドタウン
・虎ノ門ヒルズ
・高輪ゲートウェイシティ
・麻布台ヒルズ


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474900 匿名さん 3時間前
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森ビルは、11月24日に開業する複合施設「麻布台ヒルズ」（東京都港区）の記者説明会を行い、全テナント150店が発表された。ラグジュアリーブランドは、「エルメス（HERMES）」「カルティエ（CARTIER）」「セリーヌ（CELINE）」「ディオール（DIOR）」「ブルガリ（BVLGARI）」「ベルルッティ（BERLUTI）」「ボッテガ・ヴェネタ（BOTTEGA VENETA）」などが出店する。ラグジュアリーブランドの多くは12月以降の開業となる。

そのほか、ファッションブランドは、「アグ（UGG）」や「セオリー（THEORY）」ユナイテッドアローズ（UNITEDARROWS）などが、ライフスタイルブランドは「金子眼鏡」や「ノーズ ショップ（NOSE SHOP）」などが軒を連ねる。そのほか、ハイエンドレストランやギャラリー、飲食店が出店し、クリニックやパーソナルジム、マッサージ店などのサービスも充実する。

麻布台ヒルズは、森ビルおよび日本郵便が参加組合員として参画し、虎ノ門・麻布台地区市街地再開発組合が開発する商業施設。コンセプトは" Modern Urban Village"～緑に包まれ、人と人をつなぐ「広場」のような街～。約8.1ヘクタールの広大な計画区域のうち緑化面積は約2.4ヘクタールを占め、オフィスや住宅、商業施設、文化施設、教育機関、医療機関など、さまざまな都市機能が集積する。うち、商業施設の面積は約2.4万平方メートルを占める。

「コム・ン トウキョウ」

ガーデンプラザ 地下1階

※12月以降開業する店舗　★日本国内史上初　□関東初出店　■新業態、以下同

■ギャラリー レストラン舞台裏/ギャラリー・レストラン
集英社マンガアート ヘリテージ/マンガアート・ギャラリー
※チームラボ スケッチ ファクトリー バイ チームラボボーダレス/ショップ
麻布台ヒルズ ギャラリー カフェ スペース/ギャラリー・カフェ・スペース
■Sta.麻布台/レストランバー・オールデイダイニング
■クルン・サイアム/タイ料理
■ザ イエローカンパニー トウキョウ/スープカレー専門店
とんかつ河むら/とんかつ
博多天麩羅たかお ウム/天ぷら
麺尊 レイジ/ラーメン
らいむらいと/ハンバーグステ ーキ・ローストビーフ
ガーデンプラザ 1階 レストラン
※ピザフォーピース 東京/ピザレストラン

カフェ・食物販

アラビカ東京 B1/スペシャルティ コーヒー ロースター
クリオロ/スイーツ・ケーキ・チョコレート・手土産
ガーデンプラザ1階 カフェ・食物販
※エシレ・ラトリエ デュ ブール/バター・洋菓子・パン・雑貨
ショウダイ ビオナチュール/オーガニックスイーツ・洋菓子
鈴懸/和菓子
ラベイユ/蜂蜜専門店
■中村藤吉麻布台/日本茶TOGOスタンド
日本橋 千疋屋総本店/フルーツパーラー・スイーツ・パフェ・ギフト
ハーブス/フレッシュケーキ・カフェ
パティスリーアンドカフェ デリーモ/パティスリー・カフェ
パティスリー ギンノモリ/スイーツ


ガーデンプラザ 1階

ラグジュアリーブランド

※エルメス（HERMES）
※オフィシーヌ・ユニヴェルセル・ビュリー（OFFICINE UNIVERSELLE BULY）
※カルティエ（CARTIER）
※サンルイ（SAINT LOUIS）
※セリーヌ（CELINE）
※★タイムヴァレー（TIME VALLEE）
※ディオール（DIOR）
※ブルガリ（BVLGARI）
※ベルルッティ（BERLUTI）
※ボッテガ･ヴェネタ（BOTTEGA VENETA）

飲食店

寺子屋すし匠/江戸前鮨
天風良 にい留/天ぷら
※富小路やま岸/日本料理・京料理


ガーデンプラザ2階

※神楽坂 鉄板焼 中むら/鉄板焼
フロリレージュ/フレンチレストラン
※ル・サロン・プリべ サティネ/デザートレストラン・パティスリー・ブーランジェリー・ショコラトリー
※aca°（仮称）/スペイン料理
エイタブリッシュ/ヴィーガンカフェ
■ヒサヤキョウト/高級栗スイーツ・フード
■ミニマル ザ スペシャルティ/チョコレート専門店
エステプロラボ 麻布台/美容サプリメント・健康食品
タン/スキンケア・生活雑貨
ダヴィネス/ナチュラルヘアケア・コスメ
■フエギア 1833麻布台/フレグランス
■リナーリ バオバブコレクション/フレグランス・生活雑貨
カキモトアームズ/トータルビューティー型ヘアサロン


タワープラザ地下1階

スターバックス コーヒー/スペシャルティ コーヒーストア
ニコライ バーグマン フラワーズ＆デザイン/フラワーショップ
ニコライ バーグマン ノム/オリジナル フラワーカフェ


タワープラザ1階

ショーグンバーガー/和牛ハンバーガーショップ
トーキョージュース/フレッシュ ジュースバー
ペリカンカフェ/カフェ・サンドウィッチ・トースト


タワープラザ1階・2階

※■フロイデバイ ビーエムダブリュー/ブランド体験型ストア

タワープラザ 2階

アグ（UGG）/シューズ・ファッショングッズ
キャバン（CABAN）/ファッション・雑貨・ライフスタイル・アクセサリー
ザ・ストア バイシー（THE STORE BY C）/ウィメンズファッション
ジェンテ ディ マーレ（GENTE DI MARE）/インポートセレクトショップ
セオリー（THEORY）/メンズ・ウィメンズ
デンハム（DENHAM）/メンズ・ウィメンズ
メゾン エ ヴォヤージュ（MAISON VOYAGE）/ファッション・雑貨・スーツ・アクセサリー・オーダー
ユナイテッドアローズ ウィメンズストア（UNITED ARROWS）/ファッション・ウェルネス・ライフスタイル
■ル グランド クローゼット ドゥ パリゴ/セレクトショップ
ルフィル（LE PHIL）/レディースファッション
ルルレモン（LULULEMON）/メンズ・レディース
■メゾン ヒロタカ（HIROTAKA）/ジュエリー
ノーズショップ（フレグランス）

