ザ・パークハウス 西麻布レジデンス（旧　RMガーデンプロジェクト）

冬景色その②

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プレジデントスウィートって売れちゃったんですか？

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お向かいの笄町住宅が取り壊しとなりましたね。

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ミニタワー建つようですよ

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この物件は三菱地所時代に買っているから恐らく三菱地所の仕様で計画されているんだろうな。諸々の仕様レベルが高い。

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ずいぶん苦労してるみたいですね・・・

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一時購入も検討しましたが、子供達が遊ぶであろう向かいの笄公園もマンションで影になったり、
近隣の中でも飛び抜けて高層になり町との調和に違和感を感じてしまうこと、
最近の三菱地所物件は見に行くたびに近隣の建設反対運動があったり、
強引な建設で地域との調和がうまく取れていないデベロッパーという印象で
気持ちよく住めるのかな？と思ってしまったりで購入には踏み切れませんでした。
広尾駅側のミドリ安全ビルが建ったときも違和感がありましたが、時間が経てば慣れるものですかね？

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ここは飛び出していますよね。
三菱は、もはや単なる強欲企業ですからね。

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テレビでは都心の高級マンションの売れ行きが好調との報道がされていますが、
ここは関係ないの？　総戸数３００？４００？　一番高い住戸は４億超えとか
・・・何処のマンションなの？

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>諸々の仕様レベルが高い。
感じ方はそれぞれですが
ムチャクチャ低いと思いますよ

少なくとも高くはありません
嘘はだめですよ

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使用・設備はどこらあたりを標準とするかでしょう。　平均的なマンションからすると
ここは十分にレベル高いと思います。　勿論、超高級マンションと比べると落ちるかも
しれませんが。　ムチャクチャ低いなんてことはないです。　天井高はちょっと低い
けどね。

ここをムチャクチャ低いと言う人はどういうマンションを標準と考えておられるのか
是非教えて欲しいです。

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>659
PC千代田富士見TTだよ。バブリーなMRがチラっと映ってた。

2012年11月の1期販売の300戸を引き合いにした無理やりのこじつけ取材。
時期的に選挙結果や最近の株高・景況感なんて関係なし。
マスゴミって本当にいい加減ですね。

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↑
ここまできて宣伝しているあなたも同じような感じ。
気持ち悪い。

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事実なだけで別に宣伝なんてしてないよ。
あっちの第二期はそれほどでもないみたいだし。

テレビ取材自体が「景気良い＝高額不動産も好調」っていう結論ありきだから呆れただけ。
で、実体は政権交代前の11月の販売物件を無理やり好景気と関連づけただけ、ってオチ。

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南向き低層階の価格は間違いなくお買い得ですね。。。もうちょっと待てば良かった。

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↑南低層は坪いくらですか？

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これまで皆様が高くでお買い求め頂きましたので、南低層は安くで一気に売り飛ばします。トータルで利が乗ったので問題なし。

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どのくらい安いのさ？

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ハァ？値下げなんてないわ。

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南の低層階は駐車場に高いビルが建たなければ格安のお買い得物件。

ビルが建って日陰になればまあ相場かな・・・教会の駐車場ということだから
当分はそのままか？

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↑そうなんですねー。坪３３０くらい？

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お買い得な南低層は中国人が去年買っていましたよ。

まだ売れ残ってるんですか？？

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南低層は坪３３０万程度から。間違いなく安い。。。
ていうか、西向きも青山の綺麗な住宅街が並ぶからかなり眺望良い割に安いよね。
東向きはさすがの眺望だけに高いけど、西は大通りと反対だしこの値段はお買い得かも。

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西低層は坪いくらですか？

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お値段に見合った作りですから、はたして割安ですかね。

高級感のない圧迫感ある空間。

天井はただ低いだけではないんですよ、
大きな下がり梁の確認、低い位置のピクチャーレールの確認もお忘れなくー。

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ＰＨ西麻布のスレでネガ張ってる人達は、天井のことしか言わないね。
（ピクチャーレールとかどうでもいいし～）

ＭＲ見てきた感想で言えば、天井のぞけば、ここ良いマンションじゃない。

自分が住んでるマンションの天井2550あるけど、2400に違和感無かった。

管理費はベンツのカーシェア料金（月額5000円）引けば標準だし、

内装仕様は他に見たＭＲ（ＰＣ飯田橋・ＧＳ麻布台ヒルトップ・ウェリス愛宕）と

同等。むしろオプションがほぼ無い標準仕様のＭＲをきちんと用意してるだけ、

ＰＨ西麻布に好感がもてた。（逆にＧＳ麻布台のＭＲはオプションだらけでうんざり）

ＰＣ飯田橋は確かにいいマンションだと思うし、人気が出るのも納得だけど、

港区アドレスで探してる人にとっては、ここはまずまずの物件と思うんだけど、

天井以外に大きな弱点あるのかな？？

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お買い得と騒がれてる低層階ですら、
1期で売りだした去年秋から、その価格なのに、ずっと売れてない事実が不人気の証明では。
管理費割高だし。
浴槽も1418でも、足伸ばせないデザインはいただけない。

