阪急が分譲する宝塚市山手台の開発について

未だかつてない異常な宅地がこのたび存在し得たのは

それが山手台だからに他ならないのでしょう

他人の所為ではありません

街の実力です

ルールを破るって、ルールが無いのだろう？

ルールも作れない作れなかった町なんだろ？

それから、市民市民言わないでくれる？
誰も気にしてないよ擁壁の仕上げなんか。

景観を気にしてないのはお前だけ。
いや、お前もここを気にしないといけない立場だから必死に書き込んでるわけだな。

こんなとこ気にならんよ。冗談止めてくれ。スレが無駄に上がってるから書いただけだよ。

誰も擁壁の仕上げなんて気にしてないなら、ほぼ全ての市内の景観形成地域で

擁壁の景観を規制している事の説明がつかないよなｗ

アホすぎる

それから、尼厨、口のきき方に気を付けろよ

擁壁の景観をどう規制しているんだ？

具体的に書いてみろ？

まちづくりルールに何と書いてある？

絵が載ってるか？

適当な事ばっかり書くなよ

「山手台の擁壁の仕上げ」なんて誰も気にしてないと言ってるの

目にも入らんよ

市民の望みみたいな書き方やめてくれるかな

一私企業のただの開発分譲地に

行政が開発してるわけでもない

擁壁の仕上げがどうだろうが、長尾の山並みが変わるわけでもない

>>53

それは何も隠蔽でもないだろ
売るにあたって綺麗にしたほうがとなっただけだろ
一私企業の経済合理性に基づく判断だろ

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-02_hibarig...

道路に面する擁壁は、自然素材を生かすなど景観に配慮した
仕上げとし、周辺環境と調和したものとするよう努めること。
また、道路に面しない擁壁であっても、道路から見える部分に
あっては、これと同様とする。

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-04_nigawat...

道路に面する擁壁は、自然素材を生かすなど景観に配慮した仕上げ
とし、周辺環境と調和したものとするよう努めること。

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-12_nigawat...

道路に面する擁壁は、石積みなどの自然素材を生かすなど景観に配慮し
た構造又は仕上げとし、周辺環境と調和したものとすること。
ただし、やむを得ずコンクリート擁壁等の圧迫感を与える垂直擁壁を施
工する場合は、道路から後退するなどし、植栽をすること。
なお、後退することができない場合は、擁壁面に緑化すること。

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-10_nogami_...

道路に面する擁壁は、自然素材を生かすなど景観に配慮した仕上げと
し、周辺環境と調和したものとすること。
ただし、やむを得ずコンクリート擁壁等圧迫感を与える垂直擁壁を施工
する場合は、道路境界から後退し、植栽帯を設けること。
なお、擁壁等を後退することができない場合は、擁壁面に緑化すること。

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-11_shinjyu...

道路に面する擁壁は、石積みなどの自然素材を生かすなど景観に配慮し
た構造又は仕上げとし、周辺環境と調和したものとすること。
ただし、やむを得ずコンクリート擁壁等の圧迫感を与える垂直擁壁を施
工する場合は、道路から後退するなどし、植栽をすること。
なお、後退することができない場合は、擁壁面に緑化をすること。

山手台のを書けよｗ

早く調べてみろよｗ

そもそもコンプラがあるのに
阪急がまちづくりルールを無視すると思うか？

ルールが無いから無視されてるのさ。
所詮その程度。

馬鹿だねぇ。

市民や市民の代表である議員や地元の複数の自治会や行政に「市民の財産である山並みを破壊するかわりに、市民に寄与するどこよりも緑豊かで美しい街に再生する」と主張して、市民の代表である議会に承認させて、本来開発禁止区域で景観保全対象の山を、市街化調整区域から市街化区域に変更させた。

