山手線の駅力を語るスレ Part5

>>1027 匿名さん
渋谷キャスト、設定安目だな。そりゃ簡単に埋まるよ。あと１割高くても借り手いるでしょ。
まぁ駅力は賃料単価が示してくれると思いますよ。現状だと東京駅の次は渋谷駅ではないか？続いて有楽町か。
品川？将来、有楽町を超えますかね？

何をもって「駅力」というのかが決まってないからこのスレ荒れるんだよね。

例えば有楽町と品川なら、オフィス需要としては品川に軍配が上がるし、商業需要としては有楽町に軍配。
投稿をしている人が何を基準に置いているかによって全然答えが変わってくる。

>>1049 匿名さん
オフィスも商業も合わせて考えるもんだけどね。とりあえず、それぞれ比較してみりゃいいんじゃない？

>>1050
いや、オフィス需要と商業需要は例えに出しただけでそれだけでないでしょ。
交通利便性、周辺の海抜、地盤、利用者の平均年齢、収入とかの数値で測れるものから、駅周辺の特性、雰囲気、活気なんかの主観に頼る部分もあるし。

有楽町駅は単独で存在するのではなく東京駅を補完する感じだよね
有楽町駅があることで東京～有楽町～新橋間に連続性が生まれている
品川新駅のねらいもそこだよね
なにもなかった品川駅と新駅の間に街が生まれる
リニアもつながる
羽田もすぐそこ
点ではなく面的開発がそこにある

新宿西口のオフィス街は超高層ビルが建設され山手線東側にはなかった未来感があったけど今は超高層ビルは別に新宿の専売特許ではないからね

新宿は新幹線、羽田へのアクセスに難がありオフィス街としては限界がある
上野～品川間はそれぞれのエリアが機能を分担しあって有機的に結合しているのが山手線西側にはない特徴
東京の西側を始めとして郊人口が増えていた時代は山手線西側の駅も成長できたが今後は郊外人口は減っていくので郊外からの人口を当てにするモデルを変えないと将来はジリ貧になるよ

>>1046 匿名さん

山手線新駅にらみ泉岳寺周辺開発進む　ホテルやマンションなど

2017/2/11 7:00日本経済新聞　

東日本旅客鉄道（ＪＲ東日本）が10日に起工した山手線新駅（東京・港）周辺では、既にホテルやマンションなどの開発が進む。新駅から約300メートルの都営地下鉄浅草線泉岳寺駅では東京都がホーム拡張を予定するなど、新駅開業による利用者増に備えている。山手線ではおよそ半世紀ぶりとなる品川新駅（仮称）は2020年春に暫定開業予定。東急不動産系のホテル会社、東急ステイ（同・渋谷）は17年冬にも、新駅から至近の第一京浜沿いにビジネスホテルを開業する。仮称は「東急ステイ泉岳寺」で、客室数は約180室を予定している。同社は「新駅開業で、今後ますます発展していくエリア」として進出を決めた。羽田空港への移動が便利な立地で、20年の東京五輪に向け増加が予想される訪日外国人客の取り込みも目指す。

「新駅近接」を大々的にＰＲの材料とするマンションもある。三井不動産リアルティが販売仲介する「高輪グランドパームス」は販売戸数約100戸のうち、８割超が売約済み。築40年を超すマンションを改修した物件だが、新駅効果で「資産価値が落ちにくい」（同社）と、居住用に加え投資物件として人気を集める。

東京都は都営地下鉄と京浜急行電鉄が共同で使用している泉岳寺駅の地下ホームを拡張する。同駅は現在でも「ラッシュ時に混雑している」という。20年以降、新駅から乗り換える乗客が増えると予想し、現在のホームに比べて幅を２倍にして対応する。工事の完了は24年度を予定する。ホーム拡充と一体で、駅直結型のビルを第一京浜沿いに建設する。民間企業との共同事業とし、オフィスや商業施設に加えて住宅が入る複合ビルにする計画だ。17年度にも都市計画を決める。新駅がテコとなり、周囲の交通網整備も一歩前進しそうだ。国土交通相の諮問機関である交通政策審議会の答申で、新駅や再開発の進む品川駅周辺が重点地域に挙げられた。羽田―成田を短時間で結ぶため都心の地下にトンネルを掘る「都心直結線」では、泉岳寺―押上間を直通させる計画。地下鉄を白金高輪駅から品川駅へと延伸させる構想だ。

オフィス賃料相場調べてみた。なんか言えるかな？

大丸有は別格という事ですね

>>1052 匿名さん
>東京の西側を始めとして郊人口が増えていた時代は山手線西側の駅も成長できたが今後は郊外人口は減っていくので郊外からの人口を当てにするモデルを変えないと将来はジリ貧になるよ

