山手線の駅力を語るスレ Part5

SUUMO都心に住む　資産性で見る最強駅ランキング、地価上昇率ベスト10。

２位　品川駅（港南）、　　４位　田町駅（芝浦）　

都内住宅地地価上昇率の第2位となった品川では都内屈指の大規模なまちづくりが進行中です。品川駅周辺は高輪ゲートウェイ駅と連携しながら、一大拠点となるでしょう。品川駅西口でも緑地を伴い大規模複合開発が進行中です。将来品川駅がリニア中央新幹線の始発駅として稼働すれば集客力という点で大きな追い風になります。羽田空港へのアクセスも含め、国内外へのゲートウェイとして価値はさらに高まるでしょう。

「TAKANAWA GATEWAY CITY 複合棟Ⅰ」は「TAKANAWA GATEWAY CITY」の4街区で建設中のエリアのランドマークとなる巨大な超高層ツインビルで、左が地上30階、地下3階、高さ158.68mのSouth棟、右が地上29階、地下3階、高さ161.43mのNorth棟となっています。このビルは高輪ゲートウェイ駅正面に位置しており、低層階には大型商業施設が入居するエリアのシンボルとなります。　　

>>473825 匿名さん

昔の書き込み発掘して必死だね。品川の駅力は強いし、これからますます伸びるけど、別に最強にはならないということでいいよ。社会のはいろんな見方がありますね。品川駅の再開発や将来性をポジティブにとらえた記事や論評が圧倒的です。政府や東京都の発表も同じですね。

コロナ禍という特殊要因における利用者数の減少という一面しか出せないあなたこそ、悔しさに満ちた偏ったものの見方をしていると言って良いでしょう。

>>473825 匿名さん

昔の書き込み発掘して必死だね。品川の駅力は強いし、これからますます伸びるけど、別に最強にはならないということでいいよ。社会のはいろんな見方がありますね。品川駅の再開発や将来性をポジティブにとらえた記事や論評が圧倒的です。政府や東京都の発表も同じですね。

コロナ禍という特殊要因における利用者数の減少という一面しか出せないあなたこそ、悔しさに満ちた偏ったものの見方をしていると言って良いでしょう。

次長が発狂しすぎててやばい。港南は下水放流口もあるし衛生面でも近寄らない方が良いです。湾岸なら有明の方が港南と違って臭くないし、街もきれいで清潔だよ。

山手線駅力に関係ない話をしている人がいますので、スレッド本来の話に戻しましょう。 品川開発にあたっては、西口地区（品川A/C地区、品川駅街区）、港南（インターシティ、ソニーシティ）、田町駅前が相互に連携し、多様なプレーヤーのコラボレーションを通じたイノベーション創出、 多様な来街者・住まいに向けた製品等のデモンストレーションの場、 国内外に向けて企業や地域のPRなどの情報発信する場として、新しい情報発信基地の役割を担っていくことになります。　

「あべのハルカス」を抜き日本一背の高い建物として完成した「麻布台ヒルズ」が、スケールの大きさ、先進性で話題を集めている。同時に関心の的になっているのが、史上最高額で販売されるのではないかと噂されている分譲住戸だ。住宅の販売は非公開で行われ、どのような住戸がどれくらいの価格で販売されているのか一切わからない。

　200億円とも300億円ともされる予測が飛び交い、その高額ぶりに驚くやらあきれるやら。「麻布台ヒルズ」で分譲される大型住戸であれば、とんでもない価格になって不思議はないとの思いがあるので、数百億円という予測が出てしまうのだろう。

　「麻布台ヒルズ」という日本を代表する建物内に住戸を所有することの価値はそれほど大きい。一般の分譲マンション住戸を買うのと異なる利点がある。

　不動産に詳しい人ならば、そのことに気づくはず。ところが、今までその価値に触れた記事は出ていない。

　一般にはあまり知られていない「麻布台ヒルズの住戸を所有する」ことの価値とはどんなものなのか、これまで複数の「ヒルズ」で取材して得た情報を基にまとめてみたい。

森ビルの「ヒルズ」は借りることはできても購入しにくい　
　まず、知っていただきたいのは、森ビルが開発する「ヒルズ」の住宅（レジデンス）は、基本的に賃貸住宅で構成されるということだ。一部に賃貸ではなく「持ち家」の住戸があるが、それは「地権者」のもの。もともと開発地の一戸建てやマンションに住んでいた人が、新しくできた建物に住戸を得て住んでいるものだ。

