阪急が分譲する宝塚市山手台の開発について

擁壁の景観をどう規制しているんだ？

具体的に書いてみろ？

まちづくりルールに何と書いてある？

絵が載ってるか？

適当な事ばっかり書くなよ

「山手台の擁壁の仕上げ」なんて誰も気にしてないと言ってるの

目にも入らんよ

市民の望みみたいな書き方やめてくれるかな

一私企業のただの開発分譲地に

行政が開発してるわけでもない

擁壁の仕上げがどうだろうが、長尾の山並みが変わるわけでもない

>>53

それは何も隠蔽でもないだろ
売るにあたって綺麗にしたほうがとなっただけだろ
一私企業の経済合理性に基づく判断だろ

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-02_hibarig...

道路に面する擁壁は、自然素材を生かすなど景観に配慮した
仕上げとし、周辺環境と調和したものとするよう努めること。
また、道路に面しない擁壁であっても、道路から見える部分に
あっては、これと同様とする。

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-04_nigawat...

道路に面する擁壁は、自然素材を生かすなど景観に配慮した仕上げ
とし、周辺環境と調和したものとするよう努めること。

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-12_nigawat...

道路に面する擁壁は、石積みなどの自然素材を生かすなど景観に配慮し
た構造又は仕上げとし、周辺環境と調和したものとすること。
ただし、やむを得ずコンクリート擁壁等の圧迫感を与える垂直擁壁を施
工する場合は、道路から後退するなどし、植栽をすること。
なお、後退することができない場合は、擁壁面に緑化すること。

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-10_nogami_...

道路に面する擁壁は、自然素材を生かすなど景観に配慮した仕上げと
し、周辺環境と調和したものとすること。
ただし、やむを得ずコンクリート擁壁等圧迫感を与える垂直擁壁を施工
する場合は、道路境界から後退し、植栽帯を設けること。
なお、擁壁等を後退することができない場合は、擁壁面に緑化すること。

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-11_shinjyu...

道路に面する擁壁は、石積みなどの自然素材を生かすなど景観に配慮し
た構造又は仕上げとし、周辺環境と調和したものとすること。
ただし、やむを得ずコンクリート擁壁等の圧迫感を与える垂直擁壁を施
工する場合は、道路から後退するなどし、植栽をすること。
なお、後退することができない場合は、擁壁面に緑化をすること。

山手台のを書けよｗ

早く調べてみろよｗ

そもそもコンプラがあるのに
阪急がまちづくりルールを無視すると思うか？

ルールが無いから無視されてるのさ。
所詮その程度。

馬鹿だねぇ。

市民や市民の代表である議員や地元の複数の自治会や行政に「市民の財産である山並みを破壊するかわりに、市民に寄与するどこよりも緑豊かで美しい街に再生する」と主張して、市民の代表である議会に承認させて、本来開発禁止区域で景観保全対象の山を、市街化調整区域から市街化区域に変更させた。

市民が関係無えわけねぇだろｗ

今や関係ない。断言してもいい。アタマの上の擁壁を気にしているのはキミだけだ。皆日本の格下げや他の事を気にするならしている。

で、山手台のまちづくりルールはあったのか？

他の住宅地の必死で書きこんで何の意味があるんだ。

大体、市議会、行政に働きかけるなり、事業者に圧力かけるなり、何のコネもリキもない君が

ひたすら阪急への恨みつらみを掲示板に書き続けることに一体何の意味があるんだ？

挙げ句、市民がーーー、とか、他の住宅地のルールがこうでーーーー、とか、大丈夫か？

実際、君の行為で、阪急が、自発的に、北部の擁壁への仕様に配慮を行うとでも思うか？

実際、君の行為で、山手台のプレゼンスが、少しでも上がったとでも思うか？

実際、君の行為で、山手台のウィークポイントが無駄に衆目に触れることになり、街はおろか
その住民イメージまでも悪くなっってしまったとは感じはしないか？

一体、君は、何のために、ここに書きこんでいるのか。目的があったのではないのか？達成されたか？

これって瓦かスレートかの議論なの？
メンテナンスフリーか
塗り直しが必要かだよね。
何をもめてるんだろ。よくわからん。

>>６４

議論じゃないんですよ。
山手台北部の擁壁を何の権限もない人間がああしろこうしろと騒いでるだけです。
コンクリのままだってコーティングしてれば綺麗なままだし仰るようにメンテもある。
結局そこに住む住民のレベルの問題に過ぎないのに、何を履き違えたか狂ったように
我田引水の発言で掲示板を埋め尽くしている。揚句隔離スレに移されてこの有様です。
他の高級住宅地と呼ばれるところでこんな低次元なやり取りよもやしてないでしょう。