タワープラザ 3階

■ザ・コンランショップ 東京/ホームファニシングショップ
アヒリヤ/インド料理
■居酒屋 うちやま/大人居酒屋
□おちあいろう ステーキハウス東京/鉄板焼き・ステーキハウス
■オルビー/レストラン
■カルメン/スペイン料理
希須林 麻布台/中国家庭料理
■キッチンセロ/ワインバル
★■サーワン ビストロ/モダンタイ料理
■ザ ラバーズ ラウンジ/バーラウンジ
★鮨 麻布/鮨
蕎麦前 山都/和食・居酒屋/蕎麦
バルコニー バイ シックス/オールデイダイニング
■ふかひれ家/四川料理・広東料理
■プルサーレ/オステリア
ペルー料理アルド 麻布台/本格ペルー料理
ボガマリ クチーナ メディテラーネア/シーフードイタリアン
■ミモザ ナチュラル ワインスタンド/ナチュラルワインスタンド・ハンドメイドグロッサリー
■焼き鳥 熊脇/焼き鳥
ヨロニク トウキョウ/新世代の肉割烹
ラシーヌ/レストラン・ティールーム・バー
□リエゾン/フランス料理
■リストピッツァ バイ ナポリスタカ/イタリアン レストラン・ピッツェリア

タワープラザ ４階

□大垣書店/書店・カフェ・ギャラリー
金子眼鏡店/眼鏡・サングラス
■ザ・コンランショップ 東京/ホームファニシングショップ）
トゥルータオル（TRUE TOWEL）/ハイクオリティタオル
ホテルライク インテリア（HOTEL LIKE INTERIOR）/寝装品
マークスタイル/デザインギフトストア）
■ワイ・ヨット・ストア（Y-YACHT STORE）/キッチンツール・テーブルウエア専門店
麻布台クリニック/一般診療・健康診断・企業健診・人間ドック・予防接種）
麻布台 西堀歯科/歯科）
麻布台ヒルズ郵便局/郵便局
そうごう薬局/調剤薬局・一般薬販売
デポルターレクラブ/パーソナルトレーニングジム
■ハリアップ（DR.LIU.METHOD）/鍼灸・マッサージ整体・美容鍼
ファミマ!!/コンビニエンスストア
★アルケミー/プラントベースレストラン
アラビカ東京 4F/スペシャルティ コーヒー ロースター

レジデンスA 1階

カルトゥージア/イタリアン フレグランス
ミオ ハルタカ/ジュエリー・ウォッチ

レジデンスA 2階

グリーンドッグ サロンイロア/グルーミング・トリミングサロン
デプス ブリアンツァ/イタリアン

レジデンスB 地下1階

※■アルテフェロ/ラグジュアリー クリーニング
※■サルト/洋服お直し
※■リファイン/トータルリペア サービス
※サンドラッグ/ドラッグストア
※セブン-イレブン/コンビニエンス ストア
※■ベーグル スタンダード/ベーグル専門店

レジデンスB 2階

※キッズガーデン エデュケーション ラボ/エデュケーション ラボ
※キッズガーデン プレップスクール/認可外保育施設 0～6歳対象

麻布台ヒルズ マーケット（1月下旬オープンを予定 ※一部先行オープン店舗有り）

ガーデンプラザ 地下1階

※京都 八百一/青果・惣菜
※麻布台 やま幸鮮魚店/鮮魚・惣菜
※根津 松本 麻布台/鮮魚・惣菜
※精肉 日山/精肉（牛豚）・惣菜
※築地 鳥藤/精肉（鶏肉)
※明治屋麻布台ストアー/グロッサリー
※だし尾粂/だし 和グロッサリー
※お米とごはん 隅田屋/米・おむすび・おこわ
※フィオールディマーゾ/チーズ・生ハム専門店
※クスダ アルティザン シャルキュティエ/シャルキュトリ
※プルニエ アール デュ キャビア フランセ（仮称）/キャビア・シーフード・シャンパーニュ
※紅茶専門店 ティーポンド/紅茶専門店
※オガワコーヒー ラボラトリー 麻布台/コーヒー ビーンズサロン
※カム バイ スタンド バインミー/アジアン・エスニック惣菜
※惣菜 麻布台しゅん/和惣菜
※富麗華 キッチン/中国料理惣菜
※パーラー矢澤/洋食・惣菜
※麻布台 鳥しき/焼鳥・鳥惣菜
※鰻 まえはら/鰻料理・うな重
※亀戸ぎょうざ/餃子専門店
※アタ 旬菜惣菜店/旬菜惣菜店
※アール・エフ・ワン/洋風サラダ・惣菜
※コム・ン トウキョウ/ベーカリー
※ラニギロ/洋菓子・デセール レストラン
※ボッテガ・デル・チョッコラート・マッテ/チョコレート・ジェラート
※ミスターチーズケーキ リミテッドストア/スイーツ ショップ
※レ ミルフォイユ ドゥ リベルテ/生花・観葉植物・花瓶・プリザーブドフラワー
※鮨さいとう/鮨
※鳥おか/焼鳥

ガーデンプラザ 1階

※SABOE TOKYO/日本茶専門店
※インタートワイン ケーエム 山仁/ワイン・日本酒・本格焼酎・コンポーネント ペアリング

森JPタワー33階

■Hills House Dining 33/グランビストロ
Dining 33 Patisserie a la Maison/パティスリー・手土産

森JPタワー34階

Hills House Sky Room Cafe & Bar/カフェ・BAR

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474874 匿名さん 2時間前
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11月24日に開業した麻布台ヒルズが話題です。日本の富裕層すら買えない「超高額マンション」に疎外感を覚えイラっとした方もいるでしょう。しかし、「東京の超富裕層シフト」は私たち日本人にとって案外悪い話ではありません。（百年コンサルティング代表　鈴木貴博）

麻布台ヒルズ開業で

「東京の超富裕層シフト」が加速

　11月24日、森ビルが手がける新しい街・麻布台ヒルズが開業しました。東京の都心部で約8.1ヘクタール（以下ha）の広大な計画区域を対象に35年かけて進めてきた巨大都市開発プロジェクトが完成したのです。

