山手線の駅力を語るスレ Part5

>>36374

東洋経済のデータじゃなくマンションなんちゃらのデータだと書いてあるぞ？

無知くんの戦いは今日も続く…

>>36380

築12年で3割も上がってればたいしたもんだよ。すでにヴィンテージ入りと言っても良い。
こういうサイトで何回も取り上げられるってことはそう言うことなんだろ。


【永久保存版】人気のタワーマンション100選！
https://kawlu.com/journal/2017/05/19/34910/

晴海のマンションはオリンピック後にお買い得になるのでは？という趣旨の下記記事に書くマンションの値上がり率が出てる。取引価格はどれも約100万円のm2単価で新築時から30～50％の値上がりをしていて、再開発・タワー・大規模という物件特性から鉄板のように値上がりした代表例になっている、と書いてあるね。
WCTは挙げられているなかでは値上がり率は低いほうであることは間違いなさそうだが、完成後12年も経っても30％も値上がりしてれば御の字と言う見方をするほうが正しいかな。


2017.10.12
「お買い得マンション」が五輪後にかつてないほど増えそうな理由
http://diamond.jp/articles/-/145359?page=2


●東京五輪の選手宿舎着工で払い下げマンション大量供給？

2020年の東京五輪・パラリンピックの選手宿舎の着工が始まった。このため、東京都中央区の2017年1月のマンション着工戸数は前月比20倍以上になった。この施設は大会後、一般住宅として売り出されることになる。特定のエリアにおける未曾有の民間大量分譲なので、市場に与えるインパクトは史上最大級になる。発表された情報を総合すると、何が起こるかはほぼ見通すことができるようになってきた。誰もが参加できる「払い下げのお買い得マンション」が大量に出てくる可能性が大きい。

この計画は、「晴海五丁目西地区第一種市街地再開発事業」と呼ばれる。2019年末までに、東京ドーム3個分にほぼ匹敵する約13万3900m2の土地に、選手らの宿泊施設として14～18階建ての21棟を整備。大会後、改修したり、新たに50階建ての超高層マンション2棟を建築・販売し、最大1万2000人が住む街へと生まれ変わる。総着工総数は約5650戸である。今回着工したのは、分譲マンション2821戸と賃貸マンション1493戸の合計4314戸だ。今後の着工予定は、2024年3月竣工予定の2本のタワーマンションで約1300戸ほどになると思われる。分譲戸数は2821＋1300＝4100戸ほどだ。賃貸の1500戸弱はサービス付き高齢者向け住宅や若者向けシェアハウス、外国人の利用を想定したサービスアパートメントとバリエーションがある。この街には、住宅以外に商業施設のほか、クリニックモールや保育所など生活に必要な施設も整備される。


●売るのに相当時間がかかる？マンション大量供給は大丈夫か

この数がどれほど多いかというと、晴海がある東京都中央区の最近10年の年平均着工戸数は分譲が2000戸強、賃貸は800戸強だから、今回の着工はそれぞれ年間の2倍ほどになる。最近10年の年間最高戸数が分譲3900戸、賃貸2600戸ほどなので、この1ヵ月でそれ以上の着工が確定したことになる。その意味で、相場価格で売り出したら少なくとも販売期間がまる2年は必要ということになる。

首都圏の新築マンションの供給戸数は、2012年以降、4万5602戸、5万6478戸、4万4913戸、4万0449戸、3万5772戸と減ってきている。今回の分譲戸数4100戸は直近2016年の首都圏供給の11％を占めるが、分譲時期は大きく2回に分かれそうで、最初の2800戸なら約8％になる。これは、直近の都区部の供給の19％が一箇所所で供給されることを意味するので、非常に多いことは疑いようがない。

過去に一番大きな分譲マンションは、港区港南のワールドシティタワーズで総戸数2090戸なので、これよりも規模が大きい。この物件の販売期間は少なくとも5年以上に及んでいる。そのくらい、一箇所に大量供給するのは集客が難しい。分譲マンションは集客範囲が狭く、その範囲の顧客を一旦刈り取った後は、時間をかけないと集客の方法がなくなってしまう。

今回の物件は、選手が居住後にリフォームを済ませた物件であると考えると、中古市場としても捉えるべきだろう。中央区の中古マンションの成約戸数は年間1000戸程度なので、その3倍ほどになる。つまり、この物件だけで売るのに3年かかるということだ。

この晴海の計画に最も状況が似ている過去の事例は「芝浦アイランド」だろう。高級大規模タワーマンションがb分譲棟2棟・合計1928戸、賃貸棟2棟・1899戸の計4棟・3827戸で、内訳は以下のようになる。



