山手線の駅力を語るスレ Part5

>大阪まで開通しないと使い物にならない乗り物

リニアが名古屋まで開通したら、東海道新幹線のぞみの東京名古屋間の停車駅を増やすから時間がかかるようになり、京都、大阪に行く人はよっぽど急いでない人以外は自動的にリニア名古屋乗り換えを選択するようになる。ひかりが今の各駅停車こだまのポジションになり、こだまは廃止になるかもね。のぞみが登場したあとのひかりの扱いと同じ。のぞみ登場前はひかりが主役だった。あと、山梨に電車で行く場合はいまは新宿から中央線特急だが、これもリニアになり中央線特急も廃止になる。

ネガは、過去ゲインしてないだろ！と突っ込みを入れ、分譲時の価格表がでてゲインしてることが明らかになると、過去ゲインしたとか意味ない、と言う。あー言えばジョーゆぅ、笑

>>33950
10年前の港区湾岸タワマンの分譲時購入者はゲインしてるだろうけど、山手線沿線の利便性を味わっちゃうと転居候補も値上がってるから結局は意味ないですね。リタイアして通勤が無くなった方や海外や地方へ転居した方くらいですかね。一部は目黒や浜離宮に買い替えてステップアップしたでしょうけど。

>>33950 匿名さん
３割上がったとか貧乏くせーこと言ってんなよ。再開発も始まってない？もう着々と準備進んでるし、すでに倍以上の金額で不動産会社が渋谷のこの辺探してるよ。坪７００万スタートみたいだから、私が買ったときの坪２５０万弱から３倍は確定だろうけど、いくらゲインしたとか全然気にしないよ。それよりも、駅と再開発直結の利便性を味わうのが楽しみです。

直結の定義ってなんだろう。
勿論桜丘の再開発みたいに地下で繋がってるのは直結だけど。
Vタワーが直結として扱われてるのを見ると、車道に出る必要が無い場所が直結になるのかな？

>>33953 匿名さん
鋭い

＞いくらゲインしたとか全然気にしないよ。

と言いながら、取らぬ狸の皮算用すごいですね。

＞着々と準備進んでるし、すでに倍以上の金額で不動産会社が
＞渋谷のこの辺探してるよ。坪７００万スタートみたいだから、
＞私が買ったときの坪２５０万弱から３倍は確定だろう


実需で長く住むつもりで買って住んでるんだから、一般人はもし売ったら
いくらかなというのはたまに見るかもしれないけど、ゲインとかは
考えないよね。
むしろマンションは10年もすれば減価して安くなるのが当たり前なのに
12年も住んで買った値段の３割～５割増しで中古が流通してれば
港区湾岸に住んでる人は笑いが止まらないだろうね。
賃貸にしときゃよかった、なんて後悔することもなく安心して住んで
いられれば十分。

>>33952

１００㎡くらいに住むんですか？だとしたらうらやましい。
いま、都心の駅近は坪単価が高くなりすぎて、ほとんど５０－６０㎡の
家族で住むには厳しい間取りしかない小さいマンションが多いです。
以前は８０㎡、９０㎡の設定も豊富にあったらしく、中古探せば
よい間取りも見つかるんですけどね。

>>33952

そのマンションってもしかして半分くらい地権者になる？地権者分の部屋は完成後は賃貸に出されるパターンも多いから、マンションのステータスが保てるか心配ですね。残りは分譲されるとしても自分は手を出せないな。

>>33953
>>33785の定義では不満ですか？あとは徒歩3分や徒歩5分以内等の距離条件を設けるかですね。確かに地下で繋がってる方が暴風雨も防げてよりいいですが、地上線の山手線の場合は上り下りが増えますね。
その他、駅の上にあるマンションや駅の敷地出入り口が敷地と隣接しているマンションを直結と表現することもありますが、山手線では不可能でしょう。

品川駅徒歩9分、ジインプレスト高輪、第１期明日（10/28）発売。
坪単価600～860万円。

それは大きいよね。
１人妄想アホを除いて、なんだかんだ言ってもマンションというのは結構大きな買い物。
きれい事言って誤魔化そうとしてる奴もいるけどゲインしているかどうかは大事なこと。

ここで怨霊のようにネガしてる奴らは『他にもっと上がってる物件があるよ』とか言うけど、それって他人様の物件であり、結局は何のエビデンスも示せない。

あれだけ『暴落する暴落する！』と念仏のように喚き続けた港区湾岸物件が軒並み資産価値アップしたのに対して、自分のショボい物件は世間からも忘れ去られて暴落。

現状でもこれだけ悲惨なギャップがついてるのに、品川駅の大規模開発が続々と発表されて、将来性においても対抗できるような地域がほとんど無くなるという状況になってしまった。

もうこうなったら怨霊のように粘着ネガをするしか精神状態が保てなくなってしまったんだよ。

>>33960 匿名さん
うんうん、妄想と思いたいのは分かるよ。でも妄想とか言ってるアホ港南民はあなた一人しかいないよ。

レス番号抜けちゃった。失礼

33960は
>>33955 匿名さん
へのレス

>>33961 匿名さん
お前も相手が一人だと思い込む病気を発病したのか？
重度のアホ病のうえに違う病気まで背負い込んで、ヤバすぎるだろ。

>>33963 匿名さん
だからあなた一人だって

多少は落ち着いた流れになったから、港南ネガが何人かアク禁になったようだね。
特定マンションのアホネガが大好きな人はそういうスレでやってね。

>>33960
ネガ沈黙しちゃったね。
グーの音も出ないネガｗ

写真ペタペタさんさえいなければ、ポジもネガも平和なもの。

高輪側の新築は港南側の倍もするんだな
坪800万以上とか、ちょっと庶民には手が届かない

ここ10年の値上がりって、都内の市況の影響が大きく山手線は関係ないですよね？山手線沿線(またはその一部)が他より値上がり率が高いってデータ有りましたっけ？
これからの話であれば、見栄や印象より実を取る世代になっているので、利便性が高く再開発もある品川を中心とした浜松町～渋谷エリアの価値は都内で相対的に上がると予想していますが。