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モデルルームは、下がり梁が少ないタイプ。

検討住戸に、大きな下がり梁がある場合、
モデルルームでの天井の低さの体感以上の圧迫感がありますから、
実際のところ、体積で空間を確認するには、モデルルームはあまり参考になりませんよ。

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既に100戸近く売れてるし、大人気ってわけじゃないけど不人気ってわけでもないでしょ。

下がり天井の高さは確かに分かりにくいから、ちゃんと確認しましょう。

契約者より

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港区限定で見てます
天井2400はどう考えても
マイナス

今の住まいの間取り見たら
リビング2650
最大下がり部分で2450

一番低いところより更に低い
場所はいいんだけどね
わざわざグレード落ちに住み替えるのは
躊躇する

値段は許容範囲
管理費は無意味に高い

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私も天井の高い一戸建に住んでるので、さぞ天井が低くて圧迫感が強いと思ってMR見たけど窓が広いからか照明の上手さか低いとは感じませんでした。 窓が広くて開放感があると随分違うものですよ。 ネガスレに惑わされず一度MR見学してみれば。

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モデルルームは天井が低いのを、
プロの技術で、そのように見せない工夫満載で作ってありますよ。

グレードの高いマンションを買える方々が、
あえて「２４００でも、天井低く感じないぞ」と気を紛らわせて購入するのは、ちょっと疑問です。

ご自身がご希望のタイプの間取り図に、下がり天井の数字が明記されていないため、
リビングの天井の３分の１の下がり天井の点線があっても、
まあ、２３００くらいの下がり具合かな～と、都合よく思ってしまったり人いませんかね。
実際、２メートルの下がり天井ですので。

広い間取りで、トイレの天井が２メートル近いプランもありますし、
身長１６０センチ未満の人がお住まいなら、問題ないかもしれませんね。

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住宅の価値は、天井高だけではないでしょう。

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三菱（昔の三菱ではないでしょうが・・）が階高という誰にでもよく分かる
ところでケチることはないでしょう。　私も２回見ましたが気にならなかった
です。　ベンツのために管理費が高いのなら気になりますが。

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MR見に行きましたが、なかなか良く出来ていると思います。
天井高もそれほど気になりませんでした。ドアや窓が大きいからでしょうか。
値段も手頃だし、価格が低い部屋も眺望が悪くありません。
何と言っても立地、環境が良いというのが素直な感想ですけど。

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↑半分くらいうれましたか？

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必死ですな。

モデルルームの天井気にならないのは当然でしょ。

大きな下がり梁がある部屋を再現してないんですから。

MRに2回行っても、検討間取りに関する下がり梁の数値を説明してもらえませんでした。

685さんのように思うなら、昨年中に売れててもよいのでは

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契約者です。現在の販売戸数は190中100。可もなく不可もなくというところ。

事実だけ申し上げると、ネガスレが必死に連呼してる下がり梁２ﾒｰﾄﾙのある部屋は西側中高層の狭い間取りに実在します。

ただし、すべて契約済みです。残ってません。なぜなら単価が350からと安い上に、三井の超高級マンション群を見下ろせる眺望の良い部屋だったからです。

どなたかが言っていますが、ネガに惑わされず実際にモデルルームを見ることをお勧めします。ネガスレが虚偽を書いてますが、モデルルームでは、問題の２ﾒｰﾄﾙの下がり梁もちゃんと体感できますよ。

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この物件は買いですよ。間違いなく。特に東向き。資産価値は間違いないでしょう。

港区の高さ制限により、今後港区で高層の物件が手に入らなくなる意味でも希少性は高いと考えます。

契約者より。

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だから賃貸向けに買う人は
いいんじゃない
（管理費ネックがネックだね）

自己居住にはダメだな
人は呼ぶ気がしない

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東側は、あまりに道路に近すぎ（歩道、狭すぎ）て、排気ガス、騒音の心配に加え、道路から丸見えになりそうなのがとても気になります。

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天井高と地所の担当者の批判を続けている人は、何か個人的な恨みでも有るのでしょうね。自分の書き続けてきた全部のスレを、冷静になって、読み返してみた方が良いですよ。

