ザ・パークハウス 西麻布レジデンス（旧　RMガーデンプロジェクト）

40平米が賃貸？だから一割程度って…それ日本の小金持ちが投資物件で買うイメージでしょう…そんなに小さいレベルじゃないですよ、アジア圏の富裕層の不動産マネーは。2LDK、1億だろうと余裕で数戸買いしますから。その方がリターン高いでしょうし。

あなたもかった？

70平米台は、賃料いくら見込めるの？
30万？40万？50万？60万？70万～？
MRに行けば査定してあるの？
誰か教えて下さい。

池袋に行けば教えてくれるよ

チャイナの金持ちは実は親日が多くて、中国政府批判する人も多く、中国に資産を抱えるのは危険だと思っていて、資産逃避的な意味で東京のマンションを買うケースも多い。

シンガポールに40戸。しかもバルクでと伺いました。
想定賃料は坪単価15,000円台でMRで一覧表をご覧になれます。

売主のキャピタランドはシンガポール実質国有の大手デベロッパー、共同事業である以上シンガポールに一定数流れるのは必須かと。
想定賃料は妥当な線ですね。

想定賃料ですが、MRで見られる一覧表には
■駐車場　■管理費　■修繕積立金　■インターネット使用料の
ランニングコストも入っています。

大体7万～ハイクラスだと10万近くつみあがっている想定なので
この点を留意してみた方がいいと思います！！

賃貸向けの小さめの部屋で、駐車場代オーナー負担はまずあり得ないと思いますが・・・

管理費は4万台からですよ～
勿論、駐車場代はふくみませんが。
しかし、40戸は凄いですね。

7万から4万への訂正ありがとうございます！
ちなみに1LDKは2万程度ですね！

70平米台でも管理費は３万円程度なのだが、４万とか７万とか言ってる人は何を勘違いしてんだ。

もはや賃貸物件だな。投資物件として買って運用するには良いけど、永住する物件じゃないね。界隈の色々な属性の人間の出入りで荒れそう。

都心のマンションは基本永住向きではありません。
広尾あたりはその中でもいいほうだとおもうけどねー。

もう少し郊外の白金高輪あたりか、予算を上げて都心の低層マンションを狙ってください。

修繕積立金を含めた話ですよ。

779の書き込みした者ですが、
皆さんってモデルルームで想定賃料の査定表ってホントに見ました？？
しっかりと最下部の注意書きで記載ありますよ。。。

【駐車場の使用料１台分も含む】　と。

なので、７万〜１０万と記載しております。悪しからず・・・

シンガポールに40戸とか、賃貸収入の見通しに駐車場代が含まれてるとか、虚偽を書くのもいい加減にしたら。

こんな虚偽ネガを信じる人も居ないだろうけど、もしかして？と思った人は明日MRに電話を。

きっと笑って否定してくれるでしょう。

GW明けに追加で10戸の売り出し。グランスイートやウェリスの近隣物件のスレでも

ここはイチ抜けしそうとの書き込みが出るようになってきましたね。

何故にセコムが売主に入っているのだろうか？
地上げしたところなのかな？

先日、モデルルームに見学に行ったものです。まさに仰られている通り営業の方に見せて頂いた資料には駐車場の費用は想定賃料に含まれている様でしたので、私も賃料収入は気になっていました。
間違いかと思って主人と話していたのですが、やはり本当なのですね、残念です。

セコムとの共同管理システム「LIFEeyes」のせいで管理費が高いと聞いてます。キーのセキュリティだけでも十分と感じるので、総会で機会があれば、地所コミュニティのスタンダードのセキュリティシステムに起案したいと思います。

想定賃料表はどこのマンションも用意していて、固めに査定した家賃が記載されています。貸せる家賃は周辺の相場で決まりますから、ご自分でこの周辺の同等程度のマンションの家賃を調べた方が良いです。想定賃料表が正しいかどうかを議論する意味は無いと思います。Roppongi　Tokyoとかブランズ六本木とか賃貸がたくさん出ていますよ。
そもそも都心のマンションは坪単価が高いですから、利回りを重視する物件ではありません。自分で住まないなら、資産価値を重視した投資ですよね。
ここは広尾圏ですから住むにも良いと思いますけどね。