まさしく。このスレで指摘されているように西側の新宿、池袋は後背地であるベッドタウンへの入り口として栄えたが、平成に入って富裕層はより便利な都心への移住を選択する傾向が強まり、中野、杉並、世田谷、練馬などの昭和のベッドタウンに残った居住者は高齢化し少子化で街は衰退していく。商業機能で栄えた新宿の百貨店の苦境を見ても、山手線西側の街力、駅力の低下傾向は明らかだ。注目は都心四区に移り、再開発が著しい東京～品川～渋谷にかけての連続的に開発されるエリアに賑わいの中心軸が移りつつある。

横から失礼します

品川（港南）のオフィスは築年数が浅いから賃料が高めになっているのですよ。

この品川の人、ちょっとおかしいですね。

朝からずっとデータの検索と画像の貼り付け作業とで、パソコンの前で何やってんでしょう。

芝近辺を２０年以上根城にしてましたが、こういうお上りさんが住み着いて恥ずかしい。

おたがい五十歩百歩のバトル　笑

今度は芝キャラに変身か

>>1057 検討中さん
新しいオフィスは賃料が高い
→
家賃負担に耐えられる業績好調な企業が集まる
→
再開発でさらに新しいビルが増える
→
家賃のさらなる高騰

良いスパイラルだね

>>1051 匿名さん
そういうの含めた指標としてはどれくらい人が集まるかではないの？
駅の乗降客数だけでなくビックデータ分析などによる混雑マップ見れば昼間東京のどこに人が集まっているか一目瞭然
品川は今でも人の多いエリアのベスト５に入る
再開発でさらに人は集まるようになることは容易に想像できる
池袋や新宿、渋谷も再開発はあるがその結果どこから人が来るようになるのかちょっと想像しにくいね

>>1054 匿名さん
50〜100坪ってのが実際の相場に近いと思うよ。
100坪以上の広さだと、事例が少な過ぎるから。

>>今度は芝キャラに変身か

このスレが一番上にあがっていたから初めて読んだし、初めて書き込んだんだけど。

渋谷は観光需要がある　表参道や青山といった高感度タウンを擁し住宅地としても良質
新宿もメガターミナルとして自力はまだあるだろう　
問題は池袋　頼みの綱の埼玉県民が新宿に流れスルーされるようになるだろう

>>1057 検討中さん

そういう主張するなら平均築年数データでも提示してから言おうね。それと、賃料相場貼ったのは私だが港南推しではないので悪しからず。

>>1062
こう言うのを頭隠して尻隠さずという。
>このスレが一番上にあがっていたから初めて読んだし、初めて書き込んだんだけど。

>この品川の人、ちょっとおかしいですね。
朝からずっとデータの検索と画像の貼り付け作業とで、パソコンの前で何やってんでしょう。

>>1057 検討中さん
>築年数が浅いから賃料が高めになっているのですよ。

築年数が浅かろうがなんだろうが、高い値段が付くということはその相場で借り手がいるということだろう？
築年数が古いまま再開発されずに安値放置されているということは、ビルを更新しても借り手が付く可能性がないから再開発されずに残っているということだろ？相場は正直だよ。素人みたいな話するなよ。

1065

データに「（港南）」とあるんだし、港南のオフィス事情を鑑みれば築浅が多数である
エビデンスの提示は不必要。それも分からずにそんなデーターで平均賃料＝高需要エリアと
曲解しているから、ここのスレッドに横やりを入れた。

ストーカー気質で気持ち悪い人間がスレッドを占拠してると感じたが、
人のことを勝手に誰かと思い込んだり、まさにその通りだった。

>>1057 検討中さん
>朝からずっとデータの検索と画像の貼り付け作業とで、パソコンの前で何やってんでしょう。

今来たばかりの人がこんなこと書くんだ。笑

>>1068
もういいから自分の巣にお帰り　笑

ＧＷ前、忙しい時期の平日に皆さん熱心ですね。

お達者倶楽部でしょうか。

あなたも結構ヒマなのね

>>1068 検討中さん
>データに「（港南）」とあるんだし、

新宿にも東新宿、西新宿があるけど？単に一つのエリアと見られない場合に分けただけじゃ？

品川インターシティが出来たのって20年近く前じゃなかったっけ？20年って築浅なのか？

先ほど昼の１時間ほど初めて読み書きしたスレッドで、自分の巣に帰れとは之如何に？
この品川の(高齢で暇なのか)御人は、誰と間違えているのか、
仲間がいるのか不明だが、仲間以外は全員敵であろうか。
そしてこの御人は以下のような話で発狂するのだろう。
http://ikebukuro.areablog.jp/blog/1000002163/p11579019c.html
こっちは池袋や新宿になんら関わりもないので応援する気も毛頭ない。
芝に縁があるのは元職場だからだがそこを応援する気もない。
品川と田町を使っていたからタイトルからこの掲示板を初見したに過ぎぬ。

己が幸せなら他の人や物をけなして自分をアピールする必要はない。
不幸せだから他に対して発狂するのであろう。
これからも品川以外の全国の発展話に発狂して、掲示板で発散すればよい。
こっちももう言うことはない。

