山手線の駅力を語るスレ Part5

>>128371 匿名さん
五反田、大崎、田町辺りはやっぱりまたまだ安いですね。

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>>128371
築40年で坪375万ってすごいな。一時期はそのレベルの超築古はいくら高輪でも坪200台で買えたが。やはり再開発で急騰してるんだな。

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高輪ゲートウェイに近いマンションは2015年ごろからどこも軒並み急騰して
天国モード。築50年物件まで値上がりしてる。
　

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品川は将来性を考えるなら内側に限るという事ですね

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>>128376

外側も値上がりしてきている。品川駅、高輪ゲートウェイ駅徒歩圏は
1年くらい前の相場は役に立たない感じ。

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>>128375 匿名さん
その辺りは新駅隣接ってレベルだもんね
そりゃ急騰するでしょ、羨ましい限り

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築年、駅徒歩、平米で順位がコロコロ変わるから、個別物件の坪単価の方がわかりやすいんじゃないの？

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外側はハブでしょうね。

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>>128380 匿名さん
外側とか内側じゃなくて、単純に距離が遠い場所は影響ないでしょ

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築40年に設定するとガクッと落ちる 渋谷 恵比寿 あたりは、新しい物件が多いということですね。

逆に大して落ちない 新橋 浜松町 品川 あたりの山手線東側は、都心住宅として歴史があるという事でしょうかね。

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山手線東側は値上がりしにくいってことでしょう

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山手線物件と自信を持って呼べるのは山手線駅徒歩10分までなのがよく分かりました。

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各駅の山手線内側のみ、隣接駅とは真ん中で範囲分け、徒歩5分以内の条件で坪単価を集計したら全然違う結果が出そうですね

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山手線東側は30年経っても40年経っても値下がりしにくいという事だな

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>>128382 匿名さん

事実なら築40年の渋谷、恵比寿は狙い目かもね。

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築40年なんてサンプル数が少ないはずで、物件固有の条件の影響がモロに出てそう。リノベの有無でも売り出し価格は1千万円以上異なってくるし。

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少し古い資料（平成26年度）ですが、国交省都市局都市計画課の資料に、
「徒歩圏には一般的な800m以内を採用」って書いてありますね。

https://www.mlit.go.jp/common/001104012.pdf

国交省の考える徒歩圏は800mの様ですね。

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>>128389 匿名さん
港南は次元が歪んでるから15分（1200m）まで徒歩圏。

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統計的にデータを比較する場合、ある程度サンプル数を確保すること、恣意的な条件を入れないこと、重複データの除去などデータの質を高めることが必要です。
>>128349の続きで田町駅のデータも取っているので、今日か明日か時間があれば、山手線内外で分けたデータを掲載しますね。

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結局は港南のリセールが悪いって結論になるんじゃないの

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>>128392 匿名さん
新築で買ってる人は十分値上がりしてるからいいけどね
他の港区物件に比べるといまいちだけど

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>>128392 匿名さん

リセールは最高だろ。今から買ったら知らんが。

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＞国交省の考える徒歩圏は800mの様ですね。


ついにこれで、港南4は山手線に無関係、だということが、国の公式見解となりましたね。

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少し古い資料（平成26年度）ですが、国交省都市局都市計画課の資料に、
「徒歩圏には一般的な800m以内を採用」って書いてありますね。

https://www.mlit.go.jp/common/0011...

国交省の考える徒歩圏は800mの様ですね。

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>>128395 匿名さん
山手線なら通常800メートルも離れれば隣でしょうね。浜松町と新橋間でも1100メートル。そのホーム間だと900メートル。

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>>128395 匿名さん
最近爺さんスレ違いだと認めて静かだけど

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>>12398

マンション名出さなきゃ自分からは出さないのでは？

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＞港南4は山手線に無関係

港南4を話題にしてくれてありがとう！！
相変わらず世界のリニア品川駅と高輪ゲートウェイ、WCTの話題でもちきりですね
駅力が強い品川駅から徒歩13分
豊かな緑と水辺に恵まれたアーバンリゾートタワマンに憧れるのは当然ですね！