この物件はトイレやら廊下も天井低いだけでなく、
浴槽が狭いのも微妙。
1416でも、浴槽は他の物件の1317サイズと同じかな。
高身長で湯船につかり、くつろぎたい人には向かないね。

1416は1416で1317とは違うでしょ。　何が言いたいのか？

いくらネガキャンしてもそのうち完売ですよ。

ご購入された物件が、湯船が大きく天井も高い物件なのではないでしょうか。
わざわざこちらまで来ていただいたので、褒めてあげるといいかもしれません。

結局エリアとしての求心力があるのでしょうね。
広尾ってなんとなく住みたいですもん。

794

浴室が同じサイズでも浴槽の内側のサイズが違う話でしょうね
丸いデザインだと足のばせる身長の人が、ここの四角い底面の面積せまい浴槽だと窮屈になり。

賃貸で探す人はお風呂のサイズこだわる人いるし、内覧したときに、部屋の圧迫感と共にネガな点になるかな。

そう？MR 見たけど、ここの仕様悪くなかったけど？
浴室もタイルの質感とか良かったし。
バスタブの大きさが他と違うというなら、
ここと、ほかの具体的な寸法の数値挙げてくれません？
もちろん1418の同じ条件で。

790さん

昨日MR行きましたが、賃料想定には駐車場は含まれてませんでした。駐輪場の間違いでは。

こちらの18次の10戸は売れたのでしょうか？
先着順も15戸と記載がありますが、手頃な住戸も残ってるのでしょうか。

建物の建築状況は順調に進んでいるようですね

753さんへ

建築状況の写真もお願いしたら厚かましいでしょうか？　なかなか見に
いけませんので。　上からの進捗状況の写真はレジデンスクラブで見れる
のですが、現場の臨場感のある状況が見たいです。

また、これまでのような写真も楽しみにしております。

早く完成するといいですね。
待ち遠しいです。

いつの間にか最終期販売になっていますね。　もうすぐ上がりですかね？

最終期で何次とかの表示がないし１６戸と結構多いから本当に最終？？

MRでその様に聞きましたよ
周辺の物件も同じように売れてますかね？

もうすぐ完売なら所謂「瞬間蒸発物件」ですね。　天井は低いけど

タワーで２００戸近くあるのに瞬間蒸発ならヴィンテージマンションと

言ってもいいかもね。

第２期最終期に入ったんですね。昨日の折込広告で知りました。

ヴィンテージマンションというか、アベノミクスに乗ったアジア圏富裕層向け運用マンションでしょ

ヴィンテージの意味分かってる？

好調だったのは、
直近で他の財閥系が販売してなかったのがよかったのか、立地がよかったのか、価格がよかったのか謎です。
投資対象としては、ランニングが高くて微妙ですが。
三菱の単独事業ならもっと高かったのでは。
セコムが売値を抑えたかもしれませんね。セコムの分譲は失敗続きですから。

ヴィンテージマンションの定義というのは簡単ではないんです。要素には、立地、建物のデザイン、希少性、市場の人気などがあります。ただこれらはなかなか数字に表すことができないので、相対的にヴィンテージ度を比較できる基準を設ける必要があるのです。・・・以上引用でありますが。　普通のヴィンテージではなくヴィンテージマンションということです。　そういう意味ならヴィンテージマンションになれる資格はあるのでは？　元々のブドウ収穫からの言葉の意味からは離れて使われています。