　麻布台ヒルズの開業で、これまで森ビルが手掛けてきた四つのヒルズが徒歩圏内につながります。六本木ヒルズ、麻布台ヒルズ、アークヒルズそして虎ノ門ヒルズがひとつながりの街になるわけです。
　そして今、東京では渋谷エリアを東急不動産が、東京駅周辺を三菱地所が、日本橋エリアを三井不動産が、それぞれ未来型都市への再開発を進めています。

「東京が日本人には手が届かない街になってしまうじゃないか！」とイラっとした方もいるかもしれません。しかし、実は【東京を再開発する意味】を深掘りすると、日本人にとっては案外好都合かもしれません。

　一体どういうことなのか、その正体を解説しましょう。まずは、話題の麻布台ヒルズから。

森ビルが麻布台ヒルズの開発で

「緑と人」に重点を置く理由

　まず、麻布台ヒルズについてこれまでの再開発になかった三つの特徴を切り口に解説をしたいと思います。

　一つ目は「緑と人」という特徴です。8.1haと広大な敷地であるにもかかわらず、麻布台ヒルズではその約3割に相当する2.4haの広さを「緑」が占めています。

　ちなみに建物の延べ床面積をha換算すれば86haですから、ビジネスモデル的に解説すれば垂直方向の高層建築物で敷地の10倍の空間面積を稼ぐことで、水平方向にこれだけの広大な緑を出現させることができたことになります。

「人々が自然と調和しながら、心身ともに健康で豊かに生きることを目指す街」と森ビルがそのプロジェクトコンセプトを語っているように、緑はこれからの世界においては街づくりの中心コンセプトになるのでしょう。

　同時に“Green & Wellness”とあるように、人の要素にも緑と同等の力点が置かれているところが麻布台ヒルズの新しさです。

　具体的にはデジタルアートミュージアムのような文化や慶応義塾大学予防医療センターのような健康の面でのキラーコンテンツになりうる施設を誘致することで、人が集まり人が住む街としての側面を強めているのが特徴です。

日本の富裕層では手が届かない

あまりにも高い価格帯

　二番目の特徴は「世界から人が集まる」ことを意識した開発です。象徴的な施設を二つ挙げると、ベンチャーキャピタル70社が集結する「Tokyo Venture Capital Hub」は起業家と世界をつなげる機能になりえます。さらに、インターナショナルスクールである「ブリティッシュ・スクール・イン東京」は逆に世界から日本にやってくる家族を受け入れる場として機能しそうです。

　そして三番目の特徴は「街としての高額さ」です。「富裕層にも手が届かない」といった方がイメージが湧きやすいかもしれません。

　日本では金融資産が1億円以上ある世帯は富裕層に分類されますが、その大半は金融資産1億～3億円の世帯です。そういった日本のマジョリティーの富裕層から見れば、麻布台ヒルズはなかなか手が届く場所ではありません。

「麻布台ヒルズ」開業 都心に高さ日本一のビル
　すでに順調に契約が進んでいるレジデンス施設の価格帯を見るとそれがわかります。日本一の高層ビルになる麻布台ヒルズ森JPタワーは最上部の54階から64階が居住用の分譲マンション「アマンレジデンス東京」になります。その分譲価格は最低価格20億円、最高価格300億円とうわさされています。

　事実としては間違いなく、これまでの日本のマンション価格の記録を大幅に更新したはずです。

　一方で、もう少しお手頃なのが賃貸で入れる麻布台ヒルズレジデンスのAとBの二つのタワーです。東京の高級賃貸マンションといえば、3LDK以上の間取りで1カ月の家賃が300万円前後というのが、これまでの一番高いクラスの相場でした。

　代官山にある「ラトゥール代官山」の500m2の部屋の家賃月500万円がこれまで日本で一番高いといわれていましたが、麻布台ヒルズレジデンスの賃貸価格はこれらの相場を超えてくるとうわさされています。

　そしてこのうわさには根拠があって、そもそも麻布台ヒルズのエリアは東京でも最も地価が高いエリアであるうえに、総工費は約5800億円と森ビルから見れば六本木ヒルズの倍の投資になっています。

　全体の開発の中でも特に住宅に力を入れているということなので、論理的に考えれば麻布台ヒルズの分譲価格も賃貸価格もこれまでの日本記録を超えてくるのは当然といえば当然のことでしょう。

「東京を再開発する意味」は

どこにあるのか

　さて、ここから記事の後半部分が、六本木から神谷町・虎ノ門にかけたヒルズの開発だけでなく、東京全域に広がって同時並行で起きている渋谷、丸の内、日本橋の3エリアでの再開発も含めて考えた「東京を再開発することの意味」を解説してみたいと思います。

　この3エリアを手掛けるのは、それぞれ東急不動産、三菱地所、三井不動産の3社ですが、この3社は日本の不動産会社ランキングのトップ3に位置します。

　森ビルを含めてそれぞれの企業がそれぞれの構想で街づくりを進めているのですが、興味深いことにその目指す方向はとても似ているように感じます。

　特に似ているのは2点あります。どの街も人が集まる意味を追求していること、そしてもう一つがとても高額であるということです。そしてこの二つには、それぞれ深い意味があるのです。

東京が世界中の都市に勝つには

「人」と「緑」しかない

　このことを説明するために、不動産開発というビジネスの根本の特徴についてお話をしたいと思います。不動産開発とはこの先、50年の街を創造するビジネスという特徴があります。

　他のビジネス、たとえば自動車にしても家電にしても飲食にしても、普通のビジネスは今の顧客を相手に商品を設計します。しかし、不動産開発は違います。ざっくり言えば、今開業したばかりの街づくりプロジェクトは2020年から2070年までの東京を創造するプロジェクトです。

　東京は日本の中心となる都市であり、三井不動産、三菱地所、東急不動産、森ビルはその東京の未来を設計する役割を持つ日本のデベロッパーです。当然、世界中の都市に負けないように東京の魅力を構想しなければならない立場にあります。

　そこで2020年から2070年までの東京を構想すれば、「少子高齢化であるにもかかわらず、人が集まる都市」になる必要があるわけです。もちろん、そのためには世界の人たちが東京に注目する必要があります。

