東京23区の新築分譲マンション掲示板「 ザ・パークハウス 西麻布レジデンス(旧 RMガーデンプロジェクト)」についてご紹介しています。
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周辺住民さん [更新日時] 2013-06-12 19:48:16

香港ガーデン跡地の計画です

所在地:東京都港区西麻布4丁目39番1、39番11(地番)
交通:東京メトロ日比谷線「広尾」駅 徒歩6分、
   東京メトロ日比谷線・都営大江戸線「六本木」駅 徒歩12分、
   東京メトロ千代田線「乃木坂」駅 徒歩14分、
   東京メトロ南北線・都営大江戸線「麻布十番」駅 徒歩17分
売主:三菱地所レジデンス株式会社
施工会社:戸田建設株式会社

【物件情報を追加しました 2013.4.13 管理担当】



こちらは過去スレです。
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[スレ作成日時]2012-05-22 14:02:33

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ザ・パークハウス 西麻布レジデンス口コミ掲示板・評判

  1. 731 匿名さん

    >結構距離が短くなりますね。
    横断歩道を渡る分だけでしょ.....。
    信号待ちの分時間は短くなるが。

  2. 733 匿名さん

    急に背が高くなってる
    コンクリ打設するの早くない?

  3. 734 匿名さん

    新しい出口はこのマンションにとってはかなり大きいんじゃないですかね。

    表記5分と6分は売買でも賃貸でも大違いですし、もともとフラットアプローチなので信号待ち時間が減ると実質的にも駅近感が出てきそうです。広尾で一番きれいな出口を使えることになるわけですし。

  4. 735 購入検討中さん

    修繕積立金が5年目で1.96倍、10年目で2.875倍、15年目で3.79倍、20年目で4.6倍、25年目で5.5倍って普通ですか???
    投機目的には向かないでしょうか?

  5. 736 匿名さん

    それ、普通じゃないでしょ・・・

  6. 737 匿名さん

    実際に修繕積立金を上げていくかどうかは管理組合で決めていくこと。
    その時々に積立状況を見て判断するわけだから、工事費が同じであればこのマンションだけ特に損とか得とかってことにはなりませんよ。実際、ある程度の規模のマンションだと、修繕積立金がたまりすぎて5年目では増額しないというケースが多いです。
    工事費の見積もりは管理会社がとるのでしょうから、終局的には管理会社が信頼できるかどうかってことになるのではないでしょうか。

  7. 738 匿名さん

    初年度の修繕積立金は7520円~14940円ですから、最終的には41360円~82170円になるという事ですね。
    25年経年したとしても修繕積立金に月8万はきつすぎると感じます。
    例えローンを支払い終えているととしても、中には定年を迎えている(かもしれない?)世帯に高額な修繕積立金、
    管理費の支払いは難しいですね。
    >737さん
    設定は管理会社でも、その都度見直しするのは管理組合なのですよね。

  8. 739 匿名さん

    修繕積立金は必要なければ増額しなければいいだけだけど、無駄に高い管理費を下げるのは簡単ではないのかな?
    さしあたりはベンツのやつが三年後になくなりそうですけど。
    どうなんでしょう。

  9. 740 匿名さん

    この辺でやけに安い中古マンションは、みな管理費修繕費で10万超えしてる。ここもいずれそうなるのかな?

  10. 741 匿名さん

    週刊ダイヤモンドのマンション特集でランキング上位に入ってましたね。
    ここの掲示板はネガレスが多いのですが、こちらは、実際のところどのような評価なんでしょうね?

  11. 742 購入検討中さん

    この物件が他の場所に建っていたらと考えたら、買わないという結論を出すことになるだろうと思ったので、購入を控えました。

    理由は
    1 低い天井 最大2400、最大下天井2080
    2 190戸のわりに高すぎる管理費と急激な修繕費の傾斜
    3 バルコニーの狭さ
    4 使いづらそうな変則的な間取り
    5 不要なメルセデスとの提携
    6 規模のわりに共有部分が不十分

    以上の理由から住戸としての魅力は感じられませんでした。売る時にも苦戦しそうです。
    窪地と大通り沿いではあるものの、東側は公園と小学校が続いて眺望が抜けている良い立地だけに残念です。

  12. 743 購入経験者さん

    >742
    全く同感です
    特に1,2は致命的です

    出処忘れましたが
    東京のタワーはニューヨークとかと比べて天井が低いのが欠点
    とありました
    NYでは2.75mでも低い部類だそうです
    まして2.4mは最低のレベルですよね