もう雑談スレで良いかと。貴重なスレッドがもったいないよ。

来週日曜日ついにビューノ街区予約見学会行きます♪楽しみです♫

誰も擁壁の見た目なんて気にしていないなら、全ての分譲地が手抜きローコストのコンクリ剥き出しになっているはずだし、土木関係の資材を扱う全ての会社が景観に配慮した擁壁を提供している事の理由がつかないですよね。

現実社会において、地方でもド田舎でも殆どの道路工事や宅地開発は、ちゃんと景観に配慮した擁壁を採用していて、確実に醜くなるコンクリ剥き出しは圧倒的に少数。

つまりコンクリ剥き出しが問題視されている事に他ならない。

山手台でもっとも売れたのは、山手台４丁目。

石垣かどうかなんて、多くの検討者は気にしていない。

優先順位はずーーーと下。

山手台でもっとも売れたのは、山手台西４丁目。

石垣かどうかなんて、多くの検討者は気にしていない。

優先順位はずーーーと下。

手抜きの醜いコンクリでも買う人間がいるなんてなんの正当性の根拠にもならいですよね。

違法な偽ブランド品や粗悪商品でも買う人はいますから。

山手台は、地元や市民に、どこよりも美しい緑豊かな街をつくるとコミットして、開発が禁止されていた景観保全区域の開発可能な区域に変更させて開発した場所です。

約束を守るというのは、社会の公器である企業に課せられた当たり前の義務です。

訂正

開発が禁止されていた景観保全区域を、従前以上の美しい景観にするとして開発可能な区域に変更させて開発した場所です。

×石垣かどうかなんて、多くの検討者は気にしていない。

○コンクリ打ちっぱなしでも買うような客は知識が無く擁壁が十数年もすれば醜く汚れてまちなみが台無しになる事を認識していない

○景観やまちなみの重要性を認識しているまともな検討者は、そももそもコンクリ打ちっぱなしの分譲地は避ける

http://farm8.static.flickr.com/7040/7130929141_5e14b5629e_o.jpg
http://farm8.static.flickr.com/7105/7141501663_373e6c4290_o.jpg


ストレートに言うと無知な消費者がいる事を利用して将来の景観や街の価値を無視した売り逃げ商法

そもそも街の相対的価値を維持する為には景観が何よりも重要だといって、斜面地における擁壁の景観の重要をお客さんに説いて自然石による化粧を施した分譲地を販売してきたのは阪急自身ですからねぇ。

その阪急が手のひら返して、擁壁の見た目なんてどうでもいいというのは無理がありすぎますよｗ

西４丁目はすでに４００世帯近くの方が快適にお住まいです。
擁壁の不満など聞いたこともないですし話題にも出ません。

ここで延々繰り返されている擁壁うんぬんの答えは、

『石垣なしの西４丁目が山手台史上最も好評でよく売れた』

という事実に集約されますね。

売れた売れないなんてなんの意味も無い。

市民や地元に約束していた理念を守るかどうかが焦点。

安売りしたら買う人がいるなんて当たり前の事でしょ。

駅前に百貨店（デパート）をつくると市民にいっていた開発業者が、利用する人がいる（需要がある）からといって百円均一ショップやパチンコ屋や風俗店やサラ金に変更して許されるわけないでしょ。

将来醜いまちなみをもたらすコンクリむきだし擁壁でも買ってしまう知識が浅い住民が集まってる地域で、まだコンクリが醜く汚れていない段階で擁壁への不満や美観の話題があまり出ないのは当たり前。

もっともその中でも一部の知識あるまともな住民は、自分で擁壁の仕上げ（タイル貼りなど）をしたりして近所の住民を啓発しようと頑張ってますけどね。

そもそも山手台住民は、ちゃんと景観に配慮されているから購入した人々ですからねぇ。

山手台のメイン街区（１～３丁目）でコンクリむきだしでも買ってたなんて住民なんて皆無ですよ（笑）

確かに売れただのどうだのなんて議論の本質とは何の関係もありませんよね。
阪急が地元や市民に謳っていた公約を守るかどうかという事案ですから。

施工から10年弱経過したコンクリ擁壁。
言うまでも無くコンクリむきだし分譲地は、20～30年経過すればこれとは比較にならないぐらい
醜くなった擁壁で埋め尽くされておぞましいまちなみになる。

>81

その件は、阪急は「守っていない」ということで既に結論が出ています。
次をどうするか考えることこそ、議論すべきことだと思うのですが、ここで業者批判を延々繰り返されている方は何故か、そこには踏み込みたがらないのですよね。

>82
また写真を張り付けられていますが、写り込んでいる家の住人の方にはちゃんと了解をもらっているんでしょうね？
あなたの家なら問題ないでしょうが(笑)。

えっ、許可がいるんですか？

法律的にはセーフでも、「汚い擁壁」の例として勝手にネット上にアップされて、住人の方が見たら不快な思いをされるのは間違いないでしょう。
事前に了解をもらうのがマナーでしょうね。

