山手線の駅力を語るスレ Part5

>>34000 匿名さん

最後の２行以外は正論言ってる。むしろあのグラフだけで品川を第１グループ入れるとかキモチワルイ。

釣りに対する粘着反応で品川リニアと再開発への盛り上がりに対するネガの粘着と妬みが如実に分かるｗ

>>33999

単価が低めなのは坪３００万以下が相場の高輪の築４０年とかの超築古マンションと
定借激安シティータワー品川の影響だな。

大崎はもう頭打ちかな。
浜松町すごいね、パークコートが含まれてない時点でこれでしょ？

確かに、大崎は新しい物件ありませんからね。いわゆる少し古い世代のマンション群のイメージ。
というか免震タワー自体なかったような気がするけど。

>>34005

大崎とは言ってもここで言う「大崎」は最近売り出されるようになった島津山の
低層マンションの影響だからね。最近になって駅近タワマンの売り出し価格が
上がっているわけではないことに注意が必要。

失礼、島津山じゃなくて御殿山ね。

>>34002 匿名さん

誰も品川駅にはネガしてない。写真ペタペタさんのような変人をからかってるだけ。

相場が上がろうと下がろうと、

山手線内側＞山手線外側

内陸高台＞湾岸埋立地

港区＞港区以外

築浅＞築古

大規模＞非大規模（ただし億を越える低層高級物件は別）

この構図は変わらない。
平均と言うものはあくまで参考値であって、
同じ駅でも内側の売り出しが多いか、外側が多いか、
築浅が多いか築古が多いかでかなり変化する。
そんな感じだね。

ほんとに駅の相場を見るなら、同じ時期に分譲された
同じような駅徒歩分数の同じくらいの仕様のマンションを
比較しないと分からない。

>>34008

写真ぺたぺたさんいないじゃん。でも、あれはあれであんなにしつこくなければ
写真自体は良かったけどね。
写真に撮れるエリアなんかほとんどない。特に駅近には。

大崎のタワマンはそんなに微妙なんですか？5年くらい前に駅近にタワマンができて、最近は少なく、今後の計画が中止になったイメージですです。
大崎ウエストCTは眺望が微妙との意見が有りましたが、山手線駅直結というだけでも希少性は高いですね。

羽田線西側>>>>>>>羽田線東側(笑)

羽田線って何？羽田アクセス新線のこと？
羽田アクセス新線の西側って何が大きいの？
意味が分からない。

>>34012 匿名さん
現状の坪単価は東>西だけど？

羽田線越えたら終わりだよね(笑)

田町の駅前、だいぶ、出来てきた。
楽しみだ。

■ヒカリエ筆頭に未来都市へ進化　「渋谷駅」

まずは、工事の真っ只中にある渋谷駅周辺の再開発から紹介しよう。渋谷駅周辺の再開発は大きく分けて「渋谷駅街区」「渋谷駅南街区」「渋谷駅桜丘口地区」「道玄坂街区」の4つの区画で行われている。
　
特徴はどの街区にも高層ビルが建つこと。渋谷駅周辺と言えば、他の主要ターミナル駅と比べて高層ビルが少なく、街並みも雑然としている雰囲気がする。しかし、再開発が終了した暁には超高層ビルが立ち並ぶ「未来都市」に様変わりしているだろう。
現在、4つの街区の中で建設が急ピッチで進められているのが、「渋谷駅街区」の駅ビルの再開発だ。東京五輪が開催される2020年、駅ビルとして高さ230m、地上46階建ての超高層ビルが建設される。完成すれば、渋谷ヒカリエの高さ180mを超え、新たなランドマークになるのは間違いない。その後も再開発は続き7年後の2027年に西棟や中央棟が完成し、全貌を現す。

「道玄坂街区」の工事も始まっている。ここは以前、東急プラザ渋谷があった跡地で進められている。地上18階、地下4階の高層ビルが建設され、2020年に開業予定だ。さらに東急東横線の渋谷駅の旧ホームと線路跡地を区画とする「渋谷駅南街区」には地上34階建ての超高層ビル、「桜丘口地区」には高さ150m以上の高層ビルが2棟などが建つ予定だ。

それ以外にも、高層ビル間の移動をデッキや地下通路でつないで回遊できたり、高層ビル化で空いたスペースを広場や緑地などとして活用する計画もある。完成すると他のターミナルにはない魅力的な駅へと変貌するだろう。

■資産価値向上でタワマンも　リニア新幹線で再注目「品川駅」

次に紹介するのが品川駅とその周辺の再開発だ。品川駅と言えば、過去に再開発が進み、タワーマンションも多数建設されて人気を博している。その人気ぶりはタワーマンションの中古物件が新築購入時より高い価格で売却されることが多いことからも分かる。21世紀に入って資産価値が上がった代表的なエリアと言えるだろう。