ただし、駅近物件に限る。

33961は合体マシーン
自分で作り上げたWCTおばちゃんに焦がれてる。彼の頭の中でポジは安曇出身のWCT在住奥さんにすべて合体。
現在数人が合体されている。
マンコミ史上最強のアッフォー！

>>33971 匿名さん
何だよ。アホ港南民は嫉妬のせいで現実を直視できず、みんなして私を妄想にしたかったのか。
いや、マイッタヨ。

>>33967 匿名さん

アホネガいなくなれば写真ペタペタしない。

渋谷さんって渋谷の坪250万円弱のマンションオーナーだったんだね。渋谷桜丘でその値段だとかなーりおんぼろ。

>>33972 匿名さん

アッフォー丸出し合体マシーン
マンコミ史上最強のアッフォー‼︎

>>33974 匿名さん
再開発なんてそんなもんよ。総額はあなたが買ったマンションの価格の軽く５倍以上だろうがな。

渋谷桜丘の高台は良いけど駅に近いごちゃごちゃっした場所には住みたいとは思わないな。

>>33977
ラトゥール代官山のあたりなら良いね。246や山手線線路に近いエリアは駄目だね。

合体、合体、言う港南民は、いつも20時台に出てくるね

>>ネガ沈黙しちゃったね。
>>グーの音も出ないネガｗ
暇ができたときしか来ないからでしょ

また合体しちゃった。
マンコミ史上最強のアッフォー‼︎！

また十年物中古に荒らされたスレが１つ消えていく・・・・・・

荒らしたのはWCTネガ

複数の港南民の書き込みは続いているところを見ると明らかにネガがアク禁になったようだね。

＞リニアが名古屋まで開通したら、東海道新幹線のぞみの東京名古屋間の停車駅を増やすから時間がかかるようになり、

のぞみがリニア開通後に静岡、浜松などにも停車するようになると東京ー名古屋はのぞみで２時間弱。リニアは４０分。名古屋での乗換え時間を考慮してもリニアのほうがはるかに早い。大阪開通を待たず、東海道新幹線利用者のほとんどは品川始発のリニアに移るね。

T.Yハーバーでビールの量り売りがはじまりました。

360度予測不能な体験型エンターテインメント「フエルサブルータ WA！ Wonder Japan Experience」体験レポート
10/27(金) 11:00配信 bouncy

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20171027-00010000-bouncyv-cul

世界30ヶ国60都市、500万以上が驚愕したエンターテインメントショー「フエルサブルータ」が、品川 ステラボールにて12月10日まで開催中。

日本の伝統文化にインスピレーションを受けた新しい「フエルサブルータ」これまで2回の東京公演を行ってきた「フエルサブルータ」だが、今回の「フエルサブルータ WA！Wonder Japan Experience」は、その名の通り「日本の伝統文化」にインスピレーションを受けた新しい公演。

鎧を着た侍や芸者、阿波踊りなど、日本人には馴染みの深い光景に、想像を上回る演出が施されている。会場に入ると「ステージ」はなく、まず初めに6つに仕切られた部屋に通される。そして、音楽と共に部屋を仕切っていた幕が落ち、ショーがスタートするのだ。どこで何が始まるかもわからないカーニバルのようなショー「フエルサブルータ」の創始者で、舞台監督を務める演出家のディキ・ジェイムズ氏に、他のショーと「フエルサブルータ」の違いについて伺った。

ーーまず初めに「フエルサブルータ」とはどういう意味ですか？

ディキ：「フエルサブルータ」というのは、自分にとっては自由を表現したい時に叫ぶ言葉なんです。お祭りごととか、パーティーなどポジティブな面でよく使っています。「フエルサブルータ」を直訳することはできなくて、我々のショーは言葉に出る前の形という意味で考えています。このショーは気持ち的に、感情的に、体を使った旅なんです。なので、言葉では伝えられないんです。

90秒で分かる「超電導リニア」　離陸、運転士なし　いまの新幹線とこんなに違う！

超電導リニアは「離着陸」する！

まずゴムタイヤで走り出し、約150km/hで十分な磁気浮上力が得られると、タイヤを収納し「離陸」。そして低速になると、タイヤを出して「着陸」。浮上量は約10cmです。ちなみに超電導リニアは、「乗車」でなく「搭乗」と表現されます。

>>33983
もう２ｃｈに移動したのでは？

>>33988

それならそれで結構。

山手線中古マンション（ファミリー）の売り希望価格をもとに、鉄道路線の駅ごとに平均坪単価（3.3m2）を算出。

JR山手線（品川～田端～東京～品川と回る環状線）における坪（3.3平方メートル）当たりの平均価格は302万円。1年前に比べて5万円、1.8％上昇した。事例数は6079件（前年より622件減）、平均築年数が21.9年（1年前21.0年）、平均専有面積は52.49平方メートル（同52.69平方メートル）だった。今回掲載駅（東京～新大久保）における最高値は原宿の393万円。

大崎と五反田は好調。大崎は平均築年数が1.7年若返り、6.0％（21万円）の上昇。恵比寿や渋谷に迫る勢いだ。五反田も7.9％上昇し、この2年間で35万円上昇している。線内で最も多い事例数（549件）を誇る目黒は堅調。この2年間でわずかな増減はあったものの、坪単価は300万円台を維持。専有面積も線内ではやや広めの63平方メートルだ。原宿は、事例数が89件に減少（1年前156件）。築年も大きく上積みしたことから今期は平均単価400万円を割ったが、依然として高水準を維持している。

駒込は好調。前期から二桁上昇し、平均坪単価は255万円になった。築浅物件の事例数が大きく増加している。同様に、事例数の増加によって築年数が若返り、坪単価が上昇したのが西日暮里、上野、田端だ。前期で微減だった西日暮里は今期5.6％上昇し、244万円になった。また、8.7％の上昇となった上野では、築年数が浅く、やや広めのタイプが流通したことで平均専有面積が5平方メートル以上拡大している。一方、今回区間で下落となったのが巣鴨と目白。どちらも前期の上昇から反転、築古物件の流通増加が目立った。