【芝浦アイランドの分譲棟】

・グローヴタワー　49階建、総戸数833戸、現在のm2単価：108万円、新築時からの値上がり率：40.6％（事例数: 1498件)　※データは「住まいサーフィン」から引用

・ケープタワー　48階建、総戸数1095戸、現在のm2単価：95万円、新築時からの値上がり率：43.5％ （事例数: 1680件)

　これ以外に、比較参照に値する物件は、豊洲・勝どき・天王洲アイルの再開発で、その物件の資産価値は以下の通りになる。

・アーバンドック　パークシティ豊洲　現在のm2単価：97万円、新築時からの値上がり率：49.8％ （事例数: 1520件)

・THE TOKYO TOWERS（ザ・トーキョー・タワーズ）　現在のm2単価：96万円、新築時からの値上がり率：49.6％ （事例数: 2836件)

・WORLD CITY TOWERS（ワールドシティタワーズ）現在のm2単価：97万円、新築時からの値上がり率：30.5％ （事例数: 3304件)

取引価格はどれも約100万円のm2単価で新築時から30～50％の値上がりをしている。これらの物件は、再開発・タワー・大規模という物件特性から鉄板のように値上がりした代表例になっている。

品川のあほ民、ここが生き甲斐なのか？きもちわる

無知くんの生き甲斐って、何だろう。どーでもいいんたけど聞いてみたい

>>36386

無知君の生きがいは明らか。ここに張り付いて品川の話題が出たら貶しまくることｗ

それと品川ネガのネタをネットで検索しまくることｗ

>>36387

それと、何も言うことがなくなると、36385みたいに品川のあほ民とか品キチとかとりあえず書くことｗ

>>36386

素人でもちょっと見ればデタラメだと分かる記事ドヤ顔で出してくるなんて、
無知君って本当に無知なんだろうな。

今日の昼のTV番組「噂の東京マガジン」で、羽田の新航路の特集。
米ロサンゼルス空港ができたとき、騒音が1dB増えるごとに、不動産価格が1.33%下落したと。
白金タワーで大反対してるらしい。新航路は国家的な戦略だから中止は無理なんだけどね。
品川以南だと白金どころの話じゃないよね？？？ヤバすぎ！

>>36389
駅から15分なんて、坪300万以下じゃないと買わないよ。
実勢価格は、東洋経済のデータを見て、そんなもんだよな、くらいにしか思わなかった。
何の不思議もない。何の疑問もない。
駅遠でも、麻布とか青山の高級住宅地なら別だけど、埋立地じゃあね。仕方ないんだよ。
もう山手線スレを荒らさないで欲しい。どうかお願いしますよ。天王洲さん。

30dbで30％の下落か・・・
100dbだと100％以上の下落でマイナスになってしまうな・・・
タダでも買い手つかなくて固定資産税、管理費修繕費かかるというところか

>>36334
なぜ湾岸に対象を絞ったのかは謎だが、リストを出した点は認めよう。で、東洋経済のリストと比較したところ、ランキング(順位)としては豊洲シエルタワーが東洋経済のリストに無い以外はそこまで大きな差は無いようです。
東洋経済の方が全体的に値上がり率が10%程度低くなっているようですが、集計期間や方法の違いであり、ランキングとしての価値は認めるべきです。
ちなみに何故かこのスレで話題に上がるWCTは、東洋経済では18.8%の133位で、>>36344の湾岸リストでは30.8%ですが、東洋経済でWCTより上位の13物件は何れも湾岸リストでもWCTより上です。

湾岸にデーターを絞ることで、物件が上位になるよう操作したのでしょう。
個々のスレでは、品川を良く見せようと必死な人が張り付いているので、
どこの住民かは想像はできますよね。ただしＶタワーは東洋経済のデータでも
割と上位だから湾岸リストで協調する必要は無いですから、駅遠住民の仕業です。

>>36351
まさしく品川Ｖタワーがそうなんでしょう。「天王洲アイル駅」はランク外

山手線の話題が無い…
なに、このスレ
品川万歳な方々ばかりで気持ち悪い

深夜にアホが必死の長文ｗ　バカ丸出し

都合の良いマスコミ記事だけしつこく食い下がり都合の悪い記事は張るなと言うネガｗ

こういうのは、屁理屈つけで徹底無視だから笑える

マンションマーケットよりスタイルアクトの方が正確だと思う。

>もう山手線スレを荒らさないで欲しい。どうかお願いしますよ。

と、山手線沿線に住んでいない奴が言うw