私も契約しました。港区とその周辺のマンションを何年も見てきましたが、総合的にみてこちらは間違いなく買いだと思ったからです。安い物ではないですから、契約をした方は皆さんちゃんといろいろな点を確認・検討して決めていると思います。
天井高と地所の担当者の説明の仕方だけを理由に、このマンション全体を批判し続ける、というのはいかがなものかと。

どなたかの説明の西側の部屋は、坪単価が安いのに本当に眺望が開けています。視界を遮るものはなく、超高級「パークマンション＊＊＊＊」を見下ろしています。この周辺の他のマンションだと、この坪単価より高い部屋でも本当に残念な眺望なのです。すぐに全部売れてしまった、というのも納得できます。

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重要なことを説明せず、契約させようとする売り方はひどいから、言われても仕方ないなー。

重要説明事項の段階にくるまで、下がり天井の数値を知らされない可能性ありなんて。

契約者さんも言ってるとおり、図面に載ってない天井高は、自己責任で確認しましょう。　

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１００戸も売れているんですか？？　ＨＰ見てたら全然分からないけど、来年夏の入居なのに本当ならすごい
ですね。　天井が低くても人気あるんだ・・・麻布台とか狸穴に比べるとやはり立地や価格的にいいのかな？

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プレジデントスウィート売れちゃったんですか？

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このマンションに限らず、地所は下がり天井高さを図面に書いてないのは周知の事実なので、

しっかり営業に聞けばいい。

確認不足で後で騒ぐのは購入者の怠慢だと思いますよ。

このエリアの物件買う人間にそんな脇の甘い人間はいないと思うんだけどな〜。。

モデル行きましたけど、天高の低さは全く気にならない。窓の大きさ等で工夫が見れますね。

プランによっては、下がりを抱えるタイプあるので、それを避ければこの物件は今出てる港区タワー

の中では価値有と思いました。そして今後港区でタワーは出てこない。。

丘の上の本当の高級マンションとは違いますが、オンリーワンでしょうね。

前向きに買いを検討中です。皆さんいかがでしょうか。

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昨日ここのDMがきましたが、最近またポジさんの投稿はじまったのは、デベ演出かな。

昨年秋に1期販売して以来、2期の販売しないのは何故？
ここと似た規模で来年夏秋竣工の他の物件は、昨年に1期販売、年明けて2期の販売してます。

超高級物件見下ろすのが優越？

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先着順受付中
販売２１戸となってますよ
つまり一期で２１余ったってことですか

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12月に見にいき、価格表みて、相当売れ残ってる印象もちました。
リクルート「都会に住む」とかサイトにタイアップして、話題の物件のように広告費かけて演出されてるから、大変なんだな。

契約者さんとデベがネガを必死に打ち消すのは、
どの検討板も同じ。

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ここ良い物件だと思います。

ＨＰに２１戸先着順とあるのは年明けからずっとです。
ちゃんと更新せよと思いますが、デベのＨＰはどこもこんな感じです。

一方で現在１００戸近く契約があるというのも紛れもない事実です。
これは虚偽ではなく、事実ですので、疑われる方はＭＲに行って
営業に直に確認することをお薦めします。

ネガが「価格表を見てだいぶ売れ残ってる印象を持った」と書き込んでますが、
１９０戸あるなかでまだ９０戸は未契約なわけで、半分近く残ってれば
印象としてそう感じたと書いても「間違いではない」でしょう。

しかし、どなたかのレスにありますが「そんなに売れてんだ」というのが
多数派の意見じゃないでしょうか。少なくても１期販売が全体の３分の１にとどまった
近場の某マンションよりは人気はあると思います。

最後になぜ２期販売がまだ無いのか。これは上記のマンションなど近場で大型の新発売が
相次いでるので、それらの様子見とけん制のためでしょう。

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21戸、先着順です。
価格表を見た感想は、1期に売り出して、売れ残って、先着順になってる部屋の多さで、です。
先着順は、エクセルのセルの色を変えてますから。
MRにいけば、わかりますよ。
申し込み後のローンアウトの5戸等なら、昨年末、年明けにでも売れてるはず。

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なぜか天井の次は21戸先着順がネガレスの対象になってるな。

昨年秋からの一期販売の90戸と、一期10次販売までの合計で約115戸を販売。
先着順が20近く残ってるから、差し引き累計販売戸数は100弱。
計算上、何も矛盾しないが、ネガレスはウマシカなのか？

21戸先着順の表記がある時期から固定なのは、この物件を丁寧にみてる人にとっては
周知の事実だろう。まあ、ネガの多い掲示板ではあるけど、ウソを書くのは許せないよな。