原宿、渋谷、恵比寿、東京、大崎、浜松町、品川あたりがトップグループ。次いで、秋葉原、田町、新宿、代々木、目黒、代々木あたりが２番手グループ。ここまでが坪３００万円以上。高田馬場から上野までの山手線北部は、南部に比べて買いやすい価格になっている。

港南の気狂い主婦は元気やな

大崎の化け方が凄いな。20年前は乗り換えなしだったのが、今は新木場や横浜や小田原、高崎や宇都宮にも直で行けるし。

>>33991
どう考えても品川はトップグループから落ちて第二グループに吸収されかけだろう。いや、逆で第二グループを抜け出しつつある所か？
わざと突っ込んで欲しく書いたネタだろうが、釣られておきます。

大崎すごいね。
目黒は駅前タワーの中古が出始めれば一位に躍り出るかも。

品川は新築マンションの供給が高輪も港南もほとんどないのが思ったほど上がらない理由とのこと。大崎が上がったのは、築浅マンションの売り出しが増えたのが原因とのこと。

>>33996
「大崎がトップグループで品川が第２グループ」の理由は分かった。ただし、だからといって>>33991の品川をトップグループに入れる理由にはならないね。
グラフが示しているのは「浜松町(359万円)-(31万円差)-品川(328万円)-(15万円差)-秋葉原(313万円)」ということ。350万円という切りのいい境界もある。
これで品川を浜松町側に入れるのは無理やりの印象操作と思われても仕方ない。もし理解できないなら、得意のお絵かきでグラフを降順で並べ直し、トップグループと第２グループを楕円で囲ってみなよ。

大崎はパークシティの売り出しが増えて上がったんだろうな
大崎はもっと評価されてもいいと思います

品川は港南が築１０年ぐらいが大量に供給されてるから、どちらかというと築浅の部類では？そして、品川の単価を押し下げてるのも港南であろうかと。

>>33997
お前はレスすんな。バカが伝染る。

>>34000 匿名さん

最後の２行以外は正論言ってる。むしろあのグラフだけで品川を第１グループ入れるとかキモチワルイ。

釣りに対する粘着反応で品川リニアと再開発への盛り上がりに対するネガの粘着と妬みが如実に分かるｗ

>>33999

単価が低めなのは坪３００万以下が相場の高輪の築４０年とかの超築古マンションと
定借激安シティータワー品川の影響だな。

大崎はもう頭打ちかな。
浜松町すごいね、パークコートが含まれてない時点でこれでしょ？

確かに、大崎は新しい物件ありませんからね。いわゆる少し古い世代のマンション群のイメージ。
というか免震タワー自体なかったような気がするけど。

>>34005

大崎とは言ってもここで言う「大崎」は最近売り出されるようになった島津山の
低層マンションの影響だからね。最近になって駅近タワマンの売り出し価格が
上がっているわけではないことに注意が必要。

失礼、島津山じゃなくて御殿山ね。

>>34002 匿名さん

誰も品川駅にはネガしてない。写真ペタペタさんのような変人をからかってるだけ。

相場が上がろうと下がろうと、

山手線内側＞山手線外側

内陸高台＞湾岸埋立地

港区＞港区以外

築浅＞築古

大規模＞非大規模（ただし億を越える低層高級物件は別）

この構図は変わらない。
平均と言うものはあくまで参考値であって、
同じ駅でも内側の売り出しが多いか、外側が多いか、
築浅が多いか築古が多いかでかなり変化する。
そんな感じだね。

ほんとに駅の相場を見るなら、同じ時期に分譲された
同じような駅徒歩分数の同じくらいの仕様のマンションを
比較しないと分からない。

>>34008

写真ぺたぺたさんいないじゃん。でも、あれはあれであんなにしつこくなければ
写真自体は良かったけどね。
写真に撮れるエリアなんかほとんどない。特に駅近には。

大崎のタワマンはそんなに微妙なんですか？5年くらい前に駅近にタワマンができて、最近は少なく、今後の計画が中止になったイメージですです。
大崎ウエストCTは眺望が微妙との意見が有りましたが、山手線駅直結というだけでも希少性は高いですね。

羽田線西側>>>>>>>羽田線東側(笑)

羽田線って何？羽田アクセス新線のこと？
羽田アクセス新線の西側って何が大きいの？
意味が分からない。

>>34012 匿名さん
現状の坪単価は東>西だけど？

羽田線越えたら終わりだよね(笑)

田町の駅前、だいぶ、出来てきた。
楽しみだ。

■ヒカリエ筆頭に未来都市へ進化　「渋谷駅」

まずは、工事の真っ只中にある渋谷駅周辺の再開発から紹介しよう。渋谷駅周辺の再開発は大きく分けて「渋谷駅街区」「渋谷駅南街区」「渋谷駅桜丘口地区」「道玄坂街区」の4つの区画で行われている。
　
特徴はどの街区にも高層ビルが建つこと。渋谷駅周辺と言えば、他の主要ターミナル駅と比べて高層ビルが少なく、街並みも雑然としている雰囲気がする。しかし、再開発が終了した暁には超高層ビルが立ち並ぶ「未来都市」に様変わりしているだろう。
現在、4つの街区の中で建設が急ピッチで進められているのが、「渋谷駅街区」の駅ビルの再開発だ。東京五輪が開催される2020年、駅ビルとして高さ230m、地上46階建ての超高層ビルが建設される。完成すれば、渋谷ヒカリエの高さ180mを超え、新たなランドマークになるのは間違いない。その後も再開発は続き7年後の2027年に西棟や中央棟が完成し、全貌を現す。

「道玄坂街区」の工事も始まっている。ここは以前、東急プラザ渋谷があった跡地で進められている。地上18階、地下4階の高層ビルが建設され、2020年に開業予定だ。さらに東急東横線の渋谷駅の旧ホームと線路跡地を区画とする「渋谷駅南街区」には地上34階建ての超高層ビル、「桜丘口地区」には高さ150m以上の高層ビルが2棟などが建つ予定だ。