　地権者住戸は、希に中古で売り出されることがある。それは地権者が個人的に売り出すもので、森ビルが売り出しているわけではない。

　地権者が売り出す住戸は中古市場で人気が高い。「ヒルズ」で住戸を所有するためには、それしか手がないと考えられているからだ。そのため、たとえば六本木ヒルズのレジデンス棟で地権者が中古住戸を売り出せば驚くほどの高値で取引される。

　では、森ビルが売主となる分譲住戸は一切なかったか、というと、じつはあった。

　本当は賃貸なのだが、その住戸に惚れ込んだ個人が頼み込んで購入した事例を知っている。あくまでも特殊な事例なのだが、分譲された住戸は存在した。

　しかし、近年は頼み込んでも売ってくれない、という話を聞いている。「ヒルズ」内に住戸を新築で手に入れることに憧れる人が多いのだが、その希望はなかなか叶えられないわけだ。

　そのような人にとって、「麻布台ヒルズ」で新築分譲される住戸があれば、願ってもないチャンスとなる。分譲価格が高額でも少なからぬ購入者が見込めるわけだ

地権者住戸の得がたいメリットとは
　では、なぜ地権者のように「ヒルズ」の住戸を所有したい人がいるのか。

　1つは「ヒルズの住戸に賃貸ではなく、所有で住んでいる」というステイタスに憧れる人が多いためだろう。なかなか購入できないとなると、ますます欲しくなる、という消費者心理が働いているのだ。

　2つめの理由は、「資産価値の高さが見込める」ということを挙げるべきだろう。1つめの理由で書いたとおり、「どうしても欲しい」という人は多い。一方で売り物は少ない。だから、中古での売り出し価格は周辺相場より高くなり、高い価格のまま成約してしまう。大きなキャピタルゲインが期待できるわけだ。

　3つめの理由は、住戸を所有していれば、将来、建て替えが行われたときも、新しい建物に地権者として入ることが期待できる、ということだ。

　「麻布台ヒルズ」を含め、森ビルの「ヒルズ」は、オフィス、商業、住宅の複合開発だ。

　オフィス、商業の建物は、住宅（マンション）よりも、建て替えのサイクルが早い。丸の内のオフィスビルの場合、だいたい60年周期で更新（建て替え）されている。

　現代の鉄筋コンクリート造建築物は100年以上の耐用年数が見込め、マンションならば、耐用年数いっぱいまでなるべく長く使おうとする。しかし、オフィス、商業のビルはそこまで長く使わない。IT環境やセキュリティ、空調設備などが時代遅れとなれば、魅力が下がり、テナントが入らなくなるからだ。減価償却の面で有利になることもあり、オフィスビル、商業ビルは60年程度で更新されることが多くなる。

　森ビルの「ヒルズ」で築60年を迎えるものはまだない。しかし、「時代の先端を行くビル」としてのポジションを守るため、築60年かそれよりも早く更新される可能性が高い。

　「麻布台ヒルズ」が60年程度で建て替えを行えば、レジデンスもそれに伴って建て替えられる。マンションよりも早いサイクルで“新品”になるわけだ。

　マンションの場合、建て替えに際して所有者の合意を得るのが大仕事となる。が、「ヒルズ」の場合、森ビルが多くを所有し、その他の区分所有者は少ない。だから、森ビル主体の建て替え計画はスムーズに進むだろう。そして、建て替えられれば、新しい名所となる。今回のような状況が繰り返されるわけだ。

　「麻布台ヒルズ」に住戸を所有していれば、新しい建物内に新しい住戸を得る権利が生じる。何年経っても人が集まる中心地で、頻繁に更新が行われる建物内に住戸を所有し続けられる……それこそが「麻布台ヒルズ」に住戸を所有する価値なのだ。