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品川駅、天王洲アイル駅、2駅9路線を自在に使いこなせる上に、公園直結のアーバンリゾート！

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周辺を散歩してる人もリゾート感を感じているようですね！

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天王洲アイルは中古スレでお願い。

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天王洲アイルは1ミリも興味ない。迷惑だからやめて欲しい

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ごめん。俺スレ違いだとわかったよ。本当にごめん。深くおわびしたいです。本当に本当にごめん。今までバカだった自分に気づいたよ

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港南は23区で1番生活が不便だと思う

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>>128405 匿名さん
二度と出てくんなよ。分かったらよろしい

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>>128405 匿名さん
迷惑かけたな。誰も妬みも恨みもないよ。あんたの勘違いだったね。

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>>128401 匿名さん
豊洲の東海道新幹線最寄駅は東京駅です。なお東京駅の便利なところは他の新幹線も利用できる。

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豊洲は都心アクセス便利だね

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豊洲以外の湾岸が不便すぎるからな

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豊洲などどうでも良いんだが

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何で港南はこうも不人気になってしまったのか
やはり再開発が終わってしまうと街は廃れる一方なのか

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１位 新橋 坪408
２位 渋谷 坪395
３位 恵比寿 坪386
４位 浜松町 坪368
五位 品川 坪356
６位 原宿 坪355

これ、国土交通省のデータなんですよね。
港南は、何位ですか。

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>>128413 匿名さん

そうだなぁ。豊洲が不人気になったおかげか？

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>>128414 匿名さん

いまは2位か？笑笑

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渋谷～新橋物件で築年数、駅からの距離（徒歩5分）を統一してみた。

築10年　70平米　徒歩5分
渋＿谷 496.6万円／坪
恵比寿 468.4万円／坪
目＿黒 418.2万円／坪
品＿川 395.7万円／坪
新＿橋 390.1万円／坪
浜松町 375.5万円／坪
大＿崎 372.4万円／坪
五反田 362.0万円／坪
田＿町 311.1万円／坪

築40年　70平米　徒歩5分
品＿川 375.1万円／坪
新＿橋 324.1万円／坪
渋＿谷 277.0万円／坪
恵比寿 263.4万円／坪
浜松町 254.0万円／坪
目＿黒 213.4万円／坪
田＿町 157.9万円／坪
大＿崎 149.7万円／坪
五反田 146.7万円／坪

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ウチノカチで豊洲は何位？あっ山手線じゃないからエントリーさえしてないか！すまん！

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国土交通省のデータにイチャモンつける人がいるなんて。

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豊洲は築年数10年ちょいで坪277万。笑ってしまうくらい安いな。

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有楽町線のなかてさえ、上位に入れない豊洲…哀れな街。

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＞国土交通省のデータにイチャモンつける人がいるなんて。


１位 新橋 坪408
２位 渋谷 坪395
３位 恵比寿 坪386
４位 浜松町 坪368
五位 品川 坪356
６位 原宿 坪355

品川は、目の敵にしている浜松町に負けているんですね。
国家レベルのデータベースなので文句はないですが、7位以下も知りたいですね。

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>>128421 匿名さん

これ見て豊洲が哀れって思う人は、メトロ一日乗車券を購入して
メトロを勉強しないと恥ずかしい。
要町より上なんだ、、、

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>>128422 匿名さん

築10年　70平米　徒歩10分
渋＿谷 521.5万円／坪
新＿橋 468.0万円／坪
恵比寿 449.3万円／坪
目＿黒 371.5万円／坪
品＿川 363.4万円／坪
五反田 360.5万円／坪
浜松町 352.6万円／坪
田＿町 338.1万円／坪
大＿崎 330.0万円／坪

築40年　70平米　徒歩10分
新＿橋 402.0万円／坪
品＿川 342.8万円／坪
浜松町 332.7万円／坪
渋＿谷 301.9万円／坪
恵比寿 244.1万円／坪
田＿町 184.9万円／坪
目＿黒 166.6万円／坪
五反田 145.2万円／坪
大＿崎 107.3万円／坪