市民が関係無えわけねぇだろｗ

今や関係ない。断言してもいい。アタマの上の擁壁を気にしているのはキミだけだ。皆日本の格下げや他の事を気にするならしている。

で、山手台のまちづくりルールはあったのか？

他の住宅地の必死で書きこんで何の意味があるんだ。

大体、市議会、行政に働きかけるなり、事業者に圧力かけるなり、何のコネもリキもない君が

ひたすら阪急への恨みつらみを掲示板に書き続けることに一体何の意味があるんだ？

挙げ句、市民がーーー、とか、他の住宅地のルールがこうでーーーー、とか、大丈夫か？

実際、君の行為で、阪急が、自発的に、北部の擁壁への仕様に配慮を行うとでも思うか？

実際、君の行為で、山手台のプレゼンスが、少しでも上がったとでも思うか？

実際、君の行為で、山手台のウィークポイントが無駄に衆目に触れることになり、街はおろか
その住民イメージまでも悪くなっってしまったとは感じはしないか？

一体、君は、何のために、ここに書きこんでいるのか。目的があったのではないのか？達成されたか？

これって瓦かスレートかの議論なの？
メンテナンスフリーか
塗り直しが必要かだよね。
何をもめてるんだろ。よくわからん。

>>６４

議論じゃないんですよ。
山手台北部の擁壁を何の権限もない人間がああしろこうしろと騒いでるだけです。
コンクリのままだってコーティングしてれば綺麗なままだし仰るようにメンテもある。
結局そこに住む住民のレベルの問題に過ぎないのに、何を履き違えたか狂ったように
我田引水の発言で掲示板を埋め尽くしている。揚句隔離スレに移されてこの有様です。
他の高級住宅地と呼ばれるところでこんな低次元なやり取りよもやしてないでしょう。

もう雑談スレで良いかと。貴重なスレッドがもったいないよ。

来週日曜日ついにビューノ街区予約見学会行きます♪楽しみです♫

誰も擁壁の見た目なんて気にしていないなら、全ての分譲地が手抜きローコストのコンクリ剥き出しになっているはずだし、土木関係の資材を扱う全ての会社が景観に配慮した擁壁を提供している事の理由がつかないですよね。

現実社会において、地方でもド田舎でも殆どの道路工事や宅地開発は、ちゃんと景観に配慮した擁壁を採用していて、確実に醜くなるコンクリ剥き出しは圧倒的に少数。

つまりコンクリ剥き出しが問題視されている事に他ならない。

山手台でもっとも売れたのは、山手台４丁目。

石垣かどうかなんて、多くの検討者は気にしていない。

優先順位はずーーーと下。

山手台でもっとも売れたのは、山手台西４丁目。

石垣かどうかなんて、多くの検討者は気にしていない。

優先順位はずーーーと下。

手抜きの醜いコンクリでも買う人間がいるなんてなんの正当性の根拠にもならいですよね。

違法な偽ブランド品や粗悪商品でも買う人はいますから。

山手台は、地元や市民に、どこよりも美しい緑豊かな街をつくるとコミットして、開発が禁止されていた景観保全区域の開発可能な区域に変更させて開発した場所です。

約束を守るというのは、社会の公器である企業に課せられた当たり前の義務です。

訂正

開発が禁止されていた景観保全区域を、従前以上の美しい景観にするとして開発可能な区域に変更させて開発した場所です。

×石垣かどうかなんて、多くの検討者は気にしていない。

○コンクリ打ちっぱなしでも買うような客は知識が無く擁壁が十数年もすれば醜く汚れてまちなみが台無しになる事を認識していない

○景観やまちなみの重要性を認識しているまともな検討者は、そももそもコンクリ打ちっぱなしの分譲地は避ける

http://farm8.static.flickr.com/7040/7130929141_5e14b5629e_o.jpg
http://farm8.static.flickr.com/7105/7141501663_373e6c4290_o.jpg


ストレートに言うと無知な消費者がいる事を利用して将来の景観や街の価値を無視した売り逃げ商法

そもそも街の相対的価値を維持する為には景観が何よりも重要だといって、斜面地における擁壁の景観の重要をお客さんに説いて自然石による化粧を施した分譲地を販売してきたのは阪急自身ですからねぇ。

その阪急が手のひら返して、擁壁の見た目なんてどうでもいいというのは無理がありすぎますよｗ

西４丁目はすでに４００世帯近くの方が快適にお住まいです。
擁壁の不満など聞いたこともないですし話題にも出ません。

ここで延々繰り返されている擁壁うんぬんの答えは、

『石垣なしの西４丁目が山手台史上最も好評でよく売れた』

という事実に集約されますね。

売れた売れないなんてなんの意味も無い。

市民や地元に約束していた理念を守るかどうかが焦点。

安売りしたら買う人がいるなんて当たり前の事でしょ。

駅前に百貨店（デパート）をつくると市民にいっていた開発業者が、利用する人がいる（需要がある）からといって百円均一ショップやパチンコ屋や風俗店やサラ金に変更して許されるわけないでしょ。