    立地で検討していたのに残念です

  13. 744 匿名さん

    スペック低めでランニング高めだけど、この立地で坪300万円台は結構安く思えますけどね。
    眺望がわりといい部屋でも300万円台ありますよ。

  14. 745 匿名さん

    そろそろ新緑が綺麗じゃないでしょうか? 近隣の写真をまた見たいです。

  15. 746 購入検討中さん

    MRで営業に聞いたら130戸売れたとよ

    残り60。アベノミクス効果、すげえな

  16. 747 匿名さん

    腐っても広尾。
    その方向向かっても楽しめるってのは立地のなせる業とおもいます。

  17. 748 匿名さん

    マンションは立地が第一ということですね。
    なんだかんだ、竣工前完売するんですかね。
    残戸の値引き期待してたのに。

  18. 749 匿名さん

    売れるんじゃないですか。アジアの個人投資家が数棟まとめ買いしてるそうですから。投資利回り見込めるでしょうし、賃貸ばかりになるのでしょうね。exitは微妙では、時期が来れば大量な出物が出て。リセールバリュー求める、乃至はこの麻布、広尾界隈に長く住む人は、内地の低層レジデンス買うでしょ。立地からしたらここ大通り沿い、横がビジネスホテルのタワーですからね。賃貸だけ見込んでミーハーに貸すには、シンボル的な物件として最良ですね。

  19. 750 匿名さん

    そんなぎらぎらしていないでしょう。

    利便性と環境のバランスが結構いいですから、長く住みたいという需要もそこそこあると思いますよ。
    いろいろな人がいるのだから、決めつけでものを語らないでください。

  20. 751 匿名さん

    外観についてはいろいとと批判的な意見もあるようですが、
    私は結構期待しています。 建ち上がると人気が出るように
    思いますが、それまでには完売してしまいそうですね。

    販売時期をもう少し遅くしておけばもっと強気の価格でも
    売れたでしょうに。

    低層の超高級マンションだけでなくこういうタワーもあっても
    いいし。 ここに住めれば低層では得られない眺望がとても
    魅力的だと思います。

    また毎日車利用の人ばかりではないから駅からそこそこ近い
    のもとてもいいですね。

  21. 752 匿名さん

    新出口がエレベーターだけっていうおちがなければ、駅までほぼフラット実質信号なしの5分になります。十分駅近の部類だと思います。

    南と東が開けていて、敷地もゆったりしているので駅から歩いていくと結構目立ちそうですね。確かに外観は期待外れにならないでほしいです。個人的には、西側が窪地ですけど低層マンションの雰囲気を出すとのことなので、いい感じに仕上がることを期待しています。

    みなさん仰られていますが、天井の低さはなかなか納得できないのは無理もないと思います。

  22. 753 匿名さん

    >745さん

    リクエストありがとうございます。
    最近忙しくて、あまり、こちらの家には
    これていないのですが、、、


    ①ガーデンヒルズの通り。


    1. リクエストありがとうございます。最近忙し...
  23. 754 匿名さん

    ②マンション中庭

    1. ②マンション中庭
  24. 755 匿名さん

    ③マンション中庭

    1. ③マンション中庭
  25. 756 周辺住民さん

    マンション自慢のつもり?
    他でやれよ

  26. 757 匿名さん

    ガーデンヒルズの緑はいいですよね。
    アップありがとうございました。

    このマンションだと、駅から散歩がてらガーデンヒルズ通って、ガーデンで買い物して西側のエントランスから帰宅っていうのもよさそうです。

  27. 758 匿名さん

    >754-755は、ガーデンフォレストではないかな?

    ガーデンヒルズの樹木は、もう少し太いと思うよ。
    (石垣の感じとかも、ヒルズのものではなさそう。)

    このエリアの魅力を発信していくことは、このマンション
    にもプラスでしょう。

    「広尾を纏う西麻布の住処」とは言い得て妙だと思います。

  28. 759 匿名さん

    そうですね。ガーデンヒルズは最初の一枚だけだと思います。
    ガーデンフォレストまで行くことはあまりないでしょうが、この辺りの雰囲気を作っているという意味では、やはり貴重な緑だと思います。

  29. 760 匿名さん

    ここはやめたほうがいいかも

    ヒント「湾岸マンション値上がり 共稼ぎ夫婦が都心回帰」

  30. 761 匿名さん

    745です。 写真ありがとうございます。 やはり新緑は綺麗ですね。
    違うマンションとはいえ綺麗な緑が近くにあるということは気持ちいいです。

    このマンションの外観が回りの景色に上手く溶け込めるといいのですが。

  31. 762 匿名さん

    752さん、
    エスカレータもできる計画のようです。
    要は新しく7階建てのビルが建設され、その地下で広尾駅と連絡するようです。
    従って一番きれいで便利な出入り口になるのではないでしょうか。