それ以外にも、高層ビル間の移動をデッキや地下通路でつないで回遊できたり、高層ビル化で空いたスペースを広場や緑地などとして活用する計画もある。完成すると他のターミナルにはない魅力的な駅へと変貌するだろう。

■資産価値向上でタワマンも　リニア新幹線で再注目「品川駅」

次に紹介するのが品川駅とその周辺の再開発だ。品川駅と言えば、過去に再開発が進み、タワーマンションも多数建設されて人気を博している。その人気ぶりはタワーマンションの中古物件が新築購入時より高い価格で売却されることが多いことからも分かる。21世紀に入って資産価値が上がった代表的なエリアと言えるだろう。

品川駅周辺で行われる再開発やプロジェクトはさまざまあるが、その中でも注目されているのが、2027年に予定されているJR東海リニア中央新幹線の開業だ。東海道新幹線は東京駅が始発のため、品川駅は停車駅の1つに過ぎない。しかし、リニア中央新幹線は品川駅が始発のため、名実共に「東京の玄関口」になる。リニアの開業後は品川駅の人の往来は今以上に増え、街の資産価値も高まることが期待できる。

■山手線の新駅でさらに資産価値が上昇？

品川周辺の再開発のもう1つの目玉が、山手線の品川駅と田町駅の間にできる新駅だ。今年2月10日、事業者のJR東日本と都市再生機構（UR）が新駅の起工式を行ったというニュースを耳にして知っている人も多いだろう。

山手線の新駅設置は1971年に西日暮里駅ができて以来のこと。新駅の営業開始予定は2020年春だから、約半世紀ぶりだ。山手線の各駅間の距離などから考えて「最後の新駅」とも言われており、注目が集まるのも無理はない。

新駅の駅舎をデザインするのは、新国立競技場の設計を手掛けた建築家の隈研吾氏。和風でモダンなデザインは五輪鑑賞で訪日する外国人にとっても印象に残る。駅舎以外にも商業や住宅施設なども開発し、本格開業は2024年を見込んでいる。

新駅の誕生は品川周辺の資産価格を押し上げそうだ。山手線沿線の中でも港区や品川区にある駅は元々人気が高く、新駅の誕生で人気に拍車がかかりそうだ。

■八重洲や日本橋、古き良きエリアにも高層ビル　「東京駅」

最後に紹介するのが東京駅近辺だ。東京駅と言えば、大手町や丸の内など日本を代表するオフィス街や商業地であり、さらに東海道新幹線や東北新幹線の始発駅であるなど、日本の玄関口と言える。最近も大手町や丸の内では新たなオフィスビルや商業施設、ホテルなどが再開発で誕生し、街の魅力を高めている。

その一方で、丸の内と反対側の八重洲口や、日本橋口はあまり再開発が進んでいなかった。八重洲側は飲食店が建ち並ぶ雑然とした雰囲気が魅力だが、他の主要ターミナルと比べると若干見劣りするのは否めない。

しかし、それを一変する再開発が計画されている。三菱地所が日本橋口前の常盤橋街区で予定する大規模再開発だ。敷地面積が約3万1400m2という広大な敷地に、日本一の高さとなる390mの超高層ビルを建設する。完成すれば、東京駅の新ランドマークタワーの誕生となる。超高層ビル以外にも、約7000m2の広場を整備し、災害時には避難場所として活用するなど防災拠点の役割も担う。竣工は最も早い棟で2021年度、最も遅い棟で2027年度を予定している。

今回紹介した東京駅、品川駅、渋谷駅以外でも再開発は進んでいる。ここまで大規模ではないものの、例えば山手線では目黒駅や新宿駅、中央線の四ツ谷駅、中央線の中野駅などだ。各エリアで行われる重層的な再開発によって、東京の魅力や資産価値はますます高まりそうだ。

渋谷－品川－東京、その間に位置する恵比寿、目黒、五反田、大崎、田町、浜松町。
このあたりが今後１０年の住宅市場を牽引するでしょうね。
豊洲など一時期はブームになりましたが、やはり一時のブームは消え去るのも早い。
晴海なんかも大量供給懸念が現実のものになる日はそう遠くないでしょう。
本命はいつまでも本命ってことですね。

>>34018
同感です。既に世田谷の勢いが無くなっているように、吉祥寺や東横沿線といった高級住宅地はイメージや戸建て偏重の低下と共に人気は下がって行くでしょう。豊洲等の湾岸東や武蔵小杉の人気も絶対的な交通利便性が都心や山手線沿線に劣るため、新築ラッシュが終わると共に中古市況は伸び悩むでしょう。
渋谷～東京の山手線沿線は新築供給が少ないので、中古への抵抗感をいかに無くせるかが課題ですね。

>>34019

城南部山手線沿線の土地には限りがありますから、マンションが70年は耐用年数がある時代、そうそう新築供給は続かないと思います。いずれ、欧米のようにマンションを買うのは中古が中心になり中古に対するアレルギーがなくなる日が来るでしょう。

専有部なんて変えられないのは部屋の形と天井の高さ、日当たりや眺望くらい。リフォームすれば新築と同等以上にピカピカの部屋に住むことが可能。むしろ調度や水周りなど、新築だとコストカットするために安いものが使われているケースもあるけど、とりあえずいくら気に入らなくても新品を取り替えるのも気が引けるのでお仕着せのものを使うしかない。自分の好きなものを選べる中古が人気になる時代は来ると思いますね。

>>34019

住みたい街不動の一位だった吉祥寺の人気が落ち始めていて、いままでランク外だった大崎や五反田なんかも人気になってきて山手線が人気路線の一位になったことからも、本格的な人口減少時代を前に資産価値に懸念が残る郊外を選ぶ人が減ってきていることの現われと思いますね。

駅の違いもさることながら、山手線の内側エリアか外側エリアか、高台エリアか低地エリアか、周辺環境がどうなっているか、などのほうが資産価値に影響大きかったりするので、気をつけないといけません。。。