　そのような住戸であれば、住んで便利だし、楽しい。さらに、人に貸すことも中古で売却することもしやすい。

　住戸を担保に金融機関からお金を借りることもしやすい。とてつもなく資産性が高いことになる。

ヒルズの特大住戸ならば、メリットも大きい
　今回、「麻布台ヒルズ」で分譲されるのではないか、と噂されている住戸は特大サイズで、だからこそ分譲価格もケタ外れになると考えられている。

　住戸のサイズが大きければ、建て替え時に得られるだろう次の住戸も大きくなる。もしくはそれより小さい住戸を複数所有することも可能となるはずだ。

　そのような事情を勘案してゆくと、麻布台ヒルズで高額の住戸を購入しても、決してムダ遣いとはいえない。

　今回、麻布台ヒルズで分譲される住戸は、どのような権利形態になっているのか分からない。しかし、購入者は、将来も地権者としての立場が守られることを希望するはずだ。

　将来も大きな権利を持つ所有者になれるなら、たとえ数百億円でも検討に値すると考える法人、富裕層は少なくないと考えられるのである。

森ビルは、11月24日に開業する複合施設「麻布台ヒルズ」（東京都港区）の記者説明会を行い、全テナント150店が発表された。ラグジュアリーブランドは、「エルメス（HERMES）」「カルティエ（CARTIER）」「セリーヌ（CELINE）」「ディオール（DIOR）」「ブルガリ（BVLGARI）」「ベルルッティ（BERLUTI）」「ボッテガ・ヴェネタ（BOTTEGA VENETA）」などが出店する。ラグジュアリーブランドの多くは12月以降の開業となる。

そのほか、ファッションブランドは、「アグ（UGG）」や「セオリー（THEORY）」ユナイテッドアローズ（UNITEDARROWS）などが、ライフスタイルブランドは「金子眼鏡」や「ノーズ ショップ（NOSE SHOP）」などが軒を連ねる。そのほか、ハイエンドレストランやギャラリー、飲食店が出店し、クリニックやパーソナルジム、マッサージ店などのサービスも充実する。

麻布台ヒルズは、森ビルおよび日本郵便が参加組合員として参画し、虎ノ門・麻布台地区市街地再開発組合が開発する商業施設。コンセプトは" Modern Urban Village"～緑に包まれ、人と人をつなぐ「広場」のような街～。約8.1ヘクタールの広大な計画区域のうち緑化面積は約2.4ヘクタールを占め、オフィスや住宅、商業施設、文化施設、教育機関、医療機関など、さまざまな都市機能が集積する。うち、商業施設の面積は約2.4万平方メートルを占める。

「コム・ン トウキョウ」

ガーデンプラザ 地下1階

※12月以降開業する店舗　★日本国内史上初　□関東初出店　■新業態、以下同

■ギャラリー レストラン舞台裏/ギャラリー・レストラン
集英社マンガアート ヘリテージ/マンガアート・ギャラリー
※チームラボ スケッチ ファクトリー バイ チームラボボーダレス/ショップ
麻布台ヒルズ ギャラリー カフェ スペース/ギャラリー・カフェ・スペース
■Sta.麻布台/レストランバー・オールデイダイニング
■クルン・サイアム/タイ料理
■ザ イエローカンパニー トウキョウ/スープカレー専門店
とんかつ河むら/とんかつ
博多天麩羅たかお ウム/天ぷら
麺尊 レイジ/ラーメン
らいむらいと/ハンバーグステ ーキ・ローストビーフ
ガーデンプラザ 1階 レストラン
※ピザフォーピース 東京/ピザレストラン