将来醜いまちなみをもたらすコンクリむきだし擁壁でも買ってしまう知識が浅い住民が集まってる地域で、まだコンクリが醜く汚れていない段階で擁壁への不満や美観の話題があまり出ないのは当たり前。

もっともその中でも一部の知識あるまともな住民は、自分で擁壁の仕上げ（タイル貼りなど）をしたりして近所の住民を啓発しようと頑張ってますけどね。

そもそも山手台住民は、ちゃんと景観に配慮されているから購入した人々ですからねぇ。

山手台のメイン街区（１～３丁目）でコンクリむきだしでも買ってたなんて住民なんて皆無ですよ（笑）

確かに売れただのどうだのなんて議論の本質とは何の関係もありませんよね。
阪急が地元や市民に謳っていた公約を守るかどうかという事案ですから。

施工から10年弱経過したコンクリ擁壁。
言うまでも無くコンクリむきだし分譲地は、20～30年経過すればこれとは比較にならないぐらい
醜くなった擁壁で埋め尽くされておぞましいまちなみになる。

>81

その件は、阪急は「守っていない」ということで既に結論が出ています。
次をどうするか考えることこそ、議論すべきことだと思うのですが、ここで業者批判を延々繰り返されている方は何故か、そこには踏み込みたがらないのですよね。

>82
また写真を張り付けられていますが、写り込んでいる家の住人の方にはちゃんと了解をもらっているんでしょうね？
あなたの家なら問題ないでしょうが(笑)。

えっ、許可がいるんですか？

法律的にはセーフでも、「汚い擁壁」の例として勝手にネット上にアップされて、住人の方が見たら不快な思いをされるのは間違いないでしょう。
事前に了解をもらうのがマナーでしょうね。

擁壁の外観が悪化してきた時にメンテナンスしなければいけない美観維持（汚れる前に仕上げをするかコンクリートを定期的に高圧洗浄して保護塗料を塗る）規定が盛り込まれているならともかく、そういった仕組み無しのコンクリ打ちっぱなし分譲を肯定するのは詭弁もいい所だよな。現実において、コンクリ擁壁で分譲された場所は手遅れの景観になるまで放置されているのだから、コンクリでも将来の景観は住民しだいという詭弁は非現実的な妄想にすぎない。一軒だけなら施主の意思で綺麗にしたり汚れてきた時に回復させる事はできても、街全体では不可能であり、景観を担保するには仕組みが必要不可欠。

人物の場合は肖像権はありますが（ただし、通行人がうつっている写真をまちの風景として公開するのは全く問題ありません）、まちなみに肖像権なんてありませんよ。

あったらグーグルストリートビューなんて存在しえないです。公道から見える景色は、公共のものです。

>88

「公道から見える景色は公共のもの」

正論ですし、自分の家が荒れ果てることは街にとってもマイナスになるから、自分の家の景観には責任を持つ必要があると思います。

ただ、だからといって他人の家が写った写真を勝手にアップすることを全て正当化するのはダメでしょう。
ケースバイケースでしょうが、「庭の植木がきれいなので」写真をアップするのと、「美しくない景観の例」としてアップするのでは、載せられた側の心証は大分違うと思う。少なくとも>82の写真をアップした人の近所には住みたくない。(笑)

＞31さん、条件同じです！

同じ価格で徒歩圏の南部があいてたら、そっちの方が良かったけど、オアシスに近いのは便利ですよね。

お金を派手に使う人は重厚感のある自然石を好むそうです。
落ち着いた町並みで、ゆったりと優雅な人生を味わいたい。

お金を使わない人(使えない)は、自然石では落ち着かず、打ちっぱなしが落ち着くそうです。

なぜなら、高級住宅っぽいと、お付き合いがしんどそうだと感じるとか。


阪急は、色んな所得層を集めようと思えば、打ちっぱなしの区画も必要だと判断したのですかね。

しかし、初期に買った南部住民は、まさか山手台に色んな所得層が南部より沢山集まるなんて思ってもいなかったでしょう。

土地は割高に売り出され、そこそこ高い所得層の価値観の似通った住民が集まり、治安もよく優雅に生活が出来ると思っていたのでしょうね。

夜中にうるさく走りまわるバイクが山手台住民に現れるようになれば、その時こそ山手台の価値は大暴落します。

西４丁目ってそんなにたくさん売れたんですか
って言うか
そんなに民　度が落っこちちゃったのですか・・

以前と違って、土地を購入しても地価上昇による資産増加はまず期待できないから、収入に余裕はあっても、不動産は安く取得して、浮いたお金を他のことにまわしたいと思っている人は多いと思う。
既存の住宅地で中古物件を買うのがいちばん損が少なく、利便性もより高い賢明な選択だし、本来そうあるべきだと思うけど、古い街はイヤ、でもリーズナブルに買いたい、って人達が山手台を選ぶんだろう。
安いといっても、誰でもローンを組んで買えるような価格ではないから、どこぞの公営団地のような住民層にはならないと思うけど。それでも、1億で家を買えた人達から見れば、じゅうぶんにレベルが低いんだろうな。