>>34022

そりゃ言われなくてもどこが高いか安いか値段見りゃ分かりきってる話。アラブの石油王じゃあるまいしいくらでも金があるわけじゃ無いから予算との兼ね合い。
埋め立てだろうと低地だろと、港区湾岸みたいな今となってみれば激安割安だった坪単価200万ちょいみたいな価格で買って10年以上後に何十%も値上がりするケースもある。今はそこまでは望まないが、割と買いやすい値段で割安に感じられるマンションで値段が上がるか落ちにくいのが一番。いくら良い立地でも坪単価が高すぎるとあとあとがかえって心配だわ。

そういう意味で注目しているのは京急北品川付近、大崎の少し駅から離れた大崎三丁目。

今は注目されてなくて割と安くてもあとから評価されるケースもあるからね。
そういうのが、山手線のどこなのか議論する方が楽しいと思う。

>>34022
今の資産価値がどうか、自分がその価値を必要か、将来の資産価値はどうかを考える必要がありますね。
高台か低地で変わってくるリスクは水害が主だと思うが、東京は津波の心配は少なく、大雨では排水機能が追いつかない地域で被害が出ている。必ずしも高台、低地で単純に安心ではないとの知識は広まっている。
また、山手線の内、外も40代以上の人に最寄りが山手線駅と言うと内か外かを聞かれることが多いが、若い人はあまり気にしないように感じる。例えば、「山手線内側の駅徒歩10分」と「山手線外側の駅徒歩5分」が他は同じ条件であるとすると、迷わず後者が選択される時代になっていくと予想する。
今の注目はイメージで損してる五反田ですね。少し前に出ていた中古価格も周辺と比べ明らかに安いですし。

>>34026

そうすると、五反田の中古で築浅で比較的安い目の物件が出たらねらい目かもしれません。
渋谷ー品川ー東京のなかで出遅れているのは五反田、大崎あたりでしょうか。
新駅周辺は超築古中古が多く、築朝10年以内は既にかなり値上がりしている感があります。
港南側のパークタワー品川ベイワードやコスモポリスなども今後値上がりする可能性が
ありますね。

>>34026

たしかに

五反田が安いのは、古い物件が多いからで、逆に隣の大崎が高いのは新しい物件が多いから。
考えればわかるでしょ。
平均で比べても意味がない。

ちなみに、賃貸でも五反田最寄り物件には安いのが結構あります。武蔵小山や戸越銀座の方が高いくらいです。

大崎、五反田あたりはじっくり物色すればr期徒歩5分以内で㎡100万程度の掘り出し物が
出そうな雰囲気はありますね。

＞港南側のパークタワー品川ベイワードやコスモポリスなども今後値上がりする可能性が
＞ありますね。


たしかに。新駅との位置関係考えれば。。

もう港南は上がり始めてるよ。

http://suumo.jp/jj/bukken/shosai/JJ012FD010/?ar=030&bs=011&nc=...

>>34029
もちろんお買い得かどうかは物件個々によるけど、中古の値段は周辺相場の影響を受けるので、穴場物件を見つけられる可能性は五反田が高でしょうね。

リハウスで山手線沿線＋80平米以上＋1億円まで＋築15年以内で検索すると、ほぼ芝浦、港南しか出てこない。そりゃ、人気が集中するわけだなと。

>>34034
そりゃ4つも必須条件を付けると自ずと場所や物件は絞られますね。実際には予算上限が1億なら広さを65や70㎡を下限に妥協する人(家族構成にもよる)や、広さが譲れないなら予算上限を上げるか山手線沿線を諦める人も居るでしょう。
芝浦、港南の売り出しが多いのは、人気もあるかもしれないが、長期販売物件が多い影響と思います。再開発で値上がり期待のため強気で売り出しているが、買い手は市況全体の頭打ちと値下がり期待から、購入を躊躇する。芝浦はTGMMの全容が見えてきて、この1年で評価がどうなるかですね。

>>34035 マンション掲示板さん

70平米は狭すぎ。

>>34036 匿名さん

家族構成によるでしょう

80平米3LDKってのが一番の売れ筋らしい。それを高給取りなら買える山手線エリアで交通も便利なのがいい。駅近は最初から無理なのは分かってる。

>>34038 匿名さん

坪400万で9700万
坪600万で14500万
坪800万で19400万
無理して買うもんでもないね。逆に無理じゃないなら、金額は気にしないで高いのどんどん買った方がいい。山手線はやはり貴重。

>>34038
>80平米3LDKってのが一番の売れ筋らしい。
それってどの地域のどういう世帯向けのデータですかね？最新のニーズを反映してるであろう最近の新築の間取りトレンドとは大きな乖離がありそうですが。

書き込んでる人の売りたい物件が、そういう間取りだっていうだけのことなんじゃない。

個人的には2人暮らしだから80㎡の2LDKが一番使いやすいんだが。好みは家族構成によるね。

必要な平米数は家族構成や生活スタイルにもよるけど、間取りや備え付け収納によっても実際の住み心地は大きく異なりますね。表記上の5㎡は位は簡単に逆転するイメージです。
具体的には、専有面積は実生活面積、収納面積、デッドスペースで分けて、収納面積は更に高さ(階高)を加味して立方メートルで考えて比較するといいです。タワマンであれば、共用施設でゲストルームやスタディルームがあればその活用を、またレンタルサービスやクリーニング預けサービスを利用して必要な収納面積を減らすのも最近のトレンドかと思います。

中古市場でも一番人気はやはり3LDKらしいよ。なぜかと言うとマンション購入検討者で一番多いのはファミリー。あるいは子泥も作ることを想定している夫婦。なので、3LDKは一番の売れ筋らしい。ただし、ファミリーで住むことを想定しない（交通利便性最優先で住環境は二の次で、子供と一緒に住んで子育てすることを想定しない人が住む）エリアでは2LDKのほうが人気ということもある。

人口が東京に集中する中で、この間取りじゃ少子化も仕方ないね。

予算が無い人は駅遠の安めの物件にすればいいし、予算がある人は駅近の高い物件も候補に入るし。
売れ筋の価格帯っていうけど、今って億超えの部屋でも妥当な値段設定ならすぐ買い手見つかるよ。
別に安くなくても妥当なだけですぐ売れる。

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20171028-35109504-cnetj-sci
青山も表参道も恵比寿も広域渋谷圏となる？この発想は何かイヤだ。