　各社が打ち出す再開発のコンセプトの中心に「人」と「世界」の要素が来るのは、この観点からの必然ということになるのです。

「日本人には手が届かない街、東京」が

着々と構築されている

　しかし、ここで一つ問題が生じます。残念なことに、1990年代から2020年代までの30年余りで世界の中で日本は没落してしまいました。結果として世界が注目する東京の街を設計すると、それは「大半の富裕層には手が届かない街」になってしまうのです。

　そしてそれにもかかわらず、新たに開業する街は好調に販売され、比較的早い時点で完売していきます。同時に高価なオフィスは順調に埋まり、高額なホテルはインバウンド客が平然と長期滞在をしていくことで成り立つようになっています。海外の超富裕層や超巨大企業から見れば東京の再開発の価格は高くはないからです。

　では、この「日本人には手が届かない街、東京」はあるべき未来の街なのでしょうか？

　これは日本経済全体にとって非常に重要な問題です。いろいろな方がじっくり考えるべき命題だと思います。

超富裕層シフトがうまくいけば

インバウンドで日本経済が復活する

　その前提で、私がこの問題をどう考えるかお話しします。私は「日本人には手が届かない街、東京」から再開発を始めることには日本にプラスをもたらす意義があると考えています。

　繰り返しになりますが、日本経済は30年余りの停滞を招いてしまったことで、世界の中で大きく地盤沈下を起こしています。以前の記事で書いたとおり、1人当たりGDPではアメリカやシンガポールのように世界の投資が集まる第一集団、ドイツや香港のように経済が順調な第二集団から遅れてしまい、落日の国々に混じる第三集団へと位置付けを下げてしまいました。

　これら第一集団、第二集団の国々から見て日本は安い国としてインバウンドに人気なのですが、これから先、2020年から2070年までの50年間、このままでいいとは私は思いません。今は「日本人には手が届かない街」だとしても、たとえば20年後の日本ではそれが日本人の手に届く街になっているような街づくりを構想すべきです。

　今年、首都圏の新築マンション平均価格が1億円を超えたことが話題になりました。一部の高額物件が平均価格を引き上げているとはいえ、手ごろな立地の物件でもパワーカップルでもなかなかローンが組みづらい価格に値上がりしています。

　このままだと新築マンションは、投資目的の外国人しか買えなくなるのではないかという危機感は私も感じています。

　でも、ここがポイントなのですが、この状況から抜け出して20年後にはまた「街が手に入る価格になる」ためには経済が発展しなければだめなのです。

　じっと待っていればバブルがはじけて、マンション価格もまた手に届く価格になるという未来シナリオもあるのでしょうけれども、それはいい未来ではないのです。

　今のところ、日本経済が上向くための武器になりそうなのは三つです。イノベーション、地政学リスクから起きている工場移転、そしてインバウンドです。

　そしてインバウンドで経済を復活させるのであれば、安価なたこ焼きをたくさん売るよりも、高く売れる不動産やその上で展開される海外富裕層向けサービスからまず売り出していくべきです。

「日本の富裕層にも手に入らない街」がこれから増えていくというニュースは、それ自体は現実をつきつけられるようでやや不快なニュースかもしれません。しかし、方向としては間違っていないと私は思います。

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474875 匿名さん 2時間前
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2020年から運用が始まった羽田空港の新しい飛行ルートについて、品川区は全区民に向けて行ったアンケートの結果を公表しました。区民の4割以上がその影響を訴えていることから、品川区長は国土交通大臣に対し区民の負担軽減を求めました。

記者：「大井町駅前です。飛行機が我々の真上を音を立てて飛んでいきます」

品川区は、羽田空港の新しい飛行ルートが通る区の一つで、国交省の今年10月の調査では、大井町駅付近で75.3デシベルと、掃除機の音と同程度の騒音が測定されています。この事態を受け、品川区は8月に新飛行ルートの影響について全区民を対象にアンケートを行い、その結果を12月1日に公表しました。回答した人の44.5%が影響を受けていると答えていて、その多くが騒音だったということです。

品川区長：「区民の声として、非常に重いものだと区としても受け止めている。その結果はしっかり受け止めて、今後の検討に生かしていただきたい」

品川区の森澤区長は12月1日に国交省で斉藤国土交通大臣と面会し、今回の区民アンケートの結果とともに要望書を提出し、区民の負担を軽減する対策をとるよう求めました。国交省によりますと斉藤大臣は「区民アンケートの結果も念頭に、今後の検討をしっかり進めていきたい」と応じたということです。

運用が始まって3年半が経つ新たな飛行ルートは、コロナ禍が明けて運行する航空便が増えたことで、改めて影響が注目されています。全容を見ていきます。

羽田空港の新飛行ルートは、国際線の増便を目的に3年前の3月から運用が始まりました。東京都内の上空を飛ぶのは主に南風が吹いている時のルートで、夕方の3時間程度、こちらのルートを通ります。練馬区・板橋区などのほか渋谷区や新宿区、そして今回、国交大臣に要望書を提出した品川区などの上空を通っていまして、各自治体はこれまでも騒音や落下物に対する対策を国に求めるなどしています。

この新ルートについて品川区が12月1日に発表したのが、今年8月から9月にかけて15歳以上の全区民、約35万8千人を対象に行ったアンケート結果です。そのうち回答があった8万7千人の結果ですが、まず新飛行ルートの運用により、生活に影響を受けているかという質問に対し、区民の答えは二分しました。「やや影響」を含め、「影響を受けている」が44.5%。一方、「影響を受けていない」「あまり影響を受けていない」で38.4%と、ともに約4割ほどで拮抗しています。

ただ、地区別に見てみますと、地域による差が見えてきまして、この2本のラインが飛行ルートですが、このラインの下にある地区、例えば東五反田では「影響を受けている」が59.9%、さらに東大井で66%、勝島で64.9%という結果でした。

その一方で、ルートから離れている小山や旗の台では20%台で、区民全体では半々ですが、飛行ルートに近い人は6割ほどが影響を感じていることが分かります。また「影響を受けている」と答えた人に具体的な影響を聞くと、一番はやはり騒音で88.9%、次いで多いのが落下物など安全性への不安が61.8%でした。

国交省ではこうした負担を軽減するための検討会を開いていますが、具体的な対策は示されていません。住民の負担や不安をどう解消していくのか…検討会における議論の加速が必要だと感じます。

