阪急が分譲する宝塚市山手台の開発について

山本が不人気？　全くデタラメですね。

http://station.next-group.jp/ranking/WNT/551

山本が沿線で不人気ナンバーワンなら、山本の駅徒歩圏も悲惨な地価になっているはずだが、そんな事実は全く無い。
中山や売布と全く変わらない。駅周辺は綺麗で魅力が高く（新池公園や駅北側のロータリーなど）、環境が良く暮らしやすいという評価。そもそも山本周辺は、生活するには全く不便じゃないし。

中級住宅地なんだよ。それをさも高級住宅地然として、しかも上から目線で北や他の住宅地（けやき坂とか）を叩いたりするから叩かれて憂き目にあう。自業自得というか、君のせいで迷惑してる住人さんも多いことだろう。満足して静かに住んでる人の想いすら君の逆効果なはしゃぎようで台無しにしてしまっているのさ。少しは反省して筆を置いたら？

山本の徒歩圏は便利だよ。植木屋の地主ばかりだ。ＪＲ新駅の計画もあるようだしな。
その地主が売った裏山にバスもろくに来ないのに
何を勘違いしたか上から目線で大枚はたいたからって講釈垂れてるのが問題なのさ。
山本からバス便どころかバスもろくに来ないのが余計に問題なのさ。

いずれにしても宝塚線で一、二の不人気駅であることだけは間違いないがな。
それに山手台じゃなくて、【山本台】が地名的にも本来正しいのだろう。
自分が乗せられたんだよ阪急に。なのに今度は阪急叩きとはみっともない。

どうだ、擁壁の問題など屁でもないだろう。もっと他の議論なり問題点があるはずだ。

西二丁目周辺なりがもっと魅力ある町として資産価値を上げる事に精を出したらどうだ。

上から目線で下から北を叩いたり他のＮＴを叩いたり天に唾吐くような真似はせずに。

>20>23のすぐ後で>25は、ちょっと・・・

山手台西2丁目・東2丁目の住宅地の路線価（固定資産税）は93D～102D
標準宅地（山手台西2丁目12番9）　93000 用途地区区分　高級住宅

麓から見て同一立地にある中山台（五月台1～3丁目、桜台2丁目）の住宅地の路線価が79D～84D
標準宅地（中山五月台1丁目5番16）　84000 用途地区区分　普通住宅
標準宅地（中山桜台2丁目3番4）　85000 用途地区区分　高級住宅

国税庁のプロの評価がこれ。

山本駅が宝塚市内でダントツ不人気なら、賃料相場もダントツの最安になっているはずですが、全くそんな事はありませんね。

始発駅の宝塚を除いて、雲雀丘～清荒神間は賃料相場に明確な差異は見られません（同一グレードで同一条件で同一築年数なら、ほぼ同じ）。

山手台スレで山本が沿線一の不人気駅とかワーストとか事実に反する頓珍漢なでたらめを
しつこく書き続けているのは1人（山手台をディスる為だけにスレに寄生している）ですからねぇ。

皆とっくに気付いているし。

何かと話題の西4丁目購入者ですが、山手台を選んだ理由は
・梅田通勤1時間以内の阪神間
・閑静な住宅街、第一種低層住居専用地域
・建築条件無し
・子供が自然と触れ合って遊ぶ環境が整っている
・60坪程度で3000万未満
・通勤(将来的には通学も)時に安全
・幹線道路まで極端に狭い等、自動車の運転に困難な場所が無い
・徒歩10分以内にスーパー等がある
・地盤に不安が無い
で探した結果、60坪には満たないもののほぼ満点だったのが山手台西4丁目だっただけです。

確かに山本が特に不人気なんて事は一度も聞いた事が無いですね。
基本的には住みやすくて環境も良いという評価です。

>>31
西宮名塩（東山台）も全てあてはまるんじゃないですか？
しかも駅までバスやマイカー送迎不要（徒歩＋エレベーター）です。
そして徒歩圏の施設は、比較にならないほど充実しています。

