山手線の駅力を語るスレ Part5

>>34018
同感です。既に世田谷の勢いが無くなっているように、吉祥寺や東横沿線といった高級住宅地はイメージや戸建て偏重の低下と共に人気は下がって行くでしょう。豊洲等の湾岸東や武蔵小杉の人気も絶対的な交通利便性が都心や山手線沿線に劣るため、新築ラッシュが終わると共に中古市況は伸び悩むでしょう。
渋谷～東京の山手線沿線は新築供給が少ないので、中古への抵抗感をいかに無くせるかが課題ですね。

>>34019

城南部山手線沿線の土地には限りがありますから、マンションが70年は耐用年数がある時代、そうそう新築供給は続かないと思います。いずれ、欧米のようにマンションを買うのは中古が中心になり中古に対するアレルギーがなくなる日が来るでしょう。

専有部なんて変えられないのは部屋の形と天井の高さ、日当たりや眺望くらい。リフォームすれば新築と同等以上にピカピカの部屋に住むことが可能。むしろ調度や水周りなど、新築だとコストカットするために安いものが使われているケースもあるけど、とりあえずいくら気に入らなくても新品を取り替えるのも気が引けるのでお仕着せのものを使うしかない。自分の好きなものを選べる中古が人気になる時代は来ると思いますね。

>>34019

住みたい街不動の一位だった吉祥寺の人気が落ち始めていて、いままでランク外だった大崎や五反田なんかも人気になってきて山手線が人気路線の一位になったことからも、本格的な人口減少時代を前に資産価値に懸念が残る郊外を選ぶ人が減ってきていることの現われと思いますね。

駅の違いもさることながら、山手線の内側エリアか外側エリアか、高台エリアか低地エリアか、周辺環境がどうなっているか、などのほうが資産価値に影響大きかったりするので、気をつけないといけません。。。

>>34022

そりゃ言われなくてもどこが高いか安いか値段見りゃ分かりきってる話。アラブの石油王じゃあるまいしいくらでも金があるわけじゃ無いから予算との兼ね合い。
埋め立てだろうと低地だろと、港区湾岸みたいな今となってみれば激安割安だった坪単価200万ちょいみたいな価格で買って10年以上後に何十%も値上がりするケースもある。今はそこまでは望まないが、割と買いやすい値段で割安に感じられるマンションで値段が上がるか落ちにくいのが一番。いくら良い立地でも坪単価が高すぎるとあとあとがかえって心配だわ。

そういう意味で注目しているのは京急北品川付近、大崎の少し駅から離れた大崎三丁目。

今は注目されてなくて割と安くてもあとから評価されるケースもあるからね。
そういうのが、山手線のどこなのか議論する方が楽しいと思う。

>>34022
今の資産価値がどうか、自分がその価値を必要か、将来の資産価値はどうかを考える必要がありますね。
高台か低地で変わってくるリスクは水害が主だと思うが、東京は津波の心配は少なく、大雨では排水機能が追いつかない地域で被害が出ている。必ずしも高台、低地で単純に安心ではないとの知識は広まっている。
また、山手線の内、外も40代以上の人に最寄りが山手線駅と言うと内か外かを聞かれることが多いが、若い人はあまり気にしないように感じる。例えば、「山手線内側の駅徒歩10分」と「山手線外側の駅徒歩5分」が他は同じ条件であるとすると、迷わず後者が選択される時代になっていくと予想する。
今の注目はイメージで損してる五反田ですね。少し前に出ていた中古価格も周辺と比べ明らかに安いですし。

>>34026

そうすると、五反田の中古で築浅で比較的安い目の物件が出たらねらい目かもしれません。
渋谷ー品川ー東京のなかで出遅れているのは五反田、大崎あたりでしょうか。
新駅周辺は超築古中古が多く、築朝10年以内は既にかなり値上がりしている感があります。
港南側のパークタワー品川ベイワードやコスモポリスなども今後値上がりする可能性が
ありますね。

>>34026

たしかに

五反田が安いのは、古い物件が多いからで、逆に隣の大崎が高いのは新しい物件が多いから。
考えればわかるでしょ。
平均で比べても意味がない。

ちなみに、賃貸でも五反田最寄り物件には安いのが結構あります。武蔵小山や戸越銀座の方が高いくらいです。

大崎、五反田あたりはじっくり物色すればr期徒歩5分以内で㎡100万程度の掘り出し物が
出そうな雰囲気はありますね。

＞港南側のパークタワー品川ベイワードやコスモポリスなども今後値上がりする可能性が
＞ありますね。


たしかに。新駅との位置関係考えれば。。

もう港南は上がり始めてるよ。

http://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc=...

>>34029
もちろんお買い得かどうかは物件個々によるけど、中古の値段は周辺相場の影響を受けるので、穴場物件を見つけられる可能性は五反田が高でしょうね。

リハウスで山手線沿線＋80平米以上＋1億円まで＋築15年以内で検索すると、ほぼ芝浦、港南しか出てこない。そりゃ、人気が集中するわけだなと。

>>34034
そりゃ4つも必須条件を付けると自ずと場所や物件は絞られますね。実際には予算上限が1億なら広さを65や70㎡を下限に妥協する人(家族構成にもよる)や、広さが譲れないなら予算上限を上げるか山手線沿線を諦める人も居るでしょう。
芝浦、港南の売り出しが多いのは、人気もあるかもしれないが、長期販売物件が多い影響と思います。再開発で値上がり期待のため強気で売り出しているが、買い手は市況全体の頭打ちと値下がり期待から、購入を躊躇する。芝浦はTGMMの全容が見えてきて、この1年で評価がどうなるかですね。