>>34046
すぐに買い手が付くのは以下のどちらかでしょう。
・値段が買い手にとって妥当である(市場に対して割安 or 売り手と買い手の妥当な値段が同じ)
・他に代えがきかない希少な物件である

芝浦、港南は、新築が少なく指標がない、再開発期待、市況の低迷という中で、売り手と買い手の値段の妥当性のギャップが大きいように感じる。そのため物件が滞留し、山手線沿線というだけでの希少性が無くなり、より売り辛くなっている。

概念図も読めないようなアホの話は何の説得力も無い。

>>34048 マンション掲示板さん

物件が滞留してるのはむしろ高額物件。完成在庫売りが状態化してる新築マンションの売れ行きを見ても明らか。

一億以下の方が買い手は見つけやすいかもしれないけど、そんなに急いで売る理由もないでしょ。
よっぽど切羽詰まってる人なら仕方ないけど、別に売りやすい価格帯かどうかで自分の住まいを決めようとは思わないかな。

WTCの異常者、アク禁されたな

そういうことを言うとまた来るからやめてくれ

>>34050
完成売りというか青田売りの売れ残りの長期販売戦略ですね。常套化してますが、山手線10分程度の物件では、浜離宮、上野池之端、プラウド芝公園、クラッシィ芝浦とほとんど売れ残りは無いですね。あるのはゴクレくらい？

首都圏では３割値上がりが「普通」らしいよ。

価格沸騰の首都圏マンション､｢狙い目エリア｣はココだ
「2013年から2015年にかけて、販売価格は3割ほど上がりました。
http://www.excite.co.jp/News/economy_clm/20171029/Moneyforward_42778.h...

>>34052

アク禁されてないよ。シナガワ再開発の某設計事務所によるイメージパース。

著作権　問題アリ

>>34056
異常者の自覚あったんか、さすが

>>34058 口コミ知りたいさん

異常者はお前だろｗ

>>34059 匿名さん

同意。

>>34056 匿名さん
改めて思うけど、新駅はやっぱり高輪側の再開発なんだな。

高輪側は、ちょっとは風が弱いならいいけどな。
今日の港南は天気なのに暴風で１日中とんでもなかった。

その２

>>34059
人のことば解るのか、すごいぞ

>>34063
やっぱ品川とんでもないね。今まで見慣れた東京の景色とは違う街が現れるかも。

港南吉害は吹き飛ばされたか

>>34053 匿名さん

でも写真ペタペタがないのはいいですね

新駅が出来たら、品川と田町あたりに好影響があるのは当然だが、直接的にプラスになるのはどこでしょうね。今、泉岳寺が最寄りのエリアは当然として、田町南側の三田ナショナルコートあたりも導線次第で大幅な価値アップですかね。品川北東側のコスポリや品川ベイワードは品川との徒歩距離はあまり変わらず、あまり影響なし？

???吉害

>>34068 マンション掲示板さん

そんなこと言うと港南4の方に怒られる、というか発狂されますよ。

>>34068 マンション掲示板さん

高輪二丁目泉岳寺だな。あとは港南三丁目。今まで品川になかった商業施設が増えて便利になるという意味では高輪二丁目、三丁目、港南三丁目、四丁目。

「品川までの徒歩距離と新駅までの徒歩距離があまり変わらず」が正しい表現ですかね。品川ベイワードは流石に近くなり資産価値向上しそうですが、コスポリあたりはシーズンテラスあたりの発展頼みですね。

港南～泉岳寺新駅は、山手線の内側と外側の格差がすごくなるね。
内外カーストがワースト１の山手線駅はどこですか？そこ

>>34072 マンション掲示板さん

シーズンテラスは発展はしないでしょ。ただシーズンテラスと新駅街区は直結。コスポリ前の道路は外苑西通りの延伸道路。利便性は飛躍的に高まる。

>>34073 匿名さん

そうでもなさそう。北品川の品川駅徒歩10分さえ坪400万の世界になってきた。

>>34075 匿名さん
そう？そこは３８０万とかでしょ？高輪ならざっくり５００万？結構な差だよね。

先週末高輪で発売された新築は坪850万円。

榊氏の記事ではありますが、御参考になる部分もあります。
信じるか信じないかは、あなた次第です。
https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20171025-00000008-pseven-bus_a...

榊の主観による、個人的な主張など、信じる人は、いないでしょ( ´艸｀)/ぽん

湾岸の強風は内陸と別次元だから、タワマン修繕の足場やゴンドラも特別仕様じゃないと駄目だと思うよ。大規模修繕の先駆例が出れば、驚いて湾岸タワマンの管理組合は修繕費を一気に値上げせざるをえなくなり、湾岸中古は暴落する。

ってか湾岸の話はスレ違いでしょ。
まあ山手線にも湾岸物件はあるけどさ。

それにしても
東京～有楽町～新橋～浜松町～田町～品川
再開発凄いですね
電車乗ってても良く解る

北品川のブリリアは平均坪400万は超えてくると思ってましたが、切ってるんですね。規模や駅距離、運河沿いという共通点からクラッシィ芝浦(田町)の品川版と見てましたが、ずいぶん弱気な値付けですね。
将来性を考えるとお買い得感がある気がしますが、これで倍率ついて即完売にならなきゃ港南、芝浦の世間の評価はそんなもんってことですね。

>>34083 マンション掲示板さん

規模と仕様がクラッシィから二段くらい落ちる感じだからあんなもんなんじゃ無い。場所的にも設定間取り的にも、賃貸に出すことを想定した投資用マンションという感じ。

>>34065 匿名さん
そうだね、品川新駅はこれまでの日本には存在しなかったような新しい街になる。
さらには品川駅は日本の顔となり、日本国内はもとより海外からも注目されるエリアになる。

>>34084
確かに戸数は倍以上違うのでクラッシィ芝浦と同規模とは言えないですね。それにしても賃貸仕様なんですか…
せっかく品川駅徒歩10分で前建ての心配がない貴重な立地なのにもったいないですね。やはり港南側は坪400万やグロスで1億越えると売り辛いんですかね。それとも地権者住戸も多いようなので、その影響か。