>>28

路線価評価で㎡＠8000円や9000円の差で何故高級住宅地と中級住宅地に分かれる？
坪換算で3万以下の差、実勢ベースなら5万以下程度の差だぞ？
（余談だが中山五月台と中山桜台の差に至っては㎡＠1000円だ1000円。
　坪＠3千円。60坪で実勢で＠5000円の差としても総額30万差だぞ。）

坪5万の差で高級と中級だなんて思っているのがまさに君のアタマの中そのものだよ。
南は「高級山本台」、北は「中級山本台」とでもせいぜい言っているのが関の山だよ。
誰も高級住宅地などと思っていないよ。周りに訊いてみなさい。勘違いは止めなさい。

それといつまでも山本の駅近で比較せず、バス便はおろかバスもろくにないエリアの
賃貸データでも拾ってきてから物を言いなさい。君は心底卑怯なんだよ。
感覚で物を言ってる。それも恐らく判ってるのに都合よく屁理屈を言っているだけだ。
山本のどこに人気があるんだ。山本が悪い駅だなどと言ってない。人気が無いだけだ。
それに中山寺との間なら中山寺から当然乗るからな。雲雀丘花屋敷の始発狙いもいるし。
でも山本台の山の中腹からそんな面倒なこと時間もないし出来ないからな。

33
お前ア○だろ。
28は宝塚のバス便エリアで山手台南部の地価が、最低評価（暴落）になどなっていない
むしろ相対的な評価は高い（路線価高い）というデータを出しただけだろ。
用途地区区分の「高級住宅」うんぬんは、単にその標準宅地の立地面のちょっとした注釈で
不動産鑑定士の判断。路線価の本質ではない。単にその標準宅地や周辺に邸宅が多い程度の意味。

>32
阪神間と言うのは大阪～神戸の平野に面していると言う条件ですので、名塩や三田は選択肢外です。

>33
＞山本のどこに人気があるんだ。山本が悪い駅だなどと言ってない。人気が無いだけだ。

感覚的にも人気がないという印象はないし、>23さんの出した
http://station.next-group.jp/ranking/WNT/551
でも、阪急宝塚線の駅ではほぼ中間の10/19位だけど？

標準宅地の中山桜台2丁目3番4付近って、建築費平均数億の超豪邸ばかり立ち並んでる所だよね。

その土地の用途地区の区分が高級住宅になっているのは当たり前。

あれで普通住宅にしたら鑑定評価員（不動産鑑定士）は呆けてると判断されてクビ。お馬鹿な33。

『客観的事実』

①六甲山系、長尾山系の標高２００ｍ前後の場所でコンクリート剥き出しの大規模分譲地は山手台西４丁目（約３８０区画）だけ

②阪急の分譲地で、景観を無視したコンクリート剥き出しは山手台西4丁目がはじめて（過去の阪急分譲地は全て石などで景観に配慮）

③阪急は山手台開発で“すべては日本中がお手本とする美しいまちづくり”と今までの分譲地以上に景観に配慮すると謳ってきた

あのな、相続税路線価評価もやってたがな
あんな注釈など何の意味もないよｗ
そもそも3年に１回で前回踏襲
そのうち気付いたら普通住宅に変わってるさ
あんなもん根拠に高級住宅とかほざくなよ
実際に市場で人気も資産価値もないのに

クビになった評価員などいないしな
死なない限り変わらんよ
幹事が住んでたりするかもしれんしな

聞いたことない超マイナーサイトの口コミランキングなんて尼厨しか投稿してない。
宝塚市域の宝塚線の駅で清荒神と山本が一二を争うマイナー駅であることは明らか。

市民の資産（長尾のやまなみ）を破壊するからには、必ず市の資産になる美しい街を作るといって開発した。
単に住まう人の為だけの開発でなく、市民に寄与する開発であると約束して、山にブルドーザーを入れた。