カフェ・食物販

アラビカ東京 B1/スペシャルティ コーヒー ロースター
クリオロ/スイーツ・ケーキ・チョコレート・手土産
ガーデンプラザ1階 カフェ・食物販
※エシレ・ラトリエ デュ ブール/バター・洋菓子・パン・雑貨
ショウダイ ビオナチュール/オーガニックスイーツ・洋菓子
鈴懸/和菓子
ラベイユ/蜂蜜専門店
■中村藤吉麻布台/日本茶TOGOスタンド
日本橋 千疋屋総本店/フルーツパーラー・スイーツ・パフェ・ギフト
ハーブス/フレッシュケーキ・カフェ
パティスリーアンドカフェ デリーモ/パティスリー・カフェ
パティスリー ギンノモリ/スイーツ


ガーデンプラザ 1階

ラグジュアリーブランド

※エルメス（HERMES）
※オフィシーヌ・ユニヴェルセル・ビュリー（OFFICINE UNIVERSELLE BULY）
※カルティエ（CARTIER）
※サンルイ（SAINT LOUIS）
※セリーヌ（CELINE）
※★タイムヴァレー（TIME VALLEE）
※ディオール（DIOR）
※ブルガリ（BVLGARI）
※ベルルッティ（BERLUTI）
※ボッテガ･ヴェネタ（BOTTEGA VENETA）

飲食店

寺子屋すし匠/江戸前鮨
天風良 にい留/天ぷら
※富小路やま岸/日本料理・京料理


ガーデンプラザ2階

※神楽坂 鉄板焼 中むら/鉄板焼
フロリレージュ/フレンチレストラン
※ル・サロン・プリべ サティネ/デザートレストラン・パティスリー・ブーランジェリー・ショコラトリー
※aca°（仮称）/スペイン料理
エイタブリッシュ/ヴィーガンカフェ
■ヒサヤキョウト/高級栗スイーツ・フード
■ミニマル ザ スペシャルティ/チョコレート専門店
エステプロラボ 麻布台/美容サプリメント・健康食品
タン/スキンケア・生活雑貨
ダヴィネス/ナチュラルヘアケア・コスメ
■フエギア 1833麻布台/フレグランス
■リナーリ バオバブコレクション/フレグランス・生活雑貨
カキモトアームズ/トータルビューティー型ヘアサロン


タワープラザ地下1階

スターバックス コーヒー/スペシャルティ コーヒーストア
ニコライ バーグマン フラワーズ＆デザイン/フラワーショップ
ニコライ バーグマン ノム/オリジナル フラワーカフェ


タワープラザ1階

ショーグンバーガー/和牛ハンバーガーショップ
トーキョージュース/フレッシュ ジュースバー
ペリカンカフェ/カフェ・サンドウィッチ・トースト


タワープラザ1階・2階

※■フロイデバイ ビーエムダブリュー/ブランド体験型ストア

タワープラザ 2階

アグ（UGG）/シューズ・ファッショングッズ
キャバン（CABAN）/ファッション・雑貨・ライフスタイル・アクセサリー
ザ・ストア バイシー（THE STORE BY C）/ウィメンズファッション
ジェンテ ディ マーレ（GENTE DI MARE）/インポートセレクトショップ
セオリー（THEORY）/メンズ・ウィメンズ
デンハム（DENHAM）/メンズ・ウィメンズ
メゾン エ ヴォヤージュ（MAISON VOYAGE）/ファッション・雑貨・スーツ・アクセサリー・オーダー
ユナイテッドアローズ ウィメンズストア（UNITED ARROWS）/ファッション・ウェルネス・ライフスタイル
■ル グランド クローゼット ドゥ パリゴ/セレクトショップ
ルフィル（LE PHIL）/レディースファッション
ルルレモン（LULULEMON）/メンズ・レディース
■メゾン ヒロタカ（HIROTAKA）/ジュエリー
ノーズショップ（フレグランス）

