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山手線の駅力を語るスレ Part5
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39719 匿名さん
>人気があるなら価格は高くなるはず。
人気があるからといって際限なく高くはならないだろうね。経年劣化分もあるから自分はこう考えてる。中古マンションは１年で坪あたり4万円下がるそうだ。たとえば、分譲坪250万のマンションが築10年だと坪210万円になるのが基準。それと実勢の中古価格の上昇率が人気を反映していると見ないと単純に絶対的な価格だけでは人気度は評価できない。
（中古坪３３０万の物件）
分譲坪２５０万、１０年経過で坪２１０万が基準、実勢は坪３３０万とすると実質５７％値上がり（表面的には３２％値上がり）
（中古坪４００万の物件）
分譲坪３６０万、１年経過で坪３５６万が標準、実勢は坪４００万とすると実質１２％値上がり（表面的には１１％値上がり）
こういう見方をすると、本当の人気物件が分かるかもしれない。たとえば、品川駅直結の品川Ｖタワーは分譲３１０万円、築１５年で中古４４０万円。経年劣化分を考えると、分譲３１０万－４万×１５年で坪２５０万円が基準値。それが４４０万円で売買されているのだから表面的には４２％、実質７６％値上がり。逆に考えるとブイタワーがもし今年の新築物件なら予想分譲価格は経年劣化分を足し戻して、４４０万＋４万×１５年で坪５００万ということになるがどうだろうか？少なくとも今の中古実勢の４４０万で分譲されることはないだろう。
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1LDK～2LDK+S（納戸） |
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35.34m2～65.43m2 |
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総戸数 42戸 |
