山手線の駅力を語るスレ Part5

２０２３年、年間の港区タワーマンション成約数上位を見ると芝浦・港南エリアがほとんどですね。購入希望者が多く、売り出し物件にはすぐに買い手が付き、活発に売買されているということが示唆されます。特にワールドシティタワーズと芝浦アイランドの人気ぶりが顕著です。

高輪ゲートウェイ駅前の大規模再開発「TAKANAWA GATEWAY CITY 複合棟Ⅰ」(地上30階)の建設状況！高層部はJWマリオット・ホテル東京。完成したら今の３倍の高さに。後方は港南四丁目のコスモポリス品川、シティタワー品川、ワールドシティタワーズ。こんな位置関係なのに、高輪ゲートウェイは高輪の開発だ、港南は関係ないと言い張っている人はどう考えても港南が妬ましいのだろう。

港南の品川シーズンテラス、緑の向こうに高輪ゲートウェイシティ、複合棟Iが立ち上がってきてなかなか良い眺め。完全体が爆誕したら、公園の中に建つツインタワーのような眺めになるだろうな。完成が楽しみで仕方がない。

国道１５号品川駅駅前広場デザインコンセプト。在来線・新幹線・リニア・地下鉄・自動?・バス・タクシー・新たなモビリティ・シェアサイクル等の交通モードが階層的に配置。 デッキ階～地上階～地下階を結ぶ縦動線によりシームレスに接続。縦動線は周辺開発と連携して配置することを想定。

環状四号線ができて品川地下鉄が完成したら、地下鉄でも車でも六本木方面と直結すると都内の移動も一層便利になり、品川無双の完成ですね。環状四号線延伸区間の高輪ー港南は既に着工しており、港南区間は令和6年完成予定です。これができると東西の車での往来が大幅に効率化されますから楽しみです。　

2030年完成を目途に改良工事の進む品川駅。もともと品川駅はフラットで使いやすい駅ですが、東西通路の混雑が課題。品川駅改良によって南側通路新設、北側改札内通路拡幅が行われ、現在の自由通路の混雑が解消されます。現在高架上にある京急線路はJRと同じ地平に降ろされ、駅周辺も大きく変わることが予想されます。

一口に高輪ゲートウェイ開発と言ってもこれだけの再開発の集合体だからすごい。
これらがすべて港南エリア徒歩圏内！

☆JR東日本品川駅ホーム改良、品川駅北口広場、港南改札新設（ＪＲ東日本）
☆JR東日本品川駅上部駅ビル建設事業（ＪＲ東日本）
☆第一京浜国道上部人工地盤による駅前広場構築（国土交通省品川プロジェクト）
☆京浜急行　品川駅地平化、京急新品川駅ビル建設事業（京急）
☆京浜急行　新馬場―北品川連続立体交差化、八ツ山踏切解消事業（京急）
☆京浜急行　品川駅前再開発事業（現、品川グース、京急＋トヨタ）
☆リニア中央新幹線品川駅建設事業（東海道新幹線品川駅直下、ＪＲ東海）
☆京急品川駅街区地区再開発（現、ウイング品川イースト、京急）
☆西武HDS高輪地区再開発（現、品川・高輪プリンスホテル、西武）
☆品川駅北周辺地区再開発第一期（高輪ゲートウェイⅠーⅣ街区、ＪＲ東日本）
☆品川駅北周辺地区再開発第二期（高輪ゲートウェイⅤーⅥ街区、ＪＲ東日本）
☆東京都市計画道路幹線街路環状第4号線（外苑西通り）港南延伸（東京都）
☆第二東西連絡道路建設（通称お化けトンネル、東京都、UR都市整備機構）
☆泉岳寺駅ホーム拡幅　２面４線化（東京都）
☆泉岳寺駅地区第二種市街地再開発事業（泉岳寺駅上部、東京都）
☆高輪二丁目計画泉岳寺周辺地区市街地再開発事業（泉岳寺、住友不動産）
☆三田三・四丁目地区第一種市街地再開発事業（札ノ辻、住友不動産）　　　　　　　

品川駅街区地区の北街区、南街区合計の床面積は37万㎡、シナガワシーズンテラス２つ分のフロア面積が追加されるイメージ。現在の高輪ゲートウェイⅠーⅣが86万㎡だから品川駅街区地区も結構な規模。　

品川駅街区地区（現京急ウイング、旧ラーメン街道）のとこのイメージ図が初めて出ましたね。こちら側も相当な規模の商業施設が展開されそうな雰囲気です。南街区と北街区、低層部分はこちらも商業施設です。高輪ゲートウェイシティと合わせて買い物も充実しそうですね。