タワープラザ 3階

■ザ・コンランショップ 東京/ホームファニシングショップ
アヒリヤ/インド料理
■居酒屋 うちやま/大人居酒屋
□おちあいろう ステーキハウス東京/鉄板焼き・ステーキハウス
■オルビー/レストラン
■カルメン/スペイン料理
希須林 麻布台/中国家庭料理
■キッチンセロ/ワインバル
★■サーワン ビストロ/モダンタイ料理
■ザ ラバーズ ラウンジ/バーラウンジ
★鮨 麻布/鮨
蕎麦前 山都/和食・居酒屋/蕎麦
バルコニー バイ シックス/オールデイダイニング
■ふかひれ家/四川料理・広東料理
■プルサーレ/オステリア
ペルー料理アルド 麻布台/本格ペルー料理
ボガマリ クチーナ メディテラーネア/シーフードイタリアン
■ミモザ ナチュラル ワインスタンド/ナチュラルワインスタンド・ハンドメイドグロッサリー
■焼き鳥 熊脇/焼き鳥
ヨロニク トウキョウ/新世代の肉割烹
ラシーヌ/レストラン・ティールーム・バー
□リエゾン/フランス料理
■リストピッツァ バイ ナポリスタカ/イタリアン レストラン・ピッツェリア

タワープラザ ４階

□大垣書店/書店・カフェ・ギャラリー
金子眼鏡店/眼鏡・サングラス
■ザ・コンランショップ 東京/ホームファニシングショップ）
トゥルータオル（TRUE TOWEL）/ハイクオリティタオル
ホテルライク インテリア（HOTEL LIKE INTERIOR）/寝装品
マークスタイル/デザインギフトストア）
■ワイ・ヨット・ストア（Y-YACHT STORE）/キッチンツール・テーブルウエア専門店
麻布台クリニック/一般診療・健康診断・企業健診・人間ドック・予防接種）
麻布台 西堀歯科/歯科）
麻布台ヒルズ郵便局/郵便局
そうごう薬局/調剤薬局・一般薬販売
デポルターレクラブ/パーソナルトレーニングジム
■ハリアップ（DR.LIU.METHOD）/鍼灸・マッサージ整体・美容鍼
ファミマ!!/コンビニエンスストア
★アルケミー/プラントベースレストラン
アラビカ東京 4F/スペシャルティ コーヒー ロースター

レジデンスA 1階

カルトゥージア/イタリアン フレグランス
ミオ ハルタカ/ジュエリー・ウォッチ

レジデンスA 2階

グリーンドッグ サロンイロア/グルーミング・トリミングサロン
デプス ブリアンツァ/イタリアン

レジデンスB 地下1階

※■アルテフェロ/ラグジュアリー クリーニング
※■サルト/洋服お直し
※■リファイン/トータルリペア サービス
※サンドラッグ/ドラッグストア
※セブン-イレブン/コンビニエンス ストア
※■ベーグル スタンダード/ベーグル専門店

レジデンスB 2階

※キッズガーデン エデュケーション ラボ/エデュケーション ラボ
※キッズガーデン プレップスクール/認可外保育施設 0～6歳対象

麻布台ヒルズ マーケット（1月下旬オープンを予定 ※一部先行オープン店舗有り）

ガーデンプラザ 地下1階

※京都 八百一/青果・惣菜
※麻布台 やま幸鮮魚店/鮮魚・惣菜
※根津 松本 麻布台/鮮魚・惣菜
※精肉 日山/精肉（牛豚）・惣菜
※築地 鳥藤/精肉（鶏肉)
※明治屋麻布台ストアー/グロッサリー
※だし尾粂/だし 和グロッサリー
※お米とごはん 隅田屋/米・おむすび・おこわ
※フィオールディマーゾ/チーズ・生ハム専門店
※クスダ アルティザン シャルキュティエ/シャルキュトリ
※プルニエ アール デュ キャビア フランセ（仮称）/キャビア・シーフード・シャンパーニュ
※紅茶専門店 ティーポンド/紅茶専門店
※オガワコーヒー ラボラトリー 麻布台/コーヒー ビーンズサロン
※カム バイ スタンド バインミー/アジアン・エスニック惣菜
※惣菜 麻布台しゅん/和惣菜
※富麗華 キッチン/中国料理惣菜
※パーラー矢澤/洋食・惣菜
※麻布台 鳥しき/焼鳥・鳥惣菜
※鰻 まえはら/鰻料理・うな重
※亀戸ぎょうざ/餃子専門店
※アタ 旬菜惣菜店/旬菜惣菜店
※アール・エフ・ワン/洋風サラダ・惣菜
※コム・ン トウキョウ/ベーカリー
※ラニギロ/洋菓子・デセール レストラン
※ボッテガ・デル・チョッコラート・マッテ/チョコレート・ジェラート
※ミスターチーズケーキ リミテッドストア/スイーツ ショップ
※レ ミルフォイユ ドゥ リベルテ/生花・観葉植物・花瓶・プリザーブドフラワー
※鮨さいとう/鮨
※鳥おか/焼鳥