西４丁目購入者⇒既存街区を見て判断
今後の購入者⇒西４丁目と既存街区の両方を見ながら判断

開発ポリシーの劣化も目の当たりとすることになる

93
うーん
１億出せる人の民　度が必ず高いかと言うとそうでもないけど浮いたお金とか新しさとかには
借家でなく自分の家を選ぶときの判断基準の優先度的には違和感ありますな
資産価値は将来的にどうなるかわかりませんが一応期待出来ないと考えるべきでしょうし
ロケーション・環境の優先度は相対的に増す気がします
町並み・外観は環境の構成要素の中では重要なものだと私は思います

94が強ちハズレてないとすると
西４が売れたのは既存街区が打ち放しで構成された景観ではなかったからとも言えるな

>>82

これは法に抵触してるな。家が特定できかねないからな。
ちんけな不動産屋の社員はコンプライアンスもわからないか。
グーグルのストリートビューだって個別の訴訟では負けるから写真ボカしてるんだぞ
グーグルでさえそうなのにちんけな不動産屋の社員の独断行動は会社は把握しているのかね

これはいよいよクレーム入れたほうがよさそうかな

このお宅知っています！悪しき例として無断でアップされていることをお伝えしようと思います。

お宅をぼかしておいたら良かったのに。

打ちっぱなしの劣化は悲しいほどよく分かりました。

１億出せる人の民　度が必ず高いかと言うとそうでもないけど　

確かに西２丁目とか競売で見かけるもんな、自営業(産廃、医者、風俗、工場〉の
おっさんとかが住む感じでしょう。

１億を家にかけるのはサラリーマンでは超一流企業勤務でもほぼ無理でしょう。

住人の質という意味では２丁目は確かに低い人が多いだろう

でも金は持ってるよ！！

持ってたんだろう、けど、損こいて失う羽目にはなっただろう。客観的に見て一般論では否定しえない。

カネの使い方をしらないという印象だな。如何にもセンスが無い。

今から擁壁を石とかに変えたら
西４丁目からのクレームが恐ろしいということ？
たくさん売れたらしいじゃないですか

結局西四丁目で既成事実化されてしまっているのに騒いでいる訳か。

三田や、けやき坂のような近隣ＮＴを他スレでも必死で叩き続けることで、

相対的に山手台の優位性でも導き出そうと姑息にも必死な様子ではあるが、

その一方で、山手台北部の擁壁を無駄に叩くことで、完全に迷走してしまっている。

一体何がしたいのか不明だが、そんなことで山手台南部の中古に目を向けてくれる人間もいまい。

浅はかと言うか愚かと言おうか。六甲アイランドの目玉の垂れ幕を掲げる人種と同じ傾向が見て取れる

三田や、けやき坂のような近隣ＮＴを叩き続けてなんていないのでは？

大体、新築買えるような値段の南部中古と、北部の新築だったら、、かなり悩みますよね。

不便でも新築の方が自分の物のような気がするから、新築の方が売れるのでは？

西４を擁護するレスって
西４を選んだ自分を正当化したいか
今後も二匹目の泥鰌を狙いたいか
それ以外何があるの？？？

コンクリ擁壁を擁護するって意味でしょう。

コンクリ擁壁は擁護しないとヨゴレますからね

意図的に既成事実の形成に加担したらやはり民事責任は免れませんね
そのとき何か便宜でもあったら１００％の責任は問われるでしょうね

これは企業だけではなく個人として責任の追及も可能という意味です

他人の擁壁をひたすら批判するばかりか、
他人の家の写真まで勝手に取って
無断で掲載してそれを批判までしている奴が
言うまでもなく
一番のヨゴレでしょう。
汚れたコンクリ擁壁以上の使えない石頭です。

また見えない敵と戦っているが、一体何の民事なんだ？
君は法律はおろか、現場のことを何も知らない人間だな。
電話一本、メール一つで動ける弁護士でもいてるのか？
口だけ番長以下の卑劣でリキの無い三流の不動産屋社員。