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474876 匿名さん 2時間前
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「あべのハルカス」を抜き日本一背の高い建物として完成した「麻布台ヒルズ」が、スケールの大きさ、先進性で話題を集めている。同時に関心の的になっているのが、史上最高額で販売されるのではないかと噂されている分譲住戸だ。住宅の販売は非公開で行われ、どのような住戸がどれくらいの価格で販売されているのか一切わからない。

　200億円とも300億円ともされる予測が飛び交い、その高額ぶりに驚くやらあきれるやら。「麻布台ヒルズ」で分譲される大型住戸であれば、とんでもない価格になって不思議はないとの思いがあるので、数百億円という予測が出てしまうのだろう。

　「麻布台ヒルズ」という日本を代表する建物内に住戸を所有することの価値はそれほど大きい。一般の分譲マンション住戸を買うのと異なる利点がある。

　不動産に詳しい人ならば、そのことに気づくはず。ところが、今までその価値に触れた記事は出ていない。

　一般にはあまり知られていない「麻布台ヒルズの住戸を所有する」ことの価値とはどんなものなのか、これまで複数の「ヒルズ」で取材して得た情報を基にまとめてみたい。

森ビルの「ヒルズ」は借りることはできても購入しにくい　
　まず、知っていただきたいのは、森ビルが開発する「ヒルズ」の住宅（レジデンス）は、基本的に賃貸住宅で構成されるということだ。一部に賃貸ではなく「持ち家」の住戸があるが、それは「地権者」のもの。もともと開発地の一戸建てやマンションに住んでいた人が、新しくできた建物に住戸を得て住んでいるものだ。

　地権者住戸は、希に中古で売り出されることがある。それは地権者が個人的に売り出すもので、森ビルが売り出しているわけではない。

　地権者が売り出す住戸は中古市場で人気が高い。「ヒルズ」で住戸を所有するためには、それしか手がないと考えられているからだ。そのため、たとえば六本木ヒルズのレジデンス棟で地権者が中古住戸を売り出せば驚くほどの高値で取引される。

　では、森ビルが売主となる分譲住戸は一切なかったか、というと、じつはあった。

　本当は賃貸なのだが、その住戸に惚れ込んだ個人が頼み込んで購入した事例を知っている。あくまでも特殊な事例なのだが、分譲された住戸は存在した。

　しかし、近年は頼み込んでも売ってくれない、という話を聞いている。「ヒルズ」内に住戸を新築で手に入れることに憧れる人が多いのだが、その希望はなかなか叶えられないわけだ。

　そのような人にとって、「麻布台ヒルズ」で新築分譲される住戸があれば、願ってもないチャンスとなる。分譲価格が高額でも少なからぬ購入者が見込めるわけだ

地権者住戸の得がたいメリットとは
　では、なぜ地権者のように「ヒルズ」の住戸を所有したい人がいるのか。

　1つは「ヒルズの住戸に賃貸ではなく、所有で住んでいる」というステイタスに憧れる人が多いためだろう。なかなか購入できないとなると、ますます欲しくなる、という消費者心理が働いているのだ。

　2つめの理由は、「資産価値の高さが見込める」ということを挙げるべきだろう。1つめの理由で書いたとおり、「どうしても欲しい」という人は多い。一方で売り物は少ない。だから、中古での売り出し価格は周辺相場より高くなり、高い価格のまま成約してしまう。大きなキャピタルゲインが期待できるわけだ。

　3つめの理由は、住戸を所有していれば、将来、建て替えが行われたときも、新しい建物に地権者として入ることが期待できる、ということだ。

　「麻布台ヒルズ」を含め、森ビルの「ヒルズ」は、オフィス、商業、住宅の複合開発だ。

　オフィス、商業の建物は、住宅（マンション）よりも、建て替えのサイクルが早い。丸の内のオフィスビルの場合、だいたい60年周期で更新（建て替え）されている。

　現代の鉄筋コンクリート造建築物は100年以上の耐用年数が見込め、マンションならば、耐用年数いっぱいまでなるべく長く使おうとする。しかし、オフィス、商業のビルはそこまで長く使わない。IT環境やセキュリティ、空調設備などが時代遅れとなれば、魅力が下がり、テナントが入らなくなるからだ。減価償却の面で有利になることもあり、オフィスビル、商業ビルは60年程度で更新されることが多くなる。

　森ビルの「ヒルズ」で築60年を迎えるものはまだない。しかし、「時代の先端を行くビル」としてのポジションを守るため、築60年かそれよりも早く更新される可能性が高い。

　「麻布台ヒルズ」が60年程度で建て替えを行えば、レジデンスもそれに伴って建て替えられる。マンションよりも早いサイクルで“新品”になるわけだ。

　マンションの場合、建て替えに際して所有者の合意を得るのが大仕事となる。が、「ヒルズ」の場合、森ビルが多くを所有し、その他の区分所有者は少ない。だから、森ビル主体の建て替え計画はスムーズに進むだろう。そして、建て替えられれば、新しい名所となる。今回のような状況が繰り返されるわけだ。

　「麻布台ヒルズ」に住戸を所有していれば、新しい建物内に新しい住戸を得る権利が生じる。何年経っても人が集まる中心地で、頻繁に更新が行われる建物内に住戸を所有し続けられる……それこそが「麻布台ヒルズ」に住戸を所有する価値なのだ。

　そのような住戸であれば、住んで便利だし、楽しい。さらに、人に貸すことも中古で売却することもしやすい。

　住戸を担保に金融機関からお金を借りることもしやすい。とてつもなく資産性が高いことになる。

ヒルズの特大住戸ならば、メリットも大きい
　今回、「麻布台ヒルズ」で分譲されるのではないか、と噂されている住戸は特大サイズで、だからこそ分譲価格もケタ外れになると考えられている。

　住戸のサイズが大きければ、建て替え時に得られるだろう次の住戸も大きくなる。もしくはそれより小さい住戸を複数所有することも可能となるはずだ。

　そのような事情を勘案してゆくと、麻布台ヒルズで高額の住戸を購入しても、決してムダ遣いとはいえない。

　今回、麻布台ヒルズで分譲される住戸は、どのような権利形態になっているのか分からない。しかし、購入者は、将来も地権者としての立場が守られることを希望するはずだ。

　将来も大きな権利を持つ所有者になれるなら、たとえ数百億円でも検討に値すると考える法人、富裕層は少なくないと考えられるのである。

TAKANAWA GATEWAY CITY 下水ポンプ棟」は「TAKANAWA GATEWAY CITY」の無街区で建設中のエリアのランドマークとなる巨大な下水貯蔵施設で、地下50m以上にもなる超巨大下水プールを備え、首都圏の糞便を一時的に貯える。この施設は港南三丁目に位置しておりエリアのシンボルとなります。