ガーデンプラザ 1階

※SABOE TOKYO/日本茶専門店
※インタートワイン ケーエム 山仁/ワイン・日本酒・本格焼酎・コンポーネント ペアリング

森JPタワー33階

■Hills House Dining 33/グランビストロ
Dining 33 Patisserie a la Maison/パティスリー・手土産

森JPタワー34階

Hills House Sky Room Cafe & Bar/カフェ・BAR

>>473957 匿名さん
延床面積
品川エリア再開発エリア（既発表分のみ）＞六本木ヒルズ＋東京ミッドタウン＋GINZA SIX＋東京ミッドタウン日比谷＋麻布台ヒルズ

山手線駅力に関係ない話をしている人がいますので、スレッド本来の話に戻しましょう。 品川開発にあたっては、西口地区（品川A/C地区、品川駅街区）、港南（インターシティ、ソニーシティ）、田町駅前が相互に連携し、多様なプレーヤーのコラボレーションを通じたイノベーション創出、 多様な来街者・住まいに向けた製品等のデモンストレーションの場、 国内外に向けて企業や地域のPRなどの情報発信する場として、新しい情報発信基地の役割を担っていくことになります。　

>>473969 匿名さん
港区の内側再開発の延床面積は凄いね。

そうですね。これからは港南や天王洲アイルより山手線内側エリアです。

また今日もWCTの人が発狂してるけど、どんなに次長が発狂しても、臭くて汚い港南が環境の良い有明に勝てることは永遠にないですよ。

港区底辺さんは家の周りで開発とかないんですか？

港南は運河に未処理下水が放流されているから湾岸で一番臭くて汚い。富裕層はわざわざ下水臭い所に住まないですからね。

勝どきスレもまたやっちゃいましたね。
ホント懲りない人。

>>473957 匿名さん
品川駅街区地区の北街区、南街区合計の床面積は37万㎡ということですが、浜松町駅前の貿易センター建て替え等でも38万㎡ですね。

港南の人の自作自演癖は異常だよ。白金ザスカイや三田ガーデンヒルズのスレも自作自演で荒らしていたよね。

山手線駅力に関係ない話をしている人がいますので、スレッド本来の話に戻しましょう。 品川開発にあたっては、西口地区（品川A/C地区、品川駅街区）、港南（インターシティ、ソニーシティ）、田町駅前が相互に連携し、多様なプレーヤーのコラボレーションを通じたイノベーション創出、 多様な来街者・住まいに向けた製品等のデモンストレーションの場、 国内外に向けて企業や地域のPRなどの情報発信する場として、新しい情報発信基地の役割を担っていくことになります。　

京急とJR東日本が事業主体となる品川駅街区地区の開発計画について、その概要が明らかになりました。計画地は北街区・南街区（南-a）・南街区（南-b）の3つにわかれ、北街区と南街区（南-a）には高さ約150m・地上28階建て、南街区（南-b）には高さ約47m・地上9階建てのビルを建てる予定。全体の敷地面積は約3万3500㎡、延べ面積は約37万4300㎡、3棟の施設はオフィス、店舗、宿泊施設、集会場、駅施設、駐車場などが整備されます。

街区によって事業主体と工期（予定）は異なり、北街区はJR東日本で2025年～2030年、南街区（南-a）は京急で2025年～2036年、南街区（南-b）も京急で2030年～2032年。これにより、品川駅高輪口の景観は大きく変わります。