ありがとう
法律については相談してもらっていいです
免許はあるからね♪

三流不動産営業マンが辯護士のふりをしだしたが
それが犯罪行為であることを理解しているのだろうか

違うでしょコンクリート技師の免許でしょう。

弁護士は弁護士の振りする必要はありませんが
不動産営業マンの振りはいつしましたっけ？

コンクリート主任技師です♪

ほう。弁護士さん。一体何の法律に抵触しているの？

不法行為が何処かであったのかい？

それに便宜とは、阪急が誰か雇って便宜供与してるとでも？

あなたのその根拠も無い言い掛かりの方が問題にならないか？

不動産はともかく電鉄本体の法務はそれなりに五月蠅いよ

強要罪２項
かな

一体何の強要ですか？誰が？誰に？その行為自体が不法行為なのですか？

電鉄本体の法務は五月蠅いって
何を目的としてこれ書いたの？
言ってごらんなさいよ

電鉄と仕事したとあるから経験則で
不動産じゃないけどな
君は何か軽く考えすぎではないのか

目的が書けないと
そういう立場なのかな

目的があって書いてるのなんか君だけだよ

で、不法行為はどうなったんだ

ご存じのとおり辯護士の発言にも脅迫罪が成立し得るぞ

ましてやそれがもし資格のないものなら弁護士法違反は刑事罰になるが

あんたの発言のながれ（阪急の法務とかさ）を公にできたのが収穫ってこと
みんな見てるぜｗｗｗｗｗ

それはこの件を阪急の法務に伝えてほしいという意味か？

面倒だが。

それから笑いのセンスがおかしいのではないか？自称辯護士よ

鼻で笑われているのは今までもこれからも君だと思うぞ

伝えられるのは素晴らしい
伝える＝チクると言いたいところだが
弁明の機会を与えてやるよ

お花の免許だけど何か

あのな、山手台とやらの擁壁がどうなろうが、君の席がどうなろうが　ま　っ　た　く　興味はないのだよ

君の仮想敵は私ではないしいい迷惑だ

何故南の関係者なら阪急に直接文句を言いに行かないんだ？

名刺持って行って来てみろよ

君が阪急に責任もってチクってみればいいジャマイカ

だいたい南の関係者とか何言い出すんだよう
南ってどこだよう？？？
何キレちゃってんだか
もしかして若いの？ｗｗｗｗｗｗ

なんだ、ルートすらもないのか

其れでリキもないからここでひたすら愚痴るだけか

他人に頼るなよ我田引水坊や

なんだ、南という言葉に過剰反応してるのか？　

山本駅からずっと北の長尾山の中腹のやや南あたりでいいのか

おいおい
南に過剰反応だと？？
いきなり南って出されて驚かない方がおかしいだろ
出しといて丁寧に読んであげてレスしたら過剰反応はないだろ
どんな教育受けたんだか知らんが

ルートがない
ルートがあること自慢するんだったら使ってみろや
使う力量を見せろ
力量があるんなら

ねっ

別にルートがあることを自慢しているのではない
君にルートが無いことが不憫だと嘆いてるだけだ
擁壁を如何にかして貰いたいのは君じゃないのか
私はどうだっていいよ
行って泣いて頼んできなよ
それも有効かもしれないよ
何もできない君は本当に無為無策無能のレッテルを
掲示板でまでさえ他人から貼られるのが関の山だ
皆そういう想いでスレを眺めてるんだよ
正々堂々と行って嘆願してきたらどうだ
ネットで駄文打つ暇あったら嘆願書の一つでも作って

リキ

なんか特徴ある人ですな
わかりやすいひとなんでしょうね

逆に何故、阪急に直接言わないんだね？

何か問題があるのか？

心配なら名刺は置いていけばよいだろう。

「文句があるなら阪急に直接行け」

別スレ立てろから始まって
別スレでやってたらノコノコやってきて
結局こういう事なのね
出て行け

もとい

帰れ（笑

正論を必死で否定する理由は一体何なんだね？

阪急に面と向かって言えない何かがあるのか？

阪急に直接言えばよいとか、自分から行政に働きかければよいというのは

私以外の多くも書きこみされていたようだが？

皆が阪急の関係者だとでも思っているのかね？

冷静になって自分がどう見えているか考えたら？

ごめんなさい
明後日まで中間テストなんでそのあと相手します