日本人ってさ、完璧に整備された場所よりも風情がある場所を好むよね。
歴史ある場所って言ったらちょっと大袈裟だけど、やっぱり元々海だっただけの埋め立て地に高い価値を見出せる人は少ないよね。

>>34087 匿名さん
にぎわいがあればいいかな。

ブリリア品川は風情がある旧東海道北品川商店街近く。しかし、敷地が小さいので小規模。1LDKの設定も多い。もう少しまとまった土地が出れば面白いマンション開発になるが、もう港南には土地がない。ネガが言うことが本当で使われてない倉庫でも残ってればいいのだが。

>>34089 匿名さん
港南の駅遠はスレ違いです。

>>34089
港南の駅遠のお話は別スレでお願い致します。

品川駅徒歩10分の売り出しを開始した新築マンションの物件コンセプトと価格設定の話がスレ違いなの？

ネガの煽り完全スルー
ネガの遊び場消失.°(ಗдಗ。)°.

>>34089 匿名さん
港南の話なんかしていないのに、無理矢理港南の話をねじ込むのは止めましょうね。駅遠港南民さん。

駅１０分ならこのスレで語ってよし。

羽田線越えた港南(笑)

新作

>>34097
この写真は今話題に上がっている北品川のブリリアからの眺望のイメージパースか何かですかね？品川駅徒歩10分で坪400万未満でこの眺望なら絶対に買いですね！

>>34097
これはスゴイ。これ見ながら暮らせるって開放感あっていいだろうね。

>>34099 匿名さん

同意。
リニア品川駅まで徒歩圏のアーバンリゾートタワマン！

>>34101 口コミ知りたいさん

うれしいかい(ﾟ∀ﾟ)

アホ港南民は極力スルーしましょう。

>>34103 匿名さん

煽りに応えたのに？

羽田線越えたら 終わりだよね(笑)

そんなことより、大崎のタワマン事情を語れる方は居ないですかね？恵比寿も新築があってなかなかアツいですね。なかなか庶民が買うには厳しい価格帯ですが…

>>34106 マンション掲示板さん

買えないマンション語ってどうするの？意味ないじゃん

リニアも新幹線も品川にメトロが無いから
品川から乗らないね

>>34108 匿名さん

リニアにわざわざ相模原から乗るの？
頑張ってね。

東海道新幹線の利用好調、ＪＲ東海が過去最高益　中間期

　ＪＲ東海が２７日発表した２０１７年９月中間決算は、売上高が前年同期より３・８％増の８９９５億円、純利益が８・５％増の２３３２億円だった。東海道新幹線の利用が好調で、いずれも６年連続で過去最高を更新した。
　新幹線の運輸収入は３・８％増の６２４８億円。４月に全面開業した名古屋駅前の複合商業施設「ＪＲゲートタワー」は、ホテルとショッピングモールが好調に推移し、売上高を約６０億円押し上げた。
　好業績を受け、１８年３月期の売上高は従来予想の１兆７６００億円から１兆７９１０億円に、純利益は３４８０億円から３７４０億円に上方修正した。新型新幹線の開発費用などが膨らむため、純利益は前期より４・８％減の見通し。

朝日新聞社

>>34097 匿名さん
チビすぎるだろ。

>>34107
恵比寿、大崎のマンションくらい買えるだろ。今のところ住み替える予定はないけど、情報収集しといて損はない。
個人的には山手線駅徒歩10分超のマンションの方が興味ないし、語られても意味ないんだが、まぁ人それぞれなので否定はしない。
ただ、面白くもないネガとポジを連投する独り猿芝居だけは迷惑なので止めてほしい。

>>34112 マンション掲示板さん

恵比寿、大崎は新航路の真下。

大崎はまだしも恵比寿は…。
おれは予算オーバーだわ…。
恵比寿だったら目黒の方が好き。

恵比寿も目黒もいいね

東側に用事が集中している自分からすると目黒や恵比寿は逆に不便だな。買えないが。
浜松町の三井のはベスポジだったが同じく高級過ぎて無理。
大崎なら買えるが魅力がない街だしイヤ。
そう考えていくと、もうこの先小金持ちが人気のある山手線物件買える日はこなさそうだなぁ。

>>34116 匿名さん
東よりなら神田、秋葉原界隈は？
日本橋再開発で楽しみが多いですよ

もう無理だね。山手線南部を高給サラリーマンなら買えたのは2007年まで。

>>34117 マンション検討中さん

あの辺はミニ物件だらけ。秋葉原タイムズタワーが最後かな。

神田はマジ穴場。

日本橋や人形町の辺りは意外と売り物件が出てきませんよね。
供給過剰とか言われてましたが話が違うような…

>>34118
高給サラリーマンって年収どれくらいの定義？1500万くらいあれば今でも大崎～田町あたりなら買えるでしょ。2007年なら年収1千万円くらいの中給～一般サラリーマンレベルで買えたかもね。

>>34122

頭金２割と仮定して年収１５００なら８０００万くらいまでのマンションなら可能かもね。年収１０００ならギリ５０００万まででしょう。

だから、ファミリータイプ８０平米とすると年収１０００万しかなければ２００７年でも６０００万以上はしたから無理。

年収１５００万ぽっちしかなければ今の大崎から田町は最低でも９０００万はするから無理。まあ、普通に買えるのは年収２０００万からだろうね。

神田は高級思考の日本橋と庶民的な秋葉原の間にあるので便利ですね

そもそも神田は飲むところで住むところじゃない

>>34125
その意見って「～線越えた終わり」って言ってる無理ネガと同レベルって自覚してる？同じ人かな？
不便な立地や悪い住環境を許容できるかは家族構成や価値観で人それぞれだから、住んでる人が居るのに「住むとこじゃない」なんて言わない方がいいですよ。