その責任が問われるのは当たり前。

買う人がいるなら当初の経緯や長年掲げてきた理念を破って市民を裏切っても良いなどという理屈は存在しない。

どれだけ屁理屈や暴論で言い訳しても、大阪平野に面した六甲山系、長尾山系の山の上（海抜150m以上～）で、打ちっぱなしコンクリートの５００区画以上の住宅地など未だかつて存在しませんからね。
未だかつて存在しないというのは、それだけ『異常』だという事です。
今まではどこの業者も山の上で開発する場合は、それなりに景観配慮していたのです。
山手台開発は、開発禁止区域（保全対象の長尾山グリーンベルト）を開発する条件として、今までの山麓住宅街以上に景観に配慮した美しい街にして緑も回復させるといって、開発可能な区域に変更させた場所です。
今まではルールが無くても業者が自主規制していたので良かったのですが、ルールを破る反則業者が出てきた以上、行政による景観規制が必要でしょうね。

未だかつてない異常な宅地がこのたび存在し得たのは

それが山手台だからに他ならないのでしょう

他人の所為ではありません

街の実力です

ルールを破るって、ルールが無いのだろう？

ルールも作れない作れなかった町なんだろ？

それから、市民市民言わないでくれる？
誰も気にしてないよ擁壁の仕上げなんか。

景観を気にしてないのはお前だけ。
いや、お前もここを気にしないといけない立場だから必死に書き込んでるわけだな。

こんなとこ気にならんよ。冗談止めてくれ。スレが無駄に上がってるから書いただけだよ。

誰も擁壁の仕上げなんて気にしてないなら、ほぼ全ての市内の景観形成地域で

擁壁の景観を規制している事の説明がつかないよなｗ

アホすぎる

それから、尼厨、口のきき方に気を付けろよ

擁壁の景観をどう規制しているんだ？

具体的に書いてみろ？

まちづくりルールに何と書いてある？

絵が載ってるか？

適当な事ばっかり書くなよ

「山手台の擁壁の仕上げ」なんて誰も気にしてないと言ってるの

目にも入らんよ

市民の望みみたいな書き方やめてくれるかな

一私企業のただの開発分譲地に

行政が開発してるわけでもない

擁壁の仕上げがどうだろうが、長尾の山並みが変わるわけでもない

>>53

それは何も隠蔽でもないだろ
売るにあたって綺麗にしたほうがとなっただけだろ
一私企業の経済合理性に基づく判断だろ

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-02_hibarig...

道路に面する擁壁は、自然素材を生かすなど景観に配慮した
仕上げとし、周辺環境と調和したものとするよう努めること。
また、道路に面しない擁壁であっても、道路から見える部分に
あっては、これと同様とする。

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-04_nigawat...

道路に面する擁壁は、自然素材を生かすなど景観に配慮した仕上げ
とし、周辺環境と調和したものとするよう努めること。

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-12_nigawat...

道路に面する擁壁は、石積みなどの自然素材を生かすなど景観に配慮し
た構造又は仕上げとし、周辺環境と調和したものとすること。
ただし、やむを得ずコンクリート擁壁等の圧迫感を与える垂直擁壁を施
工する場合は、道路から後退するなどし、植栽をすること。
なお、後退することができない場合は、擁壁面に緑化すること。

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-10_nogami_...

道路に面する擁壁は、自然素材を生かすなど景観に配慮した仕上げと
し、周辺環境と調和したものとすること。
ただし、やむを得ずコンクリート擁壁等圧迫感を与える垂直擁壁を施工
する場合は、道路境界から後退し、植栽帯を設けること。
なお、擁壁等を後退することができない場合は、擁壁面に緑化すること。

http://www.city.takarazuka.hyogo.jp/sub_file/01070102000000-11_shinjyu...