擁壁の外観が悪化してきた時にメンテナンスしなければいけない美観維持（汚れる前に仕上げをするかコンクリートを定期的に高圧洗浄して保護塗料を塗る）規定が盛り込まれているならともかく、そういった仕組み無しのコンクリ打ちっぱなし分譲を肯定するのは詭弁もいい所だよな。現実において、コンクリ擁壁で分譲された場所は手遅れの景観になるまで放置されているのだから、コンクリでも将来の景観は住民しだいという詭弁は非現実的な妄想にすぎない。一軒だけなら施主の意思で綺麗にしたり汚れてきた時に回復させる事はできても、街全体では不可能であり、景観を担保するには仕組みが必要不可欠。

人物の場合は肖像権はありますが（ただし、通行人がうつっている写真をまちの風景として公開するのは全く問題ありません）、まちなみに肖像権なんてありませんよ。

あったらグーグルストリートビューなんて存在しえないです。公道から見える景色は、公共のものです。

>88

「公道から見える景色は公共のもの」

正論ですし、自分の家が荒れ果てることは街にとってもマイナスになるから、自分の家の景観には責任を持つ必要があると思います。

ただ、だからといって他人の家が写った写真を勝手にアップすることを全て正当化するのはダメでしょう。
ケースバイケースでしょうが、「庭の植木がきれいなので」写真をアップするのと、「美しくない景観の例」としてアップするのでは、載せられた側の心証は大分違うと思う。少なくとも>82の写真をアップした人の近所には住みたくない。(笑)

＞31さん、条件同じです！

同じ価格で徒歩圏の南部があいてたら、そっちの方が良かったけど、オアシスに近いのは便利ですよね。

お金を派手に使う人は重厚感のある自然石を好むそうです。
落ち着いた町並みで、ゆったりと優雅な人生を味わいたい。

お金を使わない人(使えない)は、自然石では落ち着かず、打ちっぱなしが落ち着くそうです。

なぜなら、高級住宅っぽいと、お付き合いがしんどそうだと感じるとか。


阪急は、色んな所得層を集めようと思えば、打ちっぱなしの区画も必要だと判断したのですかね。

しかし、初期に買った南部住民は、まさか山手台に色んな所得層が南部より沢山集まるなんて思ってもいなかったでしょう。

土地は割高に売り出され、そこそこ高い所得層の価値観の似通った住民が集まり、治安もよく優雅に生活が出来ると思っていたのでしょうね。

夜中にうるさく走りまわるバイクが山手台住民に現れるようになれば、その時こそ山手台の価値は大暴落します。

西４丁目ってそんなにたくさん売れたんですか
って言うか
そんなに民　度が落っこちちゃったのですか・・

以前と違って、土地を購入しても地価上昇による資産増加はまず期待できないから、収入に余裕はあっても、不動産は安く取得して、浮いたお金を他のことにまわしたいと思っている人は多いと思う。
既存の住宅地で中古物件を買うのがいちばん損が少なく、利便性もより高い賢明な選択だし、本来そうあるべきだと思うけど、古い街はイヤ、でもリーズナブルに買いたい、って人達が山手台を選ぶんだろう。
安いといっても、誰でもローンを組んで買えるような価格ではないから、どこぞの公営団地のような住民層にはならないと思うけど。それでも、1億で家を買えた人達から見れば、じゅうぶんにレベルが低いんだろうな。

西４丁目購入者⇒既存街区を見て判断
今後の購入者⇒西４丁目と既存街区の両方を見ながら判断

開発ポリシーの劣化も目の当たりとすることになる

93
うーん
１億出せる人の民　度が必ず高いかと言うとそうでもないけど浮いたお金とか新しさとかには
借家でなく自分の家を選ぶときの判断基準の優先度的には違和感ありますな
資産価値は将来的にどうなるかわかりませんが一応期待出来ないと考えるべきでしょうし
ロケーション・環境の優先度は相対的に増す気がします
町並み・外観は環境の構成要素の中では重要なものだと私は思います

94が強ちハズレてないとすると
西４が売れたのは既存街区が打ち放しで構成された景観ではなかったからとも言えるな

>>82

これは法に抵触してるな。家が特定できかねないからな。
ちんけな不動産屋の社員はコンプライアンスもわからないか。
グーグルのストリートビューだって個別の訴訟では負けるから写真ボカしてるんだぞ
グーグルでさえそうなのにちんけな不動産屋の社員の独断行動は会社は把握しているのかね

これはいよいよクレーム入れたほうがよさそうかな

このお宅知っています！悪しき例として無断でアップされていることをお伝えしようと思います。

お宅をぼかしておいたら良かったのに。

打ちっぱなしの劣化は悲しいほどよく分かりました。