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豊洲、築40年　70平米　徒歩10分 爆笑

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>>128417 匿名さん
サンプル数はどれくらいですか？

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>>128425 匿名さん

港南でもやってみた。築40年シミュレーション。これが港区と江東区の差なんだろう。

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高輪でもやってみた。

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>>128427

山手線でこれから先、最も価値が落ちないのが品川。
リニアも新駅も再開発もありゃ当たり前。
　

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港区内でも港南はもっとも資産価値が維持される街らしい。
　

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江東区物件に負ける港区物件なんて、港区の恥。

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渋谷～新橋物件で築年数、駅からの距離（徒歩5分）を統一してみた。
豊洲産が仲間に入りたさそうなので、参考に追加してみた。

築10年　70平米　徒歩5分
渋＿谷 496.6万円／坪
恵比寿 468.4万円／坪
目＿黒 418.2万円／坪
品＿川 395.7万円／坪
（港＿南 365.3 万／坪）
（高＿輪 431.5 万／坪）
新＿橋 390.1万円／坪
浜松町 375.5万円／坪
大＿崎 372.4万円／坪
五反田 362.0万円／坪
田＿町 311.1万円／坪
（豊＿洲 294.7万円/坪）

築40年　70平米　徒歩5分
品＿川 375.1万円／坪
（港＿南 362.5万円／坪）
（高＿輪 240.9万円／坪）
新＿橋 324.1万円／坪
渋＿谷 277.0万円／坪
恵比寿 263.4万円／坪
浜松町 254.0万円／坪
目＿黒 213.4万円／坪
田＿町 157.9万円／坪
大＿崎 149.7万円／坪
五反田 146.7万円／坪
（豊＿洲 97.6万円／坪）

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Yahoo!不動産の浜松町～品川の徒歩10分以内の
賃貸マンション・アパートの賃料平均です。重複データや誤入データと思われるものは除外しています。ちなみに、昨日の浜松町のデータに1件GFT(通常は徒歩11分表記)が混入していたので除外しました。

・浜松町(27物件)：40.3万円(6,000円/㎡)
　・内側(25物件)：41.6万円(6,200円/㎡)
　・外側(02物件)：24.7万円(4,200円/㎡)
・田町駅(65物件)：35.7万円(4,500円/㎡)
　・内側(09物件)：48.0万円(5,400円/㎡)
　・外側(56物件)：33.7万円(4,400円/㎡)
・品川駅(34物件)：45.9万円(4,300円/㎡)
　・内側(06物件):108.2万円(5,000円/㎡)
　・外側(28物件)：32.5万円(4,200円/㎡)

読み取れる点としては以下のような感じですね。
・どの駅も山手線内外格差が顕著
・山手線外側は浜松町～品川で差はほとんどない
・浜松町の内側(そもそも17物件がPC浜離宮)は平米単価は高く広くない部屋が多いのに対し、品川は単価はそこまで高くないが広い面積で絶対額が高い部屋が多い
・内外格差が顕著なので、外側の売り出し数が多い駅は、全体平均では安く見える

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自己満足の独自調査（）も、エンタメ的な見世物としてはなかなか楽しめますね。
落ち着いたらまた、国土交通省のメガデータを、再掲しますね。

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>>128433
内側は品川がダントツなのは当たり前か。占有面積の広い低層高級マンション品川にしか無いからな。こんなのが月30－40万ぽっちで借りられるわけがない。

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>>128433

品川の内側は別格として思ったほど差が無いね。
その程度の差だと、外側のほうが利回りは良さそう。

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>>128434

誰に言ってるの？

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豊洲だと勝負にならないから有明あたりと比較した方が良い

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>>128438
有明と豊洲ならさすがに豊洲が上？それとも有明？
あっちの方、全然知らんわ。

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豊洲駅 中古マンション価格相場 〔平均値〕
平均相場　5,578.9 万円（83.8 万円／㎡、276.9 万円／坪）
・平均築年数　　12.3 年