道路に面する擁壁は、石積みなどの自然素材を生かすなど景観に配慮し
た構造又は仕上げとし、周辺環境と調和したものとすること。
ただし、やむを得ずコンクリート擁壁等の圧迫感を与える垂直擁壁を施
工する場合は、道路から後退するなどし、植栽をすること。
なお、後退することができない場合は、擁壁面に緑化をすること。

山手台のを書けよｗ

早く調べてみろよｗ

そもそもコンプラがあるのに
阪急がまちづくりルールを無視すると思うか？

ルールが無いから無視されてるのさ。
所詮その程度。

馬鹿だねぇ。

市民や市民の代表である議員や地元の複数の自治会や行政に「市民の財産である山並みを破壊するかわりに、市民に寄与するどこよりも緑豊かで美しい街に再生する」と主張して、市民の代表である議会に承認させて、本来開発禁止区域で景観保全対象の山を、市街化調整区域から市街化区域に変更させた。

市民が関係無えわけねぇだろｗ

今や関係ない。断言してもいい。アタマの上の擁壁を気にしているのはキミだけだ。皆日本の格下げや他の事を気にするならしている。

で、山手台のまちづくりルールはあったのか？

他の住宅地の必死で書きこんで何の意味があるんだ。

大体、市議会、行政に働きかけるなり、事業者に圧力かけるなり、何のコネもリキもない君が

ひたすら阪急への恨みつらみを掲示板に書き続けることに一体何の意味があるんだ？

挙げ句、市民がーーー、とか、他の住宅地のルールがこうでーーーー、とか、大丈夫か？

実際、君の行為で、阪急が、自発的に、北部の擁壁への仕様に配慮を行うとでも思うか？

実際、君の行為で、山手台のプレゼンスが、少しでも上がったとでも思うか？

実際、君の行為で、山手台のウィークポイントが無駄に衆目に触れることになり、街はおろか
その住民イメージまでも悪くなっってしまったとは感じはしないか？

一体、君は、何のために、ここに書きこんでいるのか。目的があったのではないのか？達成されたか？

これって瓦かスレートかの議論なの？
メンテナンスフリーか
塗り直しが必要かだよね。
何をもめてるんだろ。よくわからん。

>>６４

議論じゃないんですよ。
山手台北部の擁壁を何の権限もない人間がああしろこうしろと騒いでるだけです。
コンクリのままだってコーティングしてれば綺麗なままだし仰るようにメンテもある。
結局そこに住む住民のレベルの問題に過ぎないのに、何を履き違えたか狂ったように
我田引水の発言で掲示板を埋め尽くしている。揚句隔離スレに移されてこの有様です。
他の高級住宅地と呼ばれるところでこんな低次元なやり取りよもやしてないでしょう。

もう雑談スレで良いかと。貴重なスレッドがもったいないよ。

来週日曜日ついにビューノ街区予約見学会行きます♪楽しみです♫

誰も擁壁の見た目なんて気にしていないなら、全ての分譲地が手抜きローコストのコンクリ剥き出しになっているはずだし、土木関係の資材を扱う全ての会社が景観に配慮した擁壁を提供している事の理由がつかないですよね。

現実社会において、地方でもド田舎でも殆どの道路工事や宅地開発は、ちゃんと景観に配慮した擁壁を採用していて、確実に醜くなるコンクリ剥き出しは圧倒的に少数。

つまりコンクリ剥き出しが問題視されている事に他ならない。

山手台でもっとも売れたのは、山手台４丁目。

石垣かどうかなんて、多くの検討者は気にしていない。

優先順位はずーーーと下。

山手台でもっとも売れたのは、山手台西４丁目。

石垣かどうかなんて、多くの検討者は気にしていない。

優先順位はずーーーと下。

手抜きの醜いコンクリでも買う人間がいるなんてなんの正当性の根拠にもならいですよね。

違法な偽ブランド品や粗悪商品でも買う人はいますから。

山手台は、地元や市民に、どこよりも美しい緑豊かな街をつくるとコミットして、開発が禁止されていた景観保全区域の開発可能な区域に変更させて開発した場所です。

約束を守るというのは、社会の公器である企業に課せられた当たり前の義務です。