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どうしてこんなに駐車場が少ないのでしょう？
この辺に住むような人はむしろ車を使うだろうと思うんですが、入居してから困りませんかね？
カーシェアがあればいい、っていうものではないんじゃないかと思うのですが・・・

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プラウドは本当に不思議ですね。　特に美味しいという訳ではないけど
なんとなく高級そうでお使いによさそうなパティシエみたいで、価格の
高いのがまた高級感を醸し出したりして・・・それと営業力でしょうか。

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駐車場の抽選会の案内が来ていたけど、もうそんな時期なの？

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ここはカーシェアの車種がベンツなんですか！
てっきり電気自動車などエコカーが設置されると思い込んでおりましたが、ベンツとはかなり意表をつかれました。
三菱地所とメルセデスが提携したサービスなんですね。
サポート概要にあるショーファーサービスとはどのような場面で使われるのでしょう？

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駐車場の抽選会は、優先順位を決めるみたいですね。

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カーシェアのベンツはレンタカーみたいにわナンバーですか？

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日経に都心の高級マンションをシンガポール・台湾の富裕層に売っている
という記事があって三菱も入っていたけどここもそうなの？？

http://www.nikkei.com/article/DGXNASGM0806G_S3A310C1MM0000/?dg=1

中国・韓国でないのならマアいいけど・・

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昨年11月時点ですでに、中国の何人かの人が、ここ買われてますよ。

モデルルームで、一部の中国人ご一行にも遭遇し、銀座か秋葉原の観光風景にすら見えました。

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昨夜のＷＢＳに取り上げられていましたね。　やはり半分くらいは
売れているそうです。　ちなみに中国の話は出てこなかったです。
他のマンションを１棟購入しようとしている中国人は出てきましたが。

でも、どうしてここが取り上げられたのかな？

天井高４ｍの住戸は売れたのかな？？

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悪意のあるネガスレに惑わされない方が良いですよ。
先着順になっていたものは一気に売れてしまったみたいですね。
住宅地としての場所は相当魅力的ですからね。

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駅から少し離れていてちょっと寂しい。
そのわりには大通りに面しているため環境があまり良くない。しかも窪地。
この辺がこの物件の弱点かもしれないですね。

その代りまわりに高い建物がないので眺望がいい。窪地の割には開放感がある。
あと六本木が割と近いので広尾と六本木両方を楽しめるってところがいい点でしょうか。

腐っても広尾なので私は結構いいと思いますけどね。

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欠点があるぶんスルーする方も多い？
いいマンションだと思うので競争相手が減ることは買いやすさに繋がるかな。

広尾駅６分とありますがこれならわりと近め。嬉しい点は６分六本木方向に歩くこと、これで六本木駅が近い構図になってますね。毎日ヒルズを横目に駅まで行くというのも中々素敵な道中だと思いますよ。２駅利用可能な良物件だと思います（麻布十番も行けるかな）。

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エレベーターができると少し駅が近くなるので５分表記できるようになるかもしれないです。
いまも実際に歩けば５分ぐらいですね。

六本木は１２分ってなってますが六本木ヒルズまでなら７，８分程度でしょうか。けっこう登りますが。

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外苑西通りを挟んだ向かい側のマンションの取り壊しが始まりましたね
どの程度の高さの建物に建て変わるのでしょうか
東側の眺望に影響が出そうですね

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向かいのマンションも分譲マンションになるのでしょうか。
教えて下さい。

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アーバンリゾートライフ？？　豊洲北小？？？
ららぽ・・・　⇔　富裕層が多く民度が高い？？？

ここは富裕層が多く民度は高いのでは？

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豊洲boyが荒らしにきてますね
温かく迎えてあげましょう

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しかし、、、第一期14次ってすごいですな。初めて見た。売り方が変わってるのか？

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ネガコメントをよみ、でもまあ、モデルルーム見学してみようと見に行くと、
天井が全体的に低いだけでなく、
他の欠点がわかったりして、検討から外しました。

色んなご意見あるでしょうが、人を呼べない物件。

超高級物件を見下ろせるとか言われたら、ひきますね。

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人を呼ぶためによむのかな？

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管理費が高いって幾らぐらいなんですか？

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広尾駅の新しい出入口が出来るらしいですね。駅まで少し近くなりますね。

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本当ですか？
（近くに住んでいるのですが、電車をあまり使わないもので…）

ぜひ、エレベーターを設置して欲しいです。
ベビーカーが大変で。

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エレベーターもエスカレーターもできるようですよ。３番出口の道路の反対側あたりです。今ある歩道橋は撤去されるようです。
このマンションと同じ側ですから少し便利になりますね。