「TAKANAWA GATEWAY CITY 複合棟Ⅰ」は「TAKANAWA GATEWAY CITY」の4街区で建設中の超高層ツインビルで、左が地上30階、地下3階、高さ158.68mのSouth棟、右が地上29階、地下3階、高さ161.43mのNorth棟となっています。　

South棟とNorth棟は低層部で繋がっており、建築基準法上では1棟扱いとなります。両棟合わせた規模は敷地面積3万8281.26㎡、建築面積3万939.56㎡、延床面積45万9622.52㎡となり、建築主はJR東日本、設計者は品川開発プロジェクト(第Ⅰ期)設計共同企業体（構成員代表者：JR東日本設計）、施工者は大林組で2025年3月31日竣工予定となっています。　

高輪ゲートウェイ4街区複合棟ⅠのSouthタワーの23階から30階に入居するのがJWマリオット東京です。JWマリオットとしては奈良に次いで国内2店目の出店、品川エリアではこれまでプリンスさくらタワーとストリングスホテル東京が四つ星でしたが、初の5つ星ホテルの進出となります。

今年発表になった2023年の公示地価を10年前と比べると、高輪側の地価が約4割の上昇に対して芝浦・港南側は約8割と2倍の上昇を見せています。結果として東西の差は縮まってきていますね。

高輪三丁目と港南四丁目の路線価を比較すると再開発で東西分断解消が進みつつあることで両者の差は縮小し、2023年についに逆転しました。今後は、さらに格差が無くなっていくと思われます。

港南にも都民のための再開発はあります。港区港南に建設中の芝浦下水処理場の新ポンプ場は、約９５０億円以上の巨費と１０年の年月をかけ、深さ７５mの巨大な縦穴を掘り、運河に放水している未処理下水を溜め込む巨大な地下貯留施設（主ポンプ棟整備事業）を作る計画です。

>>444010 匿名さん
この再開発はうらやましい

>>444010 匿名さん
超高層ビルの高さ自慢じゃなくて地下深さ自慢！？
あ、下水か・・・

>>444010 匿名さん
どこまでも
限りなく
降り積もる糞と
港南4の臭い

>>444010 匿名さん


それは15年ほど工事が止まっていますが、いずれにしても港南の北端で実質、芝浦なので、どうしても施設の存在が気になるようでしたら港南の南端にあって全く生活環境に影響がないワールドシティタワーズを選ばれると良いと思います。

>>444010 匿名さん

その地下施設の整備完了後は、上部が公園になるそうです。また港南地区に公園が増えて住環境が一層よくなりますね。

また港南の人が発狂してスレを荒らしているな。

>>444014 周辺住民さん
そもそも下水の放出口が京浜運河に向けて放出されるため、むしろ存在が気になるのであれば京浜運河が最寄りのワールドシティタワーズを選ぶべきではないでしょう。

雨が降っている時の港南の下水臭はかなりきついものがありますよ。

>>444015 周辺住民さん
確かに「芝浦運河」に放水しない

と明言していますが、

WCT最寄りである港南側の「京浜運河 」

に放水しないとは

「一言」も言っていないよね。WCT最寄りの京浜運河に向けて下水が放水されるわけですから、港南地区に公園が増えたどころで、住環境が改善されませんよ。

>>444037 評判気になるさん
そもそも今も京浜運河に流してるのは「簡易処理水」であって「下水」ではないのよ。確かに下水とほとんど変わらないけど、下水ではないから問題ないというのが行政の立場。パチンコはギャンブルではないというのと同じで、簡易処理してる時点で行政の義務を果たしているという論理になってる。だから改善されない。

>>444038 評判気になるさん
なるほど。役人らしい言い訳ですね。

しかしそうであれば港南の住環境は改善される見込みはないということですな。

WCTさんをそんなにセメントいて

WCTの敷地だって元々生コン工場だったからですね。

また発狂連投しとるね

某匿名掲示板でここを紹介しました
港南は下水臭いと書くと面白いですよ、と

山手線沿線はどこも値上がりしてますが、特に南部に値上がり率が高い駅が集中していますね。品川、大崎、田町などは再開発でこれからますます値上がりするでしょうから、資産性に対する期待から人気が上昇して値上がりに拍車がかかりそうです。

先ごろリクルートから発表された住みたい自治体ランキングで港区は言うまでも無く永遠の1位キープですが、なかでも再開発で大注目で且つ比較的港区内では値ごろ感がある品川、田町、高輪ゲートウェイなどは人気が高まること間違いないと思います。

SONYは既に2007年に品川駅港南口に本社移転、トヨタ自動車も東京本社を2025年に品川移転、そしてKDDIも品川へ移転しますね。品川には日本を代表する企業の本社が集結しつつあります。まさに「大丸有に並ぶ新しい東京の拠点」へ向けた取り組みが加速します。新しい東京の都心の中核として品川駅徒歩圏の不動産価値にも間違いなくプラスに寄与してくるでしょう。