山手線の駅力を語るスレ Part5

それはまた別かな

>東京出身は山手線の内側がどうのとか話題にもならない。

これは面白い話で、東京出身者が意識していないから話題にしていないのではなく
幼少期から高校大学までの間に既に山手線内外格差を皆が充分認識しているから
「敢えて話題にならない」という意味です。

東京出身者は全く気にしていないのではなくその逆で、その話題の影響をもう充分知ってるので自分が賛成・反対は別にして揉めない為に話をしないという事です。

例えば「俺はマジで全然気にしてない」としても隣の人は気にしてる事が多い事も
充分分かってるので安易に触れないし、触れられないという感じです。

俺は気にしてないし、周りの奴も気にしてねえだろｗｗｗって事ではないです。
東京出身もそこまで世間知らずで空気読めない馬鹿じゃないです。

WCTは山手線外側の物件というより天王洲アイル物件と言ったほうがしっくりきます。山手線よりモノレールのイメージですからね。まあ豊洲も山手線外側とは言いませんね

>>122654 匿名さん
まあそうでしょうね

やたら東京出身な事をアピールする人もいれば、そうじゃない人もいる
なんでひとくくりにしたがるのかな、普通に人それぞれだよ
本当の金持ちは～とか言ってるのと一緒、皆それぞれ違う
でも一つ確かな事は、ここのWCTさんは間違いなく地方出身者ですね

>>122653 匿名さん
すごく勉強になりました
意外でしたが、面白いですね

まあ、内側に住めって事だわな。

>>122654 匿名さん
なんせモノレールが敷地内だからね。近くに山手線の線路でもあれば山手線物件だけどね

>>122637 匿名さん
どんなショボいマンションでも、安くすりゃ売れる。これ、不動産の常識。

>購入を避けるべきタワマン 湾岸エリアや豪華な共用設備に注意

教科書的にはだいたいその通りなんだが、実際は湾岸大規模豪華共用設備でも、その教科書通りに管理でさほど揉めていなかったり、値下がりするどころか大きく値上がりしてたりする。ワールドシティタワーズやザトーキョータワーズが代表例。湾岸、非湾岸含めて都心３区のタワマンで値下がりした物件は皆無だろう。

逆に、マンションレビューで港区物件を見ると、掲載されている544物件中、港区でも値下がりは122物件もあり、値下がりのほとんどが山手線内側で地下鉄駅徒歩1分なんていう物件も珍しくない。特に、弱小デベが作ったマンションには値下がり物件が多いので、絶対に避けるべきは山手線内側の弱小デベが作った非タワーの小規模物件というのが俺の考え。

もちろん、これは港区のお話。江東区湾岸タワーで豪華な共用設備というのはリアルに避けるべきと思う。

>まあ、内側に住めって事だわな。


結局そういう事ですね。

＞しかし管理組合にも多数決に近い民主主義が反映されるため、反対意見が出るとその計画も立ち行かなくなる。そしてここで出てくる反対意見について、深く追及していくと、往々にして金銭的な制約に行き着いたりするのだ。
＞これを避けるには、価格帯に大きな差が出ていないマンション、階層で言えば20-30階クラスのタワマンまでが検討の対象となり得るだろう。この規模までは、同じ床面積であれば価格差が最大でも1000万円くらいに納まり、今の低金利で借り入れていればローン返済額はせいぜい月4万円ほどの差額である。
＞これが50階規模になると、節税のために高額をつけられた部屋を除いても、同一マンション内での価格差が大き過ぎて、住民間の経済格差があることは否めないのだ。是非ともタワーマンションの中では規模が抑えられたものを選択肢に加えていただきたいものだ。

50階規模はマンション内での価格差＝住民の経済格差が大きく、20階から30階クラスだと小さいという主張だが、全くナンセンス。20-30階クラスでも1LDKと3SLDKでは価格に倍ほど開きがある。しかし、そんなことで実際に管理組合が揉める事例などは聞いたことがない。揉めるとすれば、分譲会社が設定した管理費や修繕費では全然足りないことが完売後に分かった場合だろう。気をつけるべきは、そういういい加減な会社が分譲したマンションということだ。