有明 中古マンション価格相場 〔平均値〕
平均相場　4,887.8 万円（82.0 万円／㎡、271.2 万円／坪）
・平均築年数　　7.9 年


あまり変わらないね。

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>>128440

国交省メガデータだからかなり正確な実態なんでしょう。

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>>128435 匿名さん
内側だけの比較なら絶対額は品川の圧勝ですが、平米単価はそうでもないみたいですよ。
サンプル数が少なくなっちゃうので参考レベルですけどね。

【山手線内側徒歩10分の賃料平均】
・浜松町(25物件)：41.6万円(6,200円/㎡)
・田町駅(09物件)：48.0万円(5,400円/㎡)
・品川駅(06物件):108.2万円(5,000円/㎡)

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ちなみに港南、高輪、芝浦、浜松町、汐留

港南 中古マンション価格相場 〔平均値〕
平均相場　7,061.9 万円（104.1 万円／㎡、344.1 万円／坪）
・平均築年数　　12.4 年

高輪 中古マンション価格相場 〔平均値〕
平均相場　5,962.9 万円（112.9 万円／㎡、373.1 万円／坪）
・平均築年数　　22.6 年

芝浦 中古マンション価格相場 〔平均値〕
平均相場　4,512.5 万円（96.3 万円／㎡、318.4 万円／坪）
・平均築年数　　17.0 年

浜松町 中古マンション価格相場 〔平均値〕
平均相場　2,032.5 万円（96.7 万円／㎡、319.8 万円／坪）
・平均築年数　　19.7 年

東新橋 中古マンション価格相場 〔平均値〕
平均相場　9,831.7 万円（142.5 万円／㎡、471.0 万円／坪）
・平均築年数　　18.1 年

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>>128442

【山手線内側徒歩10分の賃料平均】
・浜松町(25物件)：41.6万円(6,200円/㎡) =平均67.1㎡
・田町駅(09物件)：48.0万円(5,400円/㎡) =平均88.9㎡
・品川駅(06物件):108.2万円(5,000円/㎡) =平均216.4㎡


これだけ部屋の広さにバラツキあるとアップルトゥアップルとは
全く言えないから単純比較できないね。それにサンプル数少なすぎ。

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>>128444
浜松町のは、ほとんどがパークコート浜離宮の地権者の募集だろうから浜松町の相場とは言えない感じかな。

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ツインパークスもさらに値上がりしてましたね
パークコートが建立するとエリア相場まで上昇するのは目から鱗でした

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>>128444 匿名さん
このデータから、そういうエリアの特性があるということが確認できますね。
山手線内外で格差が大きいなら、駅単位での平均値にもあまり意味がないということも分かります。
単純比較のマウンティングしか出来ないのは、アナタの脳が単純だからです。

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品川駅 賃貸マンション家賃相場 [平均値]
平均家賃　208,381 円（4,331 円／㎡、14,318 円／坪）
・平均築年数　　13.6 年

浜松町駅 賃貸マンション家賃相場 [平均値]
平均家賃　163,883 円（4,270 円／㎡、14,115 円／坪）
・平均築年数　　12.0 年

田町駅 賃貸マンション家賃相場 [平均値]
平均家賃　165,992 円（4,035 円／㎡、13,340 円／坪）
・平均築年数　　10.9 年

_________＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

港南 賃貸マンション家賃相場 [平均値]
平均家賃　261,386 円（4,783 円／㎡、15,810 円／坪）
・平均築年数　　12.1 年

浜松町 賃貸マンション家賃相場 [平均値]
平均家賃　166,442 円（4,336 円／㎡、14,334 円／坪）
・平均築年数　　11.5 年

芝 賃貸マンション家賃相場 [平均値]
平均家賃　136,153 円（4,265 円／㎡、14,098 円／坪）
・平均築年数　　9.4 年

高輪 賃貸マンション家賃相場 [平均値]
平均家賃　160,657 円（4,067 円／㎡、13,446 円／坪）
・平均築年数　　13.5 年

芝浦 賃貸マンション家賃相場 [平均値]
平均家賃　179,742 円（4,050 円／㎡、13,387 円／坪）
・平均築年数　　10.4 年

海岸 賃貸マンション家賃相場 [平均値]
平均家賃　154,413 円（3,835 円／㎡、12,678 円／坪）
・平均築年数　　10.6 年

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とりあえず、色んな人が好き勝手に都合のいいデータを並べて訳が分からなくなってきたので
国土交通省のメガデータを結論として良いのではないでしょうか。