>>507327 匿名さん
事業者に対する影響が「影響」に含まれないというのか？愕然

ついでに言えば
>来客数への影響はほとんど出ませんよ。

殆ど出ませんということは多少影響があるということですよね？

全く影響がないというアンタの言い分はやはりおかしいということですな笑

港南も有明も似たようなもんだろ

>>507399

有明の何処に住んでるのか？
物件名は？

リニア早くて10年後かぁ、凄いショック。生きてるうちに出来ないかもしれないな。

豊洲や有明はこの15年で大きく変わったけど港南の再開発は停滞してると思うぞ。具体的に何か変わってる？港南だけがいまだに臭いし騒音も酷いよね。

港南は運河に下水が放流されてるから、有明とかと比べるとめちゃくちゃ臭いし汚いですよ。ほとんど便所と変わらないです。

今時の富裕層は住環境の悪い港南より有明を選びますよ。港南は都営住宅も多くて民度も低い。再開発が進んでないから高齢者比率も高い。スーパーも老人と中国人ばかり。

港南の隣の八潮1丁目にはバキュームカーの受け入れ施設があるから、これも家畜運搬車以上に悪臭がある。いずれにしても有明の方が住環境良いですよ。

豊洲や有明はこの15年で大きく変わったけど港南の再開発は停滞してると思うぞ。具体的に何か変わってる？港南だけがいまだに臭いし騒音も酷いよね。

便所が臭いのと牧場が臭いのと港南が臭いのは同じ理由。そもそも人間や動物の排泄物が臭いのですよ。

港南や有明の人が高輪エリアに憧れるのは仕方ないですね

港南の眺望は清掃工場ビューなんだよな。臭いもあるし、眺望重視なら豊洲や有明の方が良いですよ。

私はWCTの人では無いのでご安心ください

ガイキチが伏字になっちゃった

>>507541 匿名さん
あと何があるかな？

>>507560
安心して
貴方の粘着おかげで港南はキチガイがいると
広く知れ渡りました

って、ことは4日ばっかり荒らしが消えて、スレに平和が戻るというわけですな笑

しかしわざわざそれを申告&報告するとは
このスレが気になっててしょうがないようですね笑

便所が臭いのと牧場が臭いのと港南が臭いのは同じ理由。そもそも人間や動物の排泄物が臭いのですよ。

有明にあるのはガーデン
港南にあるのは糞便

駅遠の上に、港南は道が臭いんだよな。毎日歩いてたら鼻がもげる。

羽田発越えたら

やっぱり終わりましたね

逃げるように消えます

（爆笑）

有名人ですからね

>>507577 匿名さん

あなたも毎日毎日、平日昼間っから書き込みして無職？

>>507583 eマンションさん

ほんとに。
わかりやすい自作自演だよね。
旅行はいつものホラ吹きでしょ。

リアル港南民が流れ弾喰らってるのがかわいそう。
ハゲのせいで悪目立ちしてるよな。
そこ蛍光灯の部屋なのかな？精神病むから変えた方が良いよ。

>>507590 匿名さん
他に何があるかな？

羽田線こえたら

こうなるよ

爆

もはや
下水以上のネガティブイメージ

>>507592 匿名さん
ほかに何があるかな？

デートで行きたい場所。

山手線では
恵比寿、渋谷、新宿、東京。

やっぱり商業施設が充実している場所が強いね。

>>507596 匿名さん
恵比寿強いね。住みたいランキングでも上位だし。

恵比寿は風俗のイメージがないし女性に人気だよね。
風俗店あるのかな。

徒歩20分の最寄り駅をひたすら自慢するって
どうなのｗｗ

>>507592 匿名さん

炊き出し？

>>507601 匿名さん

一生懸命煽っても今日はダメだね。

１位

２位

３位

４位

５位

６位

７位

８位

９位

１０位

良いですね！
そう言う情報がこのスレには必要だと感じていました。
本当に品川駅の話題は必要ないと思います。
一般的には通過駅ですし笑

どうやら終の住処選びを大失敗した方が港南にはいるみたいですね。
国際線？もしかして外国にでも行かれたのかな。これを機にこのスレを卒業すれば良いのにな。なんて思う今日この頃です。

やっぱり商業施設が充実している駅は強いですね。
品川はみんなうんざりしていると思うので違う駅の話題をどんどん出していけば良いと思います。

>>507616 匿名さん

スクショ連投して、中身のない書き込み。自作自演もいいとこ。

>>507617 匿名さん

観光目的がと言っても、ここはマンション掲示板だからなあ。住みたい街とは違うな。

リニア妨害アホ知事辞めるってよ。ネガが延期遅延と騒ぐと全部ポジに良い方に転ぶのは面白い。

>>507620 名無しさん
いや、もう10年以上遅れることが決まってるのに今更ポジでもなんでもないだろw

>>507615 匿名さん

1位から4位までは住みたくないな。

豊洲や有明と比べると港南はゴキブリが多いんだよ。ゴキブリって湿った不潔な環境を好むから湾岸だと港南周辺に多く棲息している。

>>507615 匿名さん

住みたいのは恵比寿から田町までの区間

>>507621 検討板ユーザーさん

静岡のバカ知事辞めたら一気に動き出すかもよ。

>>507626 匿名さん

ゴキブリなんかどこにでもいる。もう少しまともなこと書け。

>>507627 eマンションさん

電車がわからないからこれ貼っておきます。

>>507627 eマンションさん

その区間の魅力はなんですか？
田町なんて土日食事するとこないですよね。

私が住みたいのは。
恵比寿から新宿、池袋、上野。

>>507632 マンコミュファンさん
いや、食事先くらい普通にあるだろ。田舎もんか？
憧れの街がそこなら黙って住めよ、

>>507634 坪単価比較中さん

田町に土日に行ったことないんだ？
その区間に住みたい人の方が田舎者だと思うけど。

田町、思い出したことがある。
ジジイの暴走自転車にひかれそうになった。
１人者のジジイが多そう。
あ、品川とか田町ってジジイが好む駅なんだ。

でさぁ。
ジジイの暴走自転車、歩行者専用道路だったかな？
そこでひかれそうになったんだけど。
ジジイが危ないのにすごい怒鳴られたんだよね。
あれ老害。
ここの品川連投ジジイと一緒。
品川、田町の印象悪い。