＞新たな開発が呼び水となり、ファーストバイヤー(初めて物件を購入する人）である新婚・子育て世代が数百単位で押し寄せる様相は、実は過去にも例がある。ドラマの舞台となり一世を風靡した多摩ニュータウンだ。同世代が固まって住むことで、共通の子育て問題に対策も打てて、メリットもたくさんあったわけだが、当然、人は同じ様に歳を取る。
＞マンション内のコミュニティがまんべんなく高齢化することは、管理組合が高齢化することであり、変化に対するバイアスがかかりやすくなる。しっかりとした管理が行き届かなかった結果があれである（ただし多摩ニュータウンは大規模な建て替えの合意にこぎつけ、新たな世帯を呼び込むことに成功した初めての事例でもある）。
＞タワーマンションに関しては、外装の長期保全について、大手ゼネコンでさえも尻込みしているのが現状であり、建て替え等という選択肢はまだ誰も想定出来ていない。高齢になったあなたが組合で立ち上がったとしても、多摩ニュータウンの事例はあくまでも参考にしかならないのだ。


これも全くナンセンス。多摩の奥地の都心までの乗車時間だけで1時間以上かかる団地マンションと、都心まで10分かかるかかからないかの立地を同列に論じるのはアホの極み。都心に近いマンションは常に需要があり売買され新陳代謝がある。そもそも、最低70年は保つと言われてるマンションに建て替えの話が出るころには、最初に購入した人は全員死んでる。そんな先の話までいろいろと心配したら地べたをマンションなんか買えない。

>>122660 匿名さん

不動産にそんな常識はない。
さしずめ、バカの常識といったところか…。

＞三つ目には、付随する共用設備の内容であろう。専用部分は個人の裁量だが、共用部分に絢爛豪華な設備がある物件は要注意だ。設置費用はもちろんのこと、維持管理費も当然に所有者たちの出し合う管理費からまかなわれており、それは使用頻度とは無関係だからだ。時間を持て余しているならいざ知らず、ローン返済のある雇われの身であれば、その元を取るのは至難である。
＞購入前に、自分が昨年1年間で通ったスポーツジムの頻度やスパに行った回数、親戚や友人が泊まりに来た回数を振り返ってみればよいだろう。必要最低限のものがあれば、後はきちんと管理さえしていけば、資産価値の激減は予防することができる。このような豪華な設備という観点では、供給している法人によってはっきりと差が出ているので、検討する際は是非とも注意して比較してみてほしい。


管理費分の元を取るとかいう発想で共用設備を使っているマンション購入者なんか皆無だろう。頻繁に使わなくても気が向いたときに使えるというのが共用設備の良い点だが、それ以上にやはり共用設備の充実したマンションは中古になっても明らかに人気が高い。

もちろん、管理費がバカ高くなるようでは話にならないが、豪華共用設備の代表格のワールドシティタワーもザトーキョータワーズも管理費は200円/㎡前後で、共用設備が少ないマンションよりはるかに安い。結局、共用設備を維持するためには2000戸級の規模が必要という話だ。逆に1000戸くらいしかないのに豪華な共用設備を作り、管理費を400円/㎡近く取るマンションは避けたほうがいいだろう。

＞どんなショボいマンションでも、安くすりゃ売れる。これ、不動産の常識。


ショボいマンションは安くしても売れんよ。

5年前に弱小デベの20戸程度の駅近小規模物件を買ったが、売り出し価格が築20年超の中古物件並だったため、3割高で売れたよ。結局、売り出し価格が割安であることが最重要。

まあ、自分で見極める力がないならタワマンにしておくのが安パイなのは認める。

>>122659 匿名さん
キミのローカルルールは関係ないけどね

>>122665 匿名さん

現に港南のショボいマンションは安くしてれば売れてますが。

>>122666 匿名さん

豪華設備があっても、世帯数が多ければ使えない。
だから安いんでしょ。

>>122670

港南マンション一覧。築10年優に超えているのに分譲価格の3割から6割増しが
相場になっているマンション群を「安くしてれば売れる」というのは、分譲価格を
知らないから言えることでしょう。
　