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結構距離が短くなりますね。　駅から５分になると気分的にかなり
違ってきますね。　駅全体も綺麗になるといいのにね。

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>結構距離が短くなりますね。
横断歩道を渡る分だけでしょ.....。
信号待ちの分時間は短くなるが。

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急に背が高くなってる
コンクリ打設するの早くない？

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新しい出口はこのマンションにとってはかなり大きいんじゃないですかね。

表記5分と6分は売買でも賃貸でも大違いですし、もともとフラットアプローチなので信号待ち時間が減ると実質的にも駅近感が出てきそうです。広尾で一番きれいな出口を使えることになるわけですし。

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修繕積立金が5年目で1.96倍、10年目で2.875倍、15年目で3.79倍、20年目で4.6倍、25年目で5.5倍って普通ですか？？？
投機目的には向かないでしょうか？

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それ、普通じゃないでしょ・・・

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実際に修繕積立金を上げていくかどうかは管理組合で決めていくこと。
その時々に積立状況を見て判断するわけだから、工事費が同じであればこのマンションだけ特に損とか得とかってことにはなりませんよ。実際、ある程度の規模のマンションだと、修繕積立金がたまりすぎて5年目では増額しないというケースが多いです。
工事費の見積もりは管理会社がとるのでしょうから、終局的には管理会社が信頼できるかどうかってことになるのではないでしょうか。

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初年度の修繕積立金は7520円～14940円ですから、最終的には41360円～82170円になるという事ですね。
25年経年したとしても修繕積立金に月8万はきつすぎると感じます。
例えローンを支払い終えているととしても、中には定年を迎えている(かもしれない？)世帯に高額な修繕積立金、
管理費の支払いは難しいですね。
>737さん
設定は管理会社でも、その都度見直しするのは管理組合なのですよね。

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修繕積立金は必要なければ増額しなければいいだけだけど、無駄に高い管理費を下げるのは簡単ではないのかな？
さしあたりはベンツのやつが三年後になくなりそうですけど。
どうなんでしょう。

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この辺でやけに安い中古マンションは、みな管理費修繕費で１０万超えしてる。ここもいずれそうなるのかな？

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週刊ダイヤモンドのマンション特集でランキング上位に入ってましたね。
ここの掲示板はネガレスが多いのですが、こちらは、実際のところどのような評価なんでしょうね？

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この物件が他の場所に建っていたらと考えたら、買わないという結論を出すことになるだろうと思ったので、購入を控えました。

理由は
1 低い天井　最大2400、最大下天井2080
2 190戸のわりに高すぎる管理費と急激な修繕費の傾斜
3 バルコニーの狭さ
4 使いづらそうな変則的な間取り
5 不要なメルセデスとの提携
6 規模のわりに共有部分が不十分

以上の理由から住戸としての魅力は感じられませんでした。売る時にも苦戦しそうです。
窪地と大通り沿いではあるものの、東側は公園と小学校が続いて眺望が抜けている良い立地だけに残念です。

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>742
全く同感です
特に1,2は致命的です

出処忘れましたが
東京のタワーはニューヨークとかと比べて天井が低いのが欠点
とありました
NYでは2.75mでも低い部類だそうです
まして2.4mは最低のレベルですよね

立地で検討していたのに残念です

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スペック低めでランニング高めだけど、この立地で坪300万円台は結構安く思えますけどね。
眺望がわりといい部屋でも300万円台ありますよ。

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そろそろ新緑が綺麗じゃないでしょうか？　近隣の写真をまた見たいです。

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ＭＲで営業に聞いたら１３０戸売れたとよ

残り６０。アベノミクス効果、すげえな

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腐っても広尾。
その方向向かっても楽しめるってのは立地のなせる業とおもいます。

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マンションは立地が第一ということですね。
なんだかんだ、竣工前完売するんですかね。
残戸の値引き期待してたのに。

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売れるんじゃないですか。アジアの個人投資家が数棟まとめ買いしてるそうですから。投資利回り見込めるでしょうし、賃貸ばかりになるのでしょうね。exitは微妙では、時期が来れば大量な出物が出て。リセールバリュー求める、乃至はこの麻布、広尾界隈に長く住む人は、内地の低層レジデンス買うでしょ。立地からしたらここ大通り沿い、横がビジネスホテルのタワーですからね。賃貸だけ見込んでミーハーに貸すには、シンボル的な物件として最良ですね。

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そんなぎらぎらしていないでしょう。

利便性と環境のバランスが結構いいですから、長く住みたいという需要もそこそこあると思いますよ。
いろいろな人がいるのだから、決めつけでものを語らないでください。

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