品川駅周辺で行われる再開発やプロジェクトはさまざまあるが、その中でも注目されているのが、2027年に予定されているJR東海リニア中央新幹線の開業だ。東海道新幹線は東京駅が始発のため、品川駅は停車駅の1つに過ぎない。しかし、リニア中央新幹線は品川駅が始発のため、名実共に「東京の玄関口」になる。リニアの開業後は品川駅の人の往来は今以上に増え、街の資産価値も高まることが期待できる。

■山手線の新駅でさらに資産価値が上昇？

品川周辺の再開発のもう1つの目玉が、山手線の品川駅と田町駅の間にできる新駅だ。今年2月10日、事業者のJR東日本と都市再生機構（UR）が新駅の起工式を行ったというニュースを耳にして知っている人も多いだろう。

山手線の新駅設置は1971年に西日暮里駅ができて以来のこと。新駅の営業開始予定は2020年春だから、約半世紀ぶりだ。山手線の各駅間の距離などから考えて「最後の新駅」とも言われており、注目が集まるのも無理はない。

新駅の駅舎をデザインするのは、新国立競技場の設計を手掛けた建築家の隈研吾氏。和風でモダンなデザインは五輪鑑賞で訪日する外国人にとっても印象に残る。駅舎以外にも商業や住宅施設なども開発し、本格開業は2024年を見込んでいる。

新駅の誕生は品川周辺の資産価格を押し上げそうだ。山手線沿線の中でも港区や品川区にある駅は元々人気が高く、新駅の誕生で人気に拍車がかかりそうだ。

■八重洲や日本橋、古き良きエリアにも高層ビル　「東京駅」

最後に紹介するのが東京駅近辺だ。東京駅と言えば、大手町や丸の内など日本を代表するオフィス街や商業地であり、さらに東海道新幹線や東北新幹線の始発駅であるなど、日本の玄関口と言える。最近も大手町や丸の内では新たなオフィスビルや商業施設、ホテルなどが再開発で誕生し、街の魅力を高めている。

その一方で、丸の内と反対側の八重洲口や、日本橋口はあまり再開発が進んでいなかった。八重洲側は飲食店が建ち並ぶ雑然とした雰囲気が魅力だが、他の主要ターミナルと比べると若干見劣りするのは否めない。

しかし、それを一変する再開発が計画されている。三菱地所が日本橋口前の常盤橋街区で予定する大規模再開発だ。敷地面積が約3万1400m2という広大な敷地に、日本一の高さとなる390mの超高層ビルを建設する。完成すれば、東京駅の新ランドマークタワーの誕生となる。超高層ビル以外にも、約7000m2の広場を整備し、災害時には避難場所として活用するなど防災拠点の役割も担う。竣工は最も早い棟で2021年度、最も遅い棟で2027年度を予定している。

今回紹介した東京駅、品川駅、渋谷駅以外でも再開発は進んでいる。ここまで大規模ではないものの、例えば山手線では目黒駅や新宿駅、中央線の四ツ谷駅、中央線の中野駅などだ。各エリアで行われる重層的な再開発によって、東京の魅力や資産価値はますます高まりそうだ。

渋谷－品川－東京、その間に位置する恵比寿、目黒、五反田、大崎、田町、浜松町。
このあたりが今後１０年の住宅市場を牽引するでしょうね。
豊洲など一時期はブームになりましたが、やはり一時のブームは消え去るのも早い。
晴海なんかも大量供給懸念が現実のものになる日はそう遠くないでしょう。
本命はいつまでも本命ってことですね。

>>34018
同感です。既に世田谷の勢いが無くなっているように、吉祥寺や東横沿線といった高級住宅地はイメージや戸建て偏重の低下と共に人気は下がって行くでしょう。豊洲等の湾岸東や武蔵小杉の人気も絶対的な交通利便性が都心や山手線沿線に劣るため、新築ラッシュが終わると共に中古市況は伸び悩むでしょう。
渋谷～東京の山手線沿線は新築供給が少ないので、中古への抵抗感をいかに無くせるかが課題ですね。

>>34019

城南部山手線沿線の土地には限りがありますから、マンションが70年は耐用年数がある時代、そうそう新築供給は続かないと思います。いずれ、欧米のようにマンションを買うのは中古が中心になり中古に対するアレルギーがなくなる日が来るでしょう。

専有部なんて変えられないのは部屋の形と天井の高さ、日当たりや眺望くらい。リフォームすれば新築と同等以上にピカピカの部屋に住むことが可能。むしろ調度や水周りなど、新築だとコストカットするために安いものが使われているケースもあるけど、とりあえずいくら気に入らなくても新品を取り替えるのも気が引けるのでお仕着せのものを使うしかない。自分の好きなものを選べる中古が人気になる時代は来ると思いますね。