もともとヴィンテージなんて
明確な定義があるわけでもなかろう
どうでもいい

ここが
タワーの場所としては良い事
仕様がボロい事

は、大体合意でいいね

あとはプレミアム住戸以外の価格が極端に安いこと。
去年は割安ぐらいの印象だったが、最近の相場のおかげで超割安。

こうでも言わないと、今分譲中の他の物件に失礼ですよ。

割安だからビンテージにはならないかもしれません。
でも割安なのは皆好きですよね？
デフレ最後の物件になるような気がします。

これから出てくる都心物件は高そうだからね。かと言って、決して仕様が高いわけじゃなさそうだし。

こちらの一人勝ちだったのでは。
完売すれば、周辺の物件も売れ行きが上がるでしょう。

ヴィンテージって言う感じはしないけど。
まあ、安く買えたってことでよかったですね。

相場より割安感があるのは良い事。
それが財閥系なら尚良い。
リセール時も期待がもてる。

まぁ、ここが売りに出された時は、アベノミクスの兆しもなく、リスクとった人が報われるのは当然。

天井低いのと管理費高いののぞけば、ここの内装仕様はいい。
ネガキャンが嘘言って騒いでるだけ。
同じ港区の丸紅やＮＴＴタワーと内装仕様は変わらない。
それで、丸紅やＮＴＴより安いから売れた。

しかし、ここも坪７００万超のプレミアム住戸以外にも
坪４５０万程度の住戸も多かったんだが。
丸紅タワーと同じくらいの単価でもこっちが
売れちゃうのは、立地の差だな。

ここは完売もみえたので、ネガの連中は、他の物件で騒いで欲しい。
最終期まで騒いで虚しくはないのだろうか。

＞８０４さん。

リクエスト有難うございます。今、ＰＣ環境にないのですが、近日中にあげておきます。

ちなみに、かなりかっこいい感じに仕上がっています。ここを検討される方は、現地みに行った方がいいかもしれませんね。

８２５さんへ

８０４です。　ありがとうございます。

とても楽しみです。　近々完売してしまうとこのスレも寂しくなって
しまいますが、近隣の景色やマンションの状況などが続けて見れれば
嬉しいです。

MRで聞きましたが、売出し済みの部屋で残っているものは、１０戸以下になっていました。これから最終期で出てくる部屋もありますが、既に８−９割は販売済みの様です。急に順調な販売になったようですね。広尾圏は強い。
管理費は管理組合で決めますから、将来はメルセデスベンツのカーシェアーを止めて、管理費を下げるのではないでしょうか。

管理費は下げる余地がありそうですね。

ベンツがカーシェアできるなんていいですねー。

カーシェアリングいるでしょ、旦那の車とは別にセカンドカーとして使えるし。オープンに乗れるのは強いよね

カーシェアの車種ってなにが何台？
HPではSLKとEのセダン、ワゴンが写ってるけど。

① 外観その１

②外観その２

カーシェアは、2～3年やって収支が合わなければ止めるなり、料金上げるなりすればいいじゃん。
使用料が安いので、予約とるの大変そうだけど。

私は不動産が好きでよく見ますが、タワーでかっこいいと思ったものは、
ほとんど記憶にないですが、ここは、かっこいいですね。


ちなみに、近隣状況ということでいえば、ガーデンフォレストの中庭には、
最近、鴨がでるそうです。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/295240/res/327

私は、夜の鳴き声は聞いたことがあるものの（あれ、蛙かしら？）、
シャッターチャンスをものにしたことがないのですが。

ありがとうございます。　外苑西通りからですね。結構外壁やガラスウォールも出来て
いるのですね。　ＨＰやパンフレットの写真は分かり難いから楽しみです。

ホント楽しみです。
待ち遠しいですね。

外観はもとより、内装も質感にこだわっておりレベル高いですよね。
階高が低い分、特にコンパクトタイプの単価が抑えられており、消費者にやさしいいいマンションでした。

反対側のメインエントランスの重厚感も楽しみです。パークマンションのような気高い雰囲気が出るとうれしいですね。

確かに段々格好良くなってきた。空地が大きくとられており、周辺にゆとりがあるので印象悪くない。
出来上がったら相当良くなるかも。

広尾駅の新しい出口ができるのが平成２８年１月くらいのようです。これができれば徒歩５分、信号なしのフラットなので資産価値が上がるような気がするのですが皆さんはどう思いますか？
西麻布初の高層マンションだけど周りはそんなにうるさくないし、仕様もいい。間取りはちょっと変わっているから使いづらいのが難点だけど西麻布らしいスタイリッシュな感じなのかもしれません。