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港区で唯一買ってはいけないエリアが港南ということですね。。

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>>128446 匿名さん
ツインパは何故か浜松町ではヒットしなかったので、>>128433の浜松町駅の山手線外側のデータには含まれていません。
新橋で検索すると1件2LDKの物件がヒットしましたが、追加まではしませんでした。
賃貸だと人気物件はそもそも長期間残っていないので、単発調査では誤差が大きそうですね。

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>>128447

国交省のビックデータをもとに駅徒歩分数や築年数の設定を変えて想定坪単価も想定賃料も比較できるサイトがあるんだから、それ使えばいいのに。あと俺、誰もマウンティングなんかして無いけど？

　

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港南のリセールが悪いのはなぜなんでじょうか

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>>128449 匿名さん
念のため言っておきますが、Yahoo!不動産の賃貸データの比較は別の方が始めたのを精緻化しただけですからね。
好き勝手都合のいいデータを持ってきた訳ではありません。

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>>128449

だから、マンション掲示板以外が出してるデータって、
直接コピペも画像添付も全部、国交省データベースだろ？

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＞港南のリセールが悪いのはなぜなんでじょうか

国交省データでは港南と虎ノ門のリセールは最高らしいよ。
これから先もずっと価値が落ちないってさ。
　

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>>128452 匿名さん
よく分かりませんが、その｢ビック｣データによる試算結果が正確なら、現在貸し出し募集中のデータに大きな差は出ないハズでは？
色々なデータを出し合って、比較しながら興味を持ったもので議論すればいいだけなのに、何故排除しようとするか理解出来ませんね。

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>>128456

虎ノ門と港南は新駅と巨大再開発があるのが共通してるね。リセールが高いのは当たり前っちゃ当たり前。

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港南は再開発が終わったから安いというわけか

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>>128457

結局、マンションのグレード、築年数、駅距離、専有面積とパラメーターが多いので、ネット売り出し物件や賃貸募集物件をチョコチョコ集めて単純に平均を計算しても地域について議論に値する意味のあるデータは出せない。

マンショングレードは別として、築年数、駅距離、専有面積を入力すると国交省にデータに登録された多くの取引事例＝成約事例の数字の蓄積から分析して表示してくれるサイトがあるんだから、それが一番信頼できる。

それに駅名でも絞れるし、町名でも絞れる。坪単価も出せるし想定賃料も出せる。それが一番納得感があるわ。それ以外なら、単純に個別マンションデータ同士を比較するしかないね。それでも新築と築20年、60㎡と200㎡を単純比較するのはマヌケだが。

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＞港南は再開発が終わったから安いというわけか


港南の再開発はこれからが本番。

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国土交通省のビッグデータを見せられた現状においては、数字混じりの長文は全て読み飛ばしてしまいました。

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港南のリセールは下がる一方だから中古で買うなら覚悟して買わないといけない

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>>128463 匿名さん

国交省不動産取引データからの分析では、今後、一番資産価値が維持されるのは港南、次が虎ノ門のようですね。

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>>128464 匿名さん

虎ノ門と港南だけは20年後も資産価値が現在価値を上回る地域だね。

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国土交通省のデータベースだから1番信頼が置けるでしょう。

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さてさて、
国交省バカと虎ノ門アホンダラのやりとりが一服したところで、本来の山手線の駅力に話を戻しましょうか。

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港南4は再開発と関係ないでからリセール最悪でしょうね。港南は広いですからね

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>>128461 匿名さん
これ高輪の再開発です。港南ではありませんよ。

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>>128464 匿名さん
その次は元麻布、浜松町ですね。狭いエリアなのに凄いですね

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>>128469 匿名さん

リニア中央新幹線の駅、港南だよね？
高輪ゲートウェイも住所は港南だよね？
品川駅前再開発は駅前だから高輪港南関係ないね。

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>>128471 匿名さん
港南4は関係ないね

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