>>34126 マンション掲示板さん
その通り。住居としての価値は取引価格を見れば一目瞭然。他は個人の価値観に過ぎない。

安いマンションには安い理由があるし、高いマンションには高い理由がある。
神田って結構高いでしょ。
良い所だと思うけどね。

神田と言っても広いよね。神田明神あたりは風情があって良いと思う。

>>34128
そういう意味ではその駅の住宅地としての駅力は>>34028のトウキョウカンテイによる売買の平均坪単価のようなものに集約されますね。神田が含まれていないことや時期や集計条件が不明ですが。
「築浅が無いから坪単価が低い」という意見も有りましたが、築古しかないことや中古しか無いのに坪単価が伸びない(買いより売りが多くビンテージ化しない)こともその駅のその時点での住宅地としての駅力と言えるでしょう。

>>34122 マンション掲示板さん

品川駅徒歩10分圏内の高台の高輪4丁目あたりを希望してるが、新築だとジインプレスト高輪、ブリリア高輪が該当。
約1億5千万スタートで間取りが良い部屋は2億後半～3億円台。
年収2000万円でもキツいであろう。なので自分も諦めモード。
付近の築40年近いビンテージ風中古マンションですらファミリータイプは1億円超。
山手線駅近高台物件は高いな。

>>3412は>>34118の「山手線南部を高給サラリーマンなら買えたのは2007年まで」にレスしただけだから、勝手に80平米とか高台とか新築とか良い間取りとか条件足したら高給サラリーマンでも買えなくなるのは当たり前ですね。
山手線南部の身の丈に合った物件か山手線外でご検討ください。

品川周辺の駅(恵比寿～浜松町)の話は飽きたな。

山手線北側で魅力的な居住地があればいいけどね

>>34132

そりゃワンルームマンションでもなんでも関係なく語るなら山手線駅近買えるわ。一般的に議論すべきは3LDK、80平米以上くらいだろう。

>>34133

でも、結局これから買うなら実需にせよ投資にせよ、実需兼ねた投資にせよ間違いないのは品川駅を中心としたエリアなんだよな。中長期的には買って得することはあっても損することはまずないだろう。埋め立て側ならまだ買える値段だから、実需として検討するのはアリだと思う。まあ、こんなこと言うとアンチ品川が大量に沸いてくるのかもしれないが、大量に沸いてくることこそが、結局そういうことを意味してることになるんだろう。

品川以外の話題は禁止スレ

>>34135
ワンルームから3LDの80平米以上って極論言いすぎ。更に3LDKの80平米が一般的な議論対象って、最近の新築マンションの間取り傾向知ってるの？
子持ちファミリーや築10年以上の物件を前提で語りたいなら専用スレ立てなって。ここで語るなら、それはあくまであなたの個人的な価値観であり、決して一般論で無いことを理解した上で、前提条件を付けて書いて下さい。

>>34136 匿名さん
中長期的にそうなるという理屈も分かるが、駅からも近くない埋立地を投資で買うのは怖いと思われてるのが現実。

同じ山手線沿線でも、駅遠の埋立地と山手内側の駅近立地を比較した時にあえて前者を選ぶ人はいないでしょうに。
※駅近は５分以内、駅遠は10分超

羽田空港新ルート、かなり影響ありそうですね。
今、テレビでやってます。

大井町近辺が上空３００ｍで、かなり影響あるみたい。

品川は食券&外国人バイトのお店ばかりだし

>3LDKの80平米が一般的な議論対象って、最近の新築マンションの間取り傾向知ってるの？


だから、最近の新築マンションは駄目なんだろ。最低80平米、できれば90から100平米。
70平米田の字間取りの安賃貸みたいなマンションは嫌だ。

>>34143

新宿と間違えてる？

＞70平米田の字間取りの安賃貸みたいなマンションは嫌だ。


田の字ナロースパンに８０００万出すやつが信じられん

それに８０００万出せる金持ちが住めばいい。
出せない人は黙って静観してればいいと思う。

>>34136

＞でも、結局これから買うなら実需にせよ投資にせよ、実需兼ねた投資にせよ間違いないのは品川駅を中心としたエリアなんだよな。中長期的には買って得することはあっても損することはまずないだろう。

そうだね。渋谷のアホが1500万だとか言ってたけど、開発前から失敗と言われている渋谷をその値段で買って上がる保証などどこにも無い。

そりゃ投資するなら今の時点で安く買えるエリアじゃなきゃ意味ないでしょ。
バカなの？

>>34148 匿名さん
無理矢理渋谷ディスを押し込んできたけど、言ってることが見当違いだよ。

ってか値上がりってそんなに皆気にしてるの？
メイン住居は自分の住みたい場所に住むようにしてるけど。
自分が一切住まない投資物件なら値上がりしそうな場所に買うけどね。
メイン住居が投資も兼ねてるって疲れそう。

>>34151

同意。山手線駅徒歩圏の内側は一部の場所を除いては住みにくいところが多い。低層マンションなら大崎御殿山、品川高輪、新駅高輪あたりはねらい目だが。タワーで環境が優れたマンションはほとんどないね。

＞それに８０００万出せる金持ちが住めばいい。

田の字７０㎡８０００万なんて金持ちじゃないヤツが我慢して住む物件だろ。
金持ちは３億くらい出してもっと良いところに住むだろ。
昔は安い坪単価で８０－１００㎡がデフォだったが最近のマンションは
坪単価高いせいで部屋狭すぎ。

（２００４年ごろの山手線物件）
坪単価安い＋部屋広い　１００㎡　３ＬＤＫ

リビング２５畳　ワイドスパン　坪２７０万　８０００万


（２０１７年ごろの山手線物件）
坪単価高い＋部屋狭い　　６６㎡　３ＬＤＫ　

リビング１０畳　ナロースパン　坪４００万　８０００万


両方とも分譲時点の価格は同じ値段というのが最悪だね。
坪単価高いことをありがたがるヤツが理解できない。

優れた環境の基準がわからないけど、街としての魅力は内側の方が圧倒的に上だよね～

>>34153 匿名さん
そんなもん時代が違うんだから仕方ないでしょ。
１３年前って今マンションを買う世代はまだ就職すらしてないって可能性もあるよ。
いつまでも昔のことを引きずって今の新築を買う人達をバカにしてるおっさんを見ると惨めだなって思う。