若いって中学生？

はい。中学生です。
港南中一年です。

リッチな子はバカなこと書かないよ。

港南中なのでリッチではないです。

港南はリッチじゃなくてウ●チだよ。

港南は運河に下水が放流されてるから、有明とかと比べるとめちゃくちゃ臭いし汚いですよ。ほとんど便所と変わらないです。

港南に住めたら良かったのにね。

マンション建設作業員、ご苦労さんでした。

港南は家の中に下水どころか川が和がれるから、他の町とかと比べるとめちゃくちゃ臭いし汚いですよ。ほとんど便所と変わらないです。

湾岸マンション建設作業員って、毎日毎日朝から晩まで暇なんだね。

若いのとガタイの良いのを自慢して、一日中スマホで嫌がらせしてるんだ。

幸せそうだね。

何年も港南にストーカー行為するって、よっぽど惚れたんだね。

玉子が安くていいね。

越谷は全く関係ないと思うよ。
そんなこともわからず越谷ディスってるからバカにされるんじゃないの。

>>507619 通りがかりさん
>観光目的がと言っても、ここはマンション掲示板だからなあ。住みたい街とは違うな。

駅力がメインのテーマなので、観光地も駅力の源の一つと言えると思います。

>>507628 eマンションさん
>静岡のバカ知事辞めたら一気に動き出すかもよ。

今日からスタートしても
もう遅れることは確定しています。
一気に動き出すことはありません。

>>507632 マンコミュファンさん
>田町なんて土日食事するとこないですよね。

元芝民としても田町は住みやすいかと言えば
どうでしょう。ビジネス街ですので住環境はちょっとアレですが

ただ土日食事するところがないというのは流石に言い過ぎですよ笑

レイクタウンがあるのは越谷
ウンチタウンがあるのは港南

>>507665 匿名さん
小菅を読めなかった中卒、
車もってもないんだろ？
越谷もネットで調べて知ったんか？
笑

>>507665 匿名さん
教養（笑）
お前はただのキモ鉄

教養じゃなくて、ただのオタクでしょ。

有明、豊洲は港南にすらマウント取れないのか？
さすが夢の島エリアだな。都内でも有名なエセレブエリアってのはマジなんだな。

>>507671 マンション検討中さん

このスレは港南も有明も豊洲も関係ない。

>>507671 マンション検討中さん

マンションコミュニティはマウント掲示板じゃない。

画像の連投が止まっているのは何故か？

疑いが強くなる。

>>507682

また、他人が書いた言葉をコピペしやがって。
てめえはどんだけこの掲示板に迷惑をかけてんだ？

越谷をホームタウンと英文で書いたのはてめえのくせに。

で、マンション買えたのか？

>>507688 匿名さん
黙れ中卒(笑)

>>507665 匿名さん
なんでそうやって喧嘩を売るのさ笑
とりあえず煽り投稿として運営に通報しておくよ。

港南は運河に下水が放流されてるから、有明とかと比べるとめちゃくちゃ臭いし汚いですよ。ほとんど便所と変わらないです。

静岡県の知事が交代してすぐにリニアの工事が再開されるのだろうか？正直より難しくなる気がする。

>>507695 匿名さん

まあ、居るよりマシだろ

>>507703 匿名さん

あと何があるかな？

小島慎一郎

>>507697 マンション掲示板さん
次の知事になってすぐに工事再開するとはとても考えられない。そもそも静岡県にとってリニアはメリットゼロだしデメリットばかり。