>>1074 匿名さん

18年だね。商業ビルとしては築浅のイメージじゃない？六本木ヒルズだって14年。バリバリ築浅のイメージ。

>>1076 匿名さん
平均が分からないが、築18年って特別築浅ってことはないよね。

築20年過ぎても規模や設備次第ですかね。
都庁は築26年。ちょい寂れてきてますね。

>>1075 検討中さん
>これからも品川以外の全国の発展話に発狂して、掲示板で発散すればよい。
>こっちももう言うことはない。


言うこと無いなら、今後一切くだらないデタラメ書いて反応しないでね。ちなみに品川シーズンテラスへの移転で新宿などのオフィスの空室率が上がってしまったようだ。品川シーズンテラスはワンフロア1800坪、延べ床20万平米の国内最大級の大型供給だったからね。今後も便利な品川エリアにオフィスを移転する動きは止まらないだろうね。


都心オフィス空室率、11月は3.75％　５カ月ぶり悪化

2016/12/8 11:32

オフィス仲介の三鬼商事（東京・中央）が８日発表した11月のオフィス空室率は、前月比0.11ポイント上昇の3.75％だった。超高層複合ビルの品川シーズンテラス（東京・港）へのオフィス移転に伴う大型解約が響き、５カ月ぶりに悪化した。地区別では、港区が前月比0.34ポイント高い5.25％となったほか、千代田区と新宿区でも空室率が上昇した。一方、中央区と渋谷区は低下した。都心５区のオフィス平均賃料は3.3平方メートルあたり１万8476円と前月末に比べて0.22％（41円）上昇した。上昇は35カ月連続で、2010年１月（１万8904円）以来６年10カ月ぶり高水準となった。〔日経ＱＵＩＣＫニュース（ＮＱＮ）〕

>>1075 検討中さん

どう見ても、発狂しているのはあなたにしか見えない。

>>1079 匿名さん
まだ、シーズンテラスって空室あったんですか？

>>1080
同意。
あと、無駄に長い長文は誰も読まないから止めた方がいい。

>>1081 匿名さん
オープン直後は2/3が空いていたが、今の空室は4%くらいらしい。

>>1081 匿名さん
あるよ
あそこ港南の相場よりめちゃ高いから
かなり素晴らしいビルなのは確かだが現状駅から距離ある割に超強気の賃料だからテナントつけるの苦労してるよ
とはいえ大家はNTT都市開発
最後はグループ会社を浜松町の同じく都市開発のビルから移転させて突っ込んだ

>>1077 匿名さん
丸の内とかまだまだ50年選手がぞろぞろいるし
霞ヶ関ビルも50年
西新宿だって三井ビルに住友ビルなど築40年以上がぞろぞろ

>>1084 匿名さん
そして浜松町のシーバンスは時代に合わせてリニューアルしてバリューアップ
それより天王洲のビルはどうすんだろうね
寺田倉庫だけは元気だけどさ

テキトーなこと書いて品川をdisといて、データやファクト示されてデタラメだと論破されたら、今来たばかり、今初めて見たばかりと言いながら逆ギレ。

今、来たばかりの人が"もう言うことは無い"なんておかしいよね。爆笑

>>1084 匿名さん
いくら建物が良くても、、やっぱり立地って重要ですね。

>>1088 匿名さん
96%埋まってるなら立派じゃん

Lookレポート見るとまずまず好調みたいだね。

品川に住むのが最強って事でFA?

マンションのこと言ってるなら好みはそれぞれだから好きなとこに住めば良い。
品川は投資目的なら今から買ってもしょうがないだろう。分譲時点の激安で買わないと。
ま、でも価値は落ちないんじゃ無い？

お、品川君の今日の一日、大変だったんだね。ってか1人のワールドシティタワーズ民だよね。駅遠→不幸→攻撃的、で合致だぞ。

>>1089 匿名さん
新築から一年経過しても2部屋以上は空いていたようです。しかもグループ会社を利用したらしい。それを立派というかどうかは、個の判断ですね。

>>1094
シーズンテラスは都心だとありえない贅沢な設計ですよね
テナント誘致に苦戦したのは高額な賃料を下げなかったからですよ
新駅ができると人の流れも変わるので品川のオフィスもまた違った流れになるのではないでしょうか
そういえば御殿山ソニー跡地の積水ハウスが開発したガーデンシティ品川御殿山などは竣工してから３年以上も無人の状態でしたが今はほぼ満室ですからね。あそこもかなりの高額で賃料さげずに頑張った結果３Mや日本総研などの大規模テナントが入りましたね
駅から遠い欠点を補うべく五反田駅と品川駅から無料シャトルバスを運行してます

あと田町は海側いろいろ再開発しているけど品川リニアと新駅の開発の陰に隠れちゃっていまいちパッとしないね
みなさんの大好きな地下鉄が２路線もあるというのにね

品川の再開発がすごいのはわかった。今でも品川は人だらけだけど、これ以上増えるのならゴミゴミするので落ち着かないから住みたいとは思わない。
高輪口まで徒歩圏内で同じ山手線駅の大崎だとちょうどよさそう。