>>122671

プールもジムもエステ店もパーティルームもスカイラウンジもフィットネススタジオも専用桟橋も普通に使えるでしょ。直前だと確実には予約が取れないのはゲストルームだけ。

>>122673 匿名さん

ほとんどの住人が使ってない無駄な設備ってことですね。

>>122672 匿名さん
そんなテキトーなサイトじゃなくて実際に6割増で成約されてるデータ持ってきなよ
WCTに関しては捏造データとバレてたよね

>>122672 匿名さん
3割上がろうと、港区タワマンの相場からすればだいぶ安いんだけど
まさに安ければ売れるって話じゃん
この人頭悪いの？

>>122676 匿名さん
>この人頭悪いの？

同感です
この人って文章読解力が小学生並みなんで、会話が成立しません

自分が高値掴みしてるから値段の話になるとものすごく敏感なんだね
売れ残りをどんどん値上げしても何年も待てばこういうバカが買うから住友も強気なのかな

高値でも買える財力があったってことでいいんじゃないの。

WCTの最終期の部屋はリーマンショックの直前のプチバブル値付けで、直後のリーマンショックで全く売れなくなったためスミフがこっそり大幅値下げしたのは公然の秘密。

>>122679

このWCTの人が竣工から3年も経った最終期を買ったなら高値でも買える財力があったわけではなく、大幅値下げ狙いで行って値下げを引き出して、家具とか備品とか色々サービスしてもらった類の購入者。

＞3割上がろうと、港区タワマンの相場からすればだいぶ安いんだけど

10年以上住んで挙句に、買った値段より3割も乗せても
港区としては安いから売れるんなら購入者としては万々歳でしょう

8000万で買ったとして2400万上乗せ、それまでに払った管理費修繕費も
軽く出ちゃいますね。家賃タダで住んだようなもの

大幅値下げがあったっていうのは売れ残りを買ったのがバレたWCTさんが前から使ってる言い訳ね
むしろ大幅値下げしたなら完売まで８年もかからないから

>>122682 匿名さん
うん、それは万々歳でいいけど
おれは僻地でも安くすれば売れるって話をしてるんだが
それはまた別の話でしょ？
話が噛み合わないけど本当にバカなの？

>>122684

そりゃ売れるでしょ。安いのに僻地でも無いから人気No.1なんでしょ。

>>122684
新幹線も停車するJR山手線ターミナル駅に歩いていける場所は、社会一般概念として「僻地」とは言わないと思うけどね。

>>122683
知らんがな、スミフが当時、完成在庫の大幅値下げに踏み切ったのは事実だよ。ちなみに、ほかにも目白のシティテラスも完成在庫の値下げやってた。

>>122686 匿名
埋立地特有の僻地感はありますよ。しかも周囲に何もないし。

>>122668

まともな住宅地は住宅や学校、公園、スーパー、役所など居住生活関連施設以外には基本的に何もない。

＞埋立地特有の僻地感はありますよ

思い込みだな。

>>122687 匿名さん
住友は大幅な値下げはせずに完売したと言ってるようですが
自分がババ引いたからって捏造は良くないよ

>>122686 匿名さん
港区民の感覚からすれば、余裕で僻地です
むしろ狭い道でもない場所が路線価80万って僻地じゃなければなんなの？
まさか一等地だと思ってる？

>>122692 匿名さん
うちのマンション前は、容積160%だけど90万くらいしたな。

値引きマンション派は無理。

WCTの土地は容積率がおよそ800パーセントになってます

>>122692 匿名さん
自称港区民さん
キミの感覚はどーでもよいのだー
キミには関係の無いことなのだー

>値引きマンション派は無理。

ですよね。そこそこの高収入の方でないと買えない価格ですよね。

>>122697 匿名さん

江東区豊洲の新築すら買えない。

>>122696 匿名さん
路線価はおれの感覚で決まるわけじゃないよ？
容積率800パーセントで路線価80万ってある意味すごいよ

>>122693 匿名さん
失礼。調べてみたら、１，２２０千円に値上がりしてました。