リニアは国策として再開はするはずだ。

南海・東南海・東海の連動型超巨大地震のリスクは依然残っており、東海道メガロポリスの被災に東海道新幹線の長期不通のリスクもあるし。

過去の中越地震時の上越新幹線、311時の東北新幹線の長期間不通のケースがある。
熊本地震では九州新幹線回送列車が脱線し、車両撤去に時間がかかっている。

>>507713 匿名さん
静岡県民の9割が反対してるから
次選ばれるのも反対派の知事だろうね。

>>507714 匿名さん
だったらとっくに再開してるはずだわ。国より強い静岡県（笑）

>>507718

お前は小学生か？

>>507720 匿名さん
だから旅行なんてしてないって。朝から自宅のパソコンに向かってマンション掲示板荒らししてるよ。

越谷の人って、なんで港南が嫌いなの？なんかひどい目にあったとか？

パソコン持ち歩かないんだね。

>>507709 名無しさん
>中卒、生活保護、貧乏人みたいな中傷投稿が削除されず

いいえ。削除されています。

>>507723 匿名さん
みんな港南が嫌いだから、越谷だけで見ても仕方ないと思うよ

臭くて汚い港南よりは越谷の方が好感度高いですよね。

>>507727 匿名さん

港南は臭くない。
ワシの入れ歯とオムツが臭いのだ。

喫煙者がむちゃくさいのは誰でも知っていますよね。

ワシ、ウンチッチもらすからオムツしてるのだ

ワシ、喫煙者で入れ歯なのだ

港南は臭くない。
ワシの入れ歯とオムツが臭いのだ。

ワシは便所に住んでいるのか？

港南の隣の八潮1丁目にはバキュームカーの受け入れ施設があるから、これも家畜運搬車以上に悪臭がある。いずれにしても有明の方が住環境良いですよ。

>>507738 匿名さん
少し前は北海道旅行に行くって言って書き込み控えてたけど、後で嘘と判明。そういうやつだよこいつは。

自作自演ぽいね。

毎日昼間に投稿しているマンション買えない兄ちゃんって、やっぱり失業者？

羽田線こえたら

やっぱ終わりだね

漠

都心三区でなきゃ

やっぱ終わりだね

>>507744 匿名さん
都心3区は大事だが、港南のような港区の僻地はごめんだね笑

>>507745 匿名さん
浜松町、芝浦が良いわけないだろｗ

この臭いからの　卒業～

立地が良いのは石神井公園
ウ●チが臭いのは港南緑水公園

>>507742 匿名さん

そりゃそうだろ。有明連呼してるが有明さえ買えたかどうか怪しい。

>>507664 マンション検討中さん

田町、ムスブができて田町タワーもできて店増えたよな。

>>507748 匿名さん

有明はブランドもクソもねーよ。

なんで江東区湾岸買うやつって、そろってとんでもない勘違いするんだろうな。フシギー。

>>507749 匿名さん

芝浦はまだいいけど浜松町なんかは住みたい街ではないわな。あそこまでビジネス寄りだと。

純粋の駅力で言えば新宿が最強ということでいいかな。

いいんじゃないの。品川も強いってことで。

>>507764 口コミ知りたいさん
まあ浜松町は坪単価1500万超えですからね。

でも歌舞伎町や西口のビジネス街のマンションに家族連れで住みたい人は少ないと思うよ。

>>507770 匿名さん
品川より高輪ゲートウェイかな？

新宿に住みたいのなら、隣の代々木でいいやん。
これは品川と渋谷も同様
ターミナル駅というよりも隣駅の方がいいと思う。

坪単価が高けりゃ良いならば、銀座四丁目とかが良いのじゃないの。
価値観の多様性に気づいた方が良いと思う。

>>507770 匿名さん
品川販売弱くはないでしょう。でも住むなら高輪側がいいです。

>>507774 通りがかりさん

だったら天王洲アイルってことか。

>>507772 匿名さん
高級タワマンなら住みたい人多いですよ。

>>507778 匿名さん

個人によるよね。

子育てには不向きじゃないの？

>>507777 匿名さん
天王洲アイルは浜松町から一駅だけど山手線でないですよ。大崎かな？

>>507775 匿名さん

本当にそう思う。
頑固爺さんが毎日発狂していて話にならない。

>>507777 匿名さん
いやいや大崎でいいでしょう笑

>>507779 匿名さん
子育てにどう不向きなの？新宿なんて塾をはじめ全部揃ってるよ。

天王洲アイルなんて住む場所じゃないでしょう。何にもないですよ。

そもそも港南や有明なんてどうでも良いですね。

>>507784 通りがかりさん
確かホテルも撤退したし今ある企業も高輪ゲートウェイや都心の新築ビルとかに移転しそう。港南もだけど。

港南に住むならVタワーぐらいしか選択肢がないですね。

天王洲アイルや天王洲アイル最寄り(どこかは言わないけど)に住む理由は何にもないでしょう。

便所が臭いのと牧場が臭いのと港南が臭いのは同じ理由。そもそも人間や動物の排泄物が臭いのですよ。

ワシのオムツも臭い。

ワシ、インプラントとカツラが欲しい。

>>507784 通りがかりさん

俺は天王洲アイル住みたいな。めちゃくちゃおしゃれで良き。

>>507748 匿名さん

有明にブランドもクソもない。何を勘違いしてるんだ？

>>507773 匿名さん

高輪ゲートウェイのマンションは賃貸らしいね。あれ分譲なら祭りだったのに。

>>507791 匿名さん

富裕層とは年収いくら？富裕層は湾岸には住まんよ。強いて言えば芝浦や港南なら住む可能性はあるがね。

今時の富裕層は住環境の悪い港南より有明を選びますよ。港南は都営住宅も多くて民度も低い。再開発が進んでないから高齢者比率も高い。スーパーも老人と中国人ばかり。

超富裕層だけど今港南住んでるぞ。
有明も好きだし、いちいち煽るはやめような。

>>507801 匿名さん

おれの知り合い年収3000万で港南のWCT住んでる。3年前に1億4000万で買ったんだと。年収3000万は富裕層じゃねーのか？

>>507803 匿名さん

そんなイメージ持ってるのはお前だけだよ。社会一般通念としては江東区こそ富裕層が避けるイメージを持っている。それはお前も知ってるだろ。それを知らないと言ったら相当な情弱だぞ。

>>507805 匿名さん

ついこないだまで誰も住んでなかった有明の地名にブランド力なんかあるわけねーだろアホ。

>>507808 匿名さん

港南と有明なら港南一択。何が悲しくて有明みたいなあんな不便なとこに住まなきゃいかんのだ。

>>507806 マンション検討中さん
そんな江東区より安い港南って本当に港区なの？(笑)

>>507809 マンコミュファンさん
珍しい方ですね

>>507810 匿名さん

品川Vタワーよら高い江東区物件があるのか？

>>507810 匿名さん

品川Vタワーより高い江東区物件があるのか？

Vタワーぐらいしかなくない笑
それ以外は豊洲の方が高いという。

有明なんて陸の孤島みたいなとこじゃん。なんであんなとこわざわざ住むんだろうね。安い以外に取り柄が何もないと思う。それなのに住友不動産が有明ガーデンの横のタワーに商業施設併設だからって勘違いした値段つけてるから、何年たっても完売しないんだろ。

>>507814 匿名さん

港南と江東区どっちが価値が高いかの比較だろ？1番高い駅に近いマンションどうしで比較するのが普通だろ。お前はアホなのか？

>>507796 検討板ユーザーさん
ただの倉庫街はオシャレとは思いません。

まあ人の自由ですが、天王洲アイルに住みたいのなら、山手線スレではなく、りんかい線スレにでも行きな。

港南の隣の八潮1丁目にはバキュームカーの受け入れ施設があるから、これも家畜運搬車以上に悪臭がある。いずれにしても有明の方が住環境良いですよ。

だいたい、山手線のスレなのに、なんで山手線に全く関係ない江東区エリアが有明の連呼してんの？

>>507818 匿名さん

品川区の八潮は港南の隣ではない。港南の南隣は東品川。つまり天王洲アイル。

港南の眺望は清掃工場ビューなんだよな。臭いもあるし、眺望重視なら豊洲や有明の方が良いですよ。

>>507806 マンション検討中さん
>社会一般通念としては江東区こそ富裕層が避けるイメージを持っている。

大谷は避けずに湾岸(豊洲)に高級マンションを購入したけどね。

>>507817 通りがかりさん

それを言うなら、有明を連呼するなら、山手線のスレではなく、江東区のスレだろ。自分のことを棚に上げて何言ってんだ？

港南は八潮に向かうバキュームカーが大量に走ってますよ。バキュームカーは港南のカローラって呼ばれてる。そのぐらい数が多いしめちゃくちゃ臭い。

>>507823 eマンションさん

大谷1人で全部決まるのかよw 平均年収は港区と江東区では話にならん。