>>34035 マンション掲示板さん

70平米は狭すぎ。

>>34036 匿名さん

家族構成によるでしょう

80平米3LDKってのが一番の売れ筋らしい。それを高給取りなら買える山手線エリアで交通も便利なのがいい。駅近は最初から無理なのは分かってる。

>>34038 匿名さん

坪400万で9700万
坪600万で14500万
坪800万で19400万
無理して買うもんでもないね。逆に無理じゃないなら、金額は気にしないで高いのどんどん買った方がいい。山手線はやはり貴重。

>>34038
>80平米3LDKってのが一番の売れ筋らしい。
それってどの地域のどういう世帯向けのデータですかね？最新のニーズを反映してるであろう最近の新築の間取りトレンドとは大きな乖離がありそうですが。

書き込んでる人の売りたい物件が、そういう間取りだっていうだけのことなんじゃない。

個人的には2人暮らしだから80㎡の2LDKが一番使いやすいんだが。好みは家族構成によるね。

必要な平米数は家族構成や生活スタイルにもよるけど、間取りや備え付け収納によっても実際の住み心地は大きく異なりますね。表記上の5㎡は位は簡単に逆転するイメージです。
具体的には、専有面積は実生活面積、収納面積、デッドスペースで分けて、収納面積は更に高さ(階高)を加味して立方メートルで考えて比較するといいです。タワマンであれば、共用施設でゲストルームやスタディルームがあればその活用を、またレンタルサービスやクリーニング預けサービスを利用して必要な収納面積を減らすのも最近のトレンドかと思います。

中古市場でも一番人気はやはり3LDKらしいよ。なぜかと言うとマンション購入検討者で一番多いのはファミリー。あるいは子泥も作ることを想定している夫婦。なので、3LDKは一番の売れ筋らしい。ただし、ファミリーで住むことを想定しない（交通利便性最優先で住環境は二の次で、子供と一緒に住んで子育てすることを想定しない人が住む）エリアでは2LDKのほうが人気ということもある。

人口が東京に集中する中で、この間取りじゃ少子化も仕方ないね。

予算が無い人は駅遠の安めの物件にすればいいし、予算がある人は駅近の高い物件も候補に入るし。
売れ筋の価格帯っていうけど、今って億超えの部屋でも妥当な値段設定ならすぐ買い手見つかるよ。
別に安くなくても妥当なだけですぐ売れる。

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20171028-35109504-cnetj-sci
青山も表参道も恵比寿も広域渋谷圏となる？この発想は何かイヤだ。

>>34046
すぐに買い手が付くのは以下のどちらかでしょう。
・値段が買い手にとって妥当である(市場に対して割安 or 売り手と買い手の妥当な値段が同じ)
・他に代えがきかない希少な物件である

芝浦、港南は、新築が少なく指標がない、再開発期待、市況の低迷という中で、売り手と買い手の値段の妥当性のギャップが大きいように感じる。そのため物件が滞留し、山手線沿線というだけでの希少性が無くなり、より売り辛くなっている。

概念図も読めないようなアホの話は何の説得力も無い。

>>34048 マンション掲示板さん

物件が滞留してるのはむしろ高額物件。完成在庫売りが状態化してる新築マンションの売れ行きを見ても明らか。

一億以下の方が買い手は見つけやすいかもしれないけど、そんなに急いで売る理由もないでしょ。
よっぽど切羽詰まってる人なら仕方ないけど、別に売りやすい価格帯かどうかで自分の住まいを決めようとは思わないかな。

WTCの異常者、アク禁されたな

そういうことを言うとまた来るからやめてくれ

>>34050
完成売りというか青田売りの売れ残りの長期販売戦略ですね。常套化してますが、山手線10分程度の物件では、浜離宮、上野池之端、プラウド芝公園、クラッシィ芝浦とほとんど売れ残りは無いですね。あるのはゴクレくらい？

首都圏では３割値上がりが「普通」らしいよ。

価格沸騰の首都圏マンション､｢狙い目エリア｣はココだ
「2013年から2015年にかけて、販売価格は3割ほど上がりました。
http://www.excite.co.jp/News/economy_clm/20171029/Moneyforward_42778.h...

>>34052

アク禁されてないよ。シナガワ再開発の某設計事務所によるイメージパース。

著作権　問題アリ

>>34056
異常者の自覚あったんか、さすが

>>34058 口コミ知りたいさん

異常者はお前だろｗ

>>34059 匿名さん

同意。

>>34056 匿名さん
改めて思うけど、新駅はやっぱり高輪側の再開発なんだな。

高輪側は、ちょっとは風が弱いならいいけどな。
今日の港南は天気なのに暴風で１日中とんでもなかった。

その２

>>34059
人のことば解るのか、すごいぞ

>>34063
やっぱ品川とんでもないね。今まで見慣れた東京の景色とは違う街が現れるかも。

港南吉害は吹き飛ばされたか

>>34053 匿名さん

でも写真ペタペタがないのはいいですね

新駅が出来たら、品川と田町あたりに好影響があるのは当然だが、直接的にプラスになるのはどこでしょうね。今、泉岳寺が最寄りのエリアは当然として、田町南側の三田ナショナルコートあたりも導線次第で大幅な価値アップですかね。品川北東側のコスポリや品川ベイワードは品川との徒歩距離はあまり変わらず、あまり影響なし？