  32. 763 匿名さん

    近隣住民です。

    この辺りは、生活圏は一緒なのに、港区渋谷区で分断されていて
    不便なので、別にどっちに寄せるのでもよいので、統一して欲しいです。

    例えば、広尾駅近くの子育て支援センターは、渋谷区の人しか使えないので、
    港区の人がママともグループの中にいると、不便です。

    その他、色々と思うことはあるのですが、生活に即した行政区割り
    になっていないのは、イケテイナイです。

  33. 764 匿名

    >>763こんなところに住んでもガッチリ子育て支援は受けるのですね。ベビーシッターが当たり前の欧米人ってやはりすごいんですね。

  34. 765 匿名さん

    支援センターは、いいですよ。

    ママとも作りにもいいですし、子供達も、
    他の子と触れあうよい機会になります。

    シッターさんが連れてくることもあります。

    子育て親子の溜まり場という感じです。


    ちなみに、アメリカンクラブを溜まり場的に
    使っている方もいますし(子供向けの講座とか、
    結構色々あります。)、お金持ちでもセンター
    に来る人もいますし、その辺りは、好み・考え方
    次第ですね。

  35. 766 周辺住民さん

    子育て支援センターかぁ・・・そんなこと考えて検討している人がいるんですね。
    あまりこの物件には子どもは住んでほしくないです。

  36. 767 購入検討中さん

    それにしても日本人の所有者は何%ぐらいですかね。購入は、ほとんど中国台湾香港の方のようですが。。。

  37. 768 匿名さん

    本当ですか?
    本当なら、それはちょっといただけないかも。

  38. 769 匿名さん

    さすがに何%ってこともないでしょうが…アジアの富裕層が投資用にかなり纏め買いしてるそうですね。まぁ賃貸に流れるのでしょうから、住人は日本人になるのでは⁉ 笑
    それでも賃貸の住人ばかりになりそうな点と、所有者間での管理運営のことを考えると、購入する気にはならないです。賃貸で借りるなら楽しい場所ですよね。あくまで私見ですが。

  39. 770 匿名さん

    40平米は、全体の1割強ですから賃貸割合も低いでしょうし、子育て世帯は多いと思いますよ。
    2LDKは、1次取得者向けの価格帯ですからね。
    ダブルインカムなら8000万台は手が届くでしょう。

  40. 771 匿名さん

    地所が積極的に中国にリートや都心の現物マンションを売りに行ってるらしいです。

  41. 772 匿名さん

    40平米が賃貸?だから一割程度って…それ日本の小金持ちが投資物件で買うイメージでしょう…そんなに小さいレベルじゃないですよ、アジア圏の富裕層の不動産マネーは。2LDK、1億だろうと余裕で数戸買いしますから。その方がリターン高いでしょうし。

  42. 773 匿名さん

    あなたもかった?

  43. 774 匿名さん

    70平米台は、賃料いくら見込めるの?
    30万?40万?50万?60万?70万~?
    MRに行けば査定してあるの?
    誰か教えて下さい。

  44. 775 匿名さん

    池袋に行けば教えてくれるよ

  45. 776 匿名さん

    チャイナの金持ちは実は親日が多くて、中国政府批判する人も多く、中国に資産を抱えるのは危険だと思っていて、資産逃避的な意味で東京のマンションを買うケースも多い。

  46. 777 匿名さん

    シンガポールに40戸。しかもバルクでと伺いました。
    想定賃料は坪単価15,000円台でMRで一覧表をご覧になれます。

  47. 778 匿名さん

    売主のキャピタランドはシンガポール実質国有の大手デベロッパー、共同事業である以上シンガポールに一定数流れるのは必須かと。
    想定賃料は妥当な線ですね。

  48. 779 物件比較中さん

    想定賃料ですが、MRで見られる一覧表には
    ■駐車場 ■管理費 ■修繕積立金 ■インターネット使用料の
    ランニングコストも入っています。

    大体7万~ハイクラスだと10万近くつみあがっている想定なので
    この点を留意してみた方がいいと思います!!

  49. 780 匿名さん

    賃貸向けの小さめの部屋で、駐車場代オーナー負担はまずあり得ないと思いますが・・・

  50. by 管理担当

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