アゲアゲだよ。うん。よかったね。

真横がお洒落なア○ホテルだしね。

南の空地は、何か建つ予定ありますか？

南は駐車場になっていますが教会の所有らしいです。　だからとは
言えないかもしれないでしょうがすぐにはビルとかマンションは
建たないのでは？　東は道路と公園で西は神社だから大丈夫。　北も
抜けると最高なんですがね。

都心のマンションでこれだけ抜け感がある物件はめずらしいと思うよ。

なるほど、ありがとうございました。

↑あっちゃこっちゃで書き込んでるけど、
何が嬉しいのですか？

物件ネガはまだ分かるけど、不景気を喜ぶ心情は、
全く理解できない。それに、まだ、アベノミクスが
崩壊すると決まった訳ではない。

個人的には、今回のような警鐘があった方が、よかった
と思うよ。本当の改革を必要性を、アベさんに理解
してもらうためにも。


あと、国家百年の計、ということで、早急に教育改革
（プルアップ教育の導入）を行って欲しい。

正直、英語を正式科目にするだどうだでウダウダウダウダ、
何議論しているの？って感じ。

もっと選択肢を色々増やし、教育を受ける側が選択できる
ようにして、スクラップ＆ビルドで造りあげていくとか、
とにかく、もっとスピード感をもって、あれこれ試して欲しいよ。

すっかり中国人の買ったマンション
のイメージです

相変わらず妬み、僻みが多いね。
実際、外国人投資家は2割もいないのに。

ちゃくちゃくと建ってきてます。思ったより外装の重厚感がありますし、大通りから少し距離があっていいですね。南にある駐車場には全く車が止まってませんし、一体これからどうするんだろう。マンションが建たなければいいですね。
外国人投資家も買っていってはいますがそんなに割合が多いわけでないそうですよ。医者、弁護士、役員が多いはまあそうなんでしょうけど、どういう人が選ぶのか興味があります

この辺はマンションにするのが一番期待収益が高い以上駐車場もなるでしょう。

教会の駐車場はミサがあるときに使います。
日曜日に見に行きましょう。

中国人といっても中国本土より、シンガポールとか台湾とか香港とかの東南アジア
が多いのじゃないの？　それも全体から見たら小数だしシビアな人達に評価された
のは悪いことじゃないのでは？

港区は高さ規制が強くなるようだし、こんなタワーマンションはもう出てこないの
でしょう。　湾岸に行けばタワマン墓場のような状況で折角のタワマンから見える
ものはタワマンという状況になるかもしれませんが。

では日曜日に使っているので、当分は何か建つことはなさそうなんですね。ありがとうございます
なら、もう買わない理由がないような。
うむむ 東の笄小学校も変化なさそうだし、うーん

日本人には、タワマンはもう高級感を演出できる道具では無くなったからね

では売れていないタワマンは外人が購入するのを禁止しているのか・・ナルホド

なんせキャピタランド
得体の知れない売主を忘れない方がいいよね
売り先なぞ知る由もなし

ネガ盛り上がってますね。

明日の抽選会が最後だから頑張ってネガ書き込んでるのでしょう。

そういえば、丸紅の広尾でもここの悪口があったね。
丸紅も麻布台で失敗してるから、なりふり構ってられないのかな。

キャピタランドはシンガポール最大手のデベロッパーですよ。実質国有の。
シンガポールの主要ショッピングモールはほとんどキャピタランドがおさえています。

たかがシンガポールではありますが、もう少し勉強したほうがいいレベルですね。。

エレベータで中国人住民の高笑いを聞くと萎えますね。

どしどしネガ書いて下さいな♪

所有者の半分が外国人は虚偽。
実際は２割未満。

ネガは自由だが、嘘デタラメを並べてまで
ネガろうとする心理が理解できん。

まー、いいじゃん。ネガ